2019.05.07.
벚꽃..지다.
한 달 전 선배에게 강제소환되어 과제 수행과 관련된 흔적 겸 증거 하나를 남겼는데 많이 부족했던 것 같습니다.
책임 있는 말, 글에 있어서는 사소한 말, 글 하나에도 책임을 져 왔던 원칙상 일부라도 삭제, 자구 수정 외 수정은 불가하니 증보, 추가 형식으로 지난 과제 글을 보충합니다.
2019.04.06.
벚꽃..지다.
현재 서울 반포 거주 50대 법조 전문직 소시민 중 한 사람으로서 명을 받아 지방 부동산 활성화 과제 수행을 위해, 중 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 중장기적인 회복과 활성화 및 이를 주도할 시범 케이스 지방 부동산과 관련하여 작은 흔적을 남깁니다.
여태 일찍 은퇴할 생각도 누대로 익숙한 서울을 떠날 생각도 전혀 없었지만, 최근에 진행되고 있는 심신의 급격한 노화로 인해 인생이 극히 짧다는 것을 새삼 매일 실감하고 있기에, 당초의 계획 보다 보다 빠른, 십여 년 전후에 은퇴하고, 개인적인 취향, 취미와 관련 있는 새로운 지방에 살아 보려는 결심이 점점 확고해져 가고 있습니다.
십여 년 후 나는, 나 홀로든 처자식 등 가족을 동반하든 세컨드하우스든 항구적인 일출, 비치 조망권이 확보된 부산 도심 해변 주택을 구매하고 얼마 남아있지 않은 여생을 해양레포츠, 요트 등 오로지 나 자신을 위해 내가 좋아하는 놀이만 하다가 얼마 남아있지 않을 여생을 마감할 계획입니다.
십여 년 후에는 부산의 집값이 많이 오르겠지만, 현재를 기준으로 한다면, 장차 재건축될 삼익비치,삼익타워등이나 엘시티, 마린시티, 용호동 W 등 대양 조망권과 워트 프런트를 겸유한 펜트하우스 등 도심 해변가의 대형 평형대 집값은 서울의 그것들에 비해 아주 저렴한 편이니, 조기에 은퇴하여 더 큰 주택에 살지라라도 서울 거주에 비해 노후의 경제적 부담은 오히려 더 적어질 수도 있겠네요.
부모, 아니 아비의 과욕인지 모르나, 노후에 자식들과 함께 살려고 하는데, 아들놈은 몰라도 딸과 예비사위는 서울, 강남을 떠날 생각이 전혀 없어 보이니, 십, 이십 년 후는 몰라도 지금은 쉽지 않아 보입니다.
이십 년 후 부산이 보다 더 발전하고, 서울과 부산이 1시간대 권역으로 바뀌게 되면 가능해지겠지요.
아들, 딸의 개업 지를 부산으로 옮기지 않더라도, 본가는 부산으로 하고 세컨드 하우스는 서울로 하면 될 테니..
탄핵, 황우석 등으로 시끄러웠던 노무현 정권 당시 남북통일, 정치발전과 개혁, 검찰, 사법개혁 등등 더욱 중요하고 긴요한 사안들이 늘려 있었습니다.
개인적으로 그 당시에는 도시 및 주거환경은 물론 아파트 등 부동산에 대해 전혀 관심도 없었고, 지방도 서울지방 외 다른 지방에는 전혀 관심이 없었습니다.
우리나라 제2도시인 부산조차 부산하면 해운대, 광안리, 송도 등 비치와 요트에만 조금 관심을 가졌던 가졌던 2005년 무렵, 뜬금없이 왜 까마득한 전설들이 듣보 대연동, 남천동, 더 듣보, 더 하찮은 대연동 내 달동네 재개발 등 도시 재정비 이야기를 계속 언급하시는 것에 대해 도저히 이해를 할 수가 없었습니다.
나아가 그 당시 일개 듣보 대연동 재개발 지역이 부산을 넘어 전국적으로 투자 유망지역으로 각종 언론, 포털에서 도배되고 있는 까닭도 당해 지역 시공권 다툼으로 롯데, 자이 간 수주를 위한 불법자금 각각 백수십억, 수십억 및 그 대대적 수사도 이해불가 늘 넘어 괴이하다 여겨졌습니다.
더더욱 괴이하게 여긴 것은 그 듣보 대연동의 일개 재개발 수주 비리 수사에 통상의 업무처리 관행과 달리, 경찰이 아닌 검찰 핵심부가 직접 개입했던 것과 또 그 수사가 갑자기 종료되며 각종 언론, 포털에서 도배되던 그 내용들이 일순 다 사라져 버렸다는 사실입니다.
십오 년이 지난 지금에야 일반인들이 계속 몰라도 될 이유들을 제외하고, 저성장, 총인구 감소, 저출산, 고령화, 지방 소멸 등등부터 국토, 지역 균형 발전 시범 케이스로 낙후된 전국 지방의 동심원적인 개발 촉진 등등까지 그 부분적인 이유는 일반 시민 대다수도 잘 알고 있지만, 그 당시에는 이해불가, 뜬금없는 사건들이 연속적으로 일어났었습니다.
오늘의 과제 수행 흔적은 상기의, 대다수 시민들이 알고 있는, 상기한 그 부분적인 이유들 중 하나를 재강조 하는 것입니다.
즉, 문재인 정권 들어 강력하고 지속적인 부동산 관련 각종 수요 억제책, 조세, 금융정책 등 전방위적인 규제로 말미암아 지연되고 있지만, 서울, 경기 일부 지방을 제외한 나머지 낙후된 전국 부동산 시장의 중장기적인 회복과 그 회복을 강력하게 촉진할, 인근 남천동과 더불어 시범 케이스 소지역 중 하나인 그 듣보 부산 남구 대연동에 관한 이야기입니다.
