<p><span data-ke-size="size20">안녕하세요.</span></p><p><span data-ke-size="size20">칼럼리스트 긍정케이입니다^^</span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"> 지난번 컬럼 중 댓글에 공장 투자 시 주의할점에 대한 부분이 궁금하다고 하셔서 오늘은 그 부분에 대해 간략히 알아보겠습니다!!^^</span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"> 아파트, 상가, 공장, 토지등 종류 불문 모든 투자대상 물건들은 투자하기에 앞서 최소한의 피해야 할 조건들이 있습니다. <span data-ke-size="size20">공장 역시 마찬가지이며, 만약 주의해야 할 점들에 대한 부분을 간과하고 투자시 정신적 물질적 피해가 발생합니다.</span></span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20">그렇다면 공장투자시 주의할 점은 무엇이 있을까요!?</span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20">지금부터 크게 <span style="color: #000000;">3<span style="color: #ff0000;">가지</span></span>로 하나하나 살펴보겠습니다.</span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"><b><span style="color: #ffffff; background-color: #000000;"> 첫 번째, 공장투자는 누가 뭐래도 도로폭을 주의 깊게 보셔야 합니다.</span></b></span></p><p><span data-ke-size="size20"> 지난 번 첫 칼럼에서 도로폭에 따라 들일 수 있는 임차인의 범위가 정해진다고 했습니다. 대게 임차인들이 제작한 기계기구, 공산품 등을 납품하거나 반대로 납품 받을 때 5톤 이상 때에 따라서는 40피트 트레일러 차량의 진출입이 필요하기도 합니다. 이 때, 대형차량의 경우 최소 폭 6M 이상의 도로와 접해 있어야 진출입이 원활하기에 공장투자시 최소 도로폭은 6M 이상 접해 있는 곳을 선택 하시는게 좋습니다.</span></p><p> </p><p> </p><p style="text-align: center;"> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9929E2465D9BF4F414" class="txc-image" width="684" height="350" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9929E2465D9BF4F414" data-origin-width="1024" data-origin-height="526"></div><p style="text-align: left;"> </p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"><span style="color: #000000;">그렇다면 6M 도로폭 이하 공장은 투자대상에서 무조건 제외해야 할까요!? 아닙니다. 폭 4M 내외 도로와 접해 있는 공장 매물들도 일반매매/경공매로 나오는 경우가 많습니다. 4M 도로폭과 접해 있는 물건의 경우 토지 모양이 괜찮고 금액이 크지 않다면 투자해도 괜찮습니다.</span></span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 종종 실무에서 폭 4M 도로와 접해 있으면서 10~30억이 넘어가는 공장이 임대/매매로 나오는 경우가 있습니다. 평수가 커지면 자연스럽게 대부분 대형차량이 진출입 해야 하는데 기본 조건이 맞질 않으니 임대/매매시 상당히 장기간으로 가야 하는 경우가 발생합니다. </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 반대로 공장 평형이 작을 수록 큰차가 진출입하지 않아도 되는 경우가 많기에 공장 평수에 따라 도로폭을 보시고 투자하시는 것도 가능합니다.</span></p><p> </p><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/991E68475D9BF52214" class="txc-image" width="655" height="311" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/991E68475D9BF52214" data-origin-width="1024" data-origin-height="564"></div><p style="text-align: center;"><b><임대/매매시 장시간이 필요한 공장유형></b></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"> 정리해 보면 도로폭은 최소 6M 이상 접해 있는 공장위주로 투자 하셔야 하며, 만약 4M 도로와 접해 있는 경우 매매금액은 너무 무겁지 않고, 2차선변에서 너무 멀리 들어가지 않은 위치에 있어야 합니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span data-ke-size="size20"><b><span style="color: #ffffff; background-color: #000000;">두 번째, 용도지역을 체크해 보셔야 합니다.</span></b></span></p><p><span data-ke-size="size20">  공장투자시 공법이야기가 뜬금없이 나옵니다. 그러나 어려워 하실 필요는 없습니다. 공장투자시 용도지역 역시 도로만큼이나 중요한데 이유는 용도지역에 따라 건축물 대장상 용도가 공장이더라도 제조업을 할 수 없는 경우가 발생하게 됩니다. 마치 공장에서 제조업을 할 수 없다는 것은 아파트에 사람이 거주하지 말라는 말처럼 들리는데.. 