경매취하!
경매절차의 취하는 매수인의 매각대금납부 이전까지 할 수
있습니다. 왜냐하면, 매각대금의 완납과 동시에 소유권 이전의
효력이 있기 때문입니다.
매각기일에 적법한 매수신고가 있기
전에는 신청채권자(경매신청인) 단독으로 취하할 수 있고,
매수신고 후에는 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인의
동의가 있어야 가능합니다.
경매 취소!
경매취하와 취소는 구별되는데, 경매취소는 주로 법원의 직권으로
이루어지고 주된사유는 아래와 같습니다.
- 채무변제 또는 경매원인 소멸
- 경매 목적물의 멸실
- 무잉여로 채권자의 배당이 없는 경우
-경매와 공매가 동시에 진행할 때 어느 한쪽이 낙찰될 경우 다른
절차는 취소
※ 매수 신고 후 매수신고인의 경매취하 동의가 여의치 않으면 채무자가
경매개시결정에 대한 이의를 하면 경매취소가 가능. (말소된 등기부등본 첨부)
배당순위!
부동산 경매의 낙찰자가 대금을 납부하게 되면 그 재원으로 채무자들의
빚을 청산하는 절차를 가지는 데 이를 배당이라고 합니다. 부동산 경매의
배당은 민사집행법에서 정한 절차를 통해 이루어집니다.
물권 우선주의에 입각한 물권순위에 따른 배당이 먼저 이루어지고, 뒤에
일반 채권들이 평등하게 안분되어 배당되는 순서가 일반적 원칙입니다.
그러나 사회적 현실을 고려한 예외적 배당 순위가 존재하는데 아래의 표로
기입해 보았습니다.
경매 배당순위표
순위 | 변제 방법 | 채권 내역 | 내용 |
0 | 비용변제 | 집행비용 | 취득세, 등록면허세, 인지, 등기신청수수료, 송달료, 감정료, 현황조사료, 경매 수수료 등 |
1 | 비용변제 | 필요.유익비 | 제3취득자(소유권자, 지상권자, 전세권자, 등기한임차권자)가 해당 부동산의 보존.개량 등 부동산의 가치를 증대시키기 위해 지출한 비용 |
2 | 최우선변제 | 소액임대차보증금 |
최종 3개월분 임금 / 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금 |
3 | 당해 세 변제 | 당해 세 | 경매대상 부동산에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금 |
4 | 법정기일 순위 변제 | 조세채권 공과금 | ① 법정기일이 저당보다 앞서는 조세 ② 납부기한이 저당권.전세권 설정등기보다 앞서 는 보험료(국민연금, 국민건강보험) |
5 | 설정변제 | 저당권, 전세권, 확정일자부 임차인 | (근)저당권, 전세권에 의하여 담보되는 채권 |
6 | 일반임금 채권 변제 | 일반임금채권 | 최우선변제 임금을 제외한 일반 임금채권 |
7 | 법정기일 순위변제 | 조세채권 | 법정기일이 저당보다 늦은 조세 |
8 | 공과금변제 | 보험료 | 고용보험료, 산업재해보상보험, 국민건강보험, 국민연금 |
9 | 보통변제 | 일반채권 | 가압류채권 등 일반채권 |
※ 참고사항 : - 압류한 조세는 다른 조세에 우선한다. (압류 선착주의) - 국세와 지방세 간의 우열은 없다. - 조세채권과 타 채권과의 경합시 법정기일을 근거로 순위 결정. 법정기일 기준 : - 신고에 의해 납세의무가 확정되는 조세는 신고기일이 법정기일. - 신고의무를 해태한 경우 고지서 발송일. - 신고와 무관한 세금은 발송일이 법정기일 - 압류한 조세채권은 압류일과 법정기일 중 먼저 도래한 기일이 유효함. |
첫째, 해당 부동산의 경매절차에 소요된 비용은 가장 먼저 0순위로,
둘째, 사회적 약자인 소액임차인의 보증금은 최우선으로 변제하고,
셋째, 해당 부동산에 대하여 부과된 국세 등의 세금을 먼저 배당하며,
넷째, 확정일자를 받아 물권화된 임차권(확정일자부 임차인)은 일반채권
보다 우선하여 배당하는 등의 특수한 배당 사항이 존재하므로 세심한
권리분석이 필요합니다.
작성자 : 다정한