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#땅투자
#용인시
#경기도
땅투자자입장에서
수도권 공부와 토지이용계획확인서 확인절차 중
무엇이 우선일까
둘다 중요하여,
서로 연계하여
공부하는 게 정도일 것이다
마치 도로공부할 때
큰 도로상태와 작은 도로를 연동하여
공부하듯 말이다
도로의 특징 때문
단전된 도로는 도로가 아님!!
(죽은 도로)
경기남부지역의 가치와 경기북부지역의 가치
차이도 공부할 필요가 있다
비교 대상이기 때문
#김포시
수원특례시의 라이벌은 용인특례시, 화성시로 점철됨
경기남부지역의 핵심이다
고양특례시 라이벌은 김포 및 파주시 일대로 점철됨
경기북부지역을 대표하는 공간이기 때문
#파주시
요컨대 수도권 3대 특례시의 지역파워가 강함
이게 다 입지의 힘 때문인 것
수원 남쪽 - 화성시가 자리잡고 있다
수원 동쪽 - 용인시가 있다
이 지역 통해 얻을 수 있는 산물, 선물 -
화성시 라이벌 - 평택시
(화성과 평택이 라이벌인 건
대도시 도약의 발판이 바로
대기업 입성과 신도시 입성이기 때문
국가 주도의 2기 신도시 덕이 큼
동탄 및 고덕국제신도시)
#동탄신도시
#고덕국제신도시
고양 북서쪽 - 파주시
고양 남서쪽 - 김포시
외국인 포함해 50만을 훌쩍 넘은
김포시는 이미 대도시로 도약한 지경
파주시 역시 곧 50만에 도달할 예정
#도시지역
수도권 3대 특례시 중 면적은 가장 작지만
일반구가 가장 많은 수원특례시는
수도권의 중심축이다
(4개 구로 분화, 분류
4구44동)
희소성이 높고 경기도에서 인구가 가장 많다
중요한 건 부동의 1위라는 사실
지역생명력이 강한 건
탁월한 교통 조건 때문
앞으로도 교통 조건이 더 좋아진다
#수원시
수도권 3대 특례시의 인구밀도와 인구규모
(순위)
수원 면적(121㎢)
수원 인구밀도(9,841명/㎢)
용인 면적(591)
용인 인구밀도(1,815)
(3구4읍3면31동으로 구성)
고양 면적(268㎢)
인구밀도(4,020명/㎢)
(3구44동으로 구성)
#고양특례시
땅투자자 입장에서
탁월한 입지가 중요한 이유 -
이를 테면 수원특례시가 분만한 곳이 용인
화성 등이기 때문
전국적으로 분만 능력 없는 지자체가 대부분인데
수원시의 경우
분만 능력이 대한민국 최고다
결과적으로 용인이라는 거물을 만들었기 때문
(광교신도시 통해 더욱더 친숙해짐-
신분당선의 위용과 위력!)
#신분당선
수원 특유의 화력과 활력 덕분에
평택시도 지금 성장 중!
(∵화성의 라이벌-평택)
고양특례시가 분만한 곳은 김포, 파주일대
이를 통해 경기북부지역의 존재감을 외부로 알리는 중
수도권 3대 특례시의 특징과
지방의 특례시의 특징(창원시)은 판이하다
입지 차이 때문
수도권은 서울이 포함된 지경이기 때문
수도권과 지방 땅의 차이 -
분할의 양적가치 차이
(질적가치는 그 다음 문제)
수도권 지역 맹지분할 횟수 증가세
(투자자가 증가하고 있다는 증거)
이는 기획부동산 증가와
이슈거리 급증현상과 무관치 않다
#기획부동산
#중개업소
땅 분할 - 새로운 도로가 발생
수원이 분만한 잠재력 높은 지역 - 화성 평택 용인
고양이 분만한 잠재력 높은 지역 - 파주 김포
분할 과정 많이 밟는 지역 - 기획부동산 급증세
기획부동산이 기생하는 지역 - 수도권에 집중
고양시와 수원 용인시의 특징
고양시 - 1기 신도시 분만
(일산신도시)(신도시 랜드마크 - 일산호수공원)
수원시와 용인시 - 2기 신도시 분만
(광교신도시)(광교호수공원이 지역랜드마크)
#광교호수공원
용인특례시의 라이벌인 수원특례시가
화성(작은 수원)을 분만하고
화성은 평택을 분만!
