디딤돌과 보금자리란

[sunggu27]

디딤돌이나 보금자리론에 대해서 궁금해하시는 분들이나 틀린 답글이 많아서 제가 길~게 설명을 해보려고 합니다.

먼저 디딤돌에 대해서 설명하겠습니다.

디딤돌은 은행재원이아닌 나라의 기금으로 지원하는 기금대출입니다.

기존엔 생애최초대출이라는 이름이였으나, 주택금융공사 보금자리우대형과 합쳐지면서 디딤돌로 변경이 되었습니다.

생애최초대출은 국토교통부, 보금자리 우대형은 주택금융공사, 이렇게 분산되어 있던걸 하나로 합치면서, 현제는 주택금융공사에서 취급을 하고 있습니다.

은행의 대출보다 금리는 저렴하지만, 일단 대출조건이 조금 까다롭고 한도가 작습니다.

은행은 시세의 70%까지 대출가능금액인데 이걸 LTV라고 하며, 기존엔 대출한도가 60%였지만 현제는70%로 완화되었습니다. 소득에 비례해 대출을 해주는걸 DTI라고 합니다. DTI역시 완화되어 대출한도가 증가하게 되었습니다.

은행은 대출금액이 1억한도내에선 이 DTI를 생략(분양아파트는 금액에 상관없이 DTI생략)하지만 기금대출은 그렇지 않습니다.

그리고 디딤돌은 방차감이란걸 하는데,그래서 대출한도가 작게 나오는것입니다.

예전엔 방차감조건이 아파트는 방갯수에 1/2공제,그외주택은 2/3공제,단독은 갯수당 공제를 했는데, 이복잡한 공제갯수를 간소화하여 단독주택을 제외한 주택은 1개만 공제를 합니다.

공제되는 금액은 서울 3,200만 수도권과밀지역2,700만 수도군 2,000만 그외 1,500만원(2014년 부터 바뀐 금액이며, 수도권과밀지역은 인터넷으로 검색해보시면 됩니다. 내용이 많아 기재하진 않겠습니다.)

아파트는 KB시세나 부동산테크의 금액이 있으면 그 금액으로 인정이 되며, 시세가 없는 아파트나 그외의 주택은 개별감정을 하는데 이 감정가는 대부분 보수적으로 보기 때문에 시세보단 작게 잡히기 마련입니다. 매매건이라면 실매매가격도 포함되며, 시세와 매매가격중 낮은금액이 적용됩니다.

그리고 디딤돌은 대출한도가 2억까지 입니다.

분양아파트일경우엔 분양세대가 300세대 이상일땐 분양가를 적용하고, 이하일땐 감정가를 적용하여 디딤돌대출이 가능하지만, 재건축이나 재개발 아파트일경우엔 등기가 나기전엔 디딤돌대출은 불가합니다.

은행권 대출은 60%가 대출한도 이지만 이 디딤돌 대출은 대출한도가 70%까지 입니다. 현제는 은행도 70%로 대출한도가 변경되었습니다.

그런데 왜 디딤돌대출의 한도가 작을까? 그이윤 위에서 이야기 했듯이 디딤돌은 방차감을 하기 때문입니다.

은행은 70%대출에 왜 방차감을 하지않을까? 그이윤 은행은 mci라는 보증보험에 가입을 하게 되는데 소액임차보증금 최우선변제 때문입니다.

소액임차보증금이란

예를들어 A라는 사람이 B라는 아파트를 담도로 대출을 받습니다.

이 B라는 아파트가 시세 4억이고,물건지가 서울이라고 가정해보겠습니다. 그럼 1금융권인 은행은 70%인 2억8천만원까지 대출을 해줍니다. 당연 1순위로 은행이 저당권을 잡아놓습니다.

그후 이 A라는 사람이 B아파트에 C라는 사람에게 9천5백만원에 전세로 세를 줍니다.

그런데 이 B라는 아파트가 압류가 걸려 대출금보다 작은 금액에 팔려 버립니다. 그럼 세입자는 2순위로 되어 있어 한푼도 못받는게 아니라 1순위인 은행보다 3,200만원을 B가 먼저 가져갑니다. 이게 소액임차인 최우선변제금입니다.

