주택담보대출에 대한 단상6
주택담보대출이란 주택을 담보로 돈을 빌리는 것을 말합니다.
그럼 만약 상가나 오피스텔 등 주택이 아닌 부동산을 빌렸을 때 은행권에서는 어떻게 인식을 할까요?
놀랍게도 모두 신용대출로 분류가 됩니다.
즉 마이너스 통장을 만들거나 오피스텔이나 다가구, 상가를 받았을 때도 전부 담보대출이 아닌 신용대출로 인식을 한다는 것이죠.
다만 그 금액이 커서 아마도 마이너스 통장으로 인식을 하지 않을 뿐 전부 신용대출입니다.
의사나 변호사 공무원 등은 자신의 직업을 이용해 기본적으로 나올 수 있는 대출이 있는데 이것도 신용대출입니다.
그러니 마이너스 통장을 만들어 돈을 뽑아쓰는 것은 신용상에 크게 무리가 없다는 것이죠.
우선 신용상 크게 마이너스가 되는 부분은 신용카드라고 합니다.
신용카드를 쓰고 연체를 하는 순간부터 신용도가 떨어진다고 하더군요.
그 외에 은행이자의 연체라던가 핸드폰 비용의 연체 등은 신용도에 영향을 미칠 수 있으니 꼭 신용에 관해 미리 조심을 하는 것이 좋습니다.
얼마전 한 일간지에서 SC제일은행이나 외환은행 등의 외국계 은행 주택담보대출액이 많이 늘어났고 중기대출은 줄어들었다고 하는 뉴스가 있었습니다.
외국계 은행은 국내은행에 비해서 정부의 입김으로부터 어느정도 자유로워 위험한 중기대출보다는 안전한 주택담보대출로 눈을 일찌기 돌리지 않았나 싶습니다.
게다가 요즘 주택담보대출의 틈새를 농협에서 노리고 있는게 아닌가하는 생각이 들고요.
국민은행같은 경우 최대한 주택담보대출을 자제하고 있는 모양새인데요.
대출액은 지난달이나 이번달 크게 늘지 않고 있는 추세입니다.
일단 아파트 담보대출은 KB시세가 적용되는 것에서 출발합니다.
KB시세는 물론 국민은행 홈페이지에 가면 전국적으로 나와있는 아파트 가격입니다.
KB시세가 중요한 이유는 아파트에 가격 감정평가가 되어있다는 점입니다.
이것은 담보대출의 근간이 되며 KB시세의 몇%로 대출을 받을 수 있다는 뜻이 됩니다.
그렇다면 아파트 이외에 빌라, 오피스텔, 상가, 다가구, 토지 등은 어떨까요?
당연히 KB시세가 없으므로 자신이 감정평가를 하거나 대출받는 금융권에서 감정평가를 해야하기 때문에 대출받기 힘들다는 결론이 되는 것이죠.
그래서 아파트 이외의 부동산은 경매와 같이 감정평가업체에서 감정을 한 경우를 빼고는 시중은행에서는 대출을 일으키기 힘이 듭니다.
1. 제1금융권 : 시중은행
2. 농협
3. 신협, 새마을 금고
4. 저축은행
은행은 위의 4가지 형태로 볼 수 있습니다.
그럼 얼마나 담보대출을 받을 수 있을까요?
1. 시중은행
KB시세나 매매가에서 적은 금액이 담보가치가 되고 DTI가 적용되어 담보가치의 60%가 적용이 됩니다.
시중은행의 장점은 가장 싼이자로 아파트를 대출을 일으킬 수 있다는 것이죠.
그러나 담보비율이 60%이니 나머지 40%는 자신의 돈으로 메꿔야 합니다.
당연히 지렛대효과를 크게 보기 힘들죠.
그러나 제일은행과 같은 경우 1가구 1주택 혹은 2주택자에 한해서 MCI대출을 일으켜 담보금액의 80%를 대출 받을 수 있으며 금리는 5%대가 아닌 6%대 후반이 되더군요.
혹시 집이 적고 주택담보대출을 일으킨적이 없다면 이상품을 이용하는 것이 좋을 수도 있겟습니다.
2. 농협
요즘 담보대출계의 왕자로 떠오르는 농협이 있는데 신협이나 새마을 금고 등의 2금융권과는 달리 담보대출 금액을 일으킬 수 있는 금액이 좀 큽니다.
담보대출의 비율은 70%까지 가능합니다.
그러나 그 이상 80%, 78% 이런 식의 담보대출을 한다는 브로커의 말을 믿고 자서를 하러 갔다가는 낭패를 보기 십상입니다.
나머지는 신용대출로 일으켜야 한다는 것이죠.
브로커의 말은 항상 그대로 믿지 마시고 은행담당자와 통화를 해보아야 합니다.
그러나 직접 은행과 다이렉트로 붙을 수 있으니 은행담당자는 절대 가르쳐 주지 않는다는 것이 그들의 원칙입니다.
자서하러 가기 전까지는 알 수 없다는 것이죠.
쉽게 말해서 마이너스 통장을 만들어 돈을 빼야 하는 것이고 그 비율은 8%대 이상인 고금리입니다.
일단 70%까지는 5%대에도 있습니다만 5% 후반대로 형성이 되고 있습니다.
농협은 1금융권이면서 2금융권처럼 많이 대출을 일으켜준다는 점이 장점입니다.
