요즘 부동산 시장

[조던]

요즘 부동산 시장

요즘에 경제상황은 지난해 4분기와 올 1분기를 지나면서 서서히 경기가 풀려가는 것처럼 보입니다.

시중은행에서 대출상환을 종용하지도 않고 농협을 중심으로 주택담보대출의 수위를 높여가는 등 시중 유동성을 흡수하려고 하고 있습니다.

또한 주식시장의 외국인들의 적극참여로 달러가 들어오고 경상수지가 흑자를 이어가고 환율이 떨어지면서 상대적으로 높아진 엔화나 유로화 등을 달라로 바꾸면서 2000억달라까지 떨어졌던 외환보유고가 2400억달라까지 오르는 현상을 보이고 있습니다.

그러면서 주식시장이 활황을 이어가고 있습니다.

한은의 기준금리는 2%로 동결되었지만 기존에 풀었던 시중의 부동자금들이 낮아진 정기예금에서 빠져나와 주식시장으로 분양권 시장으로 빠져나가고 있습니다.

그렇다고 현재 2%인 기준금리를 경기가 풀렸다는 신호가 없으므로 2009년에는 올리기가 힘들 것이란 전망이 각종 경제연구소에서 나오고 있습니다.

그럼 이러한 현재의 시장에 비추어 부동산의 종목별로 투자방향을 알아보기로 하겠습니다.

1. 분양권

분양권이 2009년 2월부로 미분양에 대한 정부의 양도소득세가 50%에서 많게는 100%까지 면제가 되었습니다.

(자세한 사항은 제 지난 글을 보시거나 신문을 참조하시기 바랍니다.)

그래서 분양권의 훈풍이 불었죠.

현재 분양권은 더 이상의 규제가 풀리지는 않은 상태에서 규제완화는 멈춰져 있습니다.

저는 분양권 전매 자율화가 되어야 광풍이 분다고 생각했는데 요즘의 청라지역을 보면 아마도 정부에서는 분양권의 규제가 현재 상태로도 충분하다고 생각을 하나 봅니다.

그럼 요즘 많이 뉴스에 나오는 청라지역의 분양권을 예로들어 살펴보기로 합시다.

청라지역은 과밀억제권역이 아닌 수도권 지역으로서 미분양주택을 산다면 100% 양도소득세가 면제되는 지역입니다.

단 45평 이상은 아니고 그 이하를 사야 합니다.

그럼 처음에 GS자이에서 청라에 분양을 했을 때 분양가가 얼마였을까요?

약 1400대에 분양을 했습니다.

20평대는 없었으며 최소 37평에서 84평 분양을 했으므로 44평 B형을 기준으로 1350만원 정도에 분양을 했습니다.

그런데 작년 10월에 분양한 호반 베르디움은 25평대를 분양했는데 분양가가 800만원대 후반이었습니다.

그러나 작년 10월이 경기가 안좋은 상황이라 미분양 물량이 꽤 생겼었죠.

그러다가 2009년 2월 분양권 양도소득세 100% 면제 이야기가 나오면서 순식간에 정리가 되더군요.

생각을 해보면 호반을 900으로 잡고 GS를 1350으로 잡았을 때 450만원이 차이가 납니다.

그렇다면 30평을 기준으로 본다면 차이가 30평*450만원=1억3500만원이 되는군요.

그럼 호반을 샀을 때는 벌써 1억3500을 싸게 사는 셈이 되는 것이죠.

그럼 계약조건을 살펴봅시다.

20%가 계약금인데 25평*900만원=약4500만원이 됩니다.

그러나 1가구 1주택일 경우는 분양가의 10%를 내는 조건이 됩니다.

그러니 2000만원대이면 충분히 가능하다는 얘기가 되는 것이죠.

그리고 이자 후불제로 60% 나머지 30%를 입주시 잔금을 내는 조건이 되는 것인데 잔금시에는 분양권 전매를 하거나 전세보증금으로 넣을 수도 있는 것입니다.

그러니 일단은 보증금을 적게 내고 경기가 좋아져서 오를 때까지 기다리는 것이 최상의 시나리오입니다.

