그린벨트를 알면 토지투자 차익이 보인다

[백선영]

그린벨트를 알면 토지투자 차익(差益)이 보인다.

• 그동안 말도 많고 탈도 많았던 그린벨트가 해제되고 있다.
  부동산 투자측면에서 볼 때 그린벨트는 투자에 따른 시간적 부담이 많은 상품이었으며,
  정부입장에서는 개발과 보존의 논리에서 늘 선택하기 어려운 숙제였다.
  하지만 이런 그린벨트에 대한 정부의 입장이 급격하게 대체주거지로의 변화를 맞이하고 있다.
• 1971년 서울지역을 시작으로 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 생활환경을 확보하는 동시에 보안상 도시개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 때에는 도시 주변지역에 대한 개발제한구역을 설치할 수 있도록 도시계획법을 제정하였다.
  이후 1972년 8월에는 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네 거리를 중심으로 반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다.
  그 밖에 부산·대구·춘천·청주·대전·울산·마산·진해·충무·전주·광주·제주 등으로 그 지정이 확산되었다.
• 이러한 보존논리 중심의 그린벨트가 부동산 가격안정과 대체주거지 개발의 대안으로 떠오르고 있다. 현재 그린벨트 해제가 진행되는 곳은 다음과 같다.
• 경기도 20개 시.군에 걸쳐 모두 557곳 11,528,880평 규모의 도내 중규모 취락지구가 그린벨트에서 해제될 예정이며 이 가운데 화성시, 군포시와 함께 안양시, 부천시, 하남시, 의왕시, 의정부시 등 7개 시의 그린벨트 해제계획안이 경기도에 승인 신청된 상태이다.
• 또한 성남시와 시흥시, 양평군의 해제계획안이 자체 도시계획위원회 자문절차를 진행하고 있으며 안산시는 의회 의견 청취중이고, 남양주시, 과천시, 수원시는 해제계획안을 공람.공고중에 있다. 이 밖에 광명시와 김포시, 광주시, 고양시, 구리시, 양주시 등 6개 시는 중규모 취락지구 그린벨트 해제를 위한 기초조사와 경계설정 등의 작업을 진행중에 있다고 한다. 화성시를 제외한 경기도에 해제계획안이 접수된 6개 시의 중규모 취락지구는 이르면 올해안에, 나머지는 늦어도 2004년 말까지 모두 그린벨트에서 해제될 전망이다.
• 이 중에서 경기도 화성시관내 20가구 이상 중규모 취락지구 29곳의 그린벨트 지역은 경기도 도시계획위원회 심의를 거쳐 화성시의 도시관리계획을 조건부 통과되었다. 이에 따라 경기도는 화성시가 조건이행을 위해 개발계획 일부를 수정, 제출할 경우 검토작업을 거쳐 해제 대상 29곳의 중규모 취락지구(면적 338,902여평) 그린벨트 해제를 최종 고시하게 된다.
• 아울러 이미 서울지역을 대상으로는 ´인구 1천명 이상 또는 주택 3백가구 이상 집단 취락지´가 그린벨트에서 해제되거나 해제되고 있는 상황이다. 서울지역에서는 모두 16곳이 있는데 강남구 자곡동 등 6곳은 2002년 9월에 해제됐고, 나머지 10곳은 취락 구조개선 사업을 위해 단계적으로 진행되고 있다.
• 투자자, 장기적인 관점에서 그린벨트 해제에 따른 수혜지역을 주목하자
  정부의 강력한 부동산 안정대책이 연일 맹위를 떨치고 있다. 강남지역의 재건축 아파트에서 빠져 나온 시중의 여유자금들은 서울지역의 중대형 아파트, 행정신수도 인근지역 토지, 고속전철 수혜지역의 토지, 일부 주상복합 아파트 등으로 전이되고 있는 모습이다.
• 하지만 투자자금이 이미 거쳐간 대상지의 호가는 이미 시세를 넘어 다소 과열양상을 보이고 있다. 투자자는 단기 시세차익을 기대하기 보다는 좀더 장기적인 관점에서 투자대상을 선택해야 할 중요한 시점이다.
  그런 관점에서 본다면 그린벨트 해제 대상지역 및 그 수혜지역은 좋은 상품이 될 수 있다. 특히, 상속 또는 증여의 문제를 않고 있는 투자자에게는 세금에 대한 절세대안으로 서울 수도권의그린벨트는 좋은 투자대안이 될 수 있다고 보여진다.
• 그린벨트 해제지역 투자시 유의할 점은 무엇인가
• 1) 원칙적 개발 기준을 알아두도록 하자.
