상가권리금 '그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)'

[변호사 김덕은]

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.'고 규정하고 있고, 제3항은 ' 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.'고 규정하고 있습니다.

임대인의 방해행위로 다음 4가지 행위를 정하고 있는 것입니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

그러나 법이 정하고 있는 위 4가지 사유중 1,2항은 그나마 판단이 가능하나 3,4항의 경우 담당판사의 주관이 상당이 개입될 수 밖에 없습니다. 법률 조항이 너무나 추상적이기 때문입니다.

특히 '4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'는 어떤 경우인지, 어떤 경우에 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 너무나 애매모호한 조항입니다.

이와 관련된 하급심 판결의 내용을 보면 역시나 그 내용이 명확하지 않습니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 상가건물 소유자의 소유권의 본질적 내용에 해당하는 사용수익권을 크게 제한하는 규정인 점, 이 규정에 의하여 회수기회가 보호되는 권리금은 임차인의 기여로 형성된 것이라는 점을 전제하고 있는 점을 고려하여 보면, 민법의 대원칙인 신의설실의 원칙과 형평의 이념에 비추어 임차인과 임대인의 이익이 조화를 이룰 수 있도록, 그 제4호에 정한 '그 밖에 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'는 임대인의 거절행위가 그 제1호 내지 제3호에서 정하고 있는 방해행위에 준할 정도로 권리금 회수 방해의 실질을 갖추었다고 평가할 수 있는 경우에 해당하여야 한다고 해석함이 타당하다.

따라서 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절함에 있어 '정당한 사유'가 있음이 인정되는 지 여부는, 임차인이 상가건물에 투입한 자원과 전체 임대기간, 임차인이 임대차기간 중 얻은 수익과 차임, 권리금 형성에 임차인이 기여한 정도와 원래부터 정해져 있는 상가건물 자체의 용도, 입지, 구조 등 임차인과 무관한 요소가 기여한 정도, 장차 임대인이 임차인에 의하여 형성된 경제적 가치를 향유하게 되는지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 임대인의 거절행위가 위 제1호 내지 제3호에서 정하고 있는 방해행위에 준할 정도로 권리금회수 방해의 실질을 갖추었다고 평가할 수 있는지 여부네 따라 판단하여야 한다.

결국 정당한 이유의 판단은 위 하급심 판결이 제시하고 있는 기준과 기존의 판결들을 종합하여 판단을 할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은