즉 싸게 사서 비싸게 파는 구조가 성립이 됩니다.

얼마전 호반의 20평대 아파트는 900-1000만원대에 분양을 한것으로 아는데 2.5대1 정도에서 1순위 마감이 되었습니다.

조건은 2008년 10월보다 더 안좋아졌으나 인기는 더 있었던 셈입니다.

그럼 경기도의 미분양 물량이 요즘 양도세 인하로 빨리 소진이 되었을까요?

국토해양부 자료에 의하면 그렇지 않다고 합니다.

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수도권 미분양 크게 줄었다더니…

입주 후 5년간 양도소득세를 감면해 주겠다는 정부 대책 효과로 수도권 미분양 아파트가 급감한 것으로 알려졌지만 실제 소진된 물량은 턱없이 적은 것으로 조사됐다.

2일 경기도 용인시와 고양시에 따르면 수도권에서 미분양 사태가 가장 심각한 용인시의 경우 2월 중순부터 석 달여 동안 고작 300채 정도가 팔린 것으로 밝혀졌다.

용인시는 "양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 2월12일 현재 미분양 아파트는 7603채였으나 5월29일에는 7294채로 집계됐다"고 밝혔다.

수도권에서 미분양이 두 번째로 많은 고양시 사정도 별반 다르지 않다. 고양시 미분양 아파트의 경우 2월12일 4455채에서, 5월 26일 현재는 3357채로 집계됐다. 1100여채가 팔린 셈이지만 건설업체들이 일부 저층이나 대형 아파트만 남아 있다고 주장하는 것과는 크게 다르다.

한국경제

입력: 2009-06-02 18:07 / 수정: 2009-06-03 09:22

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왜 이러한 결과가 나왔을 까요?

실제 지금 계약되고 있는 미분양 아파트는 주변시세보다 현저히 싸고 유망공공택지지구에서 분양하는 것 위주로 사람이 몰리는 것이라 볼 수 있습니다.

고양의 덕이지구같은 경우 분양가가 1400만원대로 높아서 아무리 발코니 확장 등 건설사의 옵션추가제공에도 불구하고 주변의 일산신도시보다 높은 분양가가 문제인 경우입니다.

분양권의 투자전략은 이러해야 할 것입니다.

유망한 공공택지이면서 주변보다 분양가가 싸면서 계약금 적게 들어가고 최대한 작은 20평대의 평수 그리고 전매제한 기간이 짧고 미분양으로 나중에 양도세 면제되는 것으로 잡을 수가 있겠군요.

2. 아파트

아파트는 아래에서 밝혔지만 다시 한번 설명을 드리고 자세한 사항을 현장상황과 곁들여 말씀드리도록 하겠습니다.

일단 아파트 담보대출은 작년까지는 아파트 담보대출은 60%가 최고였습니다.

시중은행은 60%를 시행하고 있음에도 불구하고 60%까지 나오는 곳이 별로 없었습니다.

작년까지 유동성의 함정에 빠져있었기 때문입니다.

그러나 이제는 웬만한 곳은 80%까지 아파트는 담보대출이 나온다는 것이죠.

그럼 시중은행은(국내 시중은행과 농협을 포함한 것이 시중은행임) 시중은행은 60%가 최고입니다.

농협은 담보대출로 최대 70%까지 가능합니다.

요즘에 금리는 70%만 받았을 때 최소 5.5%의 이자도 있기도 합니다.

그러나 지방농협은 편법으로 70%까지 담보대출 신용대출(마이너스통장)으로 8% 정도를 더 받게도 합니다.

그러나 가끔 시중은행에서 80%까지도 담보대출이 가능하기도 합니다.

SC제일은행과 같은 경우는 1가구 2주택까지는 MCI대출(LTV이상의 대출을 받을 경우 방빼기를 하지 않고 보험을 은행이 들어 그 이상을 대출해주는 것)을 적용 받고 대출을 80%까지도 해주기도 합니다.

그래서 만약 아파트를 매수할 경우 다주택자가 아닌 사람이 유리합니다.

전부 담보대출로 받을 수 있으니 말입니다.