  일단 그린벨트에서 풀리면 제1종 일반주거지역(용적률 1백50%, 4층 이하)이나 제1종 전용주거지역(용적률 1백%, 2층 이하)으로 분류된다. 다만, 서울시 등이 주민들로부터 토지를 사들여 공영 개발하는 지 역은 예외적으로 제2종 일반주거지역(용적률 2백%, 7층이하)이 될 수 있다.
• 2) 추가적으로 그린벨트가 해제될 지역은 어디인가
  서울시내 그린벨트 우선해제지역은 16곳으로 인구 1천명 이상 또는 3백가구 이상이 살고 있는 집단 취락지가 대상이었다. 그렇다면 추가적으로 해제될 곳은 어디인가. 건설교통부는 주택 20가구 이상 취락지에대해 각 지방자치단체가 해제 기준을 따로 정하도록 했는데 이 경우 서울지역 대상지는 84곳 정도로 파악되고 있다.
  하지만 서울시는 1백가구 이상만 그린벨트에서 해제하겠다고 정하고 있어 대상지가 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 서울시는 이미 2002년 7월부터 각 구청을 통해 대상지에 대한 자료를 취합하고 있다. 2003년 3월 대상 취락을 확정하고 현황 측량과 경계선 설정을 마친 뒤 해제 절차에 임하고 있다고 한다. 서울시는 1백가구 이상 중규모 취락지를 그린벨트에서 해제하는 절차를 밟을 때 경계선 관통지역도 포함시킬 방침이라고 한다.
• 3) 그린벨트 해제 진행절차는 어떻게 되나
  서울시가 해제키로 한 지역은 건설교통부의 별도 심의를 받지 않고 서울시 결정만으로도 해제할 수 있다. 서울시는 먼저 그린벨트 해제 대상지의 범위를 결정한 뒤 주민 의견 수렴을 위해 15일간 공람공고 절차를 밟게 된다.
  공람공고시 큰 이견이 없으면 서울시가 계획한 해제안대로 시의회 의견청취와 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 그린벨트 해제가 통과되면 관보에 게재돼 정식으로 그린벨트에서 해제되는 절차가 이어진다.
• 4) 투자자 유의할 점은 무엇인가
  투자목적으로 그린벨트 해제 대상지역을 검토해서는 곤란하다. 이미 해당지역의 거래 시세가 그린벨트 해제에 따른 호재를 반영하고 있기 때문이다. 전원생활을 계획하고 있었으나 전원주택이 가지는 많은 문제(학교, 생활편익시설, 직장문제 등)때문에 고민하고 있었던 실 수요자의 경우 수도권 외곽으로 나가는 위험을 피해 신중하게 매입을 검토할 수 있어 보인다.
  가격이 부담이 되겠지만 향후 전원적인 분위기, 점진적인 투자가치 상승 등을 기대할 수 있어 동호인주택 개발방식으로 뜻이 맞는 사람들끼리 모여 사는 것도 한 방법이 될 수 있다.
• 다만, 제2종 일반주거지역으로 개발되는 지역의 경우 용적률 2백%, 7층 까지라는 양호한 개발조건에 현혹되어 비싼 값을 주고 사는 실수를 하지 말아야 한다. 이런 지역은 공영개발 대상으로 토지를 강제수용하여 개발하는 것이 원칙이므로 기대했던 투자목적을 실현하지 못할 가능성이 크기 때문이다.
• 5) 그린벨트 풀린 녹지지역, 토지적성평가 의무화된다.
  서울시는 ´서울시 도시관리계획 환경성 검토 지침´을 발표하고 녹지지역 도시계획을 변경하거나 새롭게 입안할 경우 환경성 검토와 더불어 토지적성평가를 의무적으로 시행해야 한다고 정하고 있다.
  기존 그린벨트 해제 지구에 대해서는 특별한 형질변경신청 등의 요구가 없으면 도시계획이 이뤄질 수 있었으나 두 가지 평가가 진행됨에 따라 계획 시간이 종전보다 4개월 가량 길어질 전망이다.
• [용어해설]
• 경계선 관통지역이란
  그린벨트 지정 당시 동네 일부 지역만 불합리하게 그린벨트로 편입된 지역으로 그 동안 같은 동네에 살면서도 일부 지역만 그린벨트에 포함되어 사유재산 활용에 제한을 받아 많은 민원이 야기되었던 지역이다. 송파구 거여동 266 일대 등이 대표적인 지역이라고 할 수 있다.
• 토지적성평가
  토지의 물리적인 특성과 현재 토지의 이용특성, 공공시설이나 도로와의 접근성 등 3가지 항목을 종합적으로 평가하는 것으로 환경성 평가와는 별도로 진행된다.
• 환경성 평가
  서울시는 2002년 12월 기상 및 에너지, 지형, 동식물 서식지, 소음, 진동, 폐기물 등의 항목을 검토하는 환경성 평가를 의무화 했다. 그 동안은 환경성 검토에 대한 의무적 규정이 없어 특별한 요청이 없을 경우 외에는 실시되지 않았었다.