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돈 버는 재미 돈 버는 아파트 완전정복
“한국이 압구정공화국인가” 고발까지 간 3구역 사태 전말
압구정 재건축은 100년 후에나 가능할 거라고 놀리듯 얘기하는 지인도 있어요. 이번에 속도를 내는 것을 보니 ‘내가 죽기 전에 재건축이 진짜 되긴 되겠구나’ 이런 희망이 생긴 거죠. 주민들이 합심해 잡음 없이 추진되길 바라는 마음뿐입니다.
최근 서울 강남구 압구정동에서 만난 현대아파트(3구역) 조합원인 60대 이모씨의 말입니다.
30년 넘게 이 아파트에서 거주한 이씨는 “3구역 설계업체 선정 투표에 3000명에 가까운 조합원들이 참여한 것을 보면서 재건축에 대한 열망이 얼마나 큰지를 느낄 수 있었다”고 덧붙였습니다. 다만 이씨는 “입주민 각자 처한 상황과 이해관계가 다른 만큼 기대하는 대로 사업이 속도를 낼 수 있을지에 대한 우려는 지울 수 없다”고 했습니다.
“죽기 전에 재건축”… 최고 50층에 한강뷰 담는다
이제 ‘반백살’이 된 압구정 아파트 재건축 시계는 빠르게 돌고 있습니다. 압구정 아파트지구는 24개 단지가 6개 특별계획구역으로 나눠 재건축을 진행하고 있습니다.
각 구역은...
▶1구역(미성 1·2차) ▶2구역(현대 9·11·12차) ▶3구역(현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림빌라트) ▶4구역(현대 8차, 한양 3·4·6차) ▶5구역(한양 1·2차) ▶6구역(한양 5·7·8차) 등으로 구성돼 있습니다.
서울시는 지난달 30일 ‘압구정아파트지구 지구단위계획안’을 확정하고 열람 절차까지 마쳤습니다.
지구단위계획에선 구역과 면적, 용적률, 인센티브 체계 등을 규정합니다.
이달 10일에는 2~5구역의 신속통합기획안(신통기획)도 확정했습니다. 신통기획은 민간이 주도하는 재건축·재개발 초기 단계부터 서울시가 개입해 신속한 사업 추진을 지원하는 제도입니다. 오세훈 서울시장의 역점 사업이기도 합니다.
기획안에 따르면 현재 8443가구가 있는 압구정 2~5구역(77만3000㎡)은 1만1830가구 규모로 재건축되는데요. ‘미니 신도시’급 규모입니다. 이 가운데 약 10%가량인 1200가구는 공공임대주택입니다.
● 2구역의 총 가구 수는 기존 1924가구에서 2700가구 안팎으로 늘어납니다. 최고 층수는 50층 내외로 기획됐습니다.
● 3구역은 평균 용적률 323% 이하(3종 용적률 300% 이하)로 적용받습니다. 압구정역에서 인접한 부지 용도가 3종에서 준주거지역으로 종상향되면서 평균 용적률이 300% 이하인 다른 구역에 비해 높은 용적률이 적용됐어요. 3구역의 가구 수는 기존 3946가구에서 5800가구 내외로 늘어납니다. 높이는 50층 내외로 설계됐습니다.
● 4구역은 기존 13층 1341가구에서 50층 내외 1790가구로, 5구역은 13층 1232가구에서 50층 내외 1540가구 내외로 재건축될 예정입니다.
명노준 서울시 신속통합기획과장은 “기부채납, 개방형 시설 등 공공성의 정도를 감안해 용적률이 최종적으로 결정될 것”이라고 설명했습니다. 기획안에는 아파트 최고 층수를 50층 안팎으로 건설하는 내용도 담겼습니다.
부채꼴로 펼쳐진 압구정 지역 특징을 살려서 파노라마처럼 한눈에 들어올 수 있는 경관을 조성하자는 취지입니다.
특히 이 일대 한강변은 수변 특화 구간으로 조성됩니다.
