대학가 하숙비 앙등과 이명박의 뉴타운 무더기 지정

[케네디언]

제가 오늘 블로그에 올린 글인데, 이곳에도 함께 띄웁니다.

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“뉴타운 ‘불똥’ 자취·하숙생들 갈 곳이 없다”

“군대 갔다 오니 하숙비 2배 가량 껑충”…고민에 빠진 대학가.

4일자 경형신문이 보도하고 다음과 네이버 등이 탑화면에 배치한 기사의 제목이다. 서울시가 한꺼번에 추진중인 뉴타운 개발로 인해 대학가에도 주거대란이 일어나고 있다는 내용의 기사다.

본론에 들어가기에 앞서 보도내용 일부를 옮겨보자. “뉴타운 지정으로 전셋값이 폭등한 데다 하숙집들도 잇따라 철거되면서 방값이 점점 올라 하숙방 품귀 현상까지 빚어지고 있다. 대학생들은 기숙사에 희망을 걸어보지만 대부분 대학의 기숙사는 지방 학생들을 모두 수용하기에는 태부족이다. 서울시내 대학 가운데 인근에 뉴타운이 조성되는 곳은 12개 학교. 이문·휘경뉴타운 근처의 경희대·한국외대·한국예술종합학교와 흑석뉴타운 근처의 중앙대 등이다. 이들 12개 대학 재학생 중 지방에서 올라온 학생 수는 4만2000여명에 달하는 것으로 추산된다. 동작구 흑석동 흑석뉴타운 예정지에서는 이미 철거된 가구를 포함해 올해 안으로 1046가구가 철거된다. 중앙대생들이 자취·하숙을 하던 흑석동의 저렴한 소형 주택들은 대부분 철거 대상이다. 서울시립대 주변의 전농·답십리뉴타운, 이화여대와 추계예술대 주변의 아현뉴타운 등도 올해와 내년 중에 차례로 철거에 들어갈 예정이다.”  

집값 폭등, 낮은 원주민 재정착율, 아파트 일변도의 획일적 주거유형, 소형 주택 철거로 인한 서민주거난 등 이미 드러난 뉴타운 사업의 문제점과 부작용은 이만저만 아니다. 여기에 대학 하숙비 폭등까지 하나 더 보태진 것이다.

그런데 이 모든 문제점과 부작용을 낳은 ‘배후’가 누구인지 많은 이들이 잘 모른다. 결론부터 말하면 그 ‘배후’는 요즘 쇠고기 촛불 집회의 배후 찾기에 혈안이 돼 있는 이명박 대통령이다. 왜 이 대통령이 대학가 하숙비를 껑충 뛰게 만든 장본인이냐고? 그 이유를 차근차근 살펴보자.

원래 ‘강북뉴타운 건설’은 청계천 복원사업과 더불어 이명박 대통령의 서울시장 취임 초부터 핵심 사업이었다. 강남에 비해 상대적으로 뒤떨어진 강북의 주거환경을 개선하겠다는 것이 표면적인 사업 취지였다. 하지만 이면에는 지역 발전에 목말라 있는 강북 주민들의 환심을 사기 위한 표계산이 강하게 작용했다. 일부 소외 지역을 번듯한 주택단지로 바꿔놓을 경우 ‘전시 효과’를 통해 다른 지역 주민들의 표심도 얻을 수 있다는 계산이었다.

이에 따라 서울시는 2002년 10월 은평, 길음, 왕십리 등 3개 지구를 시범뉴타운 지구로 지정했다. 이대통령의 시장 취임 불과 4개월만이었다. 시범지구인 이 3개 지구에 투입한 시 재정만 1500억원 가량에 이른다. 특히 이 가운데 은평뉴타운 지역은 이대통령이 뉴타운 사업의 ‘모델 케이스’를 만들기 위해 공을 들인 지역이다. 이 지역은 낡은 주거지역을 재정비해야 하는 다른 뉴타운 지역과 달리 그린벨트 해제 지역 등을 개발하는 것이어서 사업속도를 올리기에 안성맞춤이었다. 이대통령은 다른 뉴타운과는 달리 은평뉴타운은 산하공기업인 SH공사를 통해 공영개발했다. 임기내 은평뉴타운 사업의 가시화를 목표로 하다 보니 무리수가 뒤따랐다. 사업을 서두르면서 과다한 토지 보상비를 지급했다는 비판이 적지 않았다. 무엇보다 은평뉴타운의 입찰 방식으로 아파트에는 적용된 사례가 없던 턴키 방식을 사용했다는 점이다.