다음은 남천동 이야기고, 북항재개발 1~3단계, 마린시티, 엘시티 등 해운대구 우동과 중동, 시민공원 촉진 지구 등의 이야기도 때가 되면 계속, 거듭 되풀이될 것입니다.
왜 쇠락해 가는 대도시 중 대표적 도시인 부산, 그 부산중에서 일개 자치구도 아니고 자치구 내의 일개 읍면동 소지역의 시범 케이스 역할을 계속 강조하고 있는 걸까요?
그 이유는, 그대로 두었다가는, 민주화 이후의 역대 정부, 정치권 및 관료, 기업들의 능력과 자질로는 지역, 자산 등 각종 양극화 심화는 물론 낙후된 전국 지방의 쇠락화와 소멸은 더욱 가속화할 것이기 때문입니다.
지역, 자산 양극화 축소, 국토균형 발전 등등은 물론낙후된 지방의 쇠퇴, 소멸시기를 조금이라도 더 늦추기 위해서라도 시범 케이스 지방이 필요했습니다.
나아가 그 시범 케이스 지방인 부산과 부산 못지않은 나머지 전국의 낙후된 지방의 발전을 더욱 강력하게 자극, 촉진, 주도, 선도할 지방, 주도 지역이 필요했기 때문입니다.
5년, 10년, 20년 후가 지나면, 낙후된 지방의 부동산 시장도 보이지 않는 손, 시장이 그 시범 케이스 지방 발전의 강력한, 동심원적인 파급효과를 증명시켜 주겠지요?
엄격한 예산, 재정 준칙 외 낙후된 전국 지방 발전에 단돈 수백억 공공자본이나 단돈 수십, 수백억의 민간 자본 유치 능력도 없는 지방정부를 포함한 우리나라 역대의 정부, 정치권은 일개 시범 케이스 지방 하나에만, 수십 년간 건설, 건축비만 공공자본 수십조, 민간 자본 수백 조, 총사업비로 천조 넘게 투입되었던 사과 까닭은 모를 것입니다.
심지어 그 과제가 완료된 후도 잘 모를 것입니다.
세계 대도시들 중 노후, 낙후도, 소멸 지수 등에서 최고 순위를 다투는 부산지방이야 그렇다 쳐도, 그런데 시범 케이스 소지역 중 하나로 읍면동 단위의 대연, 남천동, 부산 원도심 등을 선정한 까닭이 무엇일까요?
오래전 어르신, 마스터 중 일부가 영도, 동구, 대연동 달동네에 오래 살아 그 지방, 지역을 보다 잘 알 수 있었던 이유 등등을 제외하고,
중, 장기적으로, 향후 5년에서 10년간 낙후된 전국 부동산 시장의 회복과 활황을 주도할, 지역 발전의 잠재력과 지역 발전의 파급효과가 큰 지역들 중 하나가 해운대구 우동, 중동, 부산역, 부산진역을 포함한 북항 재개발, 시민공원, 부전역 주변 개발 등등인데, 남천, 대연동은 그 삼각 중심 지역으로 동심원적 파급효과가 가장 클 것으로 예상되기 때문입니다.
즉, 해안 지역은 물론 내륙 지역을 포함한 대연동은 중기, 장기는 물론 초장기적으로도, 부산의 신흥 도심인 해운대, 수영구에서 남구까지 이어지는 도심 해변, 부산 구도심인 남포동, 광복동 등 부산 원도심과 북항재개발, 그리고 서면과 시민공원 등 부산진구를 중심으로 동래, 연제구 등 또 다른 부산 구도심의 삼각 중심축에 있기 때문입니다.
나아가 대연동의 입지와 그 발전은 대도시 낙후도, 소멸 지수 등에서 압도적 1위인 대연동 인근의 부산 원도심과 그 원도심 인근의 낙후된 서 부산, 명지 등 외곽지역의 발전을 가장 촉진, 자극할 수 있는 지역이기 때문입니다.
따라서 대연동의 발전은 인근 남구 문현동, 우암동, 감만동, 부산진구 전포동, 동구 범일동, 초량동, 영도 봉래, 청학동 등과 더불어 북항 재개발 1,2, 3 단계와 문현금융단지등의 발전 및 자잘한 남구 외대 부지, 오륙도 시사이드, 용호만 재개발 등을 통해 상기한 그 인근 지역은 물론, 향후 20~30년간 부산 전체, 나아가 낙후된 전국 지방, 지역의 발전을 자극, 촉진하고 더불어 동반성장, 발전해 나갈 것이기 때문입니다.
그 부수, 반사적 효과인, 지역 산업, 일자리, 인구는 물론 도시 및 주거환경의 천지개벽적인 발전과 그 발전의 부수, 반사적 효과인 부동산시장도 마찬가지입니다.
각종 주택재정비사업으로 일개 자치동에 불과한 대연동은 2010년~2030년 혹은 2035년까지 수십 년간 중형급 단지 이상의 아파트만 2만 가구가 들어서게 될 것입니다.
동심원을 조금 더 넓혀 인근 문현, 우암, 감만, 용당, 용호동의 그것들을 포함하면 대연동을 중심으로 한 일개 자치구인 남구 하나만 해도 분당급 신도시급 5만 가구가 재정비될 것입니다.
나아가 남구 인근의 남천, 광안, 민락, 수영동 등 수영구, 범일, 좌천, 초량, 수정동 등 동구, 범천, 전포, 부전, 범전 등 부산진구의 그것들까지 포함하면 도심 내 중형급 이상의 아파트만 해도 10만 가구가 재정비될 것이기 때문입니다.
