[절세 고수 X-파일] 채무 낀 부동산 상속때 양도소득세 아끼는 팁

[황박사]

☞ [절세 고수 X-파일] 채무 낀 부동산 상속때 양도소득세 아끼는 팁  매일경제 B4면2단 2시간 전 네이버뉴스

 

40%의 양도소득세를 물어야 한다는 얘기를 들었기 때문이다. 이처럼 소득이 부족한 상태에서 담보대출이나 전세보증금 등 채무를 끼고 주택이나 토지 등 부동산을 상속받은 이들을 위한 절세 팁을 문진혁 우리은행...

[절세 고수 X-파일] 채무 낀 부동산 상속때 양도소득세 아끼는 팁

10억원 이하도 상속세 신고해야…6개월內 매도하면 절세 효과 쑥

기사입력 2016.03.11 04:13:01

자영업자 김진성 씨(45·가명)는 최근 아버지가 돌아가신 뒤 경기도에 있는 매매가 4억5000만원짜리 아파트를 상속받았다.

그러나 걱정이 태산이다. 아파트에는 전세금 2억8000만원을 내고 세입자가 살고 있지만 올해 말 세입자가 방을 빼도 전세금을 돌려주기는 벅차다. 최근 가게 영업이 힘들어진 김씨에게 주택담보대출을 받을 만한 여력이 없기 때문이다. 전세금은 오랜 병치레를 한 아버지 병원비와 노후 생활비로 이미 소진된 상태다. 이미 아파트에는 주택담보대출이 1억원가량 남아 있어 이 대출을 이어받기도 버겁다.

주택담보대출에 사실상 채무인 전세금을 빼면 7000만원의 가치가 있기 때문에 상속 포기를 하기는 아깝다. 더 큰 걱정은 양도소득세다. 올해 말 집을 팔 경우 양도소득세 비과세 기간인 2년에 미달하기 때문에 많게는 40%의 양도소득세를 물어야 한다는 얘기를 들었기 때문이다. 이처럼 소득이 부족한 상태에서 담보대출이나 전세보증금 등 채무를 끼고 주택이나 토지 등 부동산을 상속받은 이들을 위한 절세 팁을 문진혁 우리은행 세무팀장에게 물어봤다.

먼저 문 팀장은 반드시 관할 세무서에 상속가액을 신고하라고 조언했다. 문 팀장은 "상속재산 총액이 10억원(편부모 사망 시 5억원) 이하면 상속세 대상이 아니기 때문에 상속세 신고를 하지 않는 경우가 많지만 의무가 아니더라도 인위적으로 상속신고를 하는 게 맞는다"고 운을 뗐다.

그는 "양도소득세는 돌아가신 분이 얼마에 샀느냐와 무관하게 자신이 상속받은 재산가액과 실제 매도금액의 차액을 기준으로 산정된다"며 "상속 재산가액을 신고하지 않을 경우 시세를 현저히 밑도는 기준시가를 기준으로 양도소득세가 산정되기 때문에 막대한 양도소득세를 물어야 할 수 있다"고 설명했다. 토지나 임야는 소정의 비용을 들여 감정평가를 해야 하고 아파트의 경우 별도 감정평가 없이 국토교통부 아파트 실거래가(rt.molit.go.kr) 최근 시세를 과세당국에 적어내면 된다.

상속세 신고는 부모 사망일로부터 6개월이 되는 날의 말일까지다. 이 사이에 상속세 신고를 해야 향후 주택이나 토지를 매매할 때 정확한 시세를 기준으로 양도소득세가 산정된다는 얘기다. 신고 세무서는 돌아가신 부모님이 최종적으로 거주하던 주민등록상 주소지 관할 세무서다.

상속세 신고를 하지 않은 채 불필요한 양도소득세를 내지 않아도 되는 방법도 있다. 매수희망자가 있고 가격 조건만 맞는다면 6개월 안으로 주택이나 토지를 팔아버리면 된다. 문 팀장은 "6개월 안에 부동산을 팔 경우 매매금액이 곧 상속재산 가액으로 간주되기 때문에 양도소득세를 내지 않는다"며 "부동산 공시가격이 4억원인데 상속세 신고를 하지 않았더라도 6개월 안에 8억원에 부동산을 팔았다면 당초 취득가액도 8억원으로 산정된다는 뜻"이라고 했다.

문 팀장은 또 "여러 명의 형제들이 상속 비율대로 부동산을 공동 취득할 경우 남은 담보대출 처리 문제로 곤란을 겪는 이들이 간혹 있는데 이 때에는 채무는 한 명에게 몰아줄 수밖에 없는 게 현실"이라며 "담보대출을 떠안은 가족이 다른 가족에게 사후 구상권을 청구하는 것도 방법"이라고 덧붙였다. 유족들이 모두 소득 수준이 낮거나 아예 소득이 없어 주택담보대출을 받기 힘든 경우는 소액이라도 소득이 있는 가족 구성원에게 채무를 몰아주면 된다고 문 팀장은 조언했다. 문 팀장은 "상속 주택의 주택담보대출 신규 대출 시에는 총부채상환비율(DTI)을 보지 않기 때문에 소득이 조금이라도 있다면 담보대출을 받는 데 문제가 없다"고 했다.

[정석우 기자]

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