흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다의 저자는 기초생활수급자로 할머니와 반지하에서 살며 학교를 다녔다. 캠퍼스의 낭만과는 전혀 동떨어진 학비를 벌기위해 안해본 일이 없이 졸업했지만, 취업해도 상황은 그리 바뀌지않아 독서를 시작했다. 그 결과 금수저거나, 재테크를 하거나 사업을 해야 그 환경을 바꿀 수있다는 것을 알고 레버리지투자가 가능한 부동산경매를 시작했고 사업에 필요한 마케팅분야에 취업했고 그 결과 10년만에 10억의 자산을 만들고 마케팅광고사와 경매컨설팅사를 운영하며 직원이 50명을 두게되었다.
경매가 흙수저에게 좋은 점은 시세보다 저렴하게 낙찰이 가능하고, 토지거래허가가 면제되며, 투기규제로 낮아진 40% 담보대출과는 달리 감정가 80%나 경락가의 70%내외의 경매대출이 가능하다는 점이다. 감정가는 통상 6개월전의 시세이므로 현재 시세와 수리비, 세금, 명도비용, 소송비용, 이자 등 관련비용을 조사하고 수익이 나는 가격으로 낙찰받으면 당연 수익이 보장되는 구조다. 이자를 줄이기위해 부동산은 20군데 이상에 접수하고 네이버와 다음카페, 직방, 다방 등의 앱에도 올려야 한다.
임장전 사전조사는 필수고 임장시 거주자의 궁금한 점을 먼저 대답해 주는 것도 필요한 정보를 얻기위해 중요하다. 거주자가 원하는 것이 계속 사는 것이라면 수리비나 중개수수료 등을 줄일 수있어 더욱 좋다. 이사비용은 이자비용을 줄이기위해 지급하며 이사전 절반 이사후 나머지를 주는 것이 일반적이다. 1
경매요령은 간단하다. 우선 처분가능한 것을 고른다. 주택의 경우 역에서 최대 도보 10분내의 역세권 물건으로 한정한다. 시간이 적게 드는 것에 집중한다. 집이나 회사근처라면 비교적 시간효율성이 커진다. 시세는 국민은행과 네이버, 국토부 실거래가를 참고하여 평균가를 구하고 수리비, 명도비, 중개비, 취득세, 등록세, 6개월 이자, 목표수익을 차감하여 최종입찰가를 정한다.
입찰가가 최저낙찰가 이상이라면 권리분석에 착수한다. 우선 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜임을 명심하고 그 이후는 모두 말소되고 이전은 인수하므로 이를 입찰가에서 추가로 공제한다. 법정지상권, 예고등기, 유치권은 살아남으므로 이에 대해서 고려한다.
주택임차권은 우선변제권리가 있는데 이는 확정일자나 전입신고 다음날 0시에 대항력이 발생하여 배당요구를 하면 후순위에 대해 보증금까지가능하고 최우선변제는 확정일자없이 주택가격의 50%이내에서 소액보증금의 일부가 순위에 상관없이 보장된다. 이도 입찰가에 반영한다. 우선변제권이 배당요구를 하지 않거나 부족할 수있고 전입신고만하고 확정일자를 받지않은 경우에 인수해야 하는 경우가 발생하기 때문이다. 2
평가액은 시세보다 높을 가능성이 크다. 작은 경우 배당이 충분하지않아 손해배상여지가 있고 높은 경우는 유찰이 되면서 자연스럽게 해결될 수 있기 때문이다. 취득세는 85평방미터주택의 경우 거래가격의 1%이고 지방교육세까지 1.1%이며 토지는 4%다. 초과하는 경우 1.3%가 된다. 법무사비용은 10곳이상견적을 받아 결정한다. 양도소득세는 1년미만은 50%이고 주민세를 포함하여 55%가 되며 이상은 250만원의 기본공제에 세율도 낮아진다.
임대와 매도물건 비중은 개인의 필요에 의해 달라지나 기본은 30%와 70%로 두고 양도세가 일반세율로 떨어지는 1년이나 2년경과후 임대계약이 끝나면 매도하고 다시 임대물건을 구하면 된다. 3 임의경매는 우선순위로 배당하고 취하가능하나 강제경매는 비율로 배당하고 낙찰자가 동의해야 취하된다. 4
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머리말
프롤로그
1부 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자
▪ 일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라▪ 부동산 경매는 왜 돈이 되는가?▪ 교통, 학군, 일자리… 호재를 잘 활용하라▪ 돈이 부족한데 부동산 경매가 가능할까?▪ 임장활동, 아무리 강조해도 지나치지 않다.▪ 매월 20만 원의 임대소득을 올린 사례▪ 간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례▪ 의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용▪ 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크
2부 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다
▪ 대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?▪ 은행 대출은 정말 고마운 존재▪ 일반 매매, 부동산 경매의 장단점▪ 부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다▪ 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다▪ 부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도▪ 우선 말소기준권리를 챙겨라▪ 우선변제권과 가압류▪ 가처분과 가등기▪ 주의해야 하는 대항력 있는 임차인 유형
3부 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라
▪ 부동산 경매 수익률 분석하는 방법▪ 어떤 아파트를 선택해야 할까?▪ 매도차익 or 임대수익, 어떤 것이 좋을까?▪ 수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다▪ 부동산 중개업소의 정보를 활용하라▪ 경매 컨설팅 업체는 피하라▪ 경매받은 물건을 빠르게 임차나 매도하는 방법은?▪ 낙찰은 받았는데 대출이 안 나오면 어쩌지?▪ 경매 물건 중 대지권미등기 해결방법▪ 꼼꼼한 준비만이 소중한 사람을 지킬 수 있다
4부 법과 제도, 기본만 알면 쉽다
▪ 등기부등본 어떻게 봐야 할까?▪ 주택임대차보호법을 이해하자▪ 분양가상한제도가 경매 투자에 문제가 될까?▪ 면밀한 시세조사로 수익률을 높여라▪ 입찰 전에 이것만큼은 알아둬라▪ 임의경매 및 강제경매를 이해하라▪ 부동산 경매 배당3원칙과 배당순위▪ 특수물건 중 유치권 완전 정복▪ 경매의 함정을 피하기 위한 10계명
5부 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라
▪ 경매 낙찰 후 인테리어 꿀팁▪ 시공사례로 본 똑똑한 인테리어▪ 경매투자, 개인과 사업자 중 누가 유리할까?▪ 부동산 양도소득세 절감 방법▪ 기한 내에 양도소득세 예정신고를 하라▪ 현장을 제대로 파악하고 협상하라▪ 임대든 매매든 빨리 하고 싶다면?▪ 갭 투자와 경매 투자 중 뭐가 더 좋을까?▪ 갭 투자의 장점과 단점▪ 100세 시대, 축복인지 재앙인지는 당신의 선택
에필로그