그런 까닭에 향후 20년간 대연동과 그 주변지역들은 인구, 일자리, 지역민 소득이 지속적, 비약적으로 증가할 것이고 도시 및 주거환경도 나날이, 초장기적으로 상전벽해 될 것이기 때문입니다.
즉, 향후 20년간 다른 모든 낙후 지방, 지역의 발전을 크게 자극하고 촉진할, 그 지역 발전과 인구 유입의 부수, 반사적 효과에 불과할지라도 시범 케이스 소지역의 집값도 도시 및 주거환경, 인구, 일자리 수 증가에 비례하여 비약적, 지속적으로 상승하게 될 것입니다.
과거 모래밭, 배밭, 미나리밭이었던 강남 4구의 지역 산업, 인구, 도시 및 주거환경이 지금처럼 천재 개벽했듯..
비록, 서울과 부산의 위상, 입지가 다르고 또 과거의 고도성장, 고물가, 인구증가 시대도 저물었기에, 최고가격을 기준으로 40여 년간 백배 가까이 집값이 올랐던 서울 강남 집값과는 비교할 수 없겠지만,
시범 케이스 소지역의 집값 상승률은 전국에서 최고가 될 것이며, 집값 또한 최고가를 기준으로 향후 20년간 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 자극, 촉진하기에 충분할 정도인 최소 3~5배, 최대 5~10배 상승은 가능할 것입니다.
이하는 상기 주장에 대한 힌트 형식의 보다 구체적인 이유, 근거입니다.
보다 넓게, 시범 케이스 지방인 부산 전체를 기준으로, 대략 2015년 전후부터 각종 주택재정비사업이 거의 완료될 2030전후까지 불과 15여 년 남짓의 기간에 부산 주택 재정비사업은 부산 보다 인구가 세배나 많은 서울시 보다 더 많은 걸까요?
재개발, 재건축, 도시정비, 주거환경 정비 등 일개 소규모의 주택정비 사업도 얼마나 오래 걸리고 험난한지 직접 경험해 보면 누구나 알 수 있을 것인데, 부산시에서 불과 십오 년 만에 어떻게 수십만 가구의 재정비가 가능하게 되었을까요?
불과 5년 전만 해도 12층 이상의 부산 중층 아파트 재건축과 감만 1, 복산 1, 매축지 좌천 범일 2,3지구, 심지어 대연 3,8구역 등등까지 낙후된 지역의 대단지 주택 재정비조차 원천적으로 불가능하다는 의견들이 우세하였는데..
추후 시간이 나면, 2019년 5월 현재 철거 중인 삼익타워, 현금 청산자 포함 30여 가구 외 이주가 거의 마무리된 대연비치등 부산 부동산 시장의 회복을 강하게 견인할 개개의 각종 재정비 구역까지 구체적인 내용을 상세하게, 세세하게 제시할 것입니다.
다음 힌트로, 시범 케이스 소지역 및 그 주변지역을 살펴봅시다.
강남 3구 인구 총합이 거의 160만 명인데,
2015년 전후부터 2030년 전후까지 15년간, 자치구도 아닌 일개 읍면동 단위의, 인구 10만도 안되어, 강남 3구 인구의 20분지 1에 불과하고 자산은 200분지 1에 불과한 수영구 남천동과 남구 대연동을 중심으로..
그 인근 시범 케이스 소지역, 동 단위에만 참여한 1군 대형 건설 업체의 총수와 각종 주택 재정비 사업체 총수가 서울 강남 3구나 광역 자치 시도와 그리 큰 차이가 나지 않고 있는 이유는 또 뭘까요?
보다 구체적인 힌트로, 대연동에 국한하여 그 근거 제시 겸, 중기, 장기, 초장기적으로 낙후된 전국 지방의 발전 및 부동산 시장 회복을 선도할 아파트 단지들을 구체적으로 나열해 봅니다.
또 다른 시범 케이스 소지역에서 자이 브랜드로 재건축될 삼익비치와 삼익타워, 그리고 인근 남천 2구역 포스코, 광안 재건축 자이, 광안 재개발 SK 등과 함께 도심 내 작은 신도시급은 다음에 구체적으로 살펴 볼 것입니다.
주거 지역, 주거 단지는 물론, 태양광, 혹은 수소 배터리형 첨단 친환경 에너지 설비, 270도 이상의 조망권이 확보가 가능한 최첨단, 창의적 발코니, 이 중 커튼월 룩, 건물 외벽과 옥상 녹화 등 재정비될 건축물의 친환경 고품격화로 당해 지역의 도시 및 주거환경과 안전을 더욱 업그레이드할 수 있고 수천억 추가 투입으로 수억 이상의 부가가치를 추가로 창출할 수 있는 방안 등에 대해 서술할 예정입니다.
지금은 서울, 강남을 주도하는 아파트값의 1/4~1/10에 불과한, 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 시장 회복을 주도하고 촉진할 남천, 대연동의 가격 주도 아파트 가격이 5년, 10년 후에도 지금과 같을까요?
목표, 기대와 현실은 다르지만, 개인적으로 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 가격 주도 아파트 소수는 10년 후에는 강남 3구의 그것들을 많이 따라잡고, 20년 후에는 강남 3구의 그것들을 능가할 것을 기대해 봅니다.
앞서 언급한 1군 대형업체 등에 관한 내용의 근거 제시 겸, 인근 남천동 인근의, 삼익 타워, 삼익비치 등 남천동의 재정비사업, 용호만 재개발, 광안리, 민락 해변가 재정비, 용호 선 트램, 해운대 용호만 간 해양 케이블카 등등 거미줄 교통시설들의 사업 진척과 함께 향후 10여 년간 상대적으로 집값 상승 여력이 큰 1군 대형업체의 아파트들을 예시해 봅니다.
1. 대연 혁신 힐스테이트.
