농지전용 허가. 협의. 신고 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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◆ 목차 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량행위 외의 목적에 사용하는 것을 말한다.
ㅇ 농지란(농지로 보는 경우) : 농지법 제2조 전.답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물 재배지로 이용되는 토지 - 토지개량시설(유지, 양.배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지 - 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설과 농막 또는 간이퇴비장시설의 부지 ※ 농지개량은 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로서 농지전용이 아닌 농지이용행위이다.(농지법시행령 제3조의2) ◆ 농지의 용도 구분(농지법) ☞ 토지의 용도구분 농업진흥지역 = 농업진흥구역 + 농업보호구역 농업진흥지역 밖의 농지 ◆ 농지전용허가. 협의. 신고수리 관할관청(허가권자) ㅇ 농지전용허가(협의)권자
ㅇ 농지전용허가 농업진흥지역안의 농지에 대한 전용행위와 농업진흥지역밖의 농지에 대한 이용행위중 농업관련시설이 아닌 것은 허가를 받아야 한다. ㅇ 농지전용협의 타 법에의하여 농지전용허가가 의제되는 경우 - 즉 농지법이 아닌 다른 개별법에 의한 인.허가를 받으면서 농지법에 의한 농지전용을 같이 처리하는 것을 협의라 한다. 도시계획법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 도시계획구역안에 있는 농지로서 건설교통부장관(위임자 포함)과 농림부장관간의 기 협의를 거친 농지(상업지구, 주거지역 등) ※ 통상 허가와 협의권자 및 허용행위는 같으며 개별적으로 전용허가를 받거나, 개별법에 의한 인가.허가등을 일괄 처리하느냐의 전용절차의 차이만 있다. ㅇ 농지전용신고 수리(농지법 제37조) 농업진흥지역 밖에서 하는 농업관련사항과 농업진흥지역안에서 자기가 생산한 농산물의 건조, 보관시설, 농업자재보관시설, 농업용관리사의 설치 등 농업생산활동을 용이하게 하기 위하여 전용절차를 간소화하여 관할관청에 신고하여 수리됨으로써 전용허가를 받은 것과 같은 효력을 발생한다. 농지전용신고 수리권자 : 주로 농지가 소재한 읍, 면장에게 위임되어 있다. ㅇ 처리기간 ▷ 허가(시,군,구) : 12일 ▷ 신고(읍,면장) : 10일 ① 허가신청서(수수료 납부) 제출 ② 농지관리위원회(읍면장) 심사확인 ③ 허가검토. 심사 및 관련부서 검토(타법에 저촉여부 검토) ④ 현장확인 ⑤ 농지전용허가 또는 불허가 통보 ⑥ 농지조성비, 전용부담금 납입(통지서 발급) ⑦ 농지조성비, 전용부담금, 면허세, 채권 등 납부영수증 제출 ⑧ 허가증 교부(영수증 확인후) ⑨ 허가조건을 준수하며 사업을 시행(착수) 타 법에 의한 인.허가를 받아야 하는 것은 인허가를 받은후 사업 착수 ※농지전용허가는 받았더라도 타법에 저촉되거나 허가 등을 받지 못한 경우는 사업을 착수(시행)하지 못함.(허가조건에도 타법에 의한 인허가를 받은후 사업을 시행하도록 명시하고 있음.) 전용허가지에 대한 분할측량 및 경계를 명확히 하여 사업을 시행(착수)하여야 한다. ⑩ 사업완료후 2개월 이내 전용면적에 대한 토지분할 및 지목변경을 하여야 함. 미이행시 부동산등기법에 의거 과태료 처분 ① 신청서(농지전용허가신청서, 농지전용신고서) - 신청시에는 국토이용관리법 및 농지법 기타 개별법에 의한 용도지역을 확인하여 전용행위 가능여부를 검토하여야 한다. ② 사업계획서 및 시설물 배치도 ③ 대상토지 등기부등본 1통 - 타인토지일시는 사용승락서 및 소유자인감증명서 첨부 ④ 피해방지계획서(필요시) ⑤ 변경사유서 및 허가증(변경허가신청시만 해당) ① 농업진흥지역 행위제한 규정 및 농지전용허가제한 규정에 위배되는지 여부 ② 전용하고자하는 농지가 전용목적하업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부 ③ 전용 농지면적이 적정한 면적인지 여부 ④ 전용하고자하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부 ⑤ 인근 농지 등에 대한 피해 유무 및 피해방지계획의 타당성 여부 - 환경오염, 토사유출 우려 및 대책의 적정 여부 ⑥ 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부 ⑦ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
◆ 농지전용 변경허가사항(변경허가를 받아야 하는 사항) ① 전용허가를 받은 농지의 면적 또는 경계 변경 ② 전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지 않에서 위치 변경하는 경우) - 다른 필지일 경우는 별도로 허가를 받아야 한다. ③ 전용허가를 받은자의 명의 변경 ④ 설치하고자하는 시설의 규모 변경 ⑤ 설치하고자하는 시설의 용도 또는 전용목적사업의 변경 ◆ 농업진흥지역 행위제한 규정(농지법 제34조)
