스크랩 좋은글 [[행복투자]] 아파트의 상대적인 저평가를 판단하는 방법

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<< 아파트의 상대적인 저평가를 판단하는 방법 >>

이 글 제목에 해당하는 모든 내용을 하나의 글에 전부다 기술하지 못하지만

일단 아래 글에서 이어지는 성격의 글입니다.

( 아래 제 글을 제대로 이해한 분들도 계시고 그렇지 못한 분들도 계실터인데

이번 글에서 추가의 설명을 보실 수 있습니다.)

주택의 가치와 가격을 판단할 때 기준을 일관성있게 설정하는 것이 필요합니다.

이는 주택뿐만 아니라 어떤 것에서나 마찬가지입니다.

어떤 음식점이 음식 맛은 떨어지고 분위기는 좋으면서 가격이 1만원하고

다른 음식점이 음식 맛은 좋고 분위기는 떨어지면서 가격이 1만원할 때

어떤 음식점의 음식 가격이 더 저평가되었다고 한가지로 결론내릴 수 없습니다.

5천원 있는 사람이 음식가격이 1만원씩 한다고 비싸다고 바라보는 것은 적당치 않으며

5천원에 해당하는 음식중에서 상대적으로 저평가 되어있는 음식을 찾는 노력이 필요합니다.

한편, 분위기를 맛보다 중요시하는 사람이라면 똑같은 1만원짜리 중에서 전자가 더 선호되어야하고

맛을 분위기보다 중요시하는 사람이라면 후자가 더 선호되어야합니다.

사람마다 어떤 부분에 더 큰 가치를 두느냐가 다르기 때문입니다.

어떤 음식점이 음식 맛은 좋고 분위기는 떨어지면서 가격이 1만원할 때

분위기가 별로이면서 1만원씩나 한다고 불평하는 것은 합리적인 불평이 아닙니다.

음식 맛이 좋은 집이 분위기까지 좋다면 2만원할 것이기 때문입니다.

마찬가지로 다른 음식점이 분위기는 좋고 맛은 떨어지면서 가격이 1만원할 때

맛이 없으면서 1만원씩나 한다고 불평하는 것도 합리적인 불평이 아닙니다.

분위기 좋은 집이 맛까지 좋다면 2만원할 것이기 때문입니다.

그러나 맛은 비슷하면서 분위기가 더 좋은데, 가격은 더 낮다면 상대적인 측면에서는 저평가이고

분위기가 비슷하면서 맛이 더 좋은 데, 가격은 더 낮다면 상대적인 측면에서 역시 저평가인 것입니다.

이러한 요령으로 판단하면 판단하기가 쉽습니다.

아래 소개하였던 아파트의 예를 들겠습니다.

강남의 업무중심지구인 강남대로와 테헤란로 주변의 아파트들을 서로 비교할 수 있듯이

강북의 업무중심지구인 광화문에서 서울역까지 이어지는 태평로 주변의 아파트들을 비교할 수 있습니다.

강남은 신흥지구로 개발된 곳이라서 동네 구역이 처음부터 잘 정비되어있고

강북시내의 다운타운은 어차피 그렇지 못합니다.

따라서 전부다 낙후된 동네 안의 재개발 등을 통해서 생겨난 단지들입니다.

*** 비교 대상 아파트:

중구 중림동 삼성싸이버빌리지, 총 712세대, 2000년 입주, 33평형 4.2억, 44평형 5.3억

지정학적으로 비슷한 여건에 해당하는 아래 아파트들이

삼성싸이버빌리지 아파트보다 훨씬 더 비쌉니다.

< 광화문역에서 도보거리 이내의 아파트 >

- 내수동 삼성파크팰리스 (총세대수 142세대) 39평형: 6.5억

- 내수동 경희궁의 아침 (총세대수 360세대) 44평형: 7.3억

2003년, 2004년에 입주된 것이라서 약간 더 새것이며,

주변이 중림동보다는 약간 더 낫기는 하지만 재래 동네에 지어진 것은 마찬가지입니다.

주택가가 아니라 업무지구 빌딩들과 완전히 붙어있고, 단지 안에 들어가보아도 느껴지는 것이지만

어린 아이들 키우기에 썩 적절한 여건은 아닙니다.

부부가 함께 광화문 근처 사무직에 일하거나 교육시킬 아이가 없을 때 적절합니다.

용적율이 높아서 아파트 단지 안이 좁고 답답합니다.

세대수도 삼성싸이버빌리지보다 훨씬 더 작습니다.

- 사직동 스페이스본 (총세대수 657세대) 34평형: 5.8억, 43평형 6.9억

이것은 세대수가 많아서 좀 괜찮을 것 같습니다.

