1.표준시 공시지가
표준시 공시지가는 ′부동산 가격 공시 및 감정 평가에 관한 법률′ 에 따라 조사 • 평가하여 공시한 표준지의 가격을 말한다.
이는 각종 세금의 부가 기준이 되는 개별 공시지가를 셈하는 기초가 된다.
표준시 공시지가는 일반적인 토지거래의 지표가 된다.
국가가 공공 용지를 매수• 수용할 때 보상가를 결정하는 기준이다.
국• 공유지를 사고파는 가격의 기준이기도 하다.
공시 절차는 다음과 같다.
① 우선 표준지(인근의 토지를 대표할 수 있는 토지를 말한다)를 선정한다.
② 다음으로 표준지의 가격을 평가한다.
③ 이어 표준지 조사평가 보고서를 시• 군 •구청장의 의견 청취 후
④ 중앙토지평가위원회의 심의를 받는다.
⑤ 공시지가를 해마다 2월 말에 관보에 고시한다.
⑥ 공사지가 공시 후 이의가 있는 토지 소유자와 이용자, 법률에 정한
이해관계자는 공시일로부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있다.
2.개별공시지가
개별 공시지가는 시• 군 • 구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 ′토지가격비준표′를 사용해 산정• 공시한 개별 토지의 가격을 말한다. 개별 공시지가의 공시 절차를 다음과 같다.
① 먼저 시• 군• 구청장이 지가를 산정한다.(지가 산정은 토지의 특성을 조사→비교 표준지의 선정→ 가격 비율 산출 →지가 산정)→②감정평가업자의 검증 →③ 20일 동안 토지 소유자 등의 의견 청취→ ④ 시• 군• 구 토지 평가위원회의 심의를 거친다.→⑤ 건설교통부에 올라간 평가서는 장관의 확인을 거쳐 중앙토지평가원의 심의를 받게 된다.
개별 공시지가의 공시는 매년 6월 30일에 한다. 이의가 있으면 공시일로부터 30일 안에 서면으로 시• 군•구청장에게 신청하면 된다.
개별 공시지가는 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림조성비와 각종 국세 및 지방세의 부과 기준이 된다.
개별부담금은 땅을 일정 면적 이상 개발해서 이익이 났을 때 이익의 50%를 나라에 내는 것이다. 2000년에는 한시적으로 25%였다. 개발 후 땅값은 개발 토지와 비슷한 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 적용해 개발부담금을 물린 뒤 다음 연도에 해당 토지의 개별지가로 다시 부담금을 정산하는 방식이다.
농지보전부담금은 농어촌구조개선사업의 투자 재원을 마련하기 위해 농지 전용에 따른 농지 전용에 따른 농지 조성비를 내야 하는 경우와 농지를 개발하는데 필요한 금액을 납부해야 하는 경우에 물린다.
산림전용부담금은 보전임지의 전용 허가의 경우, 보전임지의 전용 협의를 거쳐 인허가를 받으려는 경우, 산림 형질을 변경 했거나 변경 허가를 부과한다.
3.기준시가
공시지가와는 별도로 기준시가가 있다. 기준시가는 양도소득세를 계산할 때 양도가액 및 취득가액 산정과 상속(증여)재산가액 산정에 기준이 되는 정부가 정한 공동주택 또는 건물의 가격이다. 공동주택 기준시가는 국세청장아 지정하는 지역에 있는 아파트나 연립주택에 대하여 건물의 종류, 규모, 거래 상황 등을 감안하여 해마다 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가격을 일괄하여 산정• 고시한다. 과거에는 매년 7월 1일 고시하는 것이 관례하였으나 부동산 값이 많이 오르면서 요즘은 수시로 결정하기로 한다.
공동주택을 제외한 모든 건물의 기준시가는 매년 1회 이상 국세청장이 산정• 고시하는 기준에 따라 계산한다.
4.시가표준액
시가표준액이란 용어도 알아둘 필요가 있다. 취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등 지방세의 부과 기준이 되는 가액이다. 토지 시가표준액과 건물 시가표준액이 있다.
토지 시가표준액은 개별 공시지가에 지방자치단체장이 결정• 고시한 과세표준액 적용 비율을 곱하여 산정한 가액이다. 건물 시가표준액은 철근 콘크리트• 슬래브 구조 아파트의 신축 가격을 곱하여 정한 기준가액에 건물의 구조별• 용도별• 위치별 지수와 건물의 경과연수별 잔존 가치율, 건물의 규모, 형태, 부대설비의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 등을 적용하여 지방자치단체장이 결정한다
첫댓글 비슷한 용어로 자주 혼동되었는데 명쾌하게 정리해주셔서 감사합니다
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감사합니다.
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