2015년부터 우직했던 농지관련 규제가 시대와 유도리 있게 변한다.
과거 식량자급자족에 맞춰 우량농지는 보전위주의 농지이용이었으나 FTA등 시대변화에 따른 효율성을 높이기 위한 조치...
그리고 박근혜정부의 규제개혁을 통해 농업투자 확대와 6차산업화를 지원하려는 목적도 있다.
이에 농식품부는 농지규제일변도에서 유도리를 가한 내용의 ‘농지법’ 시행령과 시행규칙 개정안을 2015년 1월부터 본격 시행하기로 했다.
이에 따라 내년부터는
첫번째, 농업진흥지역 행위제한 완화,
두번째, 농지의 타용도 일시사용기간 연장,
세번째, 농지전용 용도변경 승인대상 완화
네번째, 농지보전부담금 분할납부 완화 등이 추진된다.
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이 글은...
대한민국 아주 극소수를 제외한 거의 모든 부동산 특히 토지관련 카페들은...
이 법령 저 법령 삽으로 퍼서 올리기 바쁘고...
이 사람글 저사람 글 그대로 올려 놓기 바쁘며...
방송과 책자로 유명한 모 카페는 아예 고용한 직원이 부동산 뉴스를 도배하고 있는데...
난 아직 카페운영 자체가 익숙치 않아서인가...
이 글 자체가 내 강의 자료와 유사 자료를 펼처 놓고 새벽 2시10분~4시20분까지 장장 2시간에 걸쳐 글을 맹글어 올렸더니.. daum에서는 이 글이 이놈 저놈꺼 베껴서 올린다하여(장장 2시간이고 또 내 자료를 5개나 동시에 펼쳤으니)...
옳바른 게시글이 아니라 하며 글 올림을 제지 당했다~!
화도 치밀고 자존심도 상하지만 그 몹쓸 놈의 오기가 발동하여 새벽 4시29분부터 다시 쓴 글 이올시다~!
요글...
그냥, 얼마든 퍼 가시되 부탁 하나 합시다.
출처만은 내 존심을 위해 밝혀주시고...
만약 지가 쓴 글인양 옮겨간 카페는 내가 오기로 방송까지 동원 찌질이 카페로 만들터인즉....
첫번째, 농업진흥지역 행위제한 완화,
농업진흥지역에서의 행위는 엄격히 제한돼 있는데 2015년부터 농업진흥지역에서의 행위제한이 완화되는데...
먼저 농수산물 가공·처리시설의 허용면적이 현행 1만㎡(3025평)→1만5000㎡(4537평)로 확대...
요기에 가공·처리시설 내에 판매시설 설치도 허용되는데...
그동안 가공·처리시설 허용면적이 1만㎡로 제한돼 시설투자 확대의 걸림돌이 되는데다 판매장 내 직판장 설치가 불가능해...
현장직구매를 원하는 소비자를 잡지 못한다는 지적을 수용한 결과~!
6차산업 활성화에 크게 기여할 것으로 예상된다.
사료제조시설의 허용기준도 완화된다.
특히 지자체나 농업생산자단체가 설치하는 사료제조시설은 부지의 총면적이...
현행 1만㎡→ 3만㎡(9075평)로 확대되는바 축협 등 농업생산자단체들이 사료원료인 곤포사일리지 보관·유통공간을 확보하지 못해 겪는 어려움을 크게 해소할 수 있을 것으로 기대된다.
농산물 판매시설의 판매 허용범위도 현 농산물에서 임산·축산물·가공품 등으로 넓어져 '농어촌 종합슈퍼'탄생..
이는 지역의 다양한 특산물 판매를 원하는 생산자단체의 요구를 반영하는 동시에 품목 간 형평성을 고려한 조치....
국가·지자체·농업생산자단체가 농업인 편의를 위해 설치하는 화장실과 복지회관도 농업진흥지역 내에 허용된다.
두번째, 농지의 타용도 일시사용기간 연장
농지의 타용도 일시사용 허가는 농지를 다시 복구하는 조건으로 타목적 사용을 일시 허용하는 제도로서....
농지전용 용도에 따라 3년이나 5년간 일시사용 허가를 내줬던 것~!
허나,
허가기간이 너무 짧아 농지를 영구적으로 사용할 목적이 아님에도 농지를 일시로 전용하는 사례가 빈번해 문제점으로 지적돼 왔고....
이에 따라 농식품부는...
- 간이 농수축산업용 시설과 농수산물의 간이 처리시설을 설치하는 경우 현행 5년에서 7년,
- 기타의 경우 현행 3년에서 5년으로 일시사용 허가기간을 늘리기로 했다.
세번째, 농지전용 용도변경 승인대상 완화
특정지역이 농지전용 용도변경 승인대상에서 제외된다.
요기서 요걸 자세히 설명하려고 주로 강의용 PPT자료를 펼치면서 쌩고생 날 밤 세우며 해설 자료를 올렸는바..
현재...
농지전용 후 용도변경 승인대상에 예외규정이 없다.