구역별로 압구정 2구역은 수상스키 등 레저스포츠 시설, 3구역엔 숲길 쉼터 등 공연문화·전시 시설, 4·5구역은 조망 데크 공원과 전망 카페 등이 들어섭니다. 이 밖에 한강으로 가는 길목 곳곳에 다양한 주민공유시설을 지어 활력이 넘치는 보행거리로 만들 예정입니다.
이번 기획안의 핵심 중 하나는 한강을 가로지르는 ‘보행교’입니다.
서울시는 보행교를 통해 성동구 성수동(강북)과 압구정동(강남)을 하나의 생활권으로 연결하기로 했습니다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “그동안 도심 재건축 단지들은 외부와 단절된 커뮤니티를 형성하는 데 그쳤다”며 “조합원의 재산권 행사도 중요하지만, 서울에서 가장 중요한 도심 주거 단지로서 요구되는 사회적 역할도 필요하다. 이번 신통기획안에 그런 절충안을 잘 담아냈다”고 평가했습니다.
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‘신통기획 수혜’ 신현대를 주목하라~!
압구정 6개 구역 가운데 가장 주목을 받는 건 3구역(구현대)입니다.
3구역이 속칭 ‘압구정 대장주’인 셈이에요. 전체 4121가구 규모로 가장 덩치가 큰 데다 압구정 아파트 지구의 중심부에 위치해서입니다. 압구정역과 압구정초·중·고가 인접한 것도 장점으로 볼 수 있습니다.
하지만 일부 전문가들은 이번 신속통합기획의 가장 큰 수혜를 받은 단지로 2구역(신현대, 현대 9·11·12차)을 꼽습니다.
1982년 5월 사용승인이 난 신현대는 27개 동, 1868가구로 구성됐으며 올해 41세가 됐습니다.
이 단지 역시 114.08㎡(34평형)~202.05㎡(61평형)의 중대형으로 구성돼 있습니다.
현재 용적률은 183% 수준으로 양호하며, 대지지분도 34평형 기준 18~19평, 50평대는 26.7~28.8평, 61평형은 30.8평으로 사업성이 뛰어나다는 평가를 받습니다. 지구단위계획에 따르면 용적률이 300%로 늘어나며 공공임대를 포함해 2700가구 규모로 재건축이 될 예정입니다. 신현대는 지난 6월 설계공모를 통해 디에이건축사사무소를 재건축 설계업체로 선정하기도 했습니다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “3구역이 11개 개별 단지가 모여 있는 것과 달리 신현대는 사실상 단일 단지로 관리되고 있어 조합원 의견을 하나로 모으는 데 용이한 측면이 있다”며 “이미 설계업체 지정도 마무리될 정도로 압구정 지역에서 재건축 추진 속도가 가장 빠르다”고 설명합니다. 이어 박 교수는 “그동안 단점으로 여겨진 초등학교 신설이 지구단위계획에서 확정됐다”며 “한강공원 접근성이 뛰어나고, 현대백화점 옆 주차장 부지가 재건축 후 공원으로 바뀌며, 현대백화점을 끼고 있어 아파트 상가처럼 활용할 수 있는 것도 큰 장점”이라고 덧붙였습니다.
초등학교가 들어서면 압구정 지역에서 가장 중요한 포인트인 한강 조망권 확보에도 유리할 전망입니다.
단지 동쪽이 동호대교와 한강 공원을 접하고 있는 데다 서쪽 미성아파트 단지와의 사이에 5층 규모의 학교가 들어서면 이 공간을 통한 한강공원의 조망 폭을 확대할 수 있기 때문입니다.
압구정 재건축 사업성 분석
부동산 중개 플랫폼 다윈중개는 국내 최초로 재건축 아파트 단지의 사업성을 수치화해 제공하고 있습니다.
다윈중개의 재건축 사업성 점수 100점을 기준으로 그 이상인 경우 추가부담금 없이 재건축 후 동일평형을 받을 수 있는 정도의 사업성을 지녔다고 볼 수 있습니다.
100점 이상인 경우 환급, 100점 미만이면 추가분담금이 발생하는 수준입니다.