턴키방식은 원래 외국에서는 공장 등 유형화된 건축물을 반복 설계 없이 빠른 시일 안에 시공, 납품하기 위해 마련된 제도. 하지만 국내에서는 주로 기술 및 설계의 창의성을 활용하고 공기를 단축한다는 취지로 시행돼왔다. 문제는 이 방식이 높은 설계비용 때문에 사실상 상위 6대 건설업체들의 전유물로 전락하고, 가격경쟁 입찰 방식에 비해 20~30% 이상 많은 사업비가 든다는 점. 이 때문에 이 방식은 주로 지하철이나 터널공사, 장대(長大) 교량 등의 공사에 적용됐을 뿐 아파트 시공에는 도입된 적이 없었다. 그런데도 이대통령이 은평뉴타운에 턴키방식 적용을 고집한 이유는 뭘까. 우선 공기 단축이 이유로 지적된다. 턴키방식은 기본설계를 확정한 다음 시공업체를 선정하는 다른 입찰 방식과 달리 설계와 시공을 한꺼번에 입찰에 붙이기 때문에 공기가 단축된다. 4년이라는 임기 내 사업 가시화를 원했던 이대통령으로서는 무시할 수 없는 대목이다. 둘째, 주거환경 개선 효과를 ‘전시’하기 위해 고급 브랜드 아파트 업체의 참여를 유도하기 위해서였다. 일반 경쟁입찰 방식의 경우 삼성, 현대 등 고급 아파트 브랜드 업체들이 참여하는 경우가 거의 없다. 당시 상황을 잘 아는 서울시 관계자는 “당시 이명박 시장이 고가 브랜드 업체를 유치하기 위해 턴키로 가라고 지시했다”고 말했다.   

3곳으로 시작된 뉴타운, 이명박 정치욕심과 지역 민원으로 35개까지

시범뉴타운이 확정된 뒤 곧바로 뉴타운은 또 다른 정치 바람을 타기 시작했다. 시범뉴타운이 확정된 직후부터 각 지역의 민원이 빗발치기 시작했다. 주민들의 욕구를 대변해 각 지역구청장들과 시의원들을 중심으로 뉴타운 추가 지정 요구가 쏟아지기 시작한 것. 대선 표계산에 골몰했던 이대통령은 이 같은 지역 민원을 제어하기보다는 오히려 ‘정치적 선물’로 적절히 안배해주는 것을 당연시했다. 이렇게 해서 이대통령은 2003년 당시 서울시장으로서 2차 뉴타운 12곳과 시범 균형발전촉진지구 5곳을 추가로 지정했다.

이후 사업 대상지가 확대되고 추가 지정을 요구하는 민원이 계속되자 이대통령은 한 술 더떠 2005년 6월에는 뉴타운 특별법 제정을 건의한다. 뉴타운 사업의 정치적 효과에 눈이 먼  국회의원들은 여야를 가리지 않고 ‘뉴타운 특별법’과 ‘도시구조개선 특별법’, ‘도시광역개발 특별법’ 등 3개 법안을 경쟁적으로 발의했다. 이후 국회는 3개 법안을 통합해 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 마련, 그해 12월 법안을 통과시켰다. 서울시는 그 사이 다시 3차 뉴타운 10곳과 2차 균촉지구 3곳을 추가로 지정했다. 당초 시범 사업지 3곳으로 출발했던 뉴타운 사업은 모두 33곳으로 대폭 늘어나게 됐다. 이후 뉴타운 사업지는 오세훈 서울시장 취임후 지정된 세운균촉지구 등 두 곳을 포함해 모두 35곳으로 늘어난다.

