분양전환 임대아파트 계약 시 알아야 할 상식

[토지테크]

집값이 많이 떨어졌다고 해도 서민 입장에서 내 집 마련이 쉽지만은 않은데요. 그래서 많은 분들이 임대 아파트에 관심을 가지게됩니다. 이번 시간에는 분양전환 임대아파트 계약 시 알아야 할 상에 대해 알아보겠습니다.

분양전환 임대아파트란

분양전환 임대아파트는 말 그대로 임대 아파트로 나중에 임대의무기간이 끝나면 분양을 받을 수 있는 권리를 가질 수 있는 경우를 분양전환 임대아파트라고 부릅니다. 모든 임대 아파트가 분양전환이 가능한 것이 아니고 모집공고나 임대차계약에 나중에 임대의무기간이 끝나고 나면 분양을 받을 수 있는 권리가 있다는 게 명시가 되어있아야 가능합니다.

정확하게 모집공고나 임대차 계약에 이런 내용이 명시가 되어있지 않다고 하면 분양받을 권리는 없는 것이죠. 분양전환 임대아파트가 인기가 많았던 이유는 정부의 세금 인하 대출 규제가 완화되다 보니 이 분양전환 주택은 주택을 오랜 기간 소유하지 않으면서도 나중에 분양을 시세보다 싸게 받을 수 있는 권리를 가질 수 있기 때문입니다.​

분양전환 임대아파트의 경우에 조기 분양하는 경우도 있고 아니면 임대가 만료되고 분양하는 경우도 있는데요. 특히 분양 전환 시점에 이르렀을 때 분양가를 놓고 사업자와 입주민 간의 갈등을 빚는 경우가 상당히 많은 점도 있는데요. 모집공고나 임대차 계약서에 정확하게 분양가가 명시가 된 확정분양가라면 그 분양가대로 받을 수 있습니다.

하지만 확정분양가가 아니면 분양 시점에 가서 임대인이 분양가를 마음대로 정할 수가 있는 것이죠. 그렇기 때문에 싸게 분양받을 것이라고 분양전환 임대아파트에 들어갔는데 나중에 생각보다 분양가가 비싸다고 나중에 분쟁이 생기는 경우도 있습니다. 사실 임차인들이 느끼는 분양가와 임대인이 느끼는 분양가에는 차이가 있을 수밖에 없는데요. 임차인 입장에서는 분양전환 시점에 정해지는 분양가가 높다고 느낄 수밖에 없는 상황이라서 분쟁이 계속 생기게 됩니다.

분양가 산정 방식

이러한 분쟁을 방지하기 위해서 분양가 산정이나 분양전환 방식에 대한 법적 기준이 필요하다는 의견도 많은데요. 공공 주택 같은 경우에는 분양전환할 때 분양가 산정 방식이 정해져있습니다. 공공 주택 특별법에 임대의무기간이 5년인 경우에는 건설원가와 감정평가금액을 합산한 금액의 50% 정도에서 정해진다고 보시면 됩니다. 임대의무기간이 10년인 경우에는 감정평가를 해서 정하도록 되어있습니다. 원칙적으로 감정평가는 공인된 기관에서 시세를 객관적으로 평가를 하는 것이기 때문에 신뢰성 있는 지표라고 볼 수 있습니다.

이런 식으로 정확한 기준이 정해져있다면 분쟁의 소지가 없겠지만 민간임대주택 같은 경우에는 아무래도 개인이 법질서의 제한에 부딪치지 않는 한 자유로운 자기결정에서 국가의 간섭이나 도움 없이 법률관계를 규율한다는 사적 자치의 원칙이 적용되는데요.

그래서 임대인과 임차인의 의사의 합치에 의해 수요와 공급의 원리에 따라서 분양가가 정해지다 보니 따로 규정이 정해져 있지는 않습니다. 그러다 보니 분쟁이 많아질 수밖에 없습니다. 이런 분쟁을 방지하기 위해서는 모집공고나 임대차 계약서에 구체적으로 분양가를 정하는 방식으로 강제하는 방식이 적절하지 않을까 합니다.