신협이나 새마을금고같은 경우는 최대 75%까지 순수 담보대출로 가능하며 대출금리는 천차만별입니다만 6.5%대 정도 이상입니다. 그러나 3개월 후 이율을1% 올리는 조건이 많아 신협이나 새마을 금고보다는 농협이 유리합니다.

80%의 담보대출이 나온다는 점은 우리에게 시사하는 점이 큽니다.

가장 큰 매력은 경매로 아파트를 살 필요가 없다는 것이죠.

일반매매로 사도 된다는 것입니다.

경매는 여러가지 불리한 점이 많은데 일반매매는 유리한 점이 더 많다는 것이죠.

1. 원한는 지역, 층을 살 수 있다.

2. 물건이 많다.

3. 업이 가능하다.

4. 대출을 많이 뽑을 수 있다.

80%까지 대출이 나오는데 입주할 수 있는 물건을 찾으면 작년대비 많이 떨어진 아파트를 내돈 별로 안들이고 살 수 있습니다.

게다가 아파트는 월세보증금이 쎄다는 것이죠.

2000만원은 기본입니다.

그럼 80%까지 대출을 받고 월세보증금을 넣으면 돈이 별로 들어가지 않는 아파트를 쉽게 살 수 있다는 뜻이 됩니다.

작년의 고점보다 많이 떨어진 아파트가 좋을 것입니다.

아파트야 실거래가가 전부 국토해양부에 공개가 되니 부동산에 일일이 안물어보아도 될 것입니다.

그럼 엑셀로 표한장을 만들면 집에서 일주일이면 서울 경기 인천권의 아파트는 전부 만들 수 있을 것입니다.

실거래가, 국민은행 시세, 이자, 월세보증금, 월세, 매월 불입액, 실투자금, 고점대비 수익금, 수익률(다시 전 고점을 찍었을 때 팔았을 경우의 수익률)

더 많은 것을 해도 되겠지만 이 정도만 하더라도 충분할 것입니다.

일반매매의 장점은 아파트에만 있습니다.

빌라나 오피스텔은 일반매매로 살 수 가 없습니다.

왜냐하면 감정을 할 수 가 없기 때문이죠.

자신이 직접할 수 있지만 국민은행시세와 같은 표준적인 감정가격이 없기 때문입니다.

예를 들어서 설명을 해보도록 하겠습니다.

경기도 모지역의 아파트가 하나 있습니다.

24평으로 평수도 큰데 평당 500만원로 쌉니다.

KB시세는 13900만원이고 거래가는 12500만원에서 13000만원으로 로얄층을 살 수 있습니다.

그리고 업이 되는 물건을 위주로 매수를 합니다.

그럼 13900만원에 80%라면 11100만원이 되고 2000만원의 월세 보증금을 받으면 13100만원이 됩니다.

그럼 최대 13000만원에 산다 하더라도 100만원이 남고 취등록세 복비를 포함하여 최대 500만원 안쪽으로 투입이 됩니다.

11100만원의 이자는 6.5% 기준으로 60만원입니다.

월세는 2000만원에 최대 50만원까지 놓을 수 있습니다.

그럼 10만원 정도가 남는 정도가 될 것입니다.

작년 국토해양부 기준으로 고점대비 3000만원 정도가 떨어졌다면 작년고점을 회복하기만 한다면 500만원 투자로 600%의 수익을 거둘 수가 있겠죠.

3. 오피스텔

오피스텔은 일반적으로 노후에 꾸준한 임대소득을 올릴 수 있는 상품입니다.

그래서 인기가 있는 편이죠.

재작년에 9호선 라인으로 오피스텔을 매수했었는데 요즘에 9호선이 개통되면서 몇 채 매도했습니다.

오피스텔은 임대소득용으로 좋은 상품이라 생각합니다.

여러가지 상품으로 놓고 보았을 때를 비교해보도록 하겠습니다.

서울 저가 아파트는 10평대라 하더라도 웬만하면 1억이 넘어갑니다.

그리고 오피스텔에 비해서 임대를 놓기도 힘이 듭니다. 그렇다고 이 아파트가 월세가 쎄냐?