많은 이들이 뉴타운 사업지가 35곳이라고 하면 대수롭지 않게 생각한다. 하지만 사업의 규모를 알게 되면 몇 년 새 35곳의 뉴타운 사업을 한꺼번에 지정한 것이 얼마나 무지막지한 일인지 알 수 있다. 뉴타운 35곳의 총 사업대상지는 27㎢로 약 720만평에 이른다. 서울시 전체 면적의 약 5%에 이르는 규모다. 사업지 주변지역까지 합하면 전체 가구의 15% 이상이 영향을 받게 되는 서울시 창건 이래 최대 규모의 역사(役事)다. 서울시가 30여 년간 추진해온 주택재개발사업 면적보다 더 많다.

이러한 대규모 뉴타운 사업의 동시다발적 진행의 가장 큰 피해자가 바로 저소득 세입자들과 전세나 하숙을 해야 하는 지방 대학생들이다. 이들의 마지막 보금자리였던 다세대 및 연립주택들이 뉴타운 사업으로 대거 철거되고 있기 때문이다. 저소득층 주민들이 주로 사는 연립 및 다세대 주택 대신 투자가치가 높은 아파트가 속속 들어서고 있는 것이다. 이 같은 추이는 서울시 통계에서도 드러난다. 서울시 자료에 따르면 최근 3년 동안 강북에서만 5만호 가량의 소형주택이 철거된 반면 신축된 소형주택은 1만4000여호에 불과하다. 최근 소위 노원구와 도봉구, 강북구 등의 집값 상승의 배경에는 기본적으로 이 같은 소형주택의 수급 불균형이 자리잡고 있었다. 최근 강북 소형주택의 품귀현상이 소형평형 위주의 집값 상승을 유발했고, 투기 세력이 가세하면서 집값 상승이 확대된 것으로 볼 수 있기 때문이다.

뉴타운 사업 계속되는 5~6년후까지 서민 주거난 계속될 수도

문제는 이 같은 상황이 향후 몇 년 동안 더욱 악화될 수 있다는 점이다. 뉴타운 지구 내 철거된 주택이 2003년에는 296가구에 불과했으나 지난해에는 7040가구로 늘었다. 올해에는 미아, 왕십리, 은평, 가재울, 아현뉴타운 등이 철거에 들어가 이주세대 수는 더 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다. 또 3차 뉴타운 지역의 철거가 본격화될 것으로 예상되는 2010년 경에는 전세난이 한층 가중될 것으로 보인다.

이 같은 뉴타운 사업의 동시다발적 진행으로 인한 주거 불안은 뉴타운 사업 추진 초기부터 예견됐던 문제다. 대단위 개발사업인 뉴타운을 한꺼번에 무더기로 지정했기 때문에 동시다발적 주택 철거 및 이주수요 발생은 불을 보듯 뻔했기 때문이다. 서울시는 대책으로 이명박 시장 시절부터 뉴타운 지역내 사업지구별로 단계적 철거를 추진했다. 하지만 “우리부터 먼저 해달라”는 민원 때문에 결국에는 큰 시차 없이 동시에 진행됐다. 뉴타운 지역을 동시에 지정한 이상 지구별로 단계적으로 나눠 추진한다는 것은 사실상 불가능한 셈이다. 이 때문에 서울시 일부 간부들과 시정연의 관련 연구원 등이 이 문제에 대해 여러 차례 우려를 제기했다. 하지만 이대통령은 시장 시절 이 같은 우려를 사실상 묵살했다. 심지어 당시 뉴타운 사업의 잠재적 문제점을 지적하는 서울시 간부들을 정책 라인에서 모두 배제하고 ‘예스맨’들로 교체했다. 서민 주거대란 등 문제점이 뻔히 보이는 데도 자신의 정치적 욕심에 뒷일은 생각지도 않은 것이다. 이대통령이 최근 일어난 강북 집값 폭등과 서민 주거난, 지방 대학생 하숙난에 대해 책임을 면키 어려운 이유다. 오죽하면 서울시의 전직 고위 간부조차 "지방 땅값은 노무현이 올리고, 서울 집값은 이명박이 뉴타운하면서 다 올렸다"고 하겠는가. 물론 개인적으로는 서울 집값에 대해서도 이명박뿐만 아니라 노무현 정권과 건교부 관료들의 정책 실패가 작용했다고 생각한다. 또한 최근 벌어지는 대학가 하숙비 인상이 전적으로 이명박만의 책임이라고 생각하지는 않는다. 하지만 이명박이 매우 큰 책임이 있으며, 그런 사실이 대중적으로 인지되지 않고 있음을 지적하기 위해 이 글을 쓰는 것이다.