가. 행위제한제도 개요 (1) 행위제한의 성격 ㅇ 행위제한은 진흥지역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지포함)에 대하여 적용됨. - 진흥지역내 행위제한 면적은 농지와 비농지를 모두 합산하여 적용 ㅇ 건물 건축등 시설물 설치행위뿐만아니라, 당해 시설을 사용하는 행위(예: 음식점 영업)에 대하여도 적용됨. ㅇ 농지법상 용도변경승인 기간이 경과되어도 계속 적용됨. (2) 행위제한의 원칙 ㅇ 진흥구역은 농업생산을 목적으로 지정하므로 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 토지이용행위만 허용하되, 예외적으로 농수산물 가공.처리시설 등 농어촌산업시설과 일부 공공시설 등만 허용함. ㅇ 보호구역은 진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 지정한 지역이므로 환경오염물질 배출시설 설치를 제한함. 나. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위(농지법 제34조제1항) (1) 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위 ㅇ 농작물의 경작 ㅇ 다년성식물의 재배 ㅇ 고정식온실.버섯재배사.비닐하우스와 그 부속시설의 설치 ㅇ 농막 또는 간이퇴비장 설치 ※ 농막 : 농자재보관, 휴식, 간이취사 등을 목적으로 한 소규모 시설을 의미하며, 전기.수도시설 등을 설치하고 상시 거주에 사용되는 시설은 농막이라 볼 수 없음. ㅇ 농지개량사업 또는 농업용수개발사업 (2) 농수산물의 가공.처리시설 및 농수산업관련 시럼연구시설의 설치 ㅇ 당해 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 지역에서 생산된 가공되지 아니한 농수산물을 직접원료로 하여 가공하거나 건조.절단 등 간이처리를 하기 위한 시설로서 - 그 부지의 총면적이 3천㎡ (미곡유통시설은 1만㎡)미만의 시설 - 다만, 이 경우에도 법 제34조제2항제2호 및 제3호의 폐수배출시설 및 특정폐기물처리시설(특정폐기물배출시설 포함)을 제외한다. ※ 가공되지 아니한 농수산물을 직접 원료로 하여 가공하는 시설이므로 이미 1차가공절차를 거친 쌀, 밀가루, 고춧가루,젓갈,메주 등을 원료로 하여 가공하는 시설은 설치할 수 없음. ㅇ 육종연구를 위한 농수산업에 관한 실험.연구시설로서 그 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 시설 ※ "육종"아라 함은 품종을 육성하거나 품종을 개량하는 것을 의미하므로 단순히 농업 기술지도나 종자를 판매하기 위한 시설은 제외됨. (3) 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치 ㅇ 어린이놀이터, 마을회관 ㅇ 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장 ㅇ 경로당, 보육시설, 유치원 등 노유자시설 ㅇ 목욕탕, 구판장 ※ 「농업인이 공동으로 운영하고 사용」한다 함은 그 시설의 운영에 필요한 경비를 공동으로 부담하고 당해 시설에서 발생하는 수익도 공동으로 처리하며, 이용자의 대다수가 농업인임을 의미함. - 따라서 교회나 농협, 민간법인 등에서 직접 운영하는 시설은 제외됨. (4) 농업인 주택(다음 각호의 요건에 모두 적합해야 함) ㅇ 농업인 1인이상으로 구성되는 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것. - 당해 세대의 농업.임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대 - 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대 ㅇ 제1호 각목의 1에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(별장, 고급주택 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고,축사 등 농업.임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것. ㅇ 제1호 각목의 1에 해당하는 세대의 농업.임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면지역에서 설치하는 것일 것. ※ 제2호의 규정에 의한 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농업인주택을 설치하는 경우에는 그 전용하고자 하는 면적에 당해 세대주가 그 전용허가신청 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 철거된 농업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하고자 하는 농지면적을 제외한다.)을 당해 농업인주택의 부지면적으로 봄('99. 4. 19 개정) ※ 진흥지역밖에서 신고전용가능한 농업인주택면적(1회에 한정)과 다름에 유의 (5) 기타 농업용 또는 축산업용시설의 설치 ① 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조.