다윈중개가 압구정 1~6구역을 동일한 기준으로 분석했을 때 2구역의 사업성이 가장 좋고, 1구역의 사업성이 가장 떨어지는 것으로 나타났습니다.
김석환 다윈중개 대표는 “2구역의 경우 사업성 점수만 좋을 뿐만 아니라 구역내 단지들의 용적률이 동일해서 조합원간 이견이 크지 않을 것으로 예상되기 때문에 사업속도면에서도 가장 유리할 것으로 예상된다”고 설명했습니다.
다만 다윈중개의 분석은 신통기획이 제대로 반영되었을 때의 구체적인 사업성을 예측하기 어려운 측면이 있습니다.
그럼에도 신통기획을 통한 인센티브가 있으면 그에 상응하는 반대급부가 있을 것이기 때문에 사업성 자체의 변화가 크지는 않을 것이라는 판단 하에 분석을 진행했습니다.
이런 관점에서 볼때 3구역이 용적률 인센티브를 많이 받기는 하지만 반드시 유리하다고만 판단하기는 어려울 것 같다는 게 다윈중개 측의 설명입니다.
김석환 대표는 “3구역내 단지들의 용적률이 워낙 다양하다보니 실제 사업 추진단계에서는 조합원간 이해가 충돌해 사업속도가 늦어질 가능성도 커보인다”고 말했습니다.
‘부동산 빙하기’에도 신고가 속출
중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 압구정동에서만 아파트 거래(17일 기준)가 54건 이뤄졌습니다.
지난해 거래(36건)의 150%를 이미 상반기에 넘어선 것입니다. 올해 거래 가운데 최고가를 기록한 건 23건으로 전체의 42.6%에 달합니다.
최근 서울 아파트 최고가 거래 비율이 10%를 채 넘기지 못하는 것을 감안하면 놀라운 수치입니다.
지난 5월 현대2차 전용면적 160.51㎡의 경우 54억5000만원(11층)에 손바뀜했습니다.
이는 2020년 4월 36억원(12층)보다 무려 18억5000만원이 높습니다. 한양4차 전용 208.65㎡도 지난 6월 27일 64억원(12층)에 거래됐는데, 2021년 1월 52억7000만원(9층)보다 11억3000만원이 뛰었습니다.
비교적 작은 면적인 현대 14차 전용 84.94㎡ 역시 직전 최고가(30억원)보다 4억9000만원 뛴 34억9000만원에 계약이 이뤄졌습니다. 신현대 11차 전용 183.41㎡의 경우 지난달 26일 63억원에 거래되며 직전 최고가인 3월의 60억원보다 3억원 높게 거래됐습니다.
박인구 압구정강남공인중개사사무소 대표는 “6월까진 거래가 종종 이뤄졌는데, 신통기획안이 발표된 이후에는 파는 사람도, 사는 사람도 많지 않은 상황”이라며 “압구정 집주인들이 굳이 지금 집을 팔 이유가 없어 보인다”고 말했습니다.
박 대표는 “재건축 추진에 속도가 붙으면서 호가가 많이 오른 상황”이라며 “추격 매수세는 거의 없지만 또 자금 여유가 있는 사람은 ‘막차를 타겠다’는 심정으로 높은 호가에 계약을 하기도 한다.
결국 부르는 게 값이 되고 있다”고 덧붙였습니다.
신현대 상가에서 영업 중인 한 공인중개사는 “재건축 후 가치를 높게 보는 일부 자산가들이 ‘지금 사도 늦지 않다’며 지갑을 여는 사례가 있다”고 설명했습니다.
다만 재건축 부담금과 재건축초과이익환수제 등에 대해선 제 아무리 압구정이라해도 피해갈 순 없습니다. 한 시중은행 관계자는 “압구정 재건축을 보유한 자산가의 경우 부담금이나 재초환 등에 크게 영향을 받지 않을 것”이라며 “대형면적이 많은 데다 대부분 용적률도 200% 미만으로 사업성 자체가 나쁘지 않기 때문에 현재 거주 면적과 동일한 면적을 받을 경우 부담금이 크지 않을 전망”이라고 설명했습니다.
서울시와 조합의 줄다리기…“압구정공화국인가?”
