스크랩 ◆ 날뛰는 전세값. 다 이유 있어요(3)

[알엔디]

                                          집 안 사는 게 훨씬 이득, 왜?

 [뉴스데스크]◀ＡＮＣ▶

전셋값이 계속 올라서 일부 지역에서는 거의 집값에 육박하고 있는데도 정작 집을 사겠다는 사람은 없습니다.

집을 사면 손해라고 보기 때문에 정부가 여러 대책을 내놓아도 시장은 꿈쩍도 하지 않습니다.

김주만 기자가 취재했습니다.

◀ＶＣＲ▶

부동산 투기광풍이 몰아친 지난 2006년 인천 검단의 한 모델 하우스.

당장 계약하자는 사람들이 몰려 북새통을 이뤘습니다.

운 좋게 당첨된 1천1백여 세대, 지금은 분양가 밑으로 집을 내놔도 팔리지 않아 고민입니다.

◀ＩＮＴ▶ 김은자 공인중개사/인천서구
"많게는 (웃돈을) 1억원까지 낸 사람도 있다고 들었고요. 와서 실제로 얘기했고, 웃돈 주고 들어왔는데 피눈물 흘리는 거죠.“

실제로 (인천은 낙찰가가 30% 밑으로 떨어지고 있습니다)

집을 샀을 때와 전세로 살 경우 비용은 얼마나 차이 날까?
3억 5천만 원짜리 아파트를 사면 취득세가 7백만 원, 여기에 교육세, 인지대가 추가됩니다.

매년 내는 재산세와 지방교육세는 60만 원, 70만원이 안되던 건강보험료는 240만원으로 올랐습니다.

반면 전세 3억 5천만 원이면 세금없이 매매가 6억원 대 집에서 살 수 있고, 요즘처럼 집값이 떨어져도 전세가 끝나면 보증금을 고스란히 돌려받을 수 있습니다.

◀ＩＮＴ▶ 류제택/세무사
"(과거에는) 세금이나 이자비용 충당하고도 얼마든지 이익이 남기 때문에 많은 수요가 있었습니다. 그러나 지금 같은 경우는 아파트 (가격이) 떨어지기 때문에.."

정부는 취득세 감면과 대출 조건 완화로 부동산 거래를 늘리고, 전세난도 타개한다는 계획입니다.

하지만 부동산은 인구 구조 변화 + 어마어마 과잉 공급으로 가격 상승 자체가 불가능한 시장 상황에서 이런 각종 정부 대책이 근본적인 실효성을 거두기는 택도 없어 보입니다.

MBC뉴스 김주만입니다.(김주만 기자 zooman@imbc.com)

2) 분양가 6억 9천 아파트는 매년 2000만 원~2500만 원 감가상각 하셔야 됩니다.

버티면 버틸수록. 인생 망가지는 게 땅없는 공굴박스 비극인 게야.

왜냐면, 땅 없는 누드 공굴 덩어리는 추위를 많이 타 수명이 매우 짧아. 30년 후 피 바가지 재건축해야 되는 감가상각 악성 소모품 이니까. 즉 아파트 최종값은 빵원.

3) 날뛰는 전세 값 다 이유 있어요(3).

한국 감정원에 의하면 지난 10월 30일에서 11월 5일까지 전국 아파트 매매 값은 전주대비 0.05% 하락하여 5주 연속 하락세를 나타낸 반면, 전세 값은 0.13% 상승하며 70주 연속 올라가 전세 값이 집값의 80%에 육박했다고 합니다.

전세 값이 집값의 60% 이상 육박하면 다시금 집값이 올라간다는 부동산 업계의 속설은 이제 “택도 없는” 소리가 되었군요

“전세 값이 이렇게 올랐으니 그냥 집을 사는 게 낫겠어” 라고 생각하는 사람은 아무도 없기 때문이죠. 왜일까요?

모름지기 집을 사게 되면 집값만 달랑 내는 게 아닙니다. 재산세 취등록세 건보료 급등 등 추가 비용이 만만치 않답니다.

하지만 전세의 경우는 전세 보증금만 내면 추가적 비용은 없습니다. 또한 전세금은 잠시 맞겨 노은 돈이지 법적으로는 자신의 돈이니 2년 후 전세금을 고스란히 받을 수 있습니다.

따라서 집값이 오를 가망이 전혀 없다고 생각하는 요즘 같은 분위기에선 아무리 전세 값이 오른다 해도 선뜻 집을 살 수가 없다는 뜻입니다.

그럼 전세 값은 왜 이리 천정부지로 오를까요? 결론은 “저금리” 때문입니다.

그동안 600만 가구에 이르는 엄청난 하우스푸어에 대한 우려의 목소리가 애절했습니다.

그래서 금리를 올리면 하우스푸어가 지고 있는 빚의 이자부담이 늘어나 순식간에 수백만 가구가 길바닥에 나 앉는 사태가 벌어질 것이니. 금리 상승 압박 요인이 즐비 한데도 금리를 쉽게 올릴 수가 없습니다. 그래서 저금리 기조 유지가 여론의 암묵적 옹호를 받았습니다.

(물론 저금리 기조가 오로지 하우스푸어 만 위한 건 아니겠지만 이 부분도 상당한 비중을 차지 하고 있다는 말입니다.)

집주인이 전세 보증금을 은행에 넣어두어 봤자. 연 2.% 수준의 금리가 고작입니다. 이는 땅없어 결국 30년 후 감가상각 빵원 되고 마는. 즉 년 4%의 감가상각비에도 한참 모자라는 수익률입니다. 물론 5% 금리로 빚내어 집 산 사람들 수익률이야 더 말해 입만 아픈 게죠.

