‘갈팡질팡 15년’…장위11구역 이번엔 재개발 들어가나

[부동산 대장]

오는 9월 서울시 공공기획 민간재개발 사업 추진 움직임
가로주택정비사업 원하는 주민들과 마찰은 풀어야 할 숙제

3월 30일 수도권 주택 공급 방안의 핵심 사업인 ‘공공재개발’ 2차 후보지가 최종 선정됐다. 사진은 서울 성북구 장위9구역 일대. [중앙포토]

‘이번에는 재개발에 들어갈 수 있을까.’ 장위11구역 통합재개발 가능성이 열렸다. 장위11구역은 뉴타운 지정이 취소된 뒤에도 도시재생사업과 가로주택정비사업(이하 가주정) 등이 맞물리면서 통합재개발의 꿈이 번번이 무산된 바 있다. 주민들은 하반기 서울시의 공공재개발과 민간재개발 공모를 기회로 장위11구역 전체를 포괄하는 재개발을 꿈꾸고 있다. 하지만 가주정 사업을 원하는 주민들의 동의를 얻어야 하는 데다, 구청과의 마찰도 끊이지 않는 등 풀어야 할 숙제도 만만치 않다.

15년 설움 쌓인 장위11구역

2005년 장위동 일대는 뉴타운으로 지정됐다. 15개 구역으로 나뉜 186만7000㎡의 땅에는 아파트 2만4000여 가구가 들어설 계획이었다. 하지만 2008년 말 찾아온 금융위기는 부동산 시장에 직격탄을 날렸고, 장위뉴타운 사업에도 차질이 빚어졌다. 그렇게 2014년 장위12구역을 시작으로 사업을 취소하는 곳이 줄을 이었고, 장위11구역을 비롯한 장위8·9·13·15구역도 사업을 접게 됐다.

현재까지도 구역별 재개발 추진 상황은 천차만별이다. 개발이 중단된 6곳 중 장위8·9구역은 3월 30일 공공재개발 2차 후보지로 선정됐다. 계획대로 진행된다면 8구역(11만6402㎡)과 9구역(8만5878㎡)에는 각각 2387가구, 2300가구 규모의 대단지 아파트가 들어서게 된다. 반면 11·12구역은 공공재개발 후보 명단에 이름을 올리지 못했고, 13구역은 가로주택정비사업이 한창이다. 15구역은 현재 재개발 사업 재추진을 위한 조합설립인가를 준비 중이다.

재개발 사업이 취소된 6곳이 15년간 ‘각자도생’한 가운데, 재개발이 성공한 지역에는 잇따라 아파트가 공급됐다. 한 동네에 전혀 다른 풍경이 걸치게 된 것이다. 2구역 ‘꿈의숲코오롱하늘채’와 1구역 ‘래미안포레카운티’는 각각 2017년 2019년에 입주를 마쳤다. 5구역 ‘래미안장위퍼스트하이’도 2019년에, 7구역 ‘꿈의숲아이파크’는 지난해 공사를 마치고 입주했다.

장위뉴타운 구역들 중 개발된 곳의 아파트 가격은 치솟고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 래미안포레카운티(2019)는 전용 84㎡가 12억~13억원에 매물로 나와 있다. 래미안장위퍼스트하이(2020)는 전용 59㎡가 11억원에 거래되고 있다. 이들 아파트들은 2년 전인 2019년에 5억~6억원대에 거래됐으니, 2년 사이 아파트값이 2배가 뛴 셈이다. 상황이 이렇다 보니 장위11구역을 비롯해 재개발이 해제된 구역 주민들의 불만은 커지고 있다.

‘도시재생구역지정’에 ‘가주정사업’까지…‘엎친데 덮친격’

이같은 상황에서 장위11구역의 상황은 더욱 복잡해졌다. 도시재생구역으로 설정됐다는 이유로 공공재개발에 탈락한 데 이어, 가로주택정비(이하 가주정) 사업을 원하는 주민들과 의견이 나뉘면서 구역이 쪼개졌기 때문이다.

지난 3월 발표된 공공재개발에서 장위11구역은 배제됐다. 지난해 2월 전통시장 연계형 도시재생사업구역으로 지정된 게 걸림돌이었다. 정부가 지난해 발표한 8·4 대책에 따라 종로구 창신동·성북구 장위동 등 총 10곳 지역은 도시재생이 진행 중이라는 이유로 공공재개발에서 빠져야 했기 때문이다.

설상가상으로 장위11구역 전체는 가주정 사업을 원하는 구역으로 쪼개진 상황이다. 가주정 사업은 가로구역을 유지하면서 1만㎡ 미만 소규모 노후 주거지를 정비하는 사업으로 ‘미니 재건축’이라고도 불린다. 재개발·재건축보다 사업 기간이 짧다는 등 장점으로 지지하는 주민들이 있는 것으로 알려졌다.

“장위11구역을 통합하는 재개발 추진할 것”

하지만 서울시의 ‘공공기획 민간재개발 공모’가 앞당겨진다는 소식과 함께 장위11구역 주민들은 다시 ‘통합재개발’의 꿈을 꾸고 있다. 공공재개발이 어렵다면, 민간재개발도 하나의 방법이 될 수 있기 때문이다.

서울시에 따르면 공공기획 민간재개발 공모는 당초 계획했던 10월보다 앞선 9월께 이뤄질 예정이다. 오세훈표 민간재개발로 일컬어지는 공공기획 민간재개발은 서울시가 사업 초기에 정비계획 가이드라인을 직접 짜준다. 정비구역 지정까지 걸리는 기간이 5년 정도에서 2년 이내로 단축되는 등 공공재개발의 이점을 갖고 있어, 도시정비 사업에 차질을 빚고 있는 지역의 해법이 될 수 있다고 알려졌다.

장위11구역 재개발추진준비위원회 관계자는 “공모가 시작되기 전 주민들과의 협의를 거쳐 공공재개발과 민간재개발 방법 중 하나를 선택할 계획”이라며 “장위11구역이 쪼개지지 않는 통합재개발을 추진할 것”이라고 말했다.