보관하기 위하여 설치하는 시설 ② 축사나 야생조수의 인공사육시설 ③ 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상시설이 아닌 간이양축시설 ④ 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기의 생산한 농산물을 건조.보관하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농림부령이 정하는 시설 - 탈곡장, 잠실, 애누에공동사육장, 잎담배건조실 - 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료, 종자, 농약, 농기구, 사료 등의 농업자재를 생산.보관하기 위하여 설치하는 시설(농기구 : 농업기계도 포함) - 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한한다) ※ ①, ④의 시설은 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지.축사 등이 소재하는 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면지역에 설치하는 경우에 한함('99. 4. 19 개정) (6) 국방.군사시설의 설치 ※ 국방.군사시설의 설치에 따라 이주하게 되는 주민의 이주단지는 제외 (7) 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치 (8) 문화재의 보수, 복원, 이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석, 기념물 기타 이와 유사한 공작물의 설치 (9) 도로, 철도, 전기공급설비 기타 공공시설의 설치 ㅇ 상하수도, 운하, 공동구, 가스공급설비, 통신선로, 전주, 송유설비, 방수설비, 우수지시설 및 하천부속물 ※ 도로변 휴게소, 철도차량기지, 상수도정수장, 하수종말처리장, 발전소, 가스공급기지 등은 제외됨. ㅇ 사도법 제4조의 규정에 의한 사도 (10) 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위 (11) 농어촌소득원의 개발등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치 ㅇ 부지의 총면적이 1만㎡ 미만인 양어장, 양식장 기타 농림부령이 정하는 다음 각 호의 어업용시설 ㅇ 당해 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면 지역에서 생산되는 농산물을 집하.선별 또는 포장하는 시설로서 그 부지의 총면적이 1만㎡ 미만의 시설 ※ 집하시설은 생산된 농산물을 일정장소로 수집하여 소비지로 출하하기 위한 시설이므로 농산물직판장은 이에 해당하지 않음. ※ 집하장으로 전용신청이 있을 경우 추후 판매장, 휴게실 등으로 용도변경이 불가능함을 주지시키고, 사업계획을 면밀히 검토하여 무단으로 용도변경되지 않도록 해야 함. ㅇ 부지의 총면적이 3천㎡(지방자치단체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 1만㎡) 미만인 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설 ㅇ 법 제38조의 규정에 의한 농지의 타용도일시사용 및 이에 필요한 시설 다. 농업보호구역안에서의 행위제함(농지법 제34조 제2항) 다음 각항에 해당하는 행위는 할 수 없음. 다만, 다음 각항에 해당하는 경우에도 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 가능함. ㅇ 대기환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 대기오염물질배출시설의 설치 ㅇ 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설의 설치 ㅇ 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 특정폐기물처리시설의 설치 - 공장 : 1천㎡미터 이상 - 건축법시행령 별표1에 의한 공동주택(기숙사 제외) : 2천㎡ 이상 - 건축법시행령 멸표1에 의한 1종 근린생활시설(휴게음식점에 한함), 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 안마시술소 및 골프연습장에 한함), 숙박시설 : 1백㎡ 이상('99. 4. 19 개정전 : 500㎡) - 기타시설 : 3천㎡ 이상 ※ 기타 시설은 상기 이외의 모든 시설임. 라. 행위제한규정의 적용 및 배제(농지법 제34조제3항, 제4항) (1) 행위제한규정의 적용 ㅇ 행위제한규정은 농지뿐만 아니라 잡종지. 대지 등 모든 토지에 적용됨. ㅇ 행위제한규정은 농지법 제42조의 규정에 의한 용도변경승인기간(8년) 경과 여부에 관계없이 계속 적용됨. ㅇ ※ 용도변경에 따라 동일부지내 시설별 부지면적이 진흥지역내 허용제한 면적을 초과할 경우 용도변경승인 불가 (2) 행위제한규정의 적용 배제 ㅇ 농업진흥지역의 지정당시('92. 12. 24) 관계법령의 규정에 의하여 인가. 허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치하였거나 설치중인 건축물, 공작물 기타 시설에 대하여는 적용 배제 - 기존 시설의 용도변경승인시에는 적용이 배제되나, 농지법시행령 제49조의 허가제한 규정에 저촉될 경우에는 용도변경 승인을 할 수 없음. - 잔여부지에 새로운 시설을 설치하거나 기존시설을 증축할 경우에는 행위제한 규정에 위배되지 않아야 함에 유의. ㅇ 부분적인 개축은 가능하나 기존시설을 완전 철거후 다른 용도의 시설로 전면 개축하는 행위는 허용되지 않음. - 시설물의 노후화, 재해 등으로 인해 기존시설을 철거하고 같은 용도의 시설을 같은 규모로 설치하는 것은 허용