(경기남부지역)
고양특례시가 파주 김포를 분만
(경기북부지역)
용인시청
지역진보의 재료 -
지역 분만과 땅 분할과정
용인 처인구 일대에 땅투자자가 몰리는 이유 -
라이벌 수원은 면적이 좁고
지역완성도와 성숙도, 완숙도가
너무 높기 때문
지역적으로 규제강도가 높다
땅값거품도 상당하다
수원의 4개 일반구와 용인 수지구, 기흥구의
지역 완성도는 대한민국 최고 수준!
거품도 최고!!
더 이상의 새로운 개발은 불요불급!
재개발이 지역이슈거리!!
처인구는 상황이 다르다
땅 넓이가 넓은 잠재력 뛰어난 곳
지금 대한민국에서 투자열기가 가장 뜨거운 곳
완성도 낮은 공간으로 수지 기흥의 대안으로
떠오르고 있다
용인 처인구 일대에 땅투자자가 몰리는 이유
(1) 대기업 입성 계획과 높은 개발의 타당성
(2) 개발면적이 풍부하다
(3) 잠재력이 높은 공간
(개발규모와 개발공간이 일치)
수원 용인 일반구의 하드웨어상태
장안구 면적(33㎢)
인구규모(269,189명)
인구밀도(8,115명/㎢)
권선구 면적(42)
인구규모(367,324)
인구밀도(8,688)
팔달구 면적(12.8)
인구규모(193,392)
인구밀도(14,977)
영통구 면적(27.6㎢)
인구규모(361,916)
인구밀도(13,024명/㎢)
기흥구 면적(81.6㎢)
인구규모(436,636명)
인구밀도(5,365명/㎢)
처인구 면적(467.5)
인구규모(260,187)
인구밀도(554)
수지구 면적(42)
인구규모(377,921)
인구밀도(8,976)
#처인구
#수지구
#기흥구
면적순위
1위 처인구
2위 기흥구
3위 권선구 수지구
4위 장안구
5위 영통구
6위 팔달구
인구순위
1위 기흥구
2위 수지구
3위 권선구
4위 영통구
5위 장안구
6위 처인구
7위 팔달구
인구밀도 순위
1위 팔달구
2위 영통구
3위 수지구
4위 권선구
5위 장안구
6위 기흥구
7위 처인구
#수원시청
수원의 특징
수도권 대부분의 도시는 서울의 베드타운화로 형성
예) 고양 부천 성남 안양
수원은 다르다
수원화성(수원의 상징이자 랜드마크)과
삼성전자 본사(삼성 디지털시티)가 있다 보니
잠자리와 일자리가 일치한 지경
(아파트단지+산업단지=직주근접의 공간↗)
동수원과 서수원 간 개발의 차이가 크다
동수원은 영통 광교 등 대규모 택지지구가 조성
서수원은 농지가 반 이상 차지하는 완성도 낮은 곳
(∵대부분의 농지가 농촌진흥청 소유의 국유지+
제10전투비행단 전투기가 이착륙하는 지역으로
고도제한공간)
#택지개발지구
2010년대 들어 권선구 금곡동 호매실동 일대 농지에
수원 호매실지구가 개발되면서
권선구 인구가 영통구를 앞질렀다
#영통구
#호매실지구
당수동 인근에 40,000석 규모의 돔구장과
부대시설 건립 계획이 발표되어
땅값이 오름세다
돔구장 부지가 국유지인데다
호매실까지 연장이 확정된 신분당선 연장구간을
당수동까지 이어지는 구체적 계획안이 세워진 지경
#광교신도시
무엇보다 수원 최고의 역작은 광교신도시다
옆의 용인 흥덕지구의 3배 크기로
수원 매탄지구 영통지구와 비교해도 상당한 규모
#장안구
장안구의 특징
지난 2016년 7월 부천시의 대동제 실시로
일반구가 폐지되어 장안구는 권선구와 함께