많은 대학생들이 지난 대선에서 이명박을 찍었다고 한다. 이중 많은 이들이 현 정권 취임 100일간의 실정을 통해 정치적 각성을 거듭하고 있을 줄로 안다. 하지만 아직 멀었다. 이 정권이 기득권을 비호하기 위해 얼마나 많은 사회적, 경제적 약자들의 고통을 가중시키고 있는지를 충분히 알기에는. 이 글은 그 같은 정치적 각성을 돕기 위해 썼다. 제대로 알아야 제대로 분노할 수 있기 때문이다. 그렇다. 대학생들 하숙비를 껑충 뛰게 만든 ‘배후’는 바로 이명박이다. 물론 ‘비즈니스 프렌들리’한 자칭 ‘경제 대통령’ 이명박은 이렇게 말할지도 모른다. “수급논리에 따라 하숙비가 오르는 게 뭐가 문제인가."  이제 이 말을 들으면 당신은 고개를 주억거릴 텐가, 분개할 텐가? 다시 한 번 강조하지만 제대로 알아야 제대로 분노할 수 있다. 

[실타래]

좋은 글 잘 읽었습니다~

[크리스 웨버]

역시 부동산공화국다운... 좋은 글이었습니다.

[악파트]

옳은 지적이긴 한데, '모든 게 노무현 탓이다'와 같은 느낌입니다. 그럼, 노무현의 수도이전이나 행정도시 건설은 또 어찌 설명해야 하나요? 이것도 궁극적으로 잘못된 정책일까요? '목표'와 '기획의 치밀함'을 구분할 필요가 있지 않을까 싶습니다. '목표' 자체가 선한데, 부정적인 결과가 양산된다면 그건 '기획의 치밀하지 못함'을 탓해야 할 듯합니다. 물론, 이명박의 뉴타운은 '공익과 사익(이명박 개인의 정치위상)'을 너무 긴밀하게 결합시켜 놓아서, 둘 사이의 구분이 도저히 불가능한 지경이긴 합니다. 반면, 오세훈의 뉴타운은 나름 분리해볼 수 있을 듯합니다.

[바니]

글쎄요.... 저는 다른 생각인데요, 이명박의 뉴타운개발은 목표가 선하지 않습니다. 공익을 제쳐두고 자신의 정치적 야심을 위한 것이었다고 보기 때문입니다.

[악파트]

'공익'을 추구하면서 '사익'을 챙기는 것은 모든 공인들의 꿈일 겁니다. '사익'이 비금전적인, 명예와 위상, 권위 같은 추상적인 것인 한 말입니다. 뉴타운은 자체적으로 '주거환경개선'과 '토지이용효용 제고', '도심의 균형발전' 등 많은 공익적 가치가 있을 겁니다. 분산된 이권(재산권) 때문에, 이들 공익적 가치를 실현하기 위해서는 다소 '정책적 무리'가 따를 수밖에 없을 테구요. 이를 대충 '추진력'이나 '이니셔티브'라고 해도 될까요?

[악파트]

이명박의 뉴타운과 청계천이 개인의 인기를 위해 단기성과를 지나치게 강조했구, 이에 따라 수많은 문제점이 나타나게 되었다는 점에서는 저도 이의가 없습니다. 하지만, 어찌 되었든 이 결과 그는 대통령이 되었네요. '이명박의 뉴타운개발의 목표'는 분명 불순한 것일 수도 있을 겁니다. 하지만 '뉴타운의 목표'는 나름 긍정할 만한 것들이 많이 있음 또한 사실입니다. '공익'과 '사익' 사이의 균형점을 잡는 건, 정치가 개인의 역량이기도 하지만 또한 사회의 역량이기도 할 겁니다.

