거주와 임대수익 창출이 동시에 가능한 부동산이 다가구주택이다

[이제열]

거주와 임대수익 창출이 동시에 가능한 부동산이 다가구주택이다.

<사례>

지난 2014년 7월 21일 대전 동구 판암동 소재 다가구주택 경매에 24명이 참여 하였다. 지난 6월 진행된 1차 경매에서 유찰돼 최저경매가가 감정가(4억2,708만원)의 70%까지 떨어졌지만 감정가보다 높은 4억4,000만원에 매각되었다. 해당 물건은 3층 건물로 11가구가 세들어 살고 있었다. 총 보증금 합계만 2억8,677만원에 월세는 95만원으로, 대전지하철 1호선 판암역과 가까워 임대수요가 풍부한 지역이다.

2014 타경 1188 (임의)     대전광역시 동구 판암동 467-15

물건종별	다가구(원룸등)	채권자	문창신용협동조합	감정가	427,076,920원
토지면적	197㎡ (59.59평)	채무자	이경하	최저가	(70%) 298,954,000원
건물면적	275.44㎡ (83.32평)	소유자	이경하	보증금	(10%)29,896,000원
제시외면적	25.5㎡ (7.71평)	매각대상	토지/건물일괄매각	청구금액	176,317,541원
입찰방법	기일입찰	배당종기일	2014-04-07	개시결정	2014-01-15

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2014-06-16	427,076,920원	유찰
2차	2014-07-21	298,954,000원	매각
김홍○/입찰24명/낙찰440,000,000원(103%)
	2014-07-28	매각결정기일	허가
	2014-09-05	대금지급기한

<사례>

2014년 3월 4일 서울 서부지법에서 경매 진행된 서대문구 창천동 소재 다가구주택은 24명이 입찰에 참여하여 감정가격(19억153만원)보다 약 1억5,000만원 더 높은 20억5,100만원에 매각되었다.

2013 타경 12835 (강제)  서울특별시 서대문구 창천동 100-5

물건종별	다가구(원룸등)	채권자	신용보증기금	감정가	1,901,536,940원
토지면적	440㎡ (133.1평)	채무자	황종후외1명	최저가	(80%) 1,521,230,000원
건물면적	683.34㎡ (206.71평)	소유자	김경미	보증금	(10%)152,123,000원
제시외면적	47㎡ (14.22평)	매각대상	토지/건물일괄매각	청구금액	1,025,479,348원
입찰방법	기일입찰	배당종기일	2013-09-05	개시결정	2013-06-21

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2014-01-28	1,901,536,940원	유찰
2차	2014-03-04	1,521,230,000원	매각
금반석건설/입찰24명/낙찰2,051,000,000원(108%)
	2014-03-11	매각결정기일	허가
	2014-04-18	대금지급기한	납부
	2014-05-16	배당기일	완료

2순위 입찰자 역시 감정가보다 8,800만원 더 높은 19억8,900만원을 써낸 것으로 확인되어 인기를 실감하게 하였다. 임대차 보증금만 7억원에 육박하는 '알짜배기' 물건으로 전세비중이 높음에도 매달 수백만원의 월세수익이 가능해 경쟁이 치열하였다.

그동안 정부의 임대소득과세 방침을 밝힌 '2·26 주택임대차 선진화방안이후 진행된 전국 다가구주택 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 △3월 67.7% △4월 71.7% △5월 66.5% △6월 82.9% △7월 78.8% 등으로 크게 올랐다. 감정가격을 넘어선 고가낙찰건수도 3월 3건에서 6월엔 9건으로 늘었다.

이는 정부 방침에 따라 1주택자는 기준시가 9억원 이하면 임대소득에 대한 과세 대상에서 제외되고 9억원 넘는 경우에도 임대소득이 연간 2,000만원 이하면 분리과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 일부 투자자가 발빠른 행보를 보인 것이다.

앞으로도 다가구주택이 비과세라는 성역에 남아 있을지는 장담할 수 없지만 양도소득세 등 다른 물건에 비해 절세 여지가 많다.  다만 실거래가 정보를 기반으로 좀더 저렴한 가격으로 매수할수록 더 큰 수익을 얻을 수 있다.


다가구주택은 19가구 이하가 거주하는 단독주택의 일종으로 건물을 쪼개 원룸 등과 같이 나눈 뒤 개별가구에 세를 내줄 수 있지만 각 구획을 분리·소유할 수 없도록 돼 있어 1주택으로 간주된다. 이에 따라 1채만 소유한 집주인은 해당 주택의 공시가격이 9억원만 넘지 않으면 월세 수입이 얼마가 되든지 과세 대상에서 제외된다.

국토교통부의 2013년 건축물 현황에 따르면 전국 다가구주택은 총 525,322동, 연면적은 1억4,083만㎡에 달한다. 2012년 주거실태조사에서도 다가구주택에 거주하는 전·월세 세입자 가구만 1,415,277가구에 달하는 것으로 조사됐다. 보증금 합계는 57조2,412억원, 월세액은 2조9,090억원이다.

특히 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률이 60% 남짓인 점을 감안하면 기준시가 9억원 이상이 되려면 시세가 13억원을 넘어야 하는데 대부분 다가구주택 소유자가 세금을 내지 않고 있는 셈이다. 전문가들은 조세 형평성과 서민주거안정을 위해 다가구주택에 대한 입법적 보완이 시급하다고 주장한다.

한 세무전문가는 "현실에선 임대소득을 극대화하기 위해 가구수를 불법으로 늘리거나 임대료를 터무니없이 책정하는 경우가 비일비재하다"며 "공평과세 측면에서도 다가구주택에 대한 입법적 보완이 필요하다"고 꼬집었다.

고맙습니다.

[Ya lee]

교수님 안녕 하시죠?
좋은 다가구 찾고 있는데 내 눈에는 왜 안 보이나요?

[이제열]

예.
내가 원하는 지역에 과거 3년전부터 매물동향을 계속적으로 발품을 팔면서, 대안을 찾아야 해요.
건강하세요. 고맙습니다.

[Ya lee]

모란에 상가주택을 둘러봤는데 주인이 자꾸 바뀐게 또 걸리내요, 가격도 만만찬고 권리분석좀 부탁드립니다.
경기도 성남시 중원구 성남동 4036, 성남동 3926번지요,, 모란이 더블 역세권이고 집하고 가까워서 한번 둘러봤내요
모란이라는 지역이 거주지로는 좀 안좋긴한데 어차피 임대수익을 보는거라, 자꾸 문의해서 죄송합니다...
즐거운 명절 보내세요..

[이제열]

두지역 역세권으로 3926물건이 좋아 보입니다.
연후이후 현장을 보았으면 합니다.
즐거운 추석되세요.