수도권의 6000만원에 매입할 수 있는 오피스텔의 45만원 월세에 비해 1억이 넘어가도 40만원 넘기가 힘듭니다.

오피스텔이 주로 역세권과 상업지구를 끼고 있어서겠지요.

즉 수익성이 웬만한 것에 비해 뛰어나다는 것입니다.

그럼 싼 지방의 아파트는 어떨까요?

지방의 아파트는 임대가 좋은 곳이 있기도 합니다.

산업단지 인근의 아파트가 괜찮으나 이러한 경우 대출이 잘 나오지 않아 현금이 많이 들어가서 임대수익성이 떨어집니다.

게다가 경기에 부침이 심합니다.

작년 하반기와 같은 경제위기가 닥쳤을 때는 지방의 아파트 원룸은 타격을 가장 심하게 받습니다.

역세권 오피스텔은 이에 비해 경제위기가 닥쳐도 일주일 이내에 임대를 놓을 수 있어 공실률이 현저히 줄어든다는 것이죠.

경매로 낙찰 받을 수 있는 오피스텔은 작년 말쯤 주춤했습니다만 요즘은 다시 작년 초의 고점을 회복해서 낙찰가가 올라가고 있습니다.

수도권에 오피스텔 중 잘 찾아보면 1000만원 들여서 18만원 정도의 수익을 올릴 수 있는 오피스텔을 찾을 수 있습니다만 점점 줄어가고 있는 추세입니다. 즉 낙찰가가 올라간다는 뜻이죠.

오피스텔은 역세권에 수도권에서도 50만 이상 되는 도시의 오피스텔을 택하는 것이 좋습니다.

그 외에 다가구, 상가 등이 있습니다만 한참을 더 얘기해야 합니다.

이번달 6월에 정모를 할 수 있으면 그때 뵙고 이야기 나누도록 하겠씁니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

[물어징어]

넵 맞습니다요 .. 정모 기다하겟습니다..

[코스타]

잘 보았습니다.정모있으면 그때 뵙겠습니다

[체어맨]

현 상황에 대한 정리가 잘 되어있네요. 정모에 뵐게요.

[지방울]

정모날짜 언능 잡아주시와요 눈빠지기 전에요~~~~

[산삼]

감사합니다..^^&^^

[복댕이]

정모날짜가 기다려집니다....^^

[연꽃]

감사합니다..

[프리마돈나]

감사합니다.

[첫동네]

감사합니다.

[오일칸]

좋은글 나눔에 감사드립니다. 건강하세요^^

[시이네]

정리를 잘해주셔서 감사합니다 ~~

[무수리]

정모 꼭 참석할께요~

[별을쏘다]

와~~감사합니다.^^

[매맞는남자]

선배님 고견 감사드립니다..

[케이비]

좋은말씀 감사합니다~

[황금 복 돼지]

궁금한것들이 많읍니다 정모 기대됩니다~~~ ^^

[나검사]

좋은 글 감사합니다.

[그렇구나]

좋은글 감사합니다. ^**^

[강새]

좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 ^^

[영이짱]

좋은 글 감사합니다 ~~~

[와룡]

감사합니다...정모가 언제 있을런지요. 기대가 됩니다

[귀한하림]

좋은 글 잘 읽었습니다. 감사합니다. 정모는 주말에 하실 계획인지요?

[조던]

정모는 이번달 말쯤 할 예정입니다. 날짜는 27일 토요일 오후 4시쯤이 되겠네요. 아직 장소가 정해지지 않아서 차후 공지 하겠습니다.

[해든실]

매번 배워 갑니다 감사합니다

[따스한 햇살]

감사합니다

[백만장자]

좋은 정보 감사합니다.

[자야꺼]

좋은 정보 감사합니당...

[가마솥]

이야~ 정리가 좌르르~ 되는데요 ^^ 감사 합니다.

[해피해]

좋은정보감사합니다. 정모 기대합니다

[natal]

열심히 읽고 마음에 새기겠습니다.감사합니다.

[웃어요]

감사합니다 반복해서 내것으로 만들어야겠어요 많이 배웠습니다 ^^

[장미]

감사합니다