2. 대연 혁신 푸르지오.
3. 대연 푸르지오.
4. 대연 재개발 1구역 캐슬.
5. 대연 SK 뷰 힐스.
6. 대연 자이.
7. 대연 4구역 대연비치 재건축 푸르지오.
8. 대연 비치 인근의 반도 재건축 꿈에그린.
다음은 주변지역과 더불어 워낙 낙후되었던 지역이라 향후 십여 년간은 상대적으로 집값 상승 여력이 상대적으로 상기 예시한 단지들에 비해 약할 수 있으나, 20년간 초장기적으로는 해가 갈수록 강력해질 수 있는 상기한 대연 2구역 롯데와 7구역 SK를 핵심지역으로 한 1군 대형업체들의 아파트 단지들입니다.
5년여 전 2013년과 2014년 초까지 그 대연 2,7구역조차 감정가 미만의 매물이 넘쳐 났을 때부터 "떼돈 번다 꽉 쥐고 있어라"라는 거듭된 과제 글에도 그 지역 원주민 대다수는 다 팔고 떠나고 투기꾼들의 배만 불려주었던 그 동네입니다.
예를 들어, 대연 2,7구역 투자자들은 2014,2015년 천만 원대의 일반분양 성공과 분양권 프리미엄으로 불과 1여 년 만에 투자 금액의 두세배를 벌었기 때문입니다.
현재, 부산 부동산의 중기적 불황기임에도, 2019년 4월 현재 대연 2 레전드, 7구역 뷰, 힐스의 실거리 가격은 최고가를 기준으로 전용 84제곱 미터가 6억 대 중반으로 그 이후에도 1~2억의 추가 수익이 발생한 것 같습니다.
이는 시작에 불과하고, 5년, 10년, 20년 후 대연동 핵심지역 아파트의 예상 가격은 지금의 가격과는 지금과 전혀 달라지게 될 것입니다.
더 낙후되었기에 더 오랜 기간을 요하기에 중기적 상승 여력이 미미할 수는 있어도, 문현, 감만, 우암, 용당, 용호, 전포, 범일 등등의 대연동 주변지역의 주택 재정비 아파트들도 향후 20년간 대연동과 유사한 흐름을 보이게 될 것입니다.
인근의 문현 3, 도시환경 1재개발 등등과 감만 1구역, 우암 2,3구역 등의 주택 재정비사업 단지들은 그 완성과 함께 남구에서 분당급 도심 신도시가 완성되고,문현금융단지 활성화, 우암선 경전철, 트램, 부산 외대 부지 등의 개발과 북항재개발 2, 3단계 등이 완공될 무렵까지 향후 20년간 상승 여력이 시간이 갈수록 집값 상승 여력이 더욱 높아지게 될 아파트 단지들입니다.
수십 년 전만 해도 부산의 대표적 오지, 낙후지역이었던 해운대구가 센텀시티, 마린시티, 엘시티 등의 개발로 지금의 부산 대표 자치구로 변했듯..
북항재개발 1~3단계 하나만 해도 상기한 마린, 엘시티 등 부지의 다섯 배 이상이고, 공공, 민간 자본도 다섯 배 이상 투입될 예정이기 때문입니다.
법위를 조금 더 넓혀, 인근 문현, 우암, 감만동은 물론 용호, 용당동과 인근의 좌천, 범일, 초량, 수정동, 진구 전포동 등의 신축 아파트들도 이하에서 언급할 아파트 대연동 단지들의 초장 기간 상승의 직, 간접적 영향에 놓일 수 있습니다.
또 다른 시범 케이스 소지역인 삼익비치, 삼익 타워, 남천 2구역 포스코 등의 남천동과 도심 해변 핵심지역과 대연 비치, 용호동 W 등 남구의 도심 핵심지역인 대연, 용호동, 그리고 준 시범 케이스 지역인 시민공원 촉진 3,2-1 구역 등은 대연동 내륙지역과 동반 상승적 상호 영향을 주고받게 될 것입니다.
또 초장기적으로, 북항 재개발 1단계 내 아파트나, 북항 재개발 2단계 부산항 시티 내 아파트들도 대연동과 동반 상승에 서로 영향을 주고받게 될 것입니다.
1. 대연 롯데 레전드.
2. 대연 3구역 롯데&아이파크.
3. 대연 4구역 재개발 푸르지오.
4. 대연 푸르지오 파크.
5. 시공사 선정전의 대연 8구역.
6. 오양 양지 재건축 대연 힐스테이트.
7. 대연 1 재건축 SK 뷰.
8. 지역업체지만 대연 로얄듀크.
마지막으로, 주마가편으로 부산 부동산 시장의 대세 상승을 이끌 주요 요건들 중 하나인 중기적, 장기적, 초장기적 공급 감소, 공급 절벽이 집값과 전 월세값에 미치는 영향에 대해 간단히 언급해 봅니다.
서울과 비교하여 부동산 수요층이 옅고 투기 등 시장 외적 요소가 약한 부산 등 낙후 지방들의 부동산 시장은 시장의 핵심 원리 중 하나인 공급 측 요소가 가격에 미치는 영향이 상대적으로 큽니다.
시범 케이스 지방인 부산 부동산시장은 이번의 과제 완료 후 부산시의 주택 공급은 거의 공급 절벽에 가가 울 정도로 영구히 줄어들게 될 것인데, 그 영구적 공급 감소가 부산 부동산시장에 미치는 영향력은 누구도 알 수 없는 전인미답의 영역입니다.
다만, 그 영향력은 2009~2011년 부산 부동산 1차 상승기의 주요 원인 중 하나하나가 부산 아파트 입주물량의 중기적 감소, 중기적 전월세가 상승 등으로 이루어졌음을 추론해 볼 수 있을 뿐입니다.