무슨 소리 일까요!? </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 우리나라는 국계법 및 각 지자체별 도시계획 조례를 통해 용도지역별 가능한 건축물의 종류와 업종을 구분해 놓았습니다. 다행히도 공장 투자에 앞서 모든 용도지역에 대해 꼼꼼히 알 필요가 없으며, 계획관리지역 및 자연녹지지역에 한정해서 공장투자를 한다라고 생각하시면 공법상 규제없이 안정적으로 임대/매매 할 수 있을 것 입니다. </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 두 용도지역 외에 생산관리(녹지), 보전관리(녹지), 농림지역에서 공장으로 건물신축은 가능하나, 국계법 및 조례를 통해 일반 제조업은 불가능하게 제한해 두었습니다. 따라서 물건 검색 또는 부동산에서 소개 받는 경우 모든 조건이 좋아 보임에도 불구하고 너무 싸다면 꼭 토지이용계획확인원을 통해 용도지역을 확인해 보셔야 합니다. </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 실무상 같은 조건이라도 생산관리, 보전관리, 농림지역 공장은 계획관리 공장의 60~70% 정도의 시세에서 매물가격이 형성됩니다.</span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size20">  따라서 정리해 보면 모든 용도지역을 다 공부하고 투자하려 하지 마시고, 공장투자시 용도지역은 <u>계획관리 또는 자연녹지</u> 위주로 투자 하시면 크게 무리가 없을 것입니다.</span></p><p> </p><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/999D88485D9BF5520F" class="txc-image" width="647" height="557" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/999D88485D9BF5520F" data-origin-width="1014" data-origin-height="952"></div><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998262485D9BF55309" class="txc-image" width="621" height="552" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998262485D9BF55309" data-origin-width="1024" data-origin-height="906"></div><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ff0000;"><농림지역 공장과, 계획관리</span><span style="color: #ff0000;">지역 공장은 육안으로 구분 불가하며, 건축물대장상 용도 역시 "공장"으로 동일합니다. 그러나 토지이용계획확인원을 통해 용도지역을 체크하면 다름을 확인 할 수 있습니다.></span></b></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #ffffff; background-color: #000000;" data-ke-size="size20">세 번째, 층고를 보셔야합니다.</span></p><p><span data-ke-size="size20">  다양한 공장매물을 보시다 보면 층고가 3M~4M 인 공장이 매물로 나오는 경우가 있습니다. 사업주들이 층고 낮은 공장이 필요하여, 직접 사용을 위해 낮게 시공하여 사용하다 매물로 내 놓은 경우입니다. 층고가 낮은 공장의 경우 업종이 맞다면 아무 문제가 없으나 투자자 입장에서 본다면 임대/매매시 받을 수 있는 업종 자체가 역시나 크게 제한됩니다. </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><p><span data-ke-size="size20"> 우리나라 한국표준산업 제10차 제조업 분류코드를 보면 약 474개의 제조업 분류가 되어 있는데, 층고가 낮은 경우 이중 약 10~20% 내외의 업종만 유치 가능하기에 80~90%의 임차 손님을 못 받게 되는 경우가 발생합니다. 따라서 층고 역시 굉장히 중요합니다. </span></p><p><span data-ke-size="size20"> </span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/992A564B5D9BF59812" class="txc-image" width="626" height="302" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/992A564B5D9BF59812" data-origin-width="1024" data-origin-height="526"></div><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ff0000;"><시세대로 임대/매매 하기 힘들며, 장기간 공실로 가는 경우가 많습니다.></span></b></p><p> </p><p> </p><p><span data-ke-size="size20">지금까지 공장투자시 3가지 주요 주의점에 대해 살펴보았습니다.</span></p><p><span data-ke-size="size20">도움이 많이 되셨나요!? 감사합니다:)</span></p><p> </p>
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감사합니다. 내용 정리가 너무 잘 되어 있어서 즐겁게 역주행 중입니다. 머릿속에 잘 정리하겠습니다 질문이 있어 남깁니다 경매물건 중(최근에는 김포쪽 임장 중인데) 농림지역, 생산녹지지역 물건입니다 감정 비교대상은 해당 지역 물건들이구요 그럼 현재 감정가 보다 낮은 금액에서 낙찰 받는다면 계획관리지역, 자연녹지지역이 아니라도 투자성이 있는 물건일까요? 물론, 임대/매매, 시세/수요는 괜찮다고 봤을 때 바쁘실텐데 말씀 부탁 드립니다 ㅡ.ㅡ
좋은 정보 진심으로 감사드립니다. 혹시 공장을 근린생활시설로 용도변경하는 것에 대해 아시는 분이 있을까요?
