스크랩 파주 운정지구 1년 7개월 동안의 변화

[에든버러브뤼헤]

  2014년 6월 8일 집에 있자니 따분해서 오후에 파주 운정지구에 바람 쐴겸 다녀왔습니다. 집에서 44km, 차로는 50분 정도 걸렸습니다. 내부순환을 타고 가다가 자유로를 이용하고 이산포 인터체인지에서 제 2자유로를 이용하니 금새 동패 인터체인지에 도착했습니다.

  파주운정지구는 1년 7개월 전에 처음 가보고 4번째 방문입니다. 그 동안 많은 상가주택, 근생 건물들과 아파트들이 지어졌고, 현재도 진행형입니다. 파주운정지구는 2011년 9월 이주자택지를 평당 414만원에 분양했습니다. 필지는 826개, 288만평, 46054세대, 14만명 수용하는 대규모 신도시입니다. 초기에는 3층이었던 것이 안팔리자 4층 5가구 150%로 완화가 된 상태입니다. 올해 초에는 가구수 불법증가로 인한 과징금을 맞으면서 문제가 되기도 했었습니다.

  먼저, 파주운정 이마트에 들렀습니다. 2째 일요일(코스트코, 홈플러스 휴무)이어서인지 주차장이 꽉차 있었습니다. 매장 크기도 아주 크고요. 이런 큰 마트가 있다는 것은 시민들에게 쇼핑의 자유를 선사한다는 점에서는 장점이지만, 상가주택과 근생건물을 생각하는 사람들에게는 상권을 잃어버리게 되는 단점으로도 작용할 수 있어서 동전의 양면과도 같다는 생각이 듭니다. 

  예전과 마찬가지로 이마트 주변의 근생건물들은 2층 이상은 물론 1층 점포 일부도 공실로 여전히 남아 있었습니다. 이마트 건너편은 녹지(새암공원)입니다. 누가 도시설계를 했는지 몰라도 제가 볼 때는 상권을 죽이는 설계로 보입니다. 이마트 앞의 노른자위 땅을 팔아서 LH의 450조 빚을 갚을 생각을 해야 하는데, 그곳에 녹지를 만들다니? 서프라이즈입니다. 녹지 공간을 이용하는 시민도 거의 없습니다. 도리어 도시를 단절시키고, 시민들의 이동 통로를 막는 역할만 합니다. 도시 주변부에 녹지를 형성해서 쾌적하게 이용할 수 있도록 만드는게 좋지 않을까? 라고 다시 한번 생각해봅니다. 파주운정지구 중심부를 차지하는 녹지는 쾌적한 공간이지만 도시를 분할하는 역할을 하기에, 상권의 연속성을 단절시키고 있습니다. 가급적 도시설계시에 주변부로 녹지를 배분해서 차량통행이 덜하도록 하여 쾌적한 녹지공간을 만드는 것이 도시를 활기차게 만드는 방법일 것입니다.

  제가 예전에 볼 때 가장 좋게 보았던 상가주택지인 C3 블럭을 먼저 가봤습니다. 예전보다 더 많은 상가주택들이 즐비하게 들어서고 있습니다. 1년 4개월 동안 건물이 2배 반 정도 늘었습니다. 마행부 카페회원 7분과 텐인텐 카페 주인장 박범영님의 건물이 작년에 들어선 곳입니다. 제가 미리 이곳을 보고 상가주택을 추천해 달라고 했다면 저는 찬성하지 않았을텐데 많은 분들이 이곳 파주로 입성했습니다. 이글은 저의 사견이니 파주에 투자하신 분들(제 후배도 포함입니다)께는 죄송한 말씀입니다. 저는 토지 투자시에 장점보다는 단점 위주로 접근하기에 제 글을 보시면 단점만 나열하다가 투자를 못하지는 않을까? 라는 생각을 하시게 되는 분들이 많을 겁니다. 그만큼 거금이 투자되고 은행예금처럼 요구불이 아닌 매도를 위해서는 많은 공이 들어가고, 팔기도 쉽지 않은 것이기에 서민들에게는 전 재산과 많은 노력이 투자되는 게임이기에 단점 위주로 말씀드리는 것이기에 제 의견을 가감하고 들어주시기 바랍니다.

