분당·동탄 주도…수도권 동남부 신도시 아파트값 회복 탄력

[원희영]

직방RED 택지지구별 아파트 매매가격지수 분석

직방 제공
올해 상반기 수도권 동남부 신도시 아파트 가격이 빠르게 회복하고 있다. 1기 신도시 중 분당신도시, 2기 신도시 중 동탄제2신도시가 가격 회보를 주도하고 있는 것으로 나타났다.

부동산 빅데이터업체 직방은 직방RED의 아파트 실거래 가격지수를 통해 수도권 신도시 지역 아파트 가격 동향을 분석한 결과 이같이 나타났다고 17일 밝혔다.

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올해 6월 기준, 수도권 신도시 가운데 가장 높은 가격을 형성하고 있는 곳은 성남 판교신도시로 나타났다. 공급면적 3.3㎡당 4401만 원을 기록했는데 이른바 국민평형으로 불리는 34평형 아파트의 가격으로 환산하면 약 14억9천만원이다. 이어 △위례(3497만 원/3.3㎡) △분당(3439만 원/3.3㎡) △광교(3056만 원/3.3㎡) 등 동남부 지역의 택지지구들이 뒤를 이었다. 그 외 지역 중에서는 평촌신도시와 동탄제2신도시가 공급면적 3.3㎡당 각각 2453만 원, 2265만 원으로 비교적 높은 가격대를 형성했다. 나머지 1, 2기 신도시의 아파트들은 모두 3.3㎡당 2천만 원 미만의 가격대를 보였다.

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1기 신도시는 상대적으로 아파트 가격수준이 저렴한 산본과 중동지구에서 최근 3년 간 가격 변동폭이 컸다. 특히 2020년 하반기 이후 가장 큰 폭의 상승과 하락을 겪은 산본의 경우 고점이었던 2021년 9월(109.2p) 대비 현재 기준 약 25.5% 가격이 하락한 상태다. 반면 비교적 가격수준이 높은 분당은 같은 기간의 가격 변동폭이 작았는데 올해 들어 다른 1기 신도시 지역들과 달리 가격이 비교적 빠르게 상승하고 있다. 저점을 기록한 2022년 12월 대비 2023년 6월의 분당 아파트 가격지수 잠정치는 약 8.7% 상승했다. 이에 비해 다른 1기 신도시 지역들은 상대적으로 가격 회복속도가 느렸는데 △평촌(3.7%) △산본(1.8%) △중동(1.3%) △일산(0.7%) 순으로 상승하는데 그쳤다.

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2기 신도시 중 비교적 높은 가격대를 형성하고 있는 동남부의 5개 신도시를 서로 비교하면, 그 중 상대적으로 낮은 가격의 동탄신도시에서 2020년 이후 가격 변동폭이 가장 컸다. 반면 가장 높은 가격대를 형성하고 있는 판교신도시의 변동폭이 작았다. 5개 모든 지구가 2021년 9월에 고점을 기록한 이후 큰 폭으로 하락해 지난해 12월에 저점을 기록하고, 이후 올해 들어 타 신도시들에 비해 비교적 빠른 속도로 가격이 회복되고 있다. 2022년 12월 대비 2023년 6월 가격지수 잠정치 상승률 기준, 동남부 2기 신도시 가운데 상승률이 가장 큰 지역은 동탄제2신도시로 6개월 간 16.8% 상승했다. 이어 △광교(11.6%) △위례(10.4%) △판교(8.8%) △동탄제1(8.6%) 등이 뒤를 이었다.

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2기 신도시 중 북부지역에 속하는 양주와 운정, 한강신도시의 경우 공통적으로 2020년 하반기에 급격한 가격상승을 보였다. 이후 2021년 10월을 고점으로 하락 전환돼 지난해 큰 폭의 하락을 겪었는데, 특히 양주신도시에서 지난해 침체기에서의 하락폭이 매우 큰 것으로 나타났다. 해당 지역들은 동남부 2기 신도시들에 비해 2023년 상반기 가격 회복 속도도 상대적으로 느렸다. 지난해 12월 대비 올해 6월 가격지수 잠정치 기준 △양주(8.0%) △운정(6.7%) △한강(4.0%) 순으로 올랐다.

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비교적 최근에 입주를 시작한 검단, 고덕국제신도시는 타 지역과 다른 가격흐름을 보이고 있다. 검단은 입주 직후 부동산 침체기를 맞아 빠른 가격하락을 보였지만 인근의 한강신도시와 달리 지난해 10월쯤 비교적 이른 시기에 반등을 시작했다. 올해 6월 기준 가격지수가 97.7p로 집계돼 지난해 12월 대비 16.5% 가까이 상승했다. 아울러 지난해 가격 수준을 거의 회복한 것으로 나타났다. 고덕은 서울 근교 신도시들과는 별도의 시장을 형성하고 있는데, SRT 평택지제역을 통해 타 지역으로의 접근성이 우수하다는 점, 그리고 삼성전자 평택캠퍼스 등의 호재로 입주 후 2020년 비교적 빠른 가격상승을 보였다. 지난해 부동산 침체기에도 가격 하락폭이 작았다.

직방은 "수도권 신도시 아파트값은 2020년~2021년 저금리 시기에 빠르게 상승한 뒤 2022년 침체를 겪고 올해들어 조금씩 회복하는 거시적인 부동산 동향을 따라가고있는 것으로 나타났다"며 "다만 세부적인 가격 흐름은 지역에 따라 다양한 패턴을 보였다"고 분석했다.

이어 "분당과 판교 등 상대적으로 아파트 가격 수준이 높고 여러 규제가 적용되어 있던 지역은 저금리 시기의 가격 변동폭이 작았다"며 "반면 상대적으로 저렴한 지역들은 투자 수요가 몰리면서 빠른 속도로 가격이 상승했다 지난해 금리인상의 영향으로 다시 빠르게 하락했다"고 덧붙였다.

그러면서 "올해 상반기의 가격 흐름을 보면 전반적으로 분당을 제외한 1기 신도시들은 회복 추세가 느린 편이었고, 2기 신도시 중에서는 동탄과 광교, 위례, 판교 등 수도권 동남부 지역에 위치한 신도시 아파트들의 가격 회복 속도가 상대적으로 더 빨랐다"며 "부동산 시장 호황기(2020년~2021년)와 달리 저렴한 아파트들이 많은 한강, 양주신도시 등의 가격 상승세가 덜하다는 점으로 미루어 볼 때 과거와 같이 투자 수요가 다시 살아난 국면이라 해석하기는 어렵다"고 분석했다.

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