그런데 만약 C라는 사람의 전세금이 9천5백만원이 넘는다면 적용대상이 안됩니다.

서울, 수도권과밀지역, 수도권, 그외마다 금액이 틀린데, 간단히 적어보겠습니다.

서울 9,500만원이하(3,200만원) 수도권과밀지역 8,000만원이하(2,700만원) 수도권 6,000만원이하(2,000만원) 기타 4,000만원이하(1,500만원)

이걸 사전에 예방하기 위해 은행은 70%인 대출은 보증보험에 가입을 합니다. 이 문제가 있을시 보증보험으로 부터 은행도 지급을 받지만, 기금은 가입을 하지않기 때문에 애초에 방차감을 하고 대출을 해주기 때문입니다.보증료는 은행이 지불합니다. 

  디딤돌은 70%일땐 DTI를 80%까지 인정을 하지만 70%일땐 DTI를 60%내에서 맞춰야 합니다.4억에 70%면 2억8천만원까지 대출이 가능하지만, 위에서 말을 했듯이 방차감이 들어갑니다.

서울이라고 가정하면 2억8천만원에 3천2백만원이 차감됩니다.2억4천8백만원이 대출가능금액이지만, 디딤돌은 대출한도가 최대 2억이기 때문에 2억이 대출한도입니다.

3억이라고 가정하면 70%인 21,000만원에 3,200만원을 차감하니 17,800만원이 대출한도입니다.

디딤돌대출은

소득수준

(부부합산) (대출기간)       10년 15년 20년  30년

2천만원이하                     2.6    2.7   2.8    2.9

2천만원 초과~4천만원이하 2.8    2.9   3.0    3.1

4천만원 초과~6천만원이하 3.1    3.2   3.3    3.4 

일단 금리면에서 저렴하고 무엇보다도 만기 고정금리여서 안정적입니다.

그리고 여기에 부수적으로 다자녀가구 0.5%p, 다문화가구·장애인가구·생애최초 주택구입자 각각 0.2%p 금리우대 가능(우대금리 중 택 1, 중복적용 불가)를 추가로 인하해줍니다.

생애최초가 없어진게 아니라 보금자리 우대형과 합쳐저 디딤돌로 변경되면서, 위에 나와있듯이 생초인분

은 0.2%가 추가 인하되며, 부부합산소득이 7천까지 인정이 됩니다. 그리고 청약저축 가입자라면 최대 0.2%가 더 인하됩니다.

예를들어 부부합산 소득이 5천이라면 10년고정이 3.1%이지만, 생초대상자라면 2.9%고, 다자녀라면 2.6%가 됩니다.

여기에 또 청약저축가입자라면 최대 0.2%가 추가로 더 인하됩니다.

대출대상자는 6억이하 85M2이하의 주택을 구입하는 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주 제외됩니다. 그러나 30세 미만의 단독세대주라도

- 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출신청일 현재 2개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자

- 만 30세 미만 단독세대주로 민법상 미성년인 형제·자매중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 세대주

- 직계존속중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출 신청일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주라면 대출 대상자가 됩니다.

반대로 단독세대주인데 만 30세가 넘는 결혼예정자라고 하시면 단독으로 진행하시는게 더 유리합니다.예를들어 혼자만의 소득이 4천이고 합산하면 4천이 초과가 되는 경우라고 가정하면 금리면에서 0.3%가 올라가기 때문입니다.

혼자만의 소득으로도 이 dti의 한도속에 들어간다는 가정하에 말씀드린 내용입니다.

 본인이 근로자일경우,85M2이하 4억이하 주택일경우,세대주이면서 무주택자일경우엔 대출기간을 15년이상

으로 선택하시는게 유리할수 있습니다. 그 이윤 소득공제를 받기 위함입니다.

소득공제되는 금액은 개개인마다 다 틀리기 때문에 126번새미래콜센터나 근처 세무소에 문의를 해보시면 됩니다.

기존엔 무주택자에게만 대출이 가능하였지만, 현제는 기존주택을 가지고 있어도 3개월이내에 처분하는 조건으로 가능하게 규정이 바뀌었습니다. 다만 기존주택이 6억이하 85m2이하의 주택이여야 가능합니다.

참고로 소득산정에 대해서 알아보겠습니다.