  C3블럭에는 많은 상가주택이 지어졌고, 현재도 건축중인 곳이 있습니다. 문제는 상가주택의 월세는 1층 상가에 많이 의존한다는 점인데, 이곳의 1층은 많이 비어 있습니다. 월세를 내려도 안나갑니다. 현재도 계속 건축중인 건물이 많기에 향후 공실 가능성과 월세하락 가능성이 더 많다고 느껴집니다. 이유가 뭘까요?  파주 운정지구에서 그래도 상권이 좋은 편이라고 보여지는 곳이고, 마행부에서 집중투자가 이뤄진 곳인데?

  궁금하신가요? 답은 간단합니다. 거주 인구입니다. 주변에 거주하는 사람들의 숫자, 너무 단순한가요? C3 블럭의 서쪽 동패 고등학교, 동패 중학교 쪽은 주거지가 형성되어 있지 않습니다. 앞으로 들어올 단독주거 전용지구도 인구가 많지 않고, 주변 아파트 세대수가 많지가 않습니다. 그나마 운정지구내에서 괜챦은 블럭이 이 정도입니다. 파주 운정지구의 많은 아파트들을 배후지로 상가주택의 상가들이 먹고 살아야 하는데, 상가주택지가 너무 많습니다. 무려 826개입니다. 파주 운정지구의 총 인구수(다 들어왔을 때를 가정해서)는 14만명입니다. 14만명을 826개의 필지로 나눠보면 169명입니다. 화성 향남 1지구가 228명, 향남 2지구가 242명인 것을 고려하면 상가주택 필지당 인구수가 너무 적습니다. 물론, 이것은 숫자놀음입니다. 이외에도 여러 요인들이 상권에 영향을 주기에 단순히 수학적 계산은 제한되게 적용되어야 합니다. 일단은 숫자상 상가를 방문할 인구가 적다는 점이 단점으로 보입니다.

  실제로 상가주택지가 몰려있는 C1 블럭은 여전히 많은 필지들이 텃밭으로 사용되고 있었고, 다른 블럭들도 비슷한 처지였습니다. 1년 7개월 간의 관찰이라 더 많은 시간의 추적관찰이 필요할 것으로 사료되지만, 결론적으로 상가주택의 승부는 1층 상가의 활성화이며, 1층 상가주택의 활성화는 인구유입이 많아야 성공하기에, 주변 아파트와 거주 세대수를 우선적으로 고려할 필요가 있을 것으로 보입니다.

  C3 블럭만 두고 보면 예림교회가 위치한 근생지구 건너편 입구(동오 부대찌개, 등촌칼국수 건물)쪽이 메인 입구로 보이고 실제로 그쪽이 유동인구가 많습니다. 이렇듯이 같은 블럭내에서도 주 동선을 확인하고 투자하셔야 합니다. 작년에 갔을 때 영업중이던 감자탕집은 다른 식당으로 바뀌었다가 다시 공실로 나와 있었습니다.  많은 건물의 1층이 비어 있었고, 앞으로 1층이 차기 까지는 많은 시간이 소요될 것으로 보입니다. 월세 하락도 감수해야 할 것 같습니다. 주택부분의 공실이 적다는 것이 그나마 위안거리입니다.

  파주 운정지구가 아니더라도 전국 어디든지 땅과 돈만 있다면 건축이 가능합니다. 그러나, 전원주택을 짓고 살 것이 아니라 월세 수익을 목표로 한다면 상권분석을 한후에 상가주택 투자를 해야 할 것 같습니다. 다른 사람이 투자하니까, 좋아 보이니까, 카페에서 추천했으니까 라는 식의 투자는 한밑천 잡으려다가 있는 돈 탈탈 털릴 수 있습니다. 건축주는 가난해지고, 시공사와 토지 판 사람만 부자가 되는 게임이 지속될 수 있습니다. 저도 15년째 토지 투자를 하고 있습니다만 알수록 어렵습니다. 나이가 들수록 장점보다는 단점을 보게 되는것은 저만의 특징일지 모르겠지만, 여러분들도 투자할 때는 억단위의 돈이 들어가는데 제대로 된 임장없이 남의 말만 믿고 투자한다면 제대로 된 투자라고 할 수 있을까요?

