제27회 감정평가사 2차 시험 총평-감정평가실무

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2016년 제27회 감정평가사 2차 시험 시행

시험일자	교시	시 험 과 목	입실완료	시 험 시 간	문항수
‘16.7.2 (토)	1교시	󰊱 감정평가실무	09:00	09:30～11:10(100분)	과목별 4문항 (필요시 증감가능)
	2교시	󰊲 감정평가이론	12:30	12:40～14:20(100분)
	3교시	󰊳 감정평가 및 보상법규	14:40	14:50～16:30(100분)

제27회 감정평가사 2차 시험 총평-감정평가실무

금년 감정평가실무 문제는 전반적으로 내용 자체가 어려운 부분은 없었으나, 그 내용을 제시하는 문구 중 일부가 혼란스러운 부분이 있어 수험생을 혼란스럽게 한 부분이 여러 군데 있었다고 생각합니다. 별도로 제시해드린 예시답안에서 이런 부분들은 주석으로 처리하였으니 참조하시기 바랍니다.

아래의 총평은 저의 개인적인 의견이며, 출제자의 의도와는 일부 상이할 수도 있습니다

[문제 1]

복합부동산의 감정평가 문제입니다. 다만, 문제를 보면 “시장가치를 구하되, 비교방식, 수익방식, 건물을 원가법으로 하는 공시지가 기준법에 의한 가격”을 각각 제시하라고 어떤 평가방법을 적용해야 할 지 궁금해할 수 있습니다.

일단 본 문제에 있어서는 일반적인 복합부동산 문제를 준 것으로 사료되며, 실무적으로도 개별평가방법을 “공시지가 기준법 등에 의한 방식”으로 기술하는 경우가 많습니다. 저는 개인적으로 문제에서 “공시지가 기준법”으로 토지평가방식을 한정한 부분이 평가방법을 공시지가 기준법으로만 제한한 것은 아니라고 생각하나(합리성 검토를 해야함) 거래사례비교법에 따른 합리성 검토를 하지 않는다고 하더라도 문제될 것은 없다고 봅니다.

이하 개별평가, 거래사례비교법, 수익환원법은 매우 평이하게 출제되었습니다. 시산가액 조정에 있어서는 개별평가액과 일괄평가액의 차이가 다소 있으나 해당 물건의 특징이나 본 문제의 전반적인 흐름상 이 부분이 논점화 된 것은 아니라고 봅니다.

투자의견 제시에 있어서는 마치 12회 실무 기출문제 1번과 유사한 형태가 출제되었는데요. 앞의 수익환원법에서는 임대사례를 기준으로 계산해야 하며, 뒤의 타당성 분석에 있어서는 현재 임대차내역을 기준으로 일부 층을 표준적 임대료로 적용하는 부분에 논점이 있을 것입니다.
물음 2의 의견제시 부분에 있어서 해당 문제의 상황에 맞는 풍부한 의견제시가 필요하지 않았을 까 생각됩니다.

[문제 2]

개인적으로 가장 어렵다고 생각되는 문제입니다. 문제가 특별한 가이드라인 없이 제시되어 있으며 출제자가 묻는 방식이 아니면 엉뚱한 답으로 흐를 수 있는 문제여서 강사인 저도 출제자의 의도를 파악하기 난해하였던 문제였습니다. 전반적인 시장상황은 현재 해당 집합상가는 인근의 높은 임대료 수준을 보이고 있는 수익형 부동산으로서 향후 그 가치의 하락이 예상되는 곳에 위치하고 있는 상가이며, 현재 임대차내역이 비록 표준적인 임대료보다 10% 정도 낮게 형성되어 있지만
일단 물음 1에서는 투자수익률에 대한 부분입니다. 乙이 시장가치로 매수한다는 조건을 수락한다고 하였으므로 시장가치를 먼저 결정해야 하며 이는 거래사례비교법으로 결정되어야 합니다. 또한 자본수익률은 4년 후 5%가 하락하는 점을 고려하여 계산되어야 할 것입니다.

물음 1에서 두 번째 물음인 乙의 요구수익률을 충족하는 매매가 산정부분은 아마 저도 그렇지만 많은 수험생들이 혼란스러워 할 부분이 될 것 같습니다. 이 부분은 乙의 요구수익률(국고채 수익률에 스프레드를 더한 값)을 기준으로하여 DCF방식으로 산정해야 된다고 생각합니다. 향후의 자산가치 하락이 예견되어 있음에도 불구하고 이를 직접환원방식으로 구하는 것은 타당하지 않다고 생각합니다. 자세한 부분은 예시답안을 참조해주세요.

물음 2는 일반적인 수익가치 평가입니다. 환원이율을 어떤 것으로 할지 고민을 많이 했는데요. 저는 시장추출률을 기준으로 결정하였습니다. 다른 어떤 수치도 환원이율로 직접 적용하기에는 무리가 있으며 해당 집합상가가 있는 시장의 상황을 가장 잘 반영한 수치라고 생각했기 때문입니다.

물음 3은 물음 1, 2에서 출제자가 묻는 방향성을 잘 따라가면 잘 풀렸을 것이나 아마 그렇게 가기는 쉽지 않았을 것 같습니다. 따라서 내재된 임차권 가치를 산정하기보다는 후단의 임차권 수익률과 임대권 수익률의 차이가 나는 이유를 해당 시장상황을 반영하여 잘 서술하는 것이 중요한 득점포인트가 되지 않을까 싶습니다.

[문제 3]

기본적인 내용이지만 감칙 별표의 양식에 맞춰서 최대한 기술하는 것이 타당했을 것으로 보입니다. 저의 예시답안에는 평가방법 적용에 대한 부분만 기술했는데, 기준가치부터 꼼꼼히 기재하는 것도 좋은 답이라고 생각됩니다.
각 라인별 평가방법 자체는 어렵지 않았으나 자본적 지출을 재조달원가에 반영하는 부분과 제1라인의 경우 해체비와 철거비를 고려하는 부분에 소소한 논점이 숨어있다고 생각됩니다. 제2라인의 경우는 수월하게 계산할 수 있습니다.

[문제 4]
영업손실보상문제입니다. 전체 영업에 대한 이전비와 일부 편입이 된 경우의 보상액을 비교하여 결정하는 문제입니다. 개인적인 생각으로는 판례내용까지는 묻고자 한 것이 아니고 단순히 시행규칙 제47조제1항과 제3항을 비교하여 각각 어떤 항목을 산입했는지를 묻고자 했던 것 같으나 저는 일부 편입된 경우에도 “고정적 비용”을 산입하는 쪽으로 예시답안을 기술하였습니다. 최종 평가액에는 본 판단이 영향을 끼치지는 않았습니다.

결어

그래도 객관적인 난이도를 평가해보자는 금년의 시험은 작년(제26회)에 비해서는 다소 쉽게 출제된 것으로 생각되며, 제25회의 시험 수준과 대등하거나 조금 어려운 수준이라 생각이 듭니다. 제24회 시험에 비해서는 조금 쉬운 수준인 것 같습니다.

저는 그동안 수많은 문제를 내고 채점을 해왔지만 항상 잘하는 사람과 못하는 사람은 구분할 수 있었습니다. 여러분들의 답안지는 가장 객관적인 방법으로 채점이 될 것입니다. 그리고 그동안 많은 고생을 하신 수험생 분들은 당연히 합격해야 하는 것이구요.

다시 한번 수고하셨습니다. 여러분들의 제27회 감정평가사 시험 최종 합격을 진심으로 기원합니다.

<서울법학원 감정평가실무담당 유도은 감정평가사>

[심정욱]

논술형 어렵습니다....