임대차 계약 종료후 임차인의 임차건물 점유시 차임, 관리비 지급의무가 있나요.

[변호사 김덕은]

문) 저는 광주 상무지구의 상가를 임차하여 식당을 운영해 오고 있었습니다. 코로나 이후 식당 운영이 어려워져 임대차기간 만료일이 다가오자 임대인에게 계약을 해지하겠다고 통보를 하였습니다. 그리고 임대차계약 종료일에 식당을 폐업하였고 상가건물에서 더 이상 식당영업을 하지 않고 있습니다. 그런데 건물주는 임대차 계약이 종료되었음에도 임대차보증금을 반환해주지 않아 저도 상가건물에 시건장치를 하여두고 상가건물을 명도하여 주지 않고 있습니다. 그런데 건물주는 제가 상가건물을 점유하고 있어서 손해를 보고 있다며 상가건물을 명도할 때까지 차임과 관리비를 지급하라고 합니다. 저는 상가건물을 점유하고 있는 동안 차임, 관리비를 모두 지급하여야 하나요.

답) 임대차기간이 만료되었거나 차임연체로 임대차계약이 해지 되어 임대차계약관계가 종료된 이후에도 임차인이 임차건물을 임대인에게 명도하지 않고 계속하여 점유하고 있는 경우가 많습니다. 임대차관계가 종료된 이후에는 임대인은 임차인과 더 이상 임대차계약관계가 없기 때문에 임차건물을 점유하고 있는 임차인에 대해서 임대차계약이 유지된 것을 전제로 하여 종전과 같이 “차임”을 청구할 권리가 없다는 것은 분명합니다.

그러나 임차인이 임차건물을 그동안의 사용목적과 같이 계속하여 사용·수익을 하고 있다면 즉, 임대차계약관계가 종료되었음에도 임차건물에서 계속 영업을 하고 있다면 임차인은 계약관계 없이 부당한 이득을 취하는 것이기 때문에 종전에 지급하던 차임상당의 부당이득 반환의무가 있게 됩니다.

문제는 귀하의 경우와 같이 임차건물을 건물주에게 반환하지 않고 무단으로 점유하면서 사용·수익도 하지 않고 있는 경우입니다. 이 경우에는 임차인이 단순히 점유만 하고 있고 사용·수익을 하지 않고 있기 때문에 임차인도 어떤 이득을 얻었다고 할 수 없기 때문입니다. 이에 대해 대법원은 “부당이득의 반환에 있어 “이득”이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립되지 않는다“고 판단하고 있습니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결)

또한 대법원은 관리비와 관련하여서 최근 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 판시하면서 임차인이 임차건물을 인도할 때까지 관리비전부를 지급할 의무가 있다고 판단한 원심은 잘못이라며 사건을 2심 법원으로 돌려보냈습니다.

따라서 귀하의 경우 임대차계약 관계가 종료되었고 임차건물을 건물주에게 인도하지 않고 있다고 하더라도 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않았고 귀하가 임차건물을 사용·수익하지 않고 있다면 차임, 관리비 지급의무는 없다고 할 것입니다.

광주부동전문변호사 김덕은