  어제 가보니 제가 예전에 좋다고 느꼈던 C3 블럭보다는 C1 블럭이 더 좋아 보였습니다. 이유는 그 사이에 많은 근생이 지어지면서 근생건물과 상가주택이 적당히 섞여 있어서입니다. 근생의 월세가 비싸기에 마주보고 있는 상가주택으로 음식점들이 많이 생기고 있었습니다. 다만,  C1블럭의 상가필지가 너무 많고 넘쳐서 앞줄을 빼고는 활성화 되기가 힘들것으로 보였습니다.  

  시간이 관건인 것 같습니다. 결국 토지값은 인플레와 더불어 상승하게 되고, 공사비도 상승하게 되고, 은행 금리보다 더 많이 토지와 건물값이 상승하면서 양도차익과 월세수익을 주인에게 안겨줍니다. 욕심만 적게 갖는다면 어느 지역이든지 상관없이 적당한 상권이 받쳐주는 곳에 상가주택을 소유하면서 직접 윗층에 거주하고 여유롭게 옥상정원에서 낭만을 찾으면서 아파트에서 누리지 못했던 여유를 느끼면서, 주택부분과 상가에서 나오는 월세로 은행이자를 감당하면서 자산을 늘려가는 재미도 좋을 것 같습니다.

  파주운정지구도 시간이 흐르고, 위치만 제대로 고른다면 직접 살면서 자산을 늘릴 수 있는 좋은 투자처가 될 것으로 보입니다. 입지를 볼 수 있어야겠지요? 여러번 다녀서 발품을 파시면 됩니다. 오전에도 가보시고, 오후에도 그리고, 밤에도 가보시면 됩니다. 휴일에도 가보시고, 평일에도 가보시면 됩니다. 발품은 절대 거짓을 말하지 않습니다.

 이상 저의 짧은 견해이오니 투자하신 분들, 투자하실 분들 모두 기분 나쁘게 듣지 마시고 그러려니 해주시기 바랍니다. 이런 글을 쓰는 이유는 잘못된 판단으로 섣불리 투자하여 큰 돈이 장기간 묶이고, 이자에 신음하는 회원들이 생기실 것에 대비함입니다. 모쪼록, 투자하시는 모든 회원님들의 성공 투자를 소망합니다. 까르페 디엠 ^&^

C3블럭 상가주택, 1층 상가는 공실이 많습니다.

파주운정 이마트

이마트 건너편 녹지(새암공원), 파주운정지구는 녹지가 중심부를 관통하고 있어서 상권의 단절을 느낍니다.

이마트 내부는 사람들이 많았습니다.

건축중인 곳이 여러곳입니다. 상가주택 C3 블럭

1층 공실이 눈에 띱니다.

대부분의 1층이 오래도록 비어 있습니다.

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상가 공실

개인적으로는 1층과 2층의 연면적 차이부분을 앞 건물처럼 기둥없이 처리하는게 주차를 위해 바람직하다고 보입니다.

C1 블럭 초입의 상업지 건물들

C1 블럭 상가주택들

C1 블럭   왼쪽은 상가주택들, 오른쪽은 근생건물들

이마트 뒤 상업지 건물들의 공실이 아직도 많습니다.

 파주 운정지구의 성공적인 미래를 소망합니다. ^&^

** 분석없이 함부로 덤비는 투자보다는 투자하지 않는 것이, 좋은 투자일 때도 많습니다. **

[다크호스킴]

감사합니다 이곳은저두 무지 다녔던 1인입니다

[에든버러브뤼헤]

부파마에 오래전 쓴글 옮겨봤습니다. 님의 성공투자를 소망합니다. ^&^

[신세계를보여주지]

재밌게 잘 읽었습니다. 많이 배우고 갑니다. 원래 살던 동네 부근이라 더 잼나네요. 위에 쓰신 삼송지구편도요 ㅋ

[에든버러브뤼헤]

고맙습니다. 마음이 너그러우셔서 모든 일이 잘 풀리실거라 생각합니다. 건강하세요 ^&^

[gracechang]

운정지구 C3블럭 1층 상가 이글을 올렸던 11월 당시에 대부분 임대되었었고, 현재는 비어 있는곳이 한 곳도 없이 모두 임대 되었습니다. 오래 전 글을 확인도 안하시고 이렇게 올리시면 어떻합니까?