◆ 전용허가 제한 (1) 도입배경 ㅇ 경제행정규제완화의 일환으로 농지전용제한을 완화하기 위하여 허가제한방식을 허용행위열거방식에서 제한행위열거방시으로 변경('94. 4. 9)함에 따라 농지전용허가가 제한되는 시설을 명시 - 국토이용관리법 등 관련볍령에서 용도지역별로 허용되는 행위로서, 농지법 제39조에서 허가가 제한되지 않는 시설은 심사기준에 적합한 경우 농지전용 허가가 가능함. (2) 적용범위 ㅇ 도시지역 및 준도시지역을 제외한 농림지역, 준농림지역 및 자연환경보전지역에서만 적용함(농지법 제39조제1항) ㅇ 농지전용변경허가 및 용도변경승인시에도 적용함(농지법 제36조제1항 단서 및 농지법시행규칙 제47조제2항) - 다만, '96. 12. 31이전에 농지전용허가(허가가 의제되는 협의 포함)나 신고를 한 농지에 대한 변경허가나 용도변경시의 허가제한면적(농지법시행령 제49조제3항)은 '96. 12. 31 당시의 기준을 적용('99. 4. 19개정) ㅇ 농지전용허가가 의제되는 농지전용협의의 경우에도 농지전용허가와 동일하게 적용됨.(농지법시행령 제39조 제3항) (3) 허가제한 시설 ㅇ 국토이용관리법 제6조의 규정에 의한 도시지역 및 준도시지역 이외의 농지를 다음 각호의 1에 해당하는 시설의 부지로 사용하는 경우에는 전용을 허가할 수 없음. ① 대기환경보전법 제2조 제9호의 규정에 의한 대기오염물질 배출시설중 다음시설 - 1종사업장 내지 4종 사업장 시설 - 5종 사업장중 대기환경보전볍 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설 다만, 다음시설은 제외 자원절약과재활용촉진에관한 법률 제2조제7호의 규정에 의한 재활용시설 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시설 의료법 제17조의 규정에 의한 적출물 및 세탁물의 처리시설 ② 수질환경보전볍 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설중 다음시설 - 1종사업장 매지 4종사업장 시설 - 5종사업장중 농림부령이 정하는 시설(시행규칙 - 붙임 별표2 참조) ③ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설 - 건축법 시행령 별표1에 의한 공동주택 : 15,000㎡초과 - 건축법 시행령 별표1에 의한 기숙사 : 7,500㎡초과 - 건축법 시행령 별표1에 의한 위락시설 - 건축법 시행령 별표1에 의한 제1종 근린생활시설(휴게음식점에 한함), 제2종근린생활시설(일반음식점.휴게음식점.안마시술소 및 골프연습장에 한함) 및 일반숙박시설 : 500㎡초과 - 건축법 시행령 별표1에 의한 단독주택, 제1종 근린생활시설(변전소 및 휴게음식점 제외), 제2종근린생활시설(일반음식점.휴게음식점.안마시술소 및 골프연습장 제외), 문화 및 집회시설(전시장 및 동.식물원 제외), 운동시설, 업무시설(국가 및 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물 제외), 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 묘지관련시설 및 관광휴게시설 : 1,000㎡초과 ※ 동일부지에 허가제한 면적이 500㎡인 시설과 1,000㎡인 시설을 같이 설치하는 경우의 제한면적은 1,000㎡로 함(농지법시행령 제49조제4항) - 건축법시행령 별표1에의한 기타시설 : 10,000㎡초과(농업진흥구역내 허용행위, 국토이용관리법 규정에 의한 공공시설입지 승인을 받아 설치하는 시설, 고속국도관리청이 설치하는 고속도로의 부속물은 제외) - 기타 해당지역의 농지규모.농지보전상황등 농업여건을 감안하여 시.군의 조례로 정하는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해하는 시설 ㅇ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농지의 전용을 제한할 수 있음(농지법 제39조 제2항) ① 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우 ② 인근농지의 농업경영에 현저한 영향을 미치는 경우 ③ 인근농지 또는 농지개량시설을 훼손할 우려가 있는 경우 ④ 전용목적의 실현을 위한 사업계획 및 자금조달계획이 불확실한 경우 ⑤ 전용하고자 하는 면적이 전용목적 실현을 위한 면적보다 과다한 경우
◆ 수수료 ㅇ 농지전용허가신청 면적 3,500㎡이하 : 20,000원 초과면적 350㎡마다 2,000원 추가 ㅇ 일시사용허가신청 면적 3,500㎡이하 : 10,000원 초과면적 350㎡마다 1,000원 추가 ㅇ 농지전용신고 : 5,000원
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