지방 재개발.재건축 현금청산이나 조합 해체
건설업체들이 치열한 수주 경쟁을 벌였던 지방 재개발·재건축사업이 애물단지로 전락했다. 재개발·재건축 후 들어설 새 아파트 대신 지금 살고 있는 집에 대한 가치만큼 현금으로 챙겨 빠져나가려는 조합원이 전체의 70~80%다. 서울에선 재개발·재건축을 하면 조합원들이 돈을 버는데 지방에선 되레 손해 볼 수도 있다. 새 아파트를 분양받는 대신 현금을 지급받고 조합을 탈퇴하는 현금 청산이 늘면서 지방 재건축ㆍ재개발 사업의 어려움이 커지고 있다. 부동산 가격 상승기에는 거의 없던 현금 청산 요구가 부산 대구 등 지방에서는 10~20%에 달하고, 심하면 50%에 육박하는 곳도 있다.
투자성 없는 지역, 미분양지역의 재개발 조합 해체, 현금청산 요구로 건설사들이 수렁에 빠졌다. 아파트 대신 현금으로 돌려줄 것을 요구하는 조합원이 증가하는 데다, 현금아니면 조합 청산을 바라는 조합원들이 늘어나고 있으며, 이에 대한주택공사가 시장을 잠식하고 나섰다. 미분양 아파트가 많은 부산이나 대구지역 재개발의 경우 조합해체나 현금청산을 요구하는 조합원이 늘고 있다. 조합원들은 아파트 값이 떨어지자,조합 해체나 아파트보다는 현금으로 돌려줄 것을 요구하고 있다. 부산이나 대구의 경우 최근 4년간 집값 상승률이 없었고, 미분양도 타 지역에 비해 많다.
부산은 현금 청산을, 대구지역은 재개발·재건축 사업 조합이 해체되고 있다. 거래중단과 미분양 증가,건설사 부도 등 부동산 경기 침체가 이어지면서 사업성이 악화되자 재개발·재건축 사업을 상당 기간 유보하기로 했다. 부산지역 미분양과 대구 지역 미분양 아파트가 1만5000가구를 넘어서는 등 주택건설 경기가 크게 악화되면서 불똥이 재개발·재건축 아파트로 튀었다. 5년 이상 재개발사업 준비를 해온 대구 수성구 $$재개발사업, 남구 $$ 재개발사업 추진위원회도 사업성을 둘러싼 주민 간 갈등이 심화되면서 역시 추진위를 해체했다. 대구 재개발·재건축 추진 지역 곳곳에서 추진위 및 조합 해산 움직임이 나타나고 있다. 재개발·재건축 추진위 해체는 부동산 경기 침체에 따른 분양 여건 악화와 수익성 저하에 따른 주민 갈등으로 대구에 이어 영남권과 중부권 일부도시서도 나타날 가능성이 높다.
부산지역은 당초 민영사업으로 착각해 재개발사업에 동의했다 뒤늦게 조합 형태로 추진된다는 사실이 주민들에게 알려지면서 가구별 부담이 커진 것도 추진위원회 해체의 원인이 되고 있다. 건설업계에서는 미분양 급증으로 당분간 대구의 재개발 및 재건축사업은 움츠러들 수밖에 없다. 재개발 사업도 분양가 상한제가 적용됐다. 분양가 상한제를 피하지 못한 재개발 사업장의 경우 조합원들의 부담이 늘어나, 조합 해체나 현금 청산 요구는 더 증가할 것이다. 현금청산 조합원이 늘어나면 일반분양 물량이 많아질 수밖에 없어 지방 경기가 침체된 상황에서 일반분양 물량이 많아져 미분양이 발생할 경우 고스란히 시공사 부담이며,조합 해체는 미분양 아파트가 줄어드는 2009년 이후에나 가능할 것이다.
도시 및 주거환경정비법과 도시재정비촉진특별법 시행 이후 공영개발을 앞세운 대한주택공사의 공격적인 수주도 부담이다. 도시재정비촉진 특별법 이후 전국 지자체의 재개발 사업에 공동시행자로 참여하고 있다. 경기도와
10개 뉴타운 개발사업을 추진하기 위해 양해각서를 체결했고 서울지역 자치구와 대전, 구리, 부산 등과도 협력 방안을 논의 중이나 서울 이외 지역은 미분양이 늘어나 주택공사 재개발 사업도 100% 시행된다고 보기는 어렵다. 현제의 부동산 시장이며,이는 미분영증가. 거래 중단, 주택보급율 110%에서 나온 결과이다.
건설업계는 이미 수주한 사업장이 주공이 추진하는 재개발 또는 도시재정비촉진사업에 포함돼 자칫 시공권을 뺏기지 않을까 우려하고 있으나 지방은 포기한 상태로 봐야 할 것이다. 조합이 정식으로 설립되기 전에는 선정된 시공사의 경우 조합원 총회에서 추인하지 않을 경우 기득권은 인정되지 않는다. 주공이 수도권에서 도시재정비촉진특별법을 발판으로 뉴타운이나 균형발전촉진지구 등에서 수주 물량을 늘려가는 게 부담이며 이미 수주한 재개발 사업장의 시공권을 뺏기지 않기 위해 서울과 일부 수도권 대도시서만 관리에 역점을 두고 있다.