그러나 가격은 삼성싸이버빌리지보다 훨씬 비쌉니다.

지금 공사 중인데, 이 역시 높은 용적율로 건축하다보니

같은 평수에 아파트 구조가 좁게 만들어져 있습니다.

아래 첨부한 평면도에 보면 34평형이 삼성싸이버빌리지 아파트보다

뒤 떨어지는 평면구조임을 알 수 있습니다.

 

< 서울역에서 도보거리 이내의 아파트 >

- 중림동 브라운스톤 (총 세대수 110세대): 32평형 4억7천, 44평형 6억5천

삼성싸이버빌리지와 인접한 아파트로서 큰 길가에 위치하였고,

건물이 2개인 주상복합이며, 내년 3월 입주예정입니다.

건물 주변이 대로들로 둘러쌓여있고 서소문고가도로에 붙어있어서 소음이나 공해가 예상됩니다.

건물뿐이고 아파트 단지 안의 공간이 없어서 아이들 키울 환경으로는 적절하지 못한 편입니다.

아래 첨부한 평면도에 보면, 삼성싸이버빌리지처럼 건물외관이 타워형인데

34평형에 방이 2개 밖에 없고, 44평형은 방이 3개입니다.

방의 개수가 적은 이유가 거실이 특별히 넓어서가 아니고

복도가 차지하는 공간이 넓고, 똑같은 면적의 활용도가 떨어지게 설계되어 있기 때문입니다.

 

- 후암동 브라운스톤 (총세대수 90세대): 55평형 8억

올해 입주가 이루어졌습니다.

대형 평형으로만 이루어진 것이 장점이나, 90세대 밖에 안되는 작은 단지입니다.

주변 동네는 삼성싸이버빌리지에 비하여 훨씬 더 열악합니다.

후암동의 그 주변 동네에 가보시면 아실 것입니다.

고도제한으로 5층으로만 이루어진 아파트인데

건물 거리가 가까워서 답답한 느낌을 줍니다. 아래 첨부한 사진을 참고로 보면 되겠습니다.

 

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위의 비교대상이 되는 아파트들도 제가 전부다 방문하여서 직접 보았었습니다.

( 부동산업을 일하는 것도 아니고, 그렇다고 부동산투자하는 것도 아니면서

왜 그렇게 많이 다녀보았냐고요? 그 이유는 추후 다른 글에서 얘기하겠습니다.)

싸이버빌리지아파트보다 약간 더 최근에 지어지는 것이라는 장점이 있지만

햇수로 큰 차이는 아닙니다. 위 아파트마다 싸이버빌리지아파트에 비해서

나름대로 약간의 장점은 있지만, 상대적인 단점도 분명한 상태에서, 가격은 훨씬 더 비싼 것입니다.

비교대상으로 올린 아파트들은 대부분이 아이 키우는 문제가 별로 중요하지 않은 집이면서

광화문 근처에서 고급사무직이나 고급공무원으로 일하는 경우에는 매우 적합한 아파트들입니다.

아무튼, 어떤 것에 대해서 판단할 때 한두가지 측면만 바라보면서

단순한 시각에서만 판단하는 것이 아니라

여러 가지를 골고루 고려하면서 바라보고, 비슷한 여건의 다른 아파트들과도 비교하면서 판단하는 것이

상대적으로 저평가된 아파트를 선택하는 데 도움이 된다는 것을 설명하기 위한 글입니다.

또한 평가항목마다 그 가치의 중요성이 사람마다 다르기 때문에

어떤 아파트라도 그 가치를 절대적으로 점수화하여 비교할 수는 없는 것이라서

자신의 입장과 자신의 취향에서만 가치를 고정화시키려하기보다는

평소에 유연한 시각으로 부동산이나 아파트를 바라보는 것이 습관화되면

당장은 아니라도 먼훗날 자신의 상황이 달라지고 어떤 기회가 나타날 때

좀더 현명한 선택할 수 있는 기회를 잡을 수도 있을 것입니다.

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내일이 10월의 마지막 날이네요.

내일 밤에는 방송마다 이용씨의  노래 "잊혀진계절"이 많이 나올것 같습니다. 해마다 그래왔으니까요.

이용씨는 10월만 되면 엄청나게 바빠진다고 하더군요.

노래가사 속에  " 지금도 기억하고 있어요, 10월의 마지막 밤 "이라는 귀절이 들어있던 것이

이용씨의 돈 버는 일에 평생토록 도움이 되어주고 있습니다.

[삶사랑]

이건희씨 글입니다...