즉, 농지전용 이후 일정 기간내에 타용도로 사용시 다시 허가를 받아야 하는 그 놈의 규제
따라서 개발진흥지구 내에서 농지를 전용할 경우에도 농지전용 시설제한이 없어도 농지전용후 용도변경 승인을 무조건 다시 받아야만 했다.
자~!
왜 요 문제가 나왔냐 하면 지목의 변경은 개발행위 허가(형질변경 허가)를 득하고 목적 사업을 완료했을 때 가능한데 무턱대고 아무 때나 지목변경을 할 수 있는 것은 아니다.
왜, 요런게 나왔냐 하면...
농지의 경우 농지전용허가를 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며...
산지 역시 산지전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없는 것이 법~!
때문에 지목변경 행위 그 자체만으로도 많은 투자수익을 올릴 수 있는데 예를 들어 농지나 산지를 전용하여 건축할 수 있는 지목으로 변경할 경우 투자금액 대비 많은 기대수익을 올릴 수 있고 더더욱 도로변 농지나 산지전용은 더욱 그러하다.
또 지목이 변경되면 그 토지는 거래가 쉬워져 그만큼 환금성도 좋아지기에...
머리 좋은 분들이 농지전용이 쉽게 되는 것으로 우선 허가받아 놓고서 다시 얼마 안지나서 이를 판매 등 다른 용도로 잽싸게 돌려버린것....
요기서 지지나주 부동산티비 내 프로 녹화에 지목관련 내용으로 3편을 녹화하면서 ""참 대단한 분 많습디다 전용절차없이 지목으로 대박터진다라는 주제로 강의도 하고 책도 쓰신 분들...
난 아직 그걸로 대박터지는 걸 모르니 날 좀 갈쳐 주소
내가 아는 전용절차없이 자동으로 지목변경이 가능한 토지는 요것~!
- 국토계획법 등의 관계법령에 의거하여 인·허가 등을 받은 사업의 수행으로 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된
토지
- 건축물의 용도가 다른 용도로 변경되어 지목이 다르게 된 토지
- 기타 토지의 사용 목적이 변경된 토지(요건 어느날 농지가 하천으로 변경된 경우로 결코 상향 지목 엎조닝은 없음)
지목이란(부동산티비 방송 용 자료집에서)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2632074154987D3E0B)
1912년 '조선토지조사령' 실행이후 우리나라 토지는 일제의 전쟁 주머니를
채워주는 역할 그 원흉이 동양척식주식회사...
"길은 하나밖에 없다~ 2천만 조선인의 원부 동양척식, 너를 이 폭탄으로 상대해주마"
그곳에 포탄을 터트린 우리 선조님, 쪽발이 3놈이 죽고 4놈이 중상을 입었다.
백주대낮에 경성 도심에서 벌어진 총격전은 일본 경찰을 충격에 빠뜨렸고 총격전으로 숨을 거두기 전...
나석주는 둘러싼 일본 경찰들을 쏘아 보고 있을때
종로경찰서 미와 경부가 "너 조선놈이지? 이름이 뭔가?"하고 물었다.
"이런 왜놈...내 이름은 나-석-주, 황해도 재령군 북율면 진초리다"
그때 그의 나이가 35세였다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2244294354987EEF1C)
나는 늘...
지목에 연연하면 요꼴 당한다하여...
지목을 무시(?)하라는 강의를 자주 하는데....
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2165F54254987DAB21)
자~!
요기서 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말 하는데...
농지전용이나 산지전용허가를 받은 후 흙을 깎아내는 절토, 흙을 쌓거나 매워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 일컬음인데...
예를 들어...
경사진 임야를 밀어서 건축이 가능한 평지로 만드는 행위, 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로 만드는 부지조성공사 등이 형질변경에 해당~!
임야나 전답 등의 형질변경을 하기 위해서는 사전에 허가를 받아야 하는데 요걸 '개발행위 허가' 라 하는 것~!
땅은 최종 지목이 변경되기 이전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승할 정도로 가치가 높아지는 법~!
형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 2~3배 비싼 가격으로 시세기 형성되기 때문...
허나 형질변경이 결코 쉬운 절차는 아닌것~!
부동산티비의 내 프로 강의 제목이 '토지투자의 정석'이며 '국토토지정책'은 내 출강 대학의 과목이기도 하다.
다시 농지 좀 볼까?..
우선 땅의 변신은 무죄이면서 대박이 나오는데 그 방법은 3가지가 있다~!
요 내용에서 지목변경과 형질변경 강의는 주목받고 강의 할 분들도 많은데...
요 '용도변경'강의는 국내 몇몇만 강의가 가능한 것이 문제....
그 중 한 놈이 박 아무개다~!
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왜 그런가 하면...
지목과 형질변경은 지금, 현재, 시방 당장 땅에 칼대고 가위로 성형수술 하는 것이요~!
용도변경은 미래, 앞날, 후에, 나중에 그 지역자체가 어떻게 변할지를 예측하는 강좌이다 보니...
그 땅, 아니 그 지역의 앞날을 점쟁이 처럼 예측하여야하는 것~!
