국내 굴지의 경제연구소 근무하는 지인과의 대화

[samtoshi]

제 지인이 알고 보니 국내 굴지의 경제연구소에 근무하고 있더라구요,

서울대 경제학과 졸업하고 미국 유학갔다가 경제연구소에 입사했는데

오랜만에 얘기할 기회가 있어 대화를 나눴습니다.

부동산에 관련된 내용만 따로 발췌해서 이렇게 Q&A 형식으로 써봤습니다.

하기 내용이 꼭 옳다는 것은 아니며

어디까지나 그 친구 개인 자격의 의견임을 강조드립니다.

Q) 우리 나라 생산가능인구가 2016년부터 감소해서 부동산 시장에 안 좋은 영향을 줄 거라는 분석이 있다.

    실제 여기저기 찾아보니 생산가능인구가 감소하면서 집값이 떨어진 나라(일본, 스페인, 미국, 영국 등)도 있고,

    생산가능인구가 감소하는데 집값이 오른 나라(이탈리아, 프랑스, 벨기에, 핀란드, 덴마크 등)도 있던데

    어떻게 생각하는지?

    (플리트비체님의 지적이 있었기에 마침 지인에게 물어보게 되었습니다 ^^)

A) 어려운 부분인데 기본적으로는 인구구조의 변화가 집값에 영향을 미친다고 본다.

    내부에선 일본화 가능성 이야기를 많이 하고 우려하고 있다.

    건설산업연구원이나 주택산업연구원 또는 KB연구소 등에서 유사한 분석을 한 적이 있다.

    인구구조 변화에 따른 부동산시장 침체는 장기적 관점에서는 이미 시작되었다고 본다.

    (핵심생산가능인구(25~49세)는 이미 2008년부터 감소가 시작되었다)

    이미 시장은 실수요 위주로 재편되고 있다.

    예전처럼 부동산으로 대박을 터트리기는 어렵고 실수요 위주로 하향 안정세를 유지할 거라고 보고 있다.

    
Q) 부동산의 대세하락을 점치는 사람도 있고, 이를 내버려두지 않을 정책 의지를 평가하는 사람도 있다.

    어떻게 보는지?

A) 시장의 대세를 정책으로 조정하는 건 한계가 있다.

    결국은 실수요가 많은 곳은 여전히 높은 가격을 유지하고 실수요가 적은 곳은 거품이 많이 빠지는

    부익부 빈익빈 상황이 심화될 것으로 본다.

    전세 소멸은 시간 문제이고 월세시장으로 완전 전환될 것이다.

Q) 전세가 소멸되고 월세시장으로 전환되면 

    월세내기 싫어서 자가 소유욕구가 더 커져서 집값이 더 오를 것이다

    vs 지금까지 집값을 버텨준게 전세값이라서 월세시장 전면 전환시 집값이 오히려 떨어질 것이다라는

    의견이 맞서는데 어떻게 보는지? 

A) 둘다 일리있는 의견이다. 두 상황이 합쳐져서 보합으로 본다.

    시장에서는 두 요인이 같이 공존하기 때문이다.

    즉, 장기적인 관점에서 전세 소멸, 월세 시장 전환이 집값의 폭등이나 폭락을 초래할 거라고 보지 않는다.

    전세가 월세로 전환되는 것은 저금리 현상과 더불어,

    주택 가격의 지속적 상승이 종료된데 따른 부차적 현상으로 보고 있다.

    전세는 집주인이 투기 목적(집값 상승에 따른 차익)을 가지고

    집을 여러채 보유할 유인이 있기 때문에 존립이 가능했다.

    이제 그게 가능하지 않은 상황이 오고 있어서

    다주택자들이 매력없는 전세를 포기하고 실수익이 나는 월세로 전환한다.

    자가보유나 월세 둘 중 하나를 선택해야 할 시기가 곧 올 것이다.

    정부에서 전세기간을 2년에서 3년으로 바꾼다는 말도 있던데 그럼 전세제도 몰락을 가속화시킬 뿐이다.

    서민경제에 도움이 되지 않는 발상이다.

Q) 내년 금리 전망은 어떤가.

A) 금리는 사상 최저수준인데 내년 하반기부터 조금씩 오를테지만 굉장히 완만하게 오를 것으로 본다.

    미국이 금리를 올린다고 급격히 국내 금리를 올리기는 어렵다. 그럴 경우 감내해야 할 부작용이 너무 크다.

    어쨌든 전세제도는 집주인에게 매력이 전혀 없는 선택이 된 것에는 변함이 없다.

Q) 현재 가계 부채는 어떻게 보는가? 임계점에 다다르고 있나? 아니면 아직 여유가 있는가?

A) 부채의 상당부분은 부자들이 가지고 있어서 괜찮다고 본다. 담보도 확실하고.

    생계형 부채가 문제인데 경제가 파멸에 이를 정도의 뇌관은 아니고

    이미 가계부채 문제는 시장에서 소비 자제(내수 침체)로 나타나고 있어서 감내할 수 있는 수준이다.

    진짜 문제는 내수 침체이고, 그래서 가처분소득 향상이 중요하다.

Q) 지금 집값 상승에 대해 대세상승 vs 일시적 상승으로 의견이 갈리는데 어떻게 보나?