소득은 무조건적인 현소득만 인정이 됩니다. 이게 현제 바뀐 규정입니다.

예전엔 근로자에서 근로자로, 사업자에서 사업자로 변경된경우엔 전직장의 소득이 인정이 되었지만 현제는 무조건적인 현직장의 소득만이 인정이 됩니다. 1개월소득만 있어도 연환산이 가능한걸로 바뀌었기 때문에 1개월소득 곱하기 12를 하시면 됩니다.

 작년직장과 올해직장이 동일하다면 작년소득인 원천징수영수증이나 소득금액증명원의 소득이 인정이 됩니다.

만약 소득이 부족해 대출금이 줄어들 경우(사업자이신분들이 대부분 이경우에 속하고, 부부합산소득이 1,500만원 이하인경우) 추정소득이 인정이 됩니다. 추정소득에는 건강보험료나 연금을 납부한 금액으로 가능합니다.

추정소득일경우엔 70%가 적용이 안되며 60%가 적용이 됩니다.

디딤돌의 최고한도가 2억이기 때문에 대출금이 더 필요한경우가 있습니다.

이럴경우엔 부족한 금액을 보금자리 기본형으로 신청하셔도 됩니다.

디딤돌은 시시의 70%까지 대출이 가능하지만 방차감이란걸 합니다.

이 방차감된 금액과 추가하실 금액을 보금자리론으로 신청하시면 됩니다.

보금자리론은 방차감없이 시세의 70%까지 대출이 가능하고, 대출한도는 5억까지 입니다.

아파트인경우에만 보금자리론은 방차감을 하지 않습니다.

예를 들어 4억짜리 아파트고 물건지가 서울이라고 가정하면

디딤돌 4억에 70%인 28,000만원. 하지만 대출한도가 2억이기 때문에 20,000만 대출이 가능해집니다.

이때 추가할 8천만원을 보금자리론으로 동시에 신청하시면 됩니다.

디딤돌과 보금자리론은 둘다 주택금융공사에서 판매를 하는 상품이기 때문에

1순위인 디딤돌이 채권최고액이 설정되질 않기때문에 1순위,2순위로 대출이 가능합니다

이말은 디딤돌+은행과 디딤돌+보금자리론으로 가정하고 계산해 보겠습니다.

시세가 4억이라면 디딤돌은 4억에 70%인 28,000만원중 대출한도가 2억이니 2억원이 대출됩니다. 그럼 은행의 최대금액인 28,000만원에 차액 8,000만원을 은행으로 신청하면 되겠다 라고 생각하면 오산입니다. 디딤돌과 은행은 주체가 다른 상품이기 때문에

은행의 20,000만원이 채권최고액 110%인 22,000만원이 설정되어 은행으로 가능한 금액은 6천만원이 됩니다.

그러나 디딤돌과 보금자라론은 주체가 같은 상품이여서 채권최고액이 설정되질 않아, 추가로 8천만원이 됩니다.

시세가 4억이아니라 3억이라면 70%인 21,000만원중 방차감이 들어갑니다. 서울이라면 3,200만원이니 17,800만원이 됩니다.

그러면 채권최고액이 설정된다면 19,580만원. 은행으로 추가될 금액은 1,420만원이 됩니다. 은행은 추가될 금액이 방공제금액만큼 나오지 않는다면 추가 대출이 불가하기 때문에 17,800만원이 최대입니다.

하지만 보금자리론으로 추가할시엔 채권최고액이 설정이 안되어 21,000-17,800=3,200만원이 추가로 가능하게 됩니다. 

보금자리역시 소득산정이 디딤돌과 동일하지만, 소득이 작은것보다 소득이 많을수록 dti제한이 줄어들게 유리하게 됩니다.

일시적인 2주택자도 가능하며, 디딤돌처럼 기존주택을 3개월이내가 아니라 기존주택을 3년이내 처분한다는 조건으로도 대출이 가능합니다.

평수에 대한 제한도 없으며, 9억원이하의 주택, 대출의 한도는 5억입니다.

보금자리 기본형은 11월부터 0.25%금리인하를 추가로 한다고 하여 금리는

10년고정 3.2% 15년고정3.3% 20년고정3.4% 30년고정3.45%가 됩니다.

