전세 계약 후엔 OOO 확인해야 [전세사기 예방]③

[김종문 목사]

전세 계약 후엔 OOO 확인해야 [전세사기 예방]③

김보담입력 2023. 5. 25. 16:13수정 2023. 5. 25. 16:20

이전 편에선 전세사기의 유형과 사기를 예방하기 위해 계약 전에 점검해야 할 것들에 대해 알아봤습니다.
[연관 기사] “내 전셋집 사기일까?”…당신이 알아야 할 전세사기 유형 [전세사기 예방]①
https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7682289

하지만 계약하는 과정에서 이사 갈 집과 집주인의 권리 관계를 꼼꼼히 점검했다고 끝이 아닙니다.
[연관 기사] ‘전세사기’ 걱정된다면 계약 전 이것만은 꼭 확인 [전세사기 예방]②
https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7683290

이번 편에선 계약을 마친 뒤 집을 옮기고 거주하는 과정에서 세입자가 해야 할 일들을 소개합니다.

■'점유' 여부가 중요…집 비워진 것 확인하고 이사

계약이 끝났다면 이삿날, 집이 비워진 것을 확인한 후에 잔금을 치르는 것이 좋습니다.

임대한 집에 들어가서 살고 있어야 '전입신고'가 효력을 얻기 때문입니다.

우리나라 주택임대차보호법은 실거주하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없다고 명시합니다.

전세금을 지키기 위해서는 이사 당일부터 내가 그 집에 들어가 살고 있다는 점을 증명해야 하는 겁니다.

특히 주택 한 곳에 다수 임차인이 계약하는 '중복계약' 사기의 경우, 새로 이사를 하려는 임차인은 집을 점유하지 못하기 때문에 보호를 받을 수 없다는 점을 유념해야 합니다.

■전입신고·확정일자 신청해 '대항력·우선변제권' 갖춰야

무사히 이사를 마쳤으면 전입 신고를 해 확정 일자를 받아야 합니다.

전입신고는 세입자가 이사하려는 집의 주소지를 주민등록상에 등록하기 위한 법적 절차를 말합니다.

확정일자는 임대 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 날짜입니다.

전입신고를 해야 돈을 돌려받을 권리인 '대항력'이 생기고, 확정일자를 받아야 경매에 넘어갈 시 먼저 보증금을 돌려받는 '우선변제권'을 갖게 됩니다.

전입신고를 하기 위해선 등기부등본의 주소와 주민등록등본의 주소가 일치해야 합니다.

전입신고는 주민센터에 직접 방문하거나 '정부 24', '인터넷 등기소'를 통해서도 가능합니다.

신고는 꼭 계약한 집의 관할 주민센터에서 해야 합니다.

이 과정에서 확정일자도 반드시 함께 받아놔야 문제가 없습니다.

계약일 30일 이내에는 주택 전·월세신고도 함께 진행해야 합니다.

■등기부등본, 계약 후에도 떼어봐야…권리관계 변동 확인

계약이 체결된 이후, 또는 재계약 직전에도 등기부등본도 꼭 떼어 봐야 합니다.

최근 집주인이 전입신고하는 당일 금융사 등에서 집을 담보로 대출받는 새로운 유형의 사기 수법이 생겨나고 있기 때문입니다.

임대차 계약을 맺고 확정일자를 받아 전입신고를 하게 되면 대항력이 생기지만, 이는 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 생깁니다.

시차가 있을 수 있다는 얘기고, 이 틈을 타 사기가 진행될 수 있는 겁니다.

하지만 전입신고한 당일 임대인이 대출을 받게 되면 대출에 대한 효력은 당일부터 시작돼, 하루 차이로 금융사가 선순위 채권자가 됩니다.

이렇게 되면 임차인은 대부업체에 밀려 보증금을 보호받을 수 없습니다.

따라서 등기부등본은 수시로 확인해 등기 내용이 바뀐 건 없는지, 임대인이 바뀌었는지 등을 점검해야 합니다.

임대인과 연락을 지속하면서 임대인이 변경되거나 연락이 끊기지 않는지 살피는 것도 좋은 방법입니다.

■전세보증금 반환보증보험 가입…보증기관으로부터 보증금 반환

전세 계약을 마쳤다면 전세보증금 반환보증보험에 가입라는 게 좋습니다.

전세보증보험은 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 주고, 보증기관은 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.

보증보험에 가입하면 집주인이 전세금을 못 돌려줄 상황이 돼도 보증기관으로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

대표적인 전세보증보험으로는 HUG의 '전세보증금반환보증'과 서울보증보험(SGI)의 '전세금보장신용보험', 한국주택금융공사(HF)의 '전세지킴보증' 등이 있습니다.

이런 보증보험들은 모두 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔에 전세로 입주하면 가입할 수 있습니다.

HUG의 전세보증금 반환보증은 여기에 노인복지주택도 포함하며, SGI와 HF의 전세보증보험은 도시형 생활주택도 가입 가능합니다.

■국토교통부 '안심전세 앱'도 수시 활용

국토교통부의 ' 안심전세 앱'을 활용하는 것도 좋습니다.

'안심전세 앱'을 통해 시세 조회도 가능한 데다 임대인의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성 임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있습니다.

법률 상담이나 보증보험 가입 서비스도 제공합니다.

전문가들은 전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법은 '발품을 많이 파는 것'이라고 말합니다.

세입자가 많이 돌아다니고, 알아볼수록 사기 피해자가 될 가능성이 작아진다는 겁니다.