[악파트]

시오노나나미의 '로마인이야기'에 카이사르를 두고, '공익'과 '허영(개인의)'의 상대적 크기와 이 둘의 일치여부를 두고, 인물을 평가하는 부분이 생각납니다. 저 역시 이 기준에 따라, 이명박의 뉴타운은 '공익'보다는 '이명박 개인의 허영'이 훨씬 크고, 이 둘 사이의 불이치 정도가 심하다고 봅니다. 하지만, 뉴타운이라는 하나의 '대안'은, 굳이 이명박이 아니더라도 다른 사람이 충분히 시도해볼 수 있는 나름 가치를 지닌 것이라 보는 편입니다. 이 둘을 구분해 보았음 하는 뜻에서 드린 말씀이었습니다.

[바니]

친절한 설명, 고맙습니다. 올바르고 정의로운 정책을 통하여 얻어가는 지지는 정치인들의 정당한 전리품이랄 수 있습니다. 이명박은 그 전리품에만 눈 멀어 가치있는 정책을 엉망으로 만들었다고도 볼 수 있을 것 같습니다.

[바니]

참, 악파트님은 한동안 안 보이셨어여. 안부가 궁금했었는데 다시 글로 뵙게 되어 반갑습니다. 앞으로 자주 만나 뵈었으면 합니다^^

[악파트]

바니 님을 뵈는 건 제게도 기쁨입니다. 종종 뵙죠. ^^

[사과]

전 정치나 부동산 문제는 잘은 모르지만....지금현 상테에서 지역마다 하나씩 시간을 두고 진행해야만하는 뉴타운 사업을 한꺼번에 몰아붙이기 떄문에 생긴현상이라고 봅니다.....뭐든 서두르면 실수를 하게 되지요....당장 서민들에게 주택 공급의 차칠로 인한 전세금 폭등이 이어질텐데....안타 깝습니다.......

[양심과상식]

노무현의 목표가 선했다고 해서..부정적결과를 낳은 무능을 두둔할순 없을듯..권력과 영광을 위임받은 노무현같은 사람은 결과까지도 책임질수 있는 신중함과 노련함을 함께 가지고있어야 합니다..참여정부 최대 실정중 하나는 부동산투기를 못잡고 오히려 조장했다는것이고 목표는 선했으나 '치밀하지 못한 기획'을 했을뿐이라는 변명은 그들이 누린 권력과 영광을 생각한다면 비난받아야 마땅합니다..

[악파트]

걍, 공기업들 죄다 지방으로 이전시켜 버리고, 국립서울대학도 행정수도로 이전시켜 버리고, 지방에 생산기반 확충에서 지방에서 인력조달할 수 있도록... 지금이라도 수도이전 찬성해버리면 좋겠네요. 3기 뉴타운 이후에도 도시재개발과 재건축은 계속 될 겁니다. 이 개별 프로젝트를 시당국이 전체적으로 일정조정하는 것도 사실 '사적자치'를 침해하고, 부정과 비리 등 또다른 문제를 양산할 개연성도 크다고 봅니다. 솔직히 제 눈엔 대안이 보이지 않네요. 재건축/재개발 이익이 개인에게 귀속되는 한, 어쩔 수 없지 싶습니다.

[민성우]

적극지지합니다 행정도시, 혁신도시, 기업도시 등 지방분권이나 균형발전은 이미 진행되고 있는 사업입니다. 정권이 바뀌었다고 중지되거나 할 사안이 아라고 봅니다. 국가균형발전 특별법은 정부와 국회가 만든법이니 혁신도시 활성화를 위해 업무는 지속적으로 이뤄져야 하고, 공공기관이전은 계획대로 이뤄져야 합니다.