현금을 받고 조합원이 빠져나가면 업체는 그 자리를 일반분양분으로 메워야 하지만 미분양분이 넘쳐나는 마당에 이를 원하지 않아 현금 청산 문제를 놓고 업체 측과 조합원 간 마찰을 빚고 있다. 사업성이 불투명해 재개발·재건축사업을 포기하는 곳도 있다. 조합원들로부터 새 아파트 분양 신청을 받고 있는 대구시 북구 $$ 재건축사업장의 경우 신청률이 30%대다. 최근 조합원 분양신청을 받은 부산진구 $$재개발사업장도 신청률이 30% 선이다. 현금 청산이 급증하는 것은 지방 주택시장 침체로 기존 아파트 값이 맥을 못 추고 있어서다. 조합원 입장에선 새 아파트를 배정받더라도 투자수익을 기대하기 어렵다. 실제 대구시 49㎡형에 살고 있는 조합원이 재건축 후 105㎡형을 배정받으려면 2억1700만원을 부담해야 한다. 지금 살고 있는 집에 대한 평가분 7500만원을 제외하더라도 1억원이상의 돈을 더 내야 한다. 복현동 기존 아파트 105㎡형 시세가 1억3000만원대여서 새 아파트를 배정받기보다 현금 청산 금액에 자기 돈을 보태 기존 아파트를 사는 게 이익이라고 판단하는 조합원이 많다. 부산시 109㎡형 조합원 분양가가 2억6000만원 선으로 같은 면적의 기존 아파트 시세 109㎡형 1억3000만원대의 두 배가량이다. 사업을 포기하는 사업장도 나온다. 5년 이상 재개발사업 준비를 해온 대구시 수성구 재개발사업과 남구재개발사업 추진위원회가 추진위를 해산했다.
현금 청산은 지방 주택시장 악순환의 시발점이 될 수 있다. 조합원이 빠져나간 만큼 일반분양분이 늘어나 또 다른 미분양의 원인이 될 수 있다. 최근 부산시 금정구 장전동에서 재개발 아파트 301가구에 대해 일반청약을 한 현대건설의 경우 순위 내에서 202가구나 미달됐다. 미분양 홍수 속에 재개발·재건축단지에서까지 분양물량이 많이 풀릴 예정이어서 지방 분양시장 침체 현상은 심해질 수 있다. 재건축·재개발 사업장의 조합원들이 해당 지역에 지어질 새 아파트 입주권리 대신 자신이 살던 집에 대한 평가액만큼 현금으로 받아 조합에서 탈퇴하는 것이다
관리처분총회를 마친 한 재건축조합은 조합원 절반이 현금 청산을 요구했으며, 현금 청산 희망 조합원이 너무 많아 사업 추진을 보류한 곳도 있다. 재건축조합을 이끄는 조합장이 분양신청을 하지 않고 현금 청산을 요구한 조합까지 발생했다. 황금알을 낳는 거위 대접을 받던 재건축이 미운 오리 새끼로 전락한 지방의 개발이다. 현금 청산 요구가 늘고 있는 것은 각종 규제나 공사비 증가 등으로 사업성이 떨어진 데다 미분양아파트가 늘어나는 상황에서 시세차익을 기대하기가 어려워졌기 때문이다. 분양권 전매도 불가능하고 추후에 매매를 하더라도 양도소득세 부담이 만만치 않아 현금 청산이 유리하다고 판단하는 조합원도 늘고 있다. 지방 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 현 상황에서 현금 청산이 마지막 보루라고 여기는 조합원들도 있다. 부산지역 조합장마저도 현금 청산을 신청해 지방 재건축조합 분위기는 심각할 정도로 뾰족한 대책도 없다. 사업 포기나 중단 의사를 밝히는 조합이 많다 보니 도시정비계획에 차질을 빚고 있다. 현금 청산은 일반분양으로 전환된다는 점에서 건설업체에도 부담이 돼 일반분양 증가는 미분양 증가다. 미분양 물량이 적체된 대구, 부산 등에서는 신규사업 수주 금지령을 내려 기존 수주 현장도 경기 상황을 고려해 분양 일정을 계속 늦추고 있다.https://www.realer.co.kr/부동산태평양
조합을 해산하려 해도 이미 투입한 금액이 있기 때문에 가구당 수천만 원을 부담해야 하고 대형 건설사도 약속을 지키지 않았다는 비난을 면하기 위해 울며 겨자 먹기로 사업을 놓지 못하고 있다. 서울ㆍ수도권은 아직 상황이 나은 편으로 재건축단지는 대부분 입지가 좋은 곳에 위치하고 있어 일정 정도 개발이익을 기대해볼 수 있으나 지분 쪼개기가 극성을 부리고 있는 재개발은 앞으로 현금 청산 요구가 늘어날 가능성을 배제할 수 없다. 재개발은 땅값이 너무 비싼 데다 소액 지분에 투자한 조합원이 많아 사업성이 불투명한 곳도 있다. 지방은 2007년부터 조합해산이나 사업포기가 나타났었다