현존하는 일반구 중 가장 오래된 일반구가
되었다
성균관대 자연과학캠퍼스와 동남보건대학교가 있다
광교신도시의 어원이 된 광교산은 장안구 상광교동에
위치해 있다
구의 동북 절반정도 면적이 광교산에 해당됨
권선구
서부지역은 개발이 안 되어 있는데
이는 제10전투비행단 인근에 걸려 있는
고도제한법 규제 때문
서둔동, 곡선동 일대는 농촌진흥청 소유의 농지가 많다
농촌진흥청이 전북혁신도시로 이전하면서
개발 조짐이 보임
#팔달구
팔달구
대한민국 일반구 중 면적이 가장 작다
면적이 가장 큰 일반구는 포항시 북구(팔달구의 57배)
수원의 구도심(원도심)으로
인구밀도는 4개 구 중 가장 높다
구도심지역이 2010년대 들어
재개발지구로 지정
(팔달1~25구역)
#영통구
가장 늦게 생긴 영통구는
평균 연령이 36세로 젊은 공간
(∵삼성 디지털시티를 위시한 인근의 기흥
동탄 등에 있는 삼성그룹의 주요계열사 공장이
모여 있다+관내 아주대, 경기대, 경희대+
신도시나 신시가지 형성 통해 새로운 인구유입)
20세 이하 청소년 인구비율은 28.8%
5.9명으로 출산율 전국1위다
#안산시
#안양시
용인특례시
용인특례시
기흥구, 수지구, 처인구 중
영동고속도로가 닿는
용인시내(구 용인읍)와
포곡읍 양지면지역은 도로교통이 좋은 편이나,
처인구의 구 용인읍 포곡읍 양지면지역을 뺀
나머지 읍면 지역은 교통편이 좋지 않다
세종포천고속도로의 원삼나들목과 모현나들목이
건설되는 이유다
#세종포천고속도로
#영동고속도로
용인시는 근20년 전국에서 가장 많은 인구가
유입된 도시
1995년 당시
24만 명 인구의 전형적인 수도권 도농복합시였다
1996년 시 승격되어
서울의 위성도시로서 난개발1번지가 되어
인구가 급증!
다른 도시와 비교해 보면 도약의 힘을 상세히 엿볼 수 있다
1995년 용인인구(244,763명)
평택인구(321,636명)
안산인구(504,615명)
안양인구(593,142명)
부천인구(779,749명)
성남인구(886,663명)
2000년 용인인구(392,133명)
평택인구(356,103명)
안산인구(566,912명)
안양인구(581,166명)
부천인구(775,815명)
성남인구(924,390명)
2005년 용인인구(681,344명)
평택인구(383,976명)
안산인구(679,011명)
안양인구(625,350명)
부천인구(855,359명)
성남인구(983,075명)
2010년 용인인구(876,550명)
평택인구(419,457명)
안산인구(714,891명)
안양인구(621,714명)
부천인구(875,204명)
성남인구(980,190명)
2015년 용인인구(975,746명)
평택인구(460,532명)
안산인구(697,885명)
안양인구(597,789명)
부천인구(848,987명)
성남인구(971,424명)
2020년 용인인구(1,068,519명)
평택인구(520,649명)
안산인구(653,575명)
안양인구(561,069명)
부천인구(826,845명)
성남인구(941,527명)
#성남시
미개발지역인 처인구 동부의 면 일대까지
대규모 개발이 된다면
수원시를 제칠 것으로 보임
시 승격 이전 24만 명에서 2015년 97만5천명으로
거의 4배 가까이 상승!