물건지 소재 건축사무실을 방문 해 자세한 상담을 받으시는게 좋을 것 같습니다. 해당 공장의 년식, 구조, 건축시 사용한 건축자재 등 지자체 건축 관련 법규 검토 후 가/부 여부 결정나기에 온라인에서 쉽게 답변 받을 수 있는 부분은 아닌 것 같습니다^^
정말 좋은 정보를 보기 쉽게 잘 설명 해주셨네요!!! 항상 좋은글 기대 합니다!!
귀한 정보 자세히 알려주셔서 감사합니다^^
너무 흥미롭네요^^
정말 중요한 사항이네요~~^^ 정리 감사합니다
알기쉽게 4가지를 설명해주셔서 쏙쏙들어옵니다! 공장도 공부해봐야겠군요
잘 읽고 참고하겠습니다
공장 관심이 많았는데, 큰 도움이 되었습니다. 특히 지역의 구분은 큰 도움을 되었습니다.
공장투자관련 주의해야 내용들 감사드립니다. 큰도움이 됩니다~^^
정말 유용하고 좋은정보네요 감사합니다. 행복하세요
공장의 유익한 정보감사합니다
긍정케이님 글로 공장에 대해 정말 많이 배웠습니다. 감사합니다. ^^
와~~ 핵심 포인트만 간추려 알기쉽게 정리 해 주셔서머리에 쏘~옥 들어옵니다
유익한 정보 감사합니다^^
상세한 정리 감사합니다. 이제 경매물건에서 공장도 볼수있겠습니다.
마지막 정리까지 감사합니다.
상세한 정보 감사합니다.
간략하게 많은 도움 받고 갑니다 감사합니다
정말 도움이 되었습니다. 좋은 칼럼 올려주셔서 감사드립니다^^
좋은 칼럼 감사합니다!
많은 도움이 되겠습니다. 감사합니다~^^
도로폭이 중요하다는 건 알고 있었는데 그 외에도 주의할 점이 많네요. 많은 도움이 되고 있습니다. 감사합니다. ^^
정말 도움많이 됩니다
감사드립니당
도움주셔서 감사합니다
감사히 잘 읽었습니다^^
경험에서 우러나온 좋은글입니다. 감사합니다.
공장투자시필요한점,주의할점을콕콕집어서설명해주셨네요.공장에대한투자포인트를확실하게잡을수있게해주셔서감사합니다^^👍👍👍👍
계획관리 또는 자연녹지 위주로 투자, 층고는 4미터 이상, 민가에서 어느정도 떨어진곳으로 요점 정리 ^^~
감사합니다.
마지막에 깔끔한 정리까지 해주셔서 쏙쏙 이해가 됩니다^^ 잘 읽었습니다!
도로폭 6m, 계획관리지역,자연녹지지역, 처마기준7m 층고 의 공장에 투자하자 !!
좋은 정보 감사합니다,
깔끔한 정리 덕분에 이해가 쏙쏙 됩니다~~^^
감사합니다. 내용 정리가 너무 잘 되어 있어서 즐겁게 역주행 중입니다. 머릿속에 잘 정리하겠습니다
질문이 있어 남깁니다
경매물건 중(최근에는 김포쪽 임장 중인데)
농림지역, 생산녹지지역 물건입니다
감정 비교대상은 해당 지역 물건들이구요
그럼 현재 감정가 보다 낮은 금액에서 낙찰 받는다면
계획관리지역, 자연녹지지역이 아니라도
투자성이 있는 물건일까요?
물론, 임대/매매, 시세/수요는 괜찮다고 봤을 때
바쁘실텐데 말씀 부탁 드립니다 ㅡ.ㅡ
공장할때는 위와 같은 내용이 매우 중요하군요~ 무릎을 탁치고 읽었습니다 ~
정말 좋은 내용 감사합니다
너무나 간단 명료하게 문제의 핵심을 설명해 주셔서 고맙습니다
긍정케이님 공장에 대한 투자부분을 심플하게 설명해 주셔서 감사합니다 실전에 응용해 볼날이 올것이라고 믿습니다
정말 감사합니다 정보 찾기가 너무 어려운데 큰 도움이 되었습니다
꼼꼼한 내용 정리 너무 감사합니다
곧 경기도로 올라가야겠네요^^
고수의 장바구니를 보고 긍정케이님 글들 정주행중입니다 좋은글 감사합니다 ㅎㅎ
좋은 글 감사합니다.