더구나 2년 후면 도로 반환해 줘야하는 전세 보증금을 고수익. 고위험 금융상품에 토자할 수도 없는 노릇이죠. (물론 막가파 집 주인들은 전세 보증금을 주식에 투자했다고 깡통 되고 만 사람들도 수두룩하지만 말이죠.)

어찌되었건, 집 주인도 먹고 살아야겠기에, 전세를 월세로 돌릴 수밖에 없게 된 겁니다.

그러다보니 전세를 반전세 또는 월세로 바꾸에 되었고 자연스레 전세 공급이 줄어들어 천정부지 전세 값이 되고 만 게죠.

또한, 월세로 바꾸는 주인들이 기하급수적으로 늘다보니,

얼라! 이제는 월세마저 과잉공급 되어 월세 전환율도 폭락하기 시작 합니다.(월세 전환률 이란, 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 이자율)

리얼투데이 월세 전환율 발표에 의하면 2010년 9월 월세 전환 수익률이 3.9% 였던 것이 월세 공급물량 폭증으로 3.34%로 0.56% 하락했다고 합니다. 하지만 하락했다는 3.34%도 이직은 은행 금리보다 높기에 월세 전환 공급은 여전히 증가하고 있다는 군요.

문제는 말이죠. 월세 놓으려면 최소 6개월 정도 빈집으로 대기 해야만 한다는 겁니다.

먹고살기 힘들다 보니 세입자는 여전히 전세만 찾고 있다는 뜻입니다....

즉 금리전쟁이 국제사회만 있는 게 아니고. 집 주인과 세입자 사이에도 치열하게 벌어지고 있답니다.

이론적 단순화엔 의례 비약이 따르긴 하지만, 굳이 이를 단순화 한다면 이러합니다.

「하우스푸어의 담보대출 이자부담을 줄이기 위해 →저금리 기조가 유지 → 전세보증금을 받는 집주인의 은행이자 수익이 줄어들었고 → 집주인은 전세를 월세로 전환하게 되었고 → 월세 전환률은 하락했지만(월세 공급증가) → 전세 공급은 줄어들게 되고 → 전세가 부족하니 전세 값은 오르게 되었다」

자. 이런지경에 미국 출구전략으로 금리가 치솟게 되면 전세 값은 어케 될까요?

전세금 900조 원이 집값을 덮치게 되면 어케 될까요?

다시 말해, 빚내어 집을 샀던 하우스푸어를 위해 유지되었던 저금리 기조가 전세 값 급등으로 이어져, 전세 세입자들에게 피해를 주고 있다는 결론입니다. 그 동안 분수를 지키느라 큰 빚 안내고 집을 사지 않은 전세 세입자 입장에선 억울하겠지만 말입니다.

그렇습니다. ‘하우스푸어’를 위한답시고 ‘렌트푸어’를 양산해 낸 꼴이죠.

그리고 상당히 슬픈 이야기지만, 우리는 또 한 번, 정부 정책에서 자주 보아왔던 ‘풍선효과’를 보고 있는 것이랍니다.

제가 강조하고 싶은 건. 공산당이 망한 이유는 정부의 시장 개입으로 시장 참여자가 다 도망가고 말아 망했답니다... 이렇듯 시장은 늘 정부개입에는 풍선 효과로 응답하다가 결국에는 “펑” 터지고 만다는 걸 강조하기 위해 오늘 이 글을 올린 겁니다.

두고 보세요. 여기서 10% 더 하락하여, LTV 대란 터지면. 은행의 임의경매 보다. 세입자의 강제경매 급증으로 아수라장 될 것이니까요

경제적 붕괴야 시간이가면 치유될 수 있지만 세입자 까지 쓰러지는 사회적 붕괴는 영원히 치유 불가능하게 된다는 걸 공구리 정부는 몰라요,

4) 보급율 113% 전후인 일본 유럽등은 임대차 기간이 평균 14년 이랍니다. 세입자 의사에 반해서 이사를 가는 경우가 없단 말이죠.

우리는 2012년 현재 보급율 114.2% 돌파 했답니다. 2012년 현재 약 200만 개 정도 과잉공급 되었단 말이죠...

자료출처 한경.

 * 하이고~ 앞으로도 10년간 계속~매년 50만 개 이상씩 물량이 공급 될 예정이다. - 후략-

   고로. 미분양 대행진은 계속 될 수밖에 없습니다.

(년, 신규 공급 39만 개 + 공공 임대 11만 개= 50만 개씩이나!  멈춰라 아파트!)

하기야, 윤상원이 멈춰라 아파트! 한다고 어케 멈출 수 있으리오.

이미 최고 비싼 이자 PF 땅에 왕창 콱 물려 있는 데...

이제 지으면 빨리 망하고 안 지으면 PF 이자로 크게 망하는 외통수에 걸려 들었단 말이죠.

 두고 보세요. 과잉공급 + 光 속도로 줄고 있는 인구 감소로, "세입자 찾아 삼만리" 올 것이니까요.

                            어머나! 흡혈귀 경제로 단 23년 만에 학생수 완전 반토막

              

                                     

                65세 이상 고령화 인구가 저승가면서 남겨 집들이 매년 평균 70만 개 씩이나!

                    반면에, 신규 수요인 신혼부부는 끽해야 연 평균. 30만 쌍 뿐이라네

             매년 분당 3개 반이 빈집되어, 조만간 일본처럼 빈집 아비규환! 되고 말 것이라네

                                      전세 협박 실패한 바뀐애가 위험하다.

[원예가]

공감.

[으라챠]

통계청 고령화 도표가 잘못된듯 합니다
2018년 14%라는데 언제 자료인지요?