또 다른 추론은 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동과 수영구 남구의 중기적, 장기적 공급물량 공백, 감소와 집값, 전 월세값의 동향, 상관관계, 그리고 그 추이를 살펴보는 것입니다.
남천동은 분양권 상태인 남천 어울림이 입주한 후 삼익 타워, 남천 2구역 포스코가 입주할 2022년경까지 3년 가까이 입주물량공백 상태가 계속될 것 같고, 2022년 경 삼익타워, 남천 2구역이 입주한 이후에도 삼익비치가 입주할 2026~2028년경까지 최소 4년간 입주 공백 상태가 더 계속될 것 같습니다.
그 이후로 남천동 부동산시장은 뉴 비치, 우성, 남천 보라, 협진태양 등의 중소규모 재건축을 제외하고 거의 영구적 입주물량 공백 상태가 계속될 것이기에 대연동 부동산 시장과 더불어 부산 전체의 영구적 입주물량공백에 가까운 입주물량 급감 영향을 추론하는데 선결, 사전 지표가 될 수 있을 것입니다.
나아가, 수영구 전체를 보더라도,
남천동 부동산시장에 다소라도 영향을 미칠 수 있는 인근 광안 재건축 자이, 에일린의 뜰, 광안 재개발 큐 등과 민락 오션 테라스 등이 입주 완료될 때까지 수영구의 공급물량 및 인근 해운대구, 남구를 포함한 부산 전체의 공급물량이 남천동 부동산의 상승 탄력에 어떤 영향을 미치는지 잘 살펴봐야 할 것입니다.
대연동도 마찬가지입니다.
지난 3월 대연 자이 입주를 끝으로, 대연동 부동산시장은 대연 비치, 오양 양지, 반도 재건축과 대연 3구역 및 4구역 재개발 물량이 입주하게 될 2023년~2025년 혹은 2026년경까지 4년여간 입주 공백 상태가 계속될 것 같고 그 이후에도 대연 8구역 재개발 하나 외 영구적 입주물량 공백 상태가 계속될 것 같습니다.
대연동 인근의 문현 대연 마루 내 안에, 리인, 베스티움이 대연동 부동산시장에 미치는 영향이 미미한 걸로 보아 감만 1구역, 우암 1,2구역, 용호 3구역, 문현 3구역 등 남구의 입주 예정 물량의 영향도 미미할 것으로 보이지만,
마찬가지로 남구 전체 및 그 인근 수영구, 동구, 부산진구 등 부산 전체의 공급물량이 대연동 부동산시장에 미치는 영향력까지 세세하게 잘 살펴야 할 것입니다.
문재인 정권의 전방위적인 부동산 억제책들과 부산 부동산 시장의 중기적 불황으로, 지역 경제 등등과 더불어 부산의 도시 및 주거환경 개선과제의 핵심 중 하나인 부산의 각종 재정비사업 완료가 당초 예상인 2030년에서 2035년경으로 5년여간 연기된 것 같습니다.
아무튼, 부산시 전체나 시범 케이스 소지역이나 중기적, 장기적, 초장기 영구적 입주물량 공백 상태나 입주물량 공백에 가까운 급감이 부산 아파트 집값 상승이나 전월세 상승에 미치는 영향은 최소한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장의 대세 상승을 선도하기에 충분할 만큼 적지 않을 것입니다.
최대, 예상외로 입주물량 중장기, 초장기 공백 상태의 영향이 지나치게 파괴적일지는 두고 봐야 알 것이고...
현 정부여당은 물론 차기, 차차기 정부여당과 정치권은 국민의 자산 증가, 특히, 낙후된 전국 지방민의 실물 자산 증가 과제 못지않게 중요한 부동산시장의 과제인, 전월세가 중기적 혹은 장기적인 상승으로 인한, 특히 낙후된 지방 서민, 빈민층의 주거 불안정과 그 완화, 혹은 해소를 위해 주거복지 등에 관한 철저한 법적, 제도적 제도를 마련하고 보완, 개선해야 할 것입니다.
공공임대, 주거 바우처제도, 주택임대 사업, 전월세 상한제, 계약 갱신청구권 제 등등의 법과 제도들 말입니다.
2019.05.19.
벚꽃..지다.
현재 서울 반포 거주 50대 법조 전문직 소시민 중 한 사람으로서 명을 받아 지방 부동산 활성화 과제 수행을 위해, 중 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 중장기적인 회복과 활성화 및 이를 주도할 시범 케이스 지방 부동산과 관련하여 작은 흔적을 남깁니다.
여태 일찍 은퇴할 생각도 누대로 익숙한 서울을 떠날 생각도 전혀 없었지만, 최근에 진행되고 있는 심신의 급격한 노화로 인해 인생이 극히 짧다는 것을 새삼 매일 실감하고 있기에, 당초의 계획 보다 보다 빠른, 십여 년 전후에 은퇴하고, 개인적인 취향, 취미와 관련 있는 새로운 지방에 살아 보려는 결심이 점점 확고해져 가고 있습니다.
십여 년 후 나는, 나 홀로든 처자식 등 가족을 동반하든 세컨드하우스든 항구적인 일출, 비치 조망권이 확보된 부산 도심 해변 주택을 구매하고 얼마 남아있지 않은 여생을 해양레포츠, 요트 등 오로지 나 자신을 위해 내가 좋아하는 놀이만 하다가 얼마 남아있지 않을 여생을 마감할 계획입니다.