재건축 기대감이 커져 가고 있지만 일각에선 우려의 목소리도 나옵니다.
특히 3구역 조합이 설계 공모 과정에서 서울시와 대립하는 듯한 모습을 보인 탓이 큽니다.
3구역 조합은 최근 설계 공모를 진행했는데, 공모에 참여한 희림건축과 나우동인건축을 서울시가 고발하는 일이 벌어졌습니다.
서울시는 “두 건축사사무소(희림, 나우동인)는 압구정3구역 정비계획안 수립을 위한 설계사 선정을 앞두고 시가 제시한 용적률 등에 부합하지 않은 설계안을 제시, 조합원·주민 등을 현혹한 혐의”라고 고발 이유를 설명했습니다.
희림건축 측이 제출한 설계안은 서울시가 신속통합기획에서 허용한 최대 용적률 300%를 초과하는 360%를 제시한 데다 고층설계가 들어서는 제3종 일반주거지 내에는 임대 세대를 배치하지 않아 공공성을 위한 ‘소셜믹스’를 지키지 않았다는 논란에 휩싸였습니다.
서울시가 재차 설계 공모를 중단할 것을 조합 측에 전달했지만, 조합은 이를 받아들이지 않고 설계사 선정 투표를 강행했습니다.
심지어 3구역 주민들은 논란이 된 희림건축을 설계업체로 선정했습니다.
희림건축은 총회 당일 서울시의 신통기획 기준안을 받아들여 용적률을 360%에서 300%로 낮춰 조합에 제시했습니다.
이에 한병용 서울시 주택정책실장은 “압구정3구역(설계업체 선정)은 일단 무효라고 판단한다. 설계사 선정 과정 소명작업 필요하다”며 “설계사 선정 과정에서의 문제점을 파악해 공정하고 단호한 대책을 강력하게 추진할 예정이다.
설계사 선정도 다시 한번 이뤄져야 할 것으로 보고 있다”고 설명했습니다. 조합 측은 “설계 공모 과정에 절차상 하자가 없고, 희림건축이 서울시의 룰을 어긴 것도 아니다”며 항변하고 있습니다.
다만 이런 조합의 반응을 서울시에 대한 도전으로 해석하는 의견도 있습니다.
익명을 요청한 한 정비업계 관계자는...
“우리나라가 ‘압구정공화국’도 아니고 정비 계획의 일환인 만큼 용적률 등 기본적으로 요구되는 것들을 충족할 필요가 있다”면서 “경미한 조정 사항 수준이 아니기 때문에 조합이나 설계사 측이 무리수를 둔 것”이라고 강조했습니다.
또 다른 전문가는...
“자칫 오세훈 시장의 대표 정책인 신통기획을 거부하는 듯한 인상을 줄 수 있다”며 “서울시가 조합의 손을 들어줄 경우 이미 신통기획안에 맞춰 설계업체를 선정한 다른 구역과의 형평성 문제가 제기될 수도 있고, 이럴 경우 신통기획 자체의 신뢰에도 문제가 생길 수 있다”고 설명했습니다.
조합이 강경한 대응을 이어갈 경우 향후 재건축 추진 일정에 차질을 빚을 가능성이 높습니다. 하지만 “서울시가 인허가권을 무기로 민간사업에 과도하게 개입한다”며 반대 입장을 보이는 전문가도 있습니다.
이번 3구역 설계 공모에서 일어난 잡음을 두고 “재건축 사업 추진이 힘든 이유를 보여주는 단적인 예”라는 지적도 나옵니다.
3구역 조합원 박모씨는 “서울시와 원만한 협의를 통해 입장차를 좁히길 바라는 마음”이라며 “이번 사태가 자칫 재건축 진행의 걸림돌이 될까 걱정된다”고 토로했습니다.
한 대형건설사 임원은 “우리도 압구정 재건축 시공권에 관심이 있지만, 일단 상황을 지켜봐야 할 것 같다”며 “서울시와 조합의 줄다리기가 길어질 경우 재건축이 난항에 빠질 가능성이 있다”고 설명했습니다.