바로 초대박 터지는 일은 지목과 형질변경이 아닌 "용도변경"
그럼, 토지의 용도는
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/270A3E46549885EF17)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21099840549886351E)
바로 이 용도변경으로....
자랑스런 제자님이 손승희 총무님으로...
현재까지 황막사 4번째 100억 부자 대열에 등극~!
또한, 몇몇 분들이 100억부자 등극을 목전에 두고 현재 열씨미 활동중~!
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/24435E435498867C29)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/22442C3E549886FB28)
바로 2015년 부터는...
불필요한 인허가비용 발생과 행정력 낭비가 야기되었던 것이지만...
개발진흥지구 등 특정지역에서는 형질변경 떨어진 다음에...
일정 규제기간없이 다시 니 맘대로 다른 것으로 바꿀수 있다는 말~!
울 회원님들이나 제자님들은...
요 내용에...
마니, 메우, 커다런 관심을 가즈소~!
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27290B505498736D28)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2123AA4A549873B133)
해서...
앞으로 2015년부터는 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구에 있는 농지를 전용한 경우에는...
용도변경 승인대상에서 제외하라고 한것~!
이들 지역은 농지전용허가 시에 오폐수 처리시설, 대기오염 방지시설 등의 설치가능한 시설제한이 없는 곳...
이해가 안되신다면 보통 절대농지 주변은 온통 농업용 토지라서 농사용 오폐수 처리시설을 꼭 해야 했는데...
도시, 계획관리, 개발진흥지구...
요곳은 보통 상대농지이며 주변은 농업용이 아닌 다른 용도가 많기에 농업용 오폐수 시설이 불필요한 것~!
요걸...
규제 합리화 차원에서 실적을 내 놓으라하니까 승인대상에서 빼버렸다고 농식품부에서 얼릉 발표한 것...
다만 농지보전부담금을 감면받지 않고 완납한 경우에 한정~!
농지전용 용도변경 승인은...
농지전용 완료 후 5년 이내(여지껏까지는 5년이 지나야 맘대로 했지만 시방부턴 니 맘대로 해~!) 농지전용 목적사업을 변경하고자 할 경우 농지전용 허가에 준해 승인받도록 하는 제도이었단 말~!
네번째, 농지보전부담금 분할납부 완화 및 감면규정 보완
농지보전부담금 납부기간과 횟수가 현행 3년간 3회에서 4년간 4회로 연장되는데 농지보전부담금 분할납부자의 부담 완화를 위해서다.
또한, 농촌지역 어린이집에 대한 농지보전부담금 감면율은 현행 50%에서 100%로 확대하기로 했는데 이는 현재 100%를 감면받는 유치원과의 형평성을 고려해 어린이집의 감면율을 100%로 상향 조정한것~!
농업진흥지역 해제를 수반하는 농지전용 시에는 농업진흥지역 내 농지보전부담금 감면비율을 적용하기로 했다.
현재는 농업진흥지역 밖의 농지보전부담금 감면비율을 적용하고 있어...
의도적으로 농업진흥지역 우량농지를 개발구역에 포함시킬 우려가 있기 때문이다.
다른 법률에 따른 농지보전부담금 면제사항도 농지법에 명확히 명시하기로 했는데 이는 농지법 시행령에 규정돼 있지 않다는 이유로 농지보전부담금을 면제하지 않는 사례를 방지하기 위함이다.
농지보전부담금은...
농지를 전용하려는 자에게 농지의 보전·관리·조성에 필요한 비용을 부담시키는 것으로, 전용농지 개별 공시지가의 100분의 30이 부과기준이다.
다만 상한은 ㎡당 5만원인데 농지부담금은 법령에 명시된 경우에 한해 0%, 50%, 100% 감면되고, 한꺼번에 내기 어려운 부득이한 사유가 인정되면 분할납부도 가능하다.
요 농지부담금 관련 내용을 요번 2학기 기말고사에 출제했다가 띨띨한 나 또(?) 복수정답에 걸려 15번 문제를 만점처리해 주었는데...
요 문제의 문제점을 찾아내 주신 분이 우리 황막사 회원제자님이신 김은애 여사님이시다~!
에쿠쿠...이제부터는 신중에 신중에 신중 모드로 가야지~!
그래서 우리 황막사에 100억부자 딱 100분만 탄생시켜 드려야죠~!
지금이 아침 6시8분..
또 글이 올라기자 못할까 조마조마 걱정스럽고...
그래서 여기서 중지하고...
다음 기회에 마져 올려 보렵니다~!
오늘은 '황막사' 2번째 100억부자가 된 화곡동 황아무개 제자에 가서
김용근 부회장님과 점심 얻어먹고 오렵니다~!
황막사 5번째 100억부자~!
아마,
내년 상반기 정도 서초 B동에서 'ㅅ' 씨 성을 갖은 분이 나올듯~!
첫댓글 감사합니다
좋은정보 감사합니다.
고생이 많으셨겠습니다 ~~
좋은 정보 감사합니다.