우선변제권
우선변제권이란 경매 또는 공매에서 후순위 권리자나 기타
채권자보다 먼저 임대차보증금을 변제받을 수 있는 권리를
말합니다.
1989년 12월 30일에 개정된 주택임대차보호법
에서 임차인의 대항력과 확정일자에 기한 우선변제권 제도를
도입, 1990년 2월 19일부터 시행하여 현재에 이르고 있습니다.
우선변제권을 언급한 주택임대차보호법의 해당 법률 조항을
아래에 가져 왔습니다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
② 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리 자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13> |
위 법조문을 요약해보면 이렇습니다.
우선변제권 = 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자
우선변제권은 임대차계약서 작성, 이사 및 전입신고 그리고
확정일자를 받으면그 권리가 생깁니다.
확정일자는 주민센터,
지방법원, 공증인사무소, 인터넷으로 받을 수 있으며,2021.03.01 이후
체결한 주택임대차 계약부터 전월세신고제'가 시행되어 신고와 동시에
확정일자는 자동으로 부여됩니다. 우선변제권은 후순위권리나 채권자들보다
우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
최우선변제권과 우선변제권의 용어가 혼란이 있을 수 있으므로 두권리의
차이점을 간단히 정리해 봤습니다.
내 용 | 최우선변제권 | 우선변제권 |
권리의 내용 | 권리의 순위와 무관하게 우선하여 변제 | 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우 선하여 변제 |
요 건 | 주택의 인도 + 전입신고 | 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자 |
변제의 범위 | 임대차보호법에서 정한 지역별 소액 보증금 중 일정액 | 보증금 전액 |
기 타 | 경매개시신청 등기 전까지 대항력을 갖추어야 함 | |
기타 우선변제권과 관련된 내용을 보면
① 우선변제권의 효력 발생 시점은 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) +
확정일자가 전부 갖추어질 때 발생하는데 예를 들면 아래와 같습니다.
· 주택에 입주, 주민등록 및 확정일자를 동시에 진행했다면 다음 날 0시에
우선 변제권 생성
· 주택에 입주, 주민등록 전입신고를 마친 후 나중에 확정일자를 받았다면
확정일자 날에 우선변제권이 생깁니다.
· 확정일자를 먼저 받고 입주, 주민등록신고를 하였다면 전입신고일 다음 날
0시를 기준으로 우선변제권의 효력이 발생합니다.
② 대항력은 경매, 공매, 매매, 증여, 상속 등에도 효력이 발생하나
우선변제권은 경매, 공매에서만 인정됩니다.