십여 년 후에는 부산의 집값이 많이 오르겠지만, 현재를 기준으로 한다면, 장차 재건축될 삼익비치, 삼익 타워 등이나 엘시티, 마린시티, 용호동 W 등 대양 조망권과 워트 프런트를 겸유한 펜트하우스 등 도심 해변가의 대형 평형대 집값은 서울의 그것들에 비해 아주 저렴한 편이니, 조기에 은퇴하여 더 큰 주택에 살지라라도 서울 거주에 비해 노후의 경제적 부담은 오히려 더 적어질 수도 있겠네요.
부모, 아니 아비의 과욕인지 모르나, 노후에 자식들과 함께 살려고 하는데, 아들놈은 몰라도 딸과 예비사위는 서울, 강남을 떠날 생각이 전혀 없어 보이니, 십, 이십 년 후는 몰라도 지금은 쉽지 않아 보입니다.
이십 년 후 부산이 보다 더 발전하고, 서울과 부산이 1시간대 권역으로 바뀌게 되면 가능해지겠지요.
아들, 딸의 개업 지를 부산으로 옮기지 않더라도, 본가는 부산으로 하고 세컨드 하우스는 서울로 하면 될 테니..
여유 있고 한가로운 삶...
그 삶을 위한 단순하고 소박한 삶...
비록 수십 평에 불과할 정도로 소규모일망정, 남창 부터 동창 너머까지는 작고 소박한 야생화 화원, 북창 너머로는 더 작은 국화와 키 작은 대나무 숲, 그리고 그 화원과 숲 주변에는 복숭아, 살구, 매화 등의 꽃과 나무가 있는 풍경.
카약, 요트, 스노클링, 서핑 등 해양 레포츠와 숲과 풀 그리고 나무를 언제든 산책, 산보하듯 마음껏 접하고 즐길 수 있는 바다, 해변과 하늘 그리고 산이 있는 풍경.
다 버리고 비워 진정한 소박하고 단순한 삶을 계속 영위하고 있는 선후배 동료들과 달리, 많이 부족하고 모자란 나는 너무 힘들어 무늬만 빈민 생활도 마스터가 세속을 떠난 후, 몇 년 전 달빛단에서의 자진 탈퇴와 함께 청산해 버렸네요.
그럼에도 불구하고, 십여 년 후, 조기 은퇴 후 내가 꿈꾸던 그런 풍경들이 있는 삶은 쉽지 않아 보입니다.
강남 한강변은 떠나기 싫다, 보안, 사생활 침해 우려로 단독주택도 싫다 하는 처자식들의 완강한 반대로, 지금은 서울 인근 전원주택으로의 이주조차 불가능해 보이기 때문입니다.
10분위 중 1~3분위 계층, 5분위에서 1분위 계층 등 소득기준 하위계층들의 소득이 상위계층의 소득보다 더 많이 늘어나길 바라지만 자칭 진보정권에서도 그 반대가 현실이네요.
자산기준도 마찬가지입니다.
이번 과제와 관련하여 언제쯤이면 낙후, 소외된 지역민 등 자산기준 하위계층들의 자산 증가가 상위계층들의 그것보다 더 많아지게 될까요.
참으로 쉽지 않은 과제입니다.
이와 관련하여 최근에 썼던 선배님의 글을 붙입니다.
계속 반복된 과제 수행에도 불구하고 지금은 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장조차 대세 상승은커녕 미약한 회복조차 쉽지 않아 보입니다.
올여름, 늦어도 올가을부터는 대세 상승의 머나먼 길을 떠나야 할 부산 부동산시장인데 말입니다.
장기적으로는 저절로 그리되겠지만, 현재, 그리고 단기적으로 부산 부동산 거래량과 실거래가격, 악성 재고 물량인 준공 후 미분양을 포함한 미분양 물량부터 부동산 심리 지수까지 부동산 관련 각종 지수, 지표들은 부산 부동산시장의 회복은 아직 멀었고 좀 더 기다리라고 말하는듯합니다.
공급 측 요소만 보면, 부산 부동산시장은 중장기적으로도 그리 밝아 보이지 않습니다.
중장기적으로 공급물량 압박이 계속되고 있는 부산 부동산 시장은 소지 역적, 국지적 상승은 별론으로 하고 중기적으로도 폭발적인 회복, 대세 상승은 쉽지 않아 보이기 때문입니다.
가랑비에도 옷이 젖는데, 부산의 아파트 공급물량은 외곽지역, 소형 단지를 포함하여, 작년 2018년에는 3만 가구 등 2013년부터 2020년까지 무려 8년 동안 매년 평균적으로 대략 2만 5천여 가구가 공급되어 부산시가 소화 가능한 공급물량을 초과한 상태가 장기간 지속되었기 때문에 더더욱 쉽지 않아 보입니다.
공급 측 요소 중 공급물량만 고려하면 오히려 2019년 혹은 2020년부터 공급물량이 급감하게 되는 울산시, 충남, 경상남북도 등의 부동산시장이 부산 보다 오히려 더욱 빠르고 강하게 회복할 것 같습니다.
설상가상으로, 2021년부터 중장기적으로 공급량이 많이 줄어들게 된다면 부산 부동산 시장의 대세 상승은 크게 탄력을 받을 수도 있을 것인데 이것마저도 쉽지 않아 보입니다.
장기적으로, 부산의 각종 주택재정비 사업 완료로 매물 공백에 가까울 정도로 공급물량이 급감할 무렵이면 부산 부동산시장의 탄력적인 대세 상승은 저절로 이루어지겠지만, 문재인 정부의 전방위적 규제한 부산 부동산 3차 상승기 정점으로 예상되었던 2022년, 혹은 2023년은 많은 올해와 내년에 예정된 부산시 많은 아파트 공급물량으로 인해 이제는 그 의미가 많이 퇴색돼 버렸습니다.