[민성우]

노무현정부의 정책목표는 잘못된 것이 없었다고 봅니다.현 정부가 형평성 보다 효율성 강조하다보니 노무현 정부 뒤짚기가 되었지만 지방분권 정책 더욱 강력하게 추진해야 할 필요가 있습니다. 지방은 텅텅비어 있다고 합니다. 한국 농업과 지방이 죽어가고 있습니다. 지방 죽고 황폐한 상태에서 먹거리가 무기인 시대, 농업강대국이 앞으로 등장하게 됩니다. 농업생산력이 얼마나 중요한 것인지 다시한번 심사숙고 필요가 있습니다. 서울, 수도권 비대화는 절대적인 국가의 삶의 질의 저하를 초래하고 지방과 수도권의 양극화는 이제 더 이상 방관해선 안됩니다.

[민성우]

정치,경제,교육,문화,행정등 국가의 모든 핵심과 역량이 수도권에 집중되어 있는 현실을 왜 간과 하고있는가???!!! 물론 뉴타운 자체를 반대하는 것은 아닙니다...각종 규제들을 무더기로 풀어 버리고 노무현시절 균형발전을 위한 행정도시,혁신도시,기업도시,지방분권화등의 정책들이 대폭 수정되고 변질되어 서울 집중을 가속화 할 2MB의 정책이 개탄스러울 뿐입니다

[케네디언]

악파트님 지적에 일정하게 동의합니다. 지금의 하숙비가 오른 데는 여러 이유가 있을 테고, 이를 '모든 게 이명박 탓이다'라고 할 수는 절대 없습니다. 하지만 저는 지금의 하숙비 앙등의 상당 부분이 이명박의 뉴타운 무더기 지정 때문이라고 생각하고 있습니다. 다만 그것을 블로거뉴스용 제목으로 강조하다 보니 오해될 소지가 없지 않겠네요. 그래서 제목과 일부 내용을 수정합니다.

[바니]

이명박 대통령은 미국 부통령이며 한국경제단체들의 수장이라는 생각입니다.

[악파트]

부통령씩이나요? 전 주지사인 줄 알았습니다. 뭐, 미국은 주마다 주헌법이 있어서 사실상 독립적인 헌법기관이랄 수 있는데, 이명박 주지사가 '통치'하는 주는 좀 많이 독특해서 오로지 미연방헌법의 지배 아래 하위 주지사의 시행령들만 존재하는 구조를 취하고 있다고 하더군요. 그냥 농담이었습니다^^

[바니]

^^ 그래요. 주지사정도에 지나지 않군요.

[핑크피그]

미국에서 전과14범이 주지사 되는거 불가능할거 같습니다.-_-;

[vision]

주지사도 너무 잘봐줬습니다.. ㅡ.ㅡ

[gram]

잘봤습니다. 악파트님 댓글도 감사합니다.

[아카폴코]

부동산 거품이 빨리 꺼져야 뉴타운계획도 수정될수있습니다. 오세훈 시장이 연말까지 뉴타운 남발에 대한 부작용을 최소화 하기위해 대책을 세운다고 하지만 이미 지정되었고 효과가 있을지....현재 땅지분값은 강남을 초월합니다. 결론은 정치적으로 뉴타운 남발때문에 강북권은 엄청난 거품을 키웠습니다. 방법은 오로지 부동산 거품이 빨리꺼져서 정상적인 합리적은 부동산 시장으로 되돌아 가는수밖에 없습니다. 지금 한나라당및 정부는 자기네 기득권을 챙길려고 엄청난 편향된 정책을 쏫아내고 있습니다. 국민들이 제발 눈을 똑바로 봤으면 좋겠습니다....국민들이 반성해야합니다.

[자그니]

잘 읽었습니다

[Sync.]

부동산시장안정을 위한 엉터리 부동산정책만이 쏟아져나오는 이유는 정치권이 부동산시장안정을 원하지 않는데 국민의 시선때문에 최소한의 액션정도만을 취하는 행태에서 나오는 것이라고 봅니다. 기득권은 부동산시장안정 원하지 않습니다. 누구좋으라고.. 그럼 왜 엉터리부동산정책만 나오는지 이해해가 가실겁니다

[summer감자]

동감합니다. 지역주민이 소외된 뉴타운 과연 누구를위한 것인가요?