실제 오세훈 시장의 과거 재임 당시인 10여 년 전에도 압구정 재건축은 속도를 내다 무산된 전적이 있습니다.
오 시장은 2009년 한강의 공공성 회복 차원에서 압구정의 초고층 재건축을 추진했으나, 해당 아파트 주민들은 기부채납 비율이 너무 높다며 강력히 반발했습니다. 당시 시는 압구정동의 최고 용적률 300% 이상에 기부채납률 25%를 적용하는 내용의 전략정비구역 정비 계획안을 마련하자 주민들이 사업 수익성이 대폭 낮아질 것을 염려해 반대했고, 재건축은 10여 년 넘게 표류한 것입니다.
그래도, 재건축만 되면…“평당 2억~3억원 간다”
“압구정 재건축을 한마디로 정리하면 ‘오렌지족의 귀환’이라고 생각합니다.
압구정 원주민들은 나이가 들었고, 압구정에서 태어나고 자란 2~3세가 재건축 아파트에 새로 입주하게 될 것입니다.
1990년대 강남에 거주하는 20대를 ‘오렌지족’이라 불렀잖아요. 재건축과 함께 이들이 돌아오는 거죠.”
KB국민은행에서 자산가를 대상으로 오랫동안 부동산 관련 컨설팅을 해 온 박합수 교수는 압구정 재건축을 이렇게 정리합니다.
그는 “고령의 상담 고객 중에는 압구정 아파트를 팔고 주거 환경이 좋은 신축 아파트로 이사하길 바라는 사람도 있지만 자식들이 ‘결사 반대’하는 사례가 적지 않다”고 덧붙였습니다.
14개 단지로 구성된 압구정 현대아파트는 1976년부터 1987년에 걸쳐 입주했습니다.
40여 년의 세월이 흐르면서 압구정동에서 유년기를 보낸 ‘압구정 키즈’들도 독립해 가정을 이룰 나이가 지났습니다.
박인구 대표는 “선견지명이 있는 집주인들은 일찌감치 자식 몫으로 압구정 아파트 1~2채를 추가로 매입해 놓은 상태”라며 “압구정 아파트가 1만여 가구인데, 중복 소유주를 제외하면 재건축 조합원은 7000여 명 수준일 것”이라고 말했습니다.
40년 넘게 압구정 아파트에 거주 중인 박모씨는 “사람들이 일을 시작하고 가정을 이룬 뒤에는 늘 좀 더 나은 주거 환경을 고민하는데, 상향을 바라는 원초적 욕망의 최종 집결지가 바로 압구정동”이라며 “주민들 사이에선 압구정 아파트는 사고파는 물건이 아니다는 말이 있다”고 말했습니다.
그는 “이곳 사람들 대부분은 보유하고 있는 아파트의 실거래 가격이 얼마인지를 일일이 찾아보지 않는다”며 “경제 흐름에 따라 가격이 내릴 수도 있고 오를 수도 있지만, 핵심적인 가치는 변하지 않기 때문”이라고 했습니다.
재건축 이후 압구정 아파트의 가치에 대한 전망은 긍정적입니다.
박인구 대표는 “현재 평당 1억원 수준인 압구정 아파트가 재건축에 성공하면 미국 베벌리힐스, 중국 상하이 푸둥, 홍콩, 싱가포르와 같이 평당 2억~3억원을 호가하는 최상급 주거 단지가 될 것”이라고 기대했습니다.
또 다른 공인중개사는...“지난해 청담동 호텔 부지가 3.3㎡(평)당 3억원에 매각된 것에 비춰볼 때 압구정의 토지 원가만 평당 2억원가량이 될 수도 있을 것”이라며...
“반포 등 다른 강남 지역 재건축 단지의 사례에 비춰볼 때 재건축 완성 후 집값이 최소 지금보다 두 배가량은 더 뛸 여지가 있다”고 했습니다.
박합수 교수는 “공동생활을 기피하는 재벌 총수 등을 제외하면 전국 부자들이 가장 살고 싶은 지역으로서의 입지를 계속 유지할 가능성이 높다”고 설명했습니다.
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