질권이 설정된 전세보증금의 반환대상 (전세보증금 반환채권에 대한 질권 설정의 경우)

[바다와호수]

Q. 

임대인(갑)은 임차인(을)에게 전세보증금 2억에 자신이 소유하고 있는 아파트를 임대하였는데, 을은 전세보증금 마련을 위해 은행(병)으로부터 전세자금 대출 1억원을 받았다.

병은 을이 갑에게 가지는 전세보증금 반환채권에 대하여 질권을 설정하였고, 갑은 임대차 계약 체결 후 병으로부터 질권설정 통지서를 받았다.

이후 2년간의 임대차가 종료되었고, 갑은 을에게 전세보증금 2억원을 반환하였는데, 당시 자금 사정이 좋지 않던 을은 갑으로부터 받은 보증금을 병의 대출상환에 사용하지 않았다. 대출금을 받지 못한 병은 갑에게 질권의 대상이 된 1억원을 변제하라고 요구하고 있는데 갑은 이에 응해야 할까?

A. 

금융기관은 전세보증금이 부족한 임차인에게 전세자금 대출을 해주고, 전세자금 대출에 대한 담보로 전세보증금에 대해 질권을 설정하는 경우가 많다. 정확히는 “보증금 반환 채권에 대해 질권을 설정”하는 것이다.

일반적으로 집주인, 즉 임대인은 계약이 만료되면 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하지만, 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 질권설정액에 대해서는 임차인이 아닌 금융기관에 반환하여야 한다. 그렇지 아니할 경우 금융기관에서 임대인에게 질권설정액에 대해 지급을 요청할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 이미 보증금을 반환하였다 하더라도 금융기관에 또다시 지급을 하여야 할 수 있다.

사안의 경우 전세보증금 반환채권 2억 중 1억원에 대하여 병의 질권이 설정되어 있으므로 갑은 2억원 중 1억원은 을이 아닌 병 은행에 변제해야 한다. 그럼에도 불구하고 갑은 을에게 2억원을 주었고, 을이 이를 병에 변제하지 않는 이상 갑은 병에 대하여 질권이 설정된 채권의 채무자로서 1억원의 지급의무를 부담해야 한다.

한편, 질권이 설정된 전세보증금은 주택을 매매할 경우에도 문제될 수 있다. 

왜냐하면 주택매매시 매수인은 매도인의 임대인 지위를 자동적으로 승계하기 때문에 질권에 대한 부담도 같이 승계하기 때문이다. 

따라서 주택의 매도인은 반드시 전세보증금 반환채권에 질권이 설정되어 있음을 알려야 하고, 매수인 역시 질권설정 여부를 확인하여 불의의 손해를 막도록 주의하여야 할 것이다.

☞ 질권

채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 담보물권(민법 329∼355조).

담보 물건을 채무의 변제가 있을 때까지 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 변제가 없는 때에는 그 질물로부터 우선적으로 변제를 받는다.

질권은 저당권과 함께 약정담보물권으로서 금융을 얻는 수단으로 이용된다. 질권을 설정할 수 있는 것은 동산과 양도할 수 있는 권리(채권·주식·특허권 등)이다.

부동산에는 저당권만을 설정할 수 있다. 질권을 선정하려면 목적물을 채권자에게 인도하여야 하기 때문에 기업자금을 얻기 위하여 기업의 설비 등을 담보로 할 때에는 질권은 불편하므로 특별법(공장저당법, 각종 재단저당법 등)이 제정되어 있다.

질권은 주로 서민이 일용품 등을 담보로 하여 소액의 돈을 차용하는 데 이용된다. 소액의 서민 금융을 업으로 하는 것이 전당포인데, 전당포에 대하여는 전당포영업법이 적용된다. 최근에는 채권증서나 주권(株券)을 담보로 은행으로부터 금융을 받는 권리질이 많이 이용된다.

질권자는 질물을 유치할 권리와 함께, 채무자가 기한 내에 변제하지 않을 때에는 질물로부터 우선변제를 받을 권리를 가진다. 우선변제를 받으려면 원칙적으로 민사소송법에 따라 경매하여야 하나, 감정인의 평가에 따라 간이변제충당을 할 수도 있다(338조).

변제기 전의 계약으로 변제에 갈음하여 질물의 소유권을 질권자에게 취득하게 하거나, 법률에 정한 방법에 의하지 아니하고 질물을 처분할 것을 약정하는 유질계약(流質契約)은 금지된다(339조).

변제기 후 또는 상행위로 생긴 채무를 담보하는 질권 및 전당포 영업에서는 유질이 허용된다. 질권은 원본 ·이자 ·위약금, 질권실행(質權實行)의 비용, 질물보존의 비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자(瑕疵)로 인한 손해배상의 채권을 담보한다. 질권자는 질물에 의하여 변제를 받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있다. 다만 질물보다 먼저 다른 재산에 관한 배당을 실시할 때에는 그러하지 아니하다(334·340조).