2021년은 그렇다 쳐도 2022년과 2023년이면 순차 입주하게 될 2019과 2020년 두해 동안 부산에서 분양할 예정인 아파트의 총수는 대략 3만 5천여 가구 내외인데, 그 예정 물량들이 현실화된다면 2022년과 2023년에도 부산의 입주물량은 2021년 수준으로 많이 감소하긴 하지만 인근 울산, 창원처럼 급감은 사실상 불가능하기 때문입니다.
부산 부동산시장 조기 회복과 관련하여, 해운대구, 수영구, 동래구 조정 지역 해제의 트리거가 될 명륜 힐스테이트 2차의 미분양 여부와 남천 2구역 재개발 포스코와 삼익타워 재건축 자이의 청약 경쟁률을 주의 깊게 살펴봐야 하겠지만, 그리고 1100~1400만 원대의 비교적 저렴한 일반분양가로 조만간 분양할 좌천 범일 3구역 하버시티, 전포 1-1 이 편한 세상, 가야 3구역 캐슬, 연지 2구역 래미안 등의 청약 경쟁률, 계약률을 잘 살펴봐야 하겠지만...
만약, 부산 조정 지역이 내년에도 해제되지 않고, 또 거제 2구역, 온천 4구역 등 거대 단지들의 공급 예정 물량 분산이 이루어지지 않고, 상기 예시한 조만간 분양할 아파트들이 분양에 실패한다면, 마지막으로 부산의 낙후지역, 외곽지역에서 분양 예정인 반여 1-1, 반여 1-2, 사하 힐스테이트, 신평 하늘채, 덕포 1구역, 주례 2구역, 일 광 10,12블록과 군소 단지들까지 분양이 현실화되다면 등등 상기한 4개의 가정이 현실화된다면...
부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승은 더 늦춰지거나 약해질 것이고 오히려 단기에 그칠망정 부산 부동산시장의 회복에 발목을 잡을 부산의 미분양 물량은 더욱 많이 늘어날 가능성도 부정할 수 없을 것입니다.
그 가능성은 최근 분양에 실패했던 문현 오션 파라곤 만 봐도 누구나 알 수 있을 것입니다.
그런 까닭에 과제 수행이 계속 되는 것이고..
그럼 어떡하면, 또 언제쯤이면 부산 부동산 시장이 미약하나마 올해 여름, 늦어도 회복하고 장기, 초장기적인 대세 상승의 멀고도 험난한 길을 떠날 수 있을까요?
현재, 중장기, 장기적으로는 부산 부동산시장이 대세 상승한다는 건 누구나 다 알 수 있겠지만 단기, 중 단기적으로는 잘 모르고 어려울 것입니다.
어려울수록 가치 있는 법이고...
잘 알고 쉬우면 과제 수행 반복은 더 이상 필요 없겠지요?
부산의 미분양 상황을 보나, 부산 낙후지역 아파트의 실종에 가까운 수요 상태를 보나, 심지어 대연 힐스테이트와 남천 2구역 인근의 반값 가격 로열듀크, 대연 7구역 뷰 힐스 인근의 반값 가격 극동 클래스 등 시범 케이스 소지역의 실수요 상태를 보나 현재 부산 전체 부동산시장의 수요층은 빈약하기 짝이 없습니다.
부산 부동산 시장의 회복, 활황이 가시화되면 그 수요층은 저절로 많이 늘어나게 되겠지만, 그때까지 서울 등 외지 수요층들이 부산의 만성적 유효수요 부족을 보충해 주지 않으면 부산시 부동산 조기 회복조차 쉽지 않아 보입니다.
해운대, 수영구 등 부산의 나머지 지역의 조정 지역이 조기에 해제되면, 더 많은 서울 등 외부 수요자들의 부산시장 유입이 보다 용이해져 부산 부동산시장의 취약한 수요층을 더욱 많이 보완해 줄 수 있겠지요?
그 외부 수요 유입에 솔선 수범 차원, 개인적으로 동심원적 파급효과 강화를 위한 외부 수요 솔선수범 차원, 그리고 앞서 언급한 꿈꾸는 풍경들을 위해 동심원 중심 중 하나인 삼익타워 펜트하우스에 관심을 가지려 하고 있습니다.
최근 외관 특화 등의 설계변경을 위해 조합 총회를 앞둔 삼익 타워의 설계변경안에 따른다면...
전용면적 48평짜리 펜트하우스는 확장한 삼면 발코니 면적과 전용면적 44평 펜트하우스의 테라스 보다 세배나 넓은 삼면 테라스 면적을 합해 상기한 화원 등의 풍경들과 미니 산책로는 물론 소규모 미니 실내 수영장까지 가능한, 전용면적을 제외하고도 오십 평 내외의 추가적인 공간 확보가 가능하기 때문입니다.
또한, 그 펜트하우스는 인근 산과 바다 사이에서의 조망, 일조, 통풍권도 탁월하기 때문입니다.
조망권만 보다 구체적으로 언급해 보면, 그 펜트하우스의 조망권은 센텀, 마린시티, 달맞이, 동백 섬 등등과 광안리 비치, 용호만, 이 기대, 오륙도, 태종대 등등의 조망권 및 그 사이의 바다 영구 조망권은 물론 인근 금련, 황령산, 잘 자산, 봉무리 산 등의 조망권까지, 이것만으로도 가히 우리나라, 세계 해양대 도시들 중에서도 최고의 조망권을 보유할 수 있을 것이기 때문입니다.
세계 해양대 도시들은 상기한 예시들 중 하나인 도심 해변 비치, 그것도 광안리, 해운대처럼 넓고 큰 자연 해변은커녕 소규모 비치 조망권과 접근권도 높이 평가하고 있지요?