1금융권의 장점은 대출금리가 정해지면 몇 달 후에 편법으로 1%씩 올리는 편법을 사용하지 않는다는 것이죠.
3. 신협, 새마을 금고
신협이나 새마을 금고는 MCI대출과 같은 것은 신경쓰지 않아도 됩니다.
그리고 담보대출도 75%, 76%로 순수 담보대출만으로 가능합니다.
마이너스 통장을 만들지 않아도 된다는 것이죠.
그러나 단점은 대출금리가 높다는 점입니다.
대출금리는 초반에는 6.5-6.7정도 얘기하고 3달있다가 1% 올리는 조건이 허다합니다.
만약 자서시 얘기하지 않고 3달 후쯤 바로 올리는 경우도 있고요.
그러니 8% 정도의 이자는 감당해야 하고 이들은 예금금리와 연동이라 예금금리가 올라가면 자연히 대출금리도 올라간다는 단점이 있습니다.
그러나 신협이나 새마을을 이용할 수 밖에 없는 경우가 있어서 어쩔 수 없이 대출을 받아야 할 경우는 대출을 받아야겠죠.
4. 저축은행
대출금리가 기준금리 2%대인데도 11%는 기본입니다.
자신들 기준금리가 10.5%이고 게다가 가산금리가 약 1%이면 11.5%가 되는 것입니다.
이것도 꼬박꼬박 잘 갚아서 이 정도이고 만약 잘 안갚고 신용도가 떨어지면 13%이상까지도 올라간다 합니다.
그러나 다가구 원룸 등을 받았을 경우나 신용도가 떨어질 경우 어쩔 수 없이 이용하는 것이 이런 저축은행등이 되겠죠.
요즘에는 다가구를 받아도 70%까지 나오고 6%대의 이율도 있다고 합니다.
그대신 돈은 맡기면 제일 예금이자는 많이 주는 곳입니다.
브로커
은행과 대출고객을 연결해주는 사람들입니다.
그냥 집근처에서 전단지 받아서 전화해보면 전화받는 사람들이 브로커입니다.
그 사람들 꼭 이런얘기합니다.
담보금액의 1%는 수수료(브로커비용)이라고요.
1억을 받았으면 100만원 3억을 받으면 300만원입니다.
적은금액이 아니죠.
주로 경매법원에서 흔히 명함나눠주는 경락잔금대출을 취급하는 아줌마(실장님)는 이런 수수료를 말하지 않습니다.
그들은 법무사를 끼고 영업하는 경우가 많아 법무사 비용에서 그 비용을 주로 뽑기 때문입니다.
그러니 브로커를 통하면 1%가 생돈 날아가는 것이죠.
그리고 브로커라 하더라도 제1금융권의 과장이나 팀장 등과 거래 한다면 브로커 비용이 들지 않습니다.
주로 전단지, 플랭카드 등을 통해서 영업을 하는 사람들을 브로커라 합니다.
중도상환수수료
중도상환수수료는 은행에서 고객에게 돈을 빌려줬는데 그 돈을 미리 갚아버리면 은행은 그만큼의 이자를 날려버리는 것이기 때문에 그에 상응하는 수수료를 받습니다.
그것이 중도상환수수료라 할 수 있는데요.
주로 이것은 매매시 혹은 대환대출시 법무비를 부담하느냐? 아니냐에 따라 다릅니다.
법무비 부담을 하면 중도상환수수료가 없거나 3년에 담보액의 0.5% 이런식이고 은행 이자비율도 6.5%라면 6.3% 정도로 깎아줍니다.
그러나 만약 법무비를 은행이 부담한다면 중도상환수수료가 1년이내 2% 2년이내 1% 3년이내 0.5% 등으로 얘기합니다.
대출도 알아야합니다.
모르면 비싸게 대출일으키고 돈만 쳐들여서 은행 배만 불려줄 수 있습니다.
JD부동산경제연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
첫댓글 아하~~ 1빠예요 잘 읽고 갑니다요.~~
자서하러 가기전까지는 모른다는 말에 공감합니다...좋은 글 감사합니다...
감사합니다. 그런데 대출받는데 너무 부대비용이 많이 들어서 좀 짜증이납니다..
좋은글 감사합니다....
좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 ^^
항상...좋은글 감사합니다...^_^
감사합니다..조던님..많은도움됩니다.^^
좋은정보 감사합니다
좋은 정보 감사합니다.
좋은 정보 감사합니다. 농협은 1금융권 농협중앙회, 2금융권 지역농협 이렇게 2원화 되어 있는 구조입니다. 둘이는 이름만 농협이라고 하지 서로 다릅니다.
좋은정보감사합니다..
은행이익을위해서 대출조건과 이자가 다 틀린거같읍니다... 꼼꼼하게 챙기지않으면 바가지쓰는 느낌! ... 좋은글 감사합니다~^^
좋은 글 감사합니다.
좋은글 감사합니다. ^**^
감사 합니다
감사합니다....정리가 잘 되었습니다.
좋은 정보 감사합니다
감사합니다
감사합니다.
감사합니다.
좋은 정보 감사합니다
감사합니다. 최근 보헙업계에서 대출을 받은적이 있는데 시중은 행보다 좀 더 좋은 조건을 제시하더군요 참고하시기 바랍니다.
잘 읽었습니다.감사합니다.
대출해보니 법무사 돈 벌어주는 거였습니다. 견적받아보고 이것 저것 알아보고 결정해야 절약할수 있습니다.