임차권 양도 시 주의사항

분양전환 임대아파트에 거주하는 입주민이 임대 기간 만료 전에 여러 가지 사유로 이사를 가야 하는 경우가 생기는데요. 이 경우 임차권을 다른 사람에게 넘길 수 있는데요. 이렇게 임차권을 양도하는 경우 주의하셔야 할 점이 있습니다. 분양권 전매 제한이 강할 때에는 임차권의 경우에는 전매 제한이 별도로 없다 보니 자유롭게 사고팔 수 있다는 장점이 있었습니다. 단 사고파는 것은 민간 임대 아파트만 가능하고 공공임대의 경우는 임대나 전매가 제한되었습니다.

그런데 민간 임대 아파트 중에서도 특히 분양전환이 가능한 임대 아파트의 경우에는 수요가 많기 때문에 실제 프리미엄이 붙어서 시장에서 거래되는 경우가 많습니다. 이렇게 프리미엄을 붙여서 팔게 되면 시세차익을 보게 되는 것이고 임차권을 가지고 있는 분 같은 경우에는 세금 문제가 발생하게 됩니다. 여기서 확정분양제냐 아니냐에 따라서 세금 문제가 달라지는데요.

확정분양제가 아닌 경우에는 기타소득으로 봐서 22%로 과세하고 확정분양제라면 임차권인 것은 맞지만 나중에 분양전환 시점에서는 아파트를 분양받을 수 있는 권리가 있는 것이기 때문에 이것을 주택을 취득할 수 있는 권리의 양도로 봐서 양도소득세가 과세된다고 봅니다. 하지만 실제 시장에서는 이런 세금을 피하기 위해서 다운 거래나 현금거래를 하시는 사례도 있습니다. 만약 적발 시에는 세금 관련해서 불리해질 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

입주 전 확인 사항

그리고 분양전환 임대아파트에 입주하기 전에 살펴봐야 할 사항도 있는데요. 공공임대 아파트의 경우에는 임대의무기간을 채우기 전에는 임차권을 양도하거나 전대하지 못합니다. 그래서 이것을 어길 시에는 입주자격이 일정 기간 제한될 수 있는 불이익이 있다는 점 주의하셔야 합니다. 민간임대주택 같은 경우에는 모집공고와 임대차 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보셔야겠습니다. 그냥 임대차만 하는 경우도 있고 나중에 분양권을 주는 경우도 있고 분양권을 준다고 하더라도 확정분양제냐 아니냐에 따라서도 달라질 수 있는 부분들이 모집공고나 임대차 계약서에 명시되어 있습니다.

그런데 분양광고에는 마치 확정분양제인 것처럼 광고하고 막상 모집 공고나 임대차 계약서를 보면 그런 내용이 없는 경우도 있기 때문에 이러한 부분들도 잘 확인해 보셔야겠습니다. 또한 최근에는 임대차보증금을 받는 것 외에 매매예약금을 일부 받아서 매매예약금을 지불한 사람에게만 우선 분양을 받을 수 있는 권리를 주는 경우도 있었습니다. 임대차보증금의 경우 대항력이 발생하려면 전입신고하고 확정일자를 받으면 나중에 우선변제권과 대항력이 생기게 됩니다. 그래서 경매로 넘어가더라도 그 순위에 따라서 배당을 받으시면 되는데요.

하지만 매매예약금의 경우는 채권으로만 존재하다 보니 너무 애매하고 매매예약금을 담보할 수 있는 담보가 명확하지 않기 때문에 만약 건설사가 도산해버리면 이 금액을 돌려받을 수가 없게 됩니다. 그리고 의무 임대 기간이 5년, 10년이 되다 보니 장기간 이 건설사가 어떻게 될지 재산 상황이 어떻게 될지 알 수가 없는 부분이 있기 때문에 주의하셔야 합니다.​

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이상 분양전환 임대아파트 계약 시 알아야 할 사항에 대해 알아보았는데요. 계약서에 서명하면 계약서의 효력이 그대로 발생하는 것이기 때문에 계약 시 계약의 내용이나 모집공고의 내용을 꼼꼼히 보셔야 나중에 문제가 생기더라도 권리 주장을 하실 수 있으니 계약 전 좀 더 신중하셔야겠습니다.