보금자리역시 만기까지 고정금리여서 현제의 저금리를 대출이 끝나는 시점까지 가져갈수 있다라는 장점을 가지고 있습니다.

보금자리론은 현제까지 변경된 사항이 별로 없으나, 디딤돌은 수시로 변하여 기존의 알고있는 내용으로 답변을 하는 사람들이 많아 현제기준으로 정리를 해보았습니다. 디딤돌이란 이름으로 2014년부터 시작하자마자 총 5번정도의 수정이 있었습니다.

국민이 낸돈으로 국민에게 다시 대출을 해주면서 너무 생각없이 무책임하게 만들고보자라는식의 대출이 아니였나 싶습니다.

문제가 발생하면 수정,삭제하는 식의 대출이여서, 또 언제 규정이 바뀔지는 모를 일입니다. ㅜㅜ

[건비]

일단 추천 누릅니다.
질문있는데요. 현재 부모님이 제 명의로 주택을 지어놓고 사시는중입니다.
앞으로도 오래오래 그곳에서 사실듯 합니다.
그럼 제가 아파트 구입할때 보금자리는 해당이 안되는건가요?

[sunggu27]

디딤돌로 신청하실땐 기존집을 3개월이내 처분하셔야하고, 보금자리로 신청하실땐 3년이내 처분하시면 됩니다.

[아미에]

좋은 정보 잘 알고 갑니다.

[바람이분다당신이좋다]

좋은정보 감사합니다. 이번에 집을 매수하면서 대출을 알아보고 있는중입니다. 디딤돌 자격요건이 되어서 디딤돌과 중개업소에서 소개해준 은행직원과 통화를 해서 서로 비교중인데 제가 궁금한것은 디딤돌에 대해 은행직원이 5년인가뒤에 제소득을 보고 다시 금리인상을 한다는겁니다. 현재 15년만기 4천이상 소득이라 3.2프로 받을수 있던데 5년뒤 다시조정이 되는가요? 아니면 끝까지 이금리로 고정금리로 쓸수있는지 궁금합니다. 내년 2월이 잔금이라 디딤돌을 쓸수있는 마지막 선택이라 결정하기 신중해집니다. 제일은행측은 현재 제기준으로 2.6프로까지 해주는데 카드등 몇가지 실적을 요구하긴 할것같아요.

[sunggu27]

디딤돌대출은 2가지의 방식이 있습니다. 만기고정금리냐 아니면 5년단위 변동금리이냐인데, 만기고정금리를 선택하셨다면 대출시점기준이여서, 뒤에 발생하는 소득과는 아무상관이 없습니다. 은행직원분이 잘못 대답을 해준듯 합니다. 그러나 한가지 주위를 할점은 소득과는 달리 주택의 보유와는 상관이 있습니다. 주택은 매년마다 2회 조사를 하여 2주택자가 됨과 동시에 기한이익상실처리가 됩니다.

[바람이분다당신이좋다]

그렇군요.. 감사합니다~

[재미둥이]

글 감사합니다. 그런데 1주택 보유하고 디딤돌대출 할시에 85M2이하라하면 아파트 기준으로 전용면적을 말하는건가요?

[sunggu27]

전용면적입니다. 평수로는 25평이고, 국민주택규모를 말합니다. 소득공제요건에도 국민주택규모가 들어갑니다.

[꿀꿀이님]

디딤돌 대출과 관련하여 속시원이 말씀해주셔서 감사합니다. 추가로 제가 궁금한 사항이 있는데요. 15년 상환조건으로 1억을 대출 받았는데, 중도에 대출받은 집을 5년안에 팔경우 기한이익상설처리가 되는지 궁금합니다.

[sunggu27]

집을 팔게되시면 당연히 대출금은 상환하셔야 합니다. 디딤돌은 대출금 승계가 안됩니다.
15년 상환조건으로 대출을 신청하셨다고, 15년을 사용해야 되는 조건이 아닙니다. 내가 한달마다 낼수 있는 금액이 얼마인지를 따져서, 상환액이 부담스럽다면 20년이나 30년을 선택하시면 한달 납부액수가 줄어들게 되는것 뿐이지 대출기간동안 사용해야 되는 조건이 아닙니다.