그뿐만 아니라, 인근 부경대, 유엔묘지, 대 연 수목원, 문화회관 등의 녹지 조망권과 광안대교, 멀리는 북항, 남항대교, 용두산공원 등 부산 원도심 등 그 하나하나만으로 가치 있다 평가받는 개개의 조망권들은 덤에 불과하다 여길 정도로 그 펜트하우스의 조망권은 더더욱 가치가 있기 때문입니다.
만약 가족들이 끝까지 반대하고 혼자 내려와 사는 것을 가정할 때, 실내라 대숲, 복숭아, 매화나무는 거의 불가능하겠고 상기한 조망권들 중 다수는 포기해야 되겠지만, 발코니 확장 후에도 발코니 2개에다 가족실까지 방 4개, 거실까지 최대 7개의 작은 화원 등 개인 공간을 만들 수 있겠고 나아가 영구 바다 조망권을 가진 전용면적 36평 일반 아파트도 대안이 될 수 있겠습디다.
아직은 은퇴할 때가 아니고 너무 이른 시기라 현재는 단지 관심 차원이고, 십여 년 후 삼익비치 펜트하우스나 북항재개발 1단계 내 펜트하우스가 보다 실현 가능성이 높은 현실이 되겠지만...
아무튼 2021~2022년에 부산 아파트 입주 물량이 2017~2020년에 비해 줄어드는건 팩트이니,
또 미약한 수준이나마 서울 등 외지인 수요가 꾸준히 진입할 것으로 예상 되기에,
당초 기대에는 많이 미흡한 수준이지만, 부산 부동산 시장은 올해 여름, 가을에 바닥을 확인하고 머나먼 대세 상승의 길을 떠나게 될 것입니다.
다음은 부산 부동산 회복, 대세 상승을 위한 동심원적인 파급효과와 관련하여...
만약 삼익타워와 대연비치가 올해 말 혹은 내년에 분양하게 되고 분양에 크게 성공하게 된다면 상기한 중장기적 입주물량 과잉 상태, 미분양 물량 등 중장기적 공급 측 요인의 부담에도 불구하고 부산 부동산시장의 본격적인 회복, 대세 상승의 트리거가 될 수 있을 것입니다.
설계변경 전 바다 영구 조망권을 가진 103동 고층의 전용 25평 최고가를 기준으로 한 삼익 타워의 일반분양가는 7억 1천만 원대던데 설계변경 후에는 7억 중반대가 될 것이고 이자후불제 등 금융비용과 취득세 등 제 비용을 합하면 입주 시 평당 3천만 원에 내외의 8억 대에 프리미엄이 더해진 가격이 그 실재 취득가격이 될 것이기 때문입니다.
나아가 만약 삼익 타워와 대연 비치 전용 25평 최고가가 입주할 무렵인 2022~2023년경 10억~12억으로 오를 수 있다면 부산지방은 물론 낙후된 전국 지방들 부동산시장 대세 상승의 탄력성은 상상이상으로 커질 수도 있습니다.
도시 및 주거환경 개선은 미미함에도, 또 2~4성급 호텔 수준의 주거시설임에도 불구하고 강남 4구, 용산구는 물론이고 마포, 성동구, 동작구 등의 대표 아파트들 전용면적 25평의 가격이 지난 1~2년 만에 수억에서 10억 내외까지 올랐던 것을 감안하고 또 마찬가지의 개선, 주거시설임에도 대구 수성구, 광주 남구 등의 대표아파트들의 가격도 1~2년간 두 배 가까이 올랐던 것과 비교하면...
당해 주거 단지는 물론 주변지역까지 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하고 개별 주거시설도 5~6성급 호텔 수준으로 재정비될 것 등을 감안하면...
3~4년간 고작 수억 대의 상승에 불과할 삼익 타워, 대연 비치의 상기한 가격대 상승은 충분히 가능하고 또 용인될 것입니다.
어쩌면, 서울 등 외지 투자자들을 포함하여, 상기한 가치를 아는 실수요자들에 의해 매물이 잠기게 된다면 아래에 덧붙일 선배님의 글처럼 15억은 물론 20억, 30억도 가능하고 또 용인될 수 있을 것입니다.
동심원적인 파급효과와 관련하여...
2022~2023년경 상기한 삼익 타워, 대연 비치 전용면적 25평 최고 실거래 가격이 10억 ~12억만 되어도, 마찬가지로 전용 25평 최고 분양가를 기준으로 순차 입주를 앞두고 있는 해운대 주상복합 우동의 마린시티 자이 3,4호 라인의 6억 1천만 원대, 중동 비스타 5호 라인 6억 5백만, 중동 캐슬 스타 101동과 103동 1호 라인 7억은 많이 저렴하게 느껴질 것입니다.
중동 푸르지오 일반분양가도 확장비, 중도금 후불제 비용 등을 포함하면 상기한 주복들의 가격과 차이가 없을 것이기에 싸게 느껴지겠지요?
엘시티, 마린시티 아아 파크, 더 제니스, 용호동 W 등 현재 10억~20억 대에 그치고 있는 중대형, 대형 평형대 아파트의 가격도 마찬가지로 싸게 느껴질 것입니다.
현재 부산의 다른 자치구들 대표아파트들의 전용 25평 최고가 4~6억 대와 부산 인근의 울산, 창원, 김해, 양산 등은 물론 경상남북도, 전라 남북도, 충청남북도, 강원도 등의 최고가 3~5억대는 더더욱 저렴하게 느껴지겠지요?
따라서 부산 부동산시장과 낙후된 전국 지방 부동산시장의 조기 회복과 대세 상승을 바라는 사람들은 부산 나머지 조정 지역의 조기 해제와 상기한 시범 케이스 소지역인 남천 대연동의 삼익 타워, 남천 2구역 포스코, 대연 비치의 분양이 크게 성공하고 장기적으로 강하게 대세 상승하길 간절히 기원해야 할 것입니다.