A) 2008년 이후 집값이 많은 하락을 겪었고 이에 대한 반등 성격으로 본다.

    거기에 정책적 의지까지 더해져 상승 그림을 그리고 있는데 대세상승으로 보기는 어렵다.

<요약>

□ 생산가능인구 감소는 집값에 일정한 영향을 미친다고 봄, 하향 안정세 유지 예상

□ 전세 소멸은 시간 문제, 월세 시장으로 완전 전환 예상

□ 전세 소멸, 월세 시장 전환이 집값의 폭등이나 폭락을 초래할 거라고 보지 않음

□ 금리는 내년 하반기부터 완만하게 오를 것으로 봄

□ 가계 부채는 감내할 수 있는 수준. 단, 내수 침체를 극복할 가처분소득 향상이 필요

□ 현재 집값 상승은 장시간 하락에 따른 반등 성격. 대세 상승으로 보기는 어려움

[지혜1(원조)]

잘봤습니다.^^

[꺄를로스]

좋은 글 감사합니다.

[무자헤딘]

정답

[돈보다행복]

궂이 경제연구소에 근무하지 않더라도 생각해보면 바로 나오는 답이죠..
지금 전세로 나오는 집들은 월세를 놓을 형편이 못되는 즉 전세를 줘야 유지가 되는 형편인 집들이 대부분이라 전세금이 오르더라도 전세제도는 상당기간 유지될듯 하구요 집한채 달랑 있는데 대출이 많이 껴있는 은행하고 반땅한 집들이 상당수 입니다. 이또한 머지안아 imf를 능가하는 위기가 오면 잘 정리될듯... 대통령 께서 창조네 혁신이네 왔다리 갔다리 하면서 너무너무 훌륭하게 잘 해주고 계시네요ㅋ

[ⓧ안이쁜마눌]

좋은 글이네요. 잘 봤습니다.

[forydm]

이게 참 재밌는게~ 하향안정화는 맞는 말입니다.
다만 물가상승률보다 조금 덜 오르면 그게 하향 한거거든요?
여기에 강남이나 대형평수는 거의 안 오르거나 떨어진것까지 감안하면
10년간 2배 오른것이 전체적으로 고려하면 하향 안정화인것입니다. ^^;;

[대세는 익명인가]

10년간 새우깡 가격 오른거랑 비교하면 하락이 맞죠..ㅋ

[유월..]

그렇죠
우리 월급상승은 물가수준에 비춰 형편없는 하향세 아닙니까
하향, 대세하락이란 말의 뜻과 의미를 잘 파악해야할 겁니다

[키싱쿠라미]

충분히 참고할 만한 이야기 입니다. 감사합니다.

[블랙홀 이호철]

울나라특성상 전세에서 월세로 완전전환되기가 과연 가능할지 의문이네요..되더라도 상당한시간이 소요될듯한데요

[貨水盆]

잘 봤습니다...

[eunjakwon]

잘봤습니다^^

[언제나그래]

좋은글잘보았어요 고맙습니다^^

[양들의침략]

좋은글 감사합니다...

[쌍디아빠78]

지인과의 대화라기 보다 TV에 나오는 전문가와의 인터뷰 같네요. ㅋ
좋은 정보 감사합니다.

[여니유]

좋은글입니다
감사합니다

[따스한햇살~]

잘 봤습니다. 세세한 부분까지는 모르겠으나 전박적인 흐름상 제 예상과 비슷하네요.

[어울림이끌림]

간만에 좋은 글을 잘 본 것 같습니다... 경제성장률을 어떻게 보는지 정도만 빠져 있는 것 같습니다... 개인적으로는 인구변화(총vs생산가능), 부채문제(단기vs장기, 소득분위별부채), 성장률(잠재vs실질, 물가상승률vs이자율vs실질), 주택공급(공공vs민간) 정도가 키워드라고 생각합니다만... 다른 분들은 어떻게 보시는지 모르겠네요.... 좋은 지인을 두셔셔 부럽습니다....

[samtoshi]

과찬이십니다, 저는 아는 것 없이 질문만 했을 뿐입니다. >.<

[대박투자가]

질문도똑똑 대답도똑똑! 좋은글잘봤습니다
그럼에도 언제나투자른계속되어야지요 지금은부동산이돈이안되니까 다른곳에서좀불리고 돈되는곳으로항상 이동!

[베일리12]

제생각이랑 거의 일치하네여.

[NowOrNever]

제 생각과 너무나도 비슷하네요. 대부분의 현실주의자의 객관적인 눈으로 본 부동산의 전망이라고 봅니다. 다만 부동산이라는게 언제 어디서 어떤식으로 불이 붙을지는 모르니 미래는 아무도 모르기도 하구요. 실거주의 무리없는 대출을 동반한 내집 한채정도는 있어야 한다고 봅니다.

[본전회수투자의원칙]

me too

[한국은행]

은행지점장 부동산시장 수치만으로 알수 없다던데요

[눈부신 그날]

좋은 글 감사하게 보았네요.

[마스크맨(도)]

좋은글 감사합니다

[잠시익명x]

좋은 글 입니다. 유익하네요.