기초자치단체 중 가장 높은 인구증가율 보여
송탄까지 통합했던 평택시를 지난 2000년 이전에
제쳤다
#평택시
도농복합시 개념 도입 이전
여러 자치단체로 쪼개지고 해체된
시흥군과 달리
1995년 도농복합시 제도가 도입되고 난 후엔
시로 승격한 덕분에
시흥군처럼 여러 지자체로 분리되는 경우를 막을 수 있었다
기초단위 승격도 빈번해
1996년 수지면이 수지읍으로 승격
내사면이 양지면
외사면이 백암면으로 개칭
2000년 구성면이 구성읍으로,
2001년 수지읍이 수지출장소로,
2005년 10월31일 수지구(수지출장소)
기흥구(구 기흥읍+구성읍)
처인구(나머지 지역)가
일반구로 설치되었고 포곡면이 읍으로 승격
2017년 2월 모현면과 이동면이 읍으로 승격
2021년 2월 남사면이 남사읍으로 승격
2022년 1월13일 특례시로 지정
'용인'이라고 하면 처인구 중에서도 용인시청이 있는
삼가동 지역을 가리킨다
용인경전철의 주요 수요지
택지개발로 인해 아파트단지가 주류인 기흥구
수지구와 달리
도농복합지역인 처인구
용인시에서 읍과 면으로 이루어진 행정구역은 모두 처인구다
용인 3개 구 중 처인구 인구가 가장 적지만
처인구 인구는 이웃인 이천시나 안성시의
전체인구보다 더 많다
처인구 역시 행정타운을 중심으로 한 역삼동과
유림동의 고진역 주변,
과거 남사면의 아곡리일대에서 대규모 개발이 진행되었고
지속적으로 개발할 예정
지난 1993년 기흥읍 구갈리
1995년 수지면 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 성복동 등과
기흥 보정동, 구성동, 보라동, 동백동, 영덕동 등이 개발
현재도 용인플랫폼시티 일대가 개발을 앞둔 지경
인구가 꾸준히 증가하는 이유다
이 지역은 분당신도시와 인접해 있어
지난 20년간 많은 인구가 유입
최근들어 기흥구 수지구 반경 용인플랫폼시티 개발과
GTX용인역 개통예정으로 인해
보정동, 마북동, 상현동, 신갈동, 풍덕천동 일대 땅값이
오름세다
용인시는 지방주도형 신도시로 기흥구 보정동, 마북동,
신갈동, 수지구 상현동, 풍덕천동에 용인플랫폼시티를 조성
(지자체 예산으로 진행하는 신도시다)
#분당신도시
수지구 기흥구 -
완숙도가 높은 거품1번지이자 용인의 택지1번지
처인구 - 남사 이동읍 일대가 저평가된 지역에서
대한민국 최고의 투자공간으로 각광 받고 있다
집값 땅값 모두 합격점 받은
품격의 도시로 도약할 것으로 보임
수원의 4개 구에 땅투자하는 것보다,
그리고
용인 기흥구 수지구 일대에 땅투자하는 것보다
이곳 처인구에 눈독을 크게 들이는 이유이리라
투자자입장에서
면적, 개발의 타당성, 인구와 개발상태 등을 통해
인식이 가능하리라 본다
원삼면 이동읍 남사읍 일대에
주입된 거품은 빠지지 않는다
땅투자를 주변가치에 의해
결정하는 이유다
양지면 일대에 투자하라
마치 화성 향남읍과 남양읍 일대 대안을
팔탄면 일대에서 모색하는 것처럼...
↘☎010-2246-9741
[출처] 용인특례시 처인구 일대에 땅투자자들이 집중적으로 몰리는 이유|작성자 김현기