<P>주택담보대출에 대한 단상6</P>
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<P>주택담보대출이란 주택을 담보로 돈을 빌리는 것을 말합니다.</P>
<P>그럼 만약 상가나 오피스텔 등 주택이 아닌 부동산을 빌렸을 때 은행권에서는 어떻게 인식을 할까요?</P>
<P>놀랍게도 모두 신용대출로 분류가 됩니다.</P>
<P>즉 마이너스 통장을 만들거나 오피스텔이나 다가구, 상가를 받았을 때도 전부 담보대출이 아닌 신용대출로 인식을 한다는 것이죠.</P>
<P>다만 그 금액이 커서 아마도 마이너스 통장으로 인식을 하지 않을 뿐 전부 신용대출입니다.</P>
<P>의사나 변호사 공무원 등은 자신의 직업을 이용해 기본적으로 나올 수 있는 대출이 있는데 이것도 신용대출입니다.</P>
<P>그러니 마이너스 통장을 만들어 돈을 뽑아쓰는 것은 신용상에 크게 무리가 없다는 것이죠.</P>
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<P>우선 신용상 크게 마이너스가 되는 부분은 신용카드라고 합니다.</P>
<P>신용카드를 쓰고 연체를 하는 순간부터 신용도가 떨어진다고 하더군요.</P>
<P>그 외에 은행이자의 연체라던가 핸드폰 비용의 연체 등은 신용도에 영향을 미칠 수 있으니 꼭 신용에 관해 미리 조심을 하는 것이 좋습니다.</P>
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<P>얼마전 한 일간지에서 SC제일은행이나 외환은행 등의 외국계 은행 주택담보대출액이 많이 늘어났고 중기대출은 줄어들었다고 하는 뉴스가 있었습니다. </P>
<P>외국계 은행은 국내은행에 비해서 정부의 입김으로부터 어느정도 자유로워 위험한 중기대출보다는 안전한 주택담보대출로 눈을 일찌기 돌리지 않았나 싶습니다.</P>
<P>게다가 요즘 주택담보대출의 틈새를 농협에서 노리고 있는게 아닌가하는 생각이 들고요.</P>
<P>국민은행같은 경우 최대한 주택담보대출을 자제하고 있는 모양새인데요.</P>
<P>대출액은 지난달이나 이번달 크게 늘지 않고 있는 추세입니다.</P>
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<P>일단 아파트 담보대출은 KB시세가 적용되는 것에서 출발합니다.</P>
<P>KB시세는 물론 국민은행 홈페이지에 가면 전국적으로 나와있는 아파트 가격입니다.</P>
<P>KB시세가 중요한 이유는 아파트에 가격 감정평가가 되어있다는 점입니다.</P>
<P>이것은 담보대출의 근간이 되며 KB시세의 몇%로 대출을 받을 수 있다는 뜻이 됩니다.</P>
<P>그렇다면 아파트 이외에 빌라, 오피스텔, 상가, 다가구, 토지 등은 어떨까요?</P>
<P>당연히 KB시세가 없으므로 자신이 감정평가를 하거나 대출받는 금융권에서 감정평가를 해야하기 때문에 대출받기 힘들다는 결론이 되는 것이죠.</P>
<P>그래서 아파트 이외의 부동산은 경매와 같이 감정평가업체에서 감정을 한 경우를 빼고는 시중은행에서는 대출을 일으키기 힘이 듭니다.</P>
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<P>1. 제1금융권 : 시중은행</P>
<P>2. 농협</P>
<P>3. 신협, 새마을 금고</P>
<P>4. 저축은행</P>
<P>은행은 위의 4가지 형태로 볼 수 있습니다.</P>
<P>그럼 얼마나 담보대출을 받을 수 있을까요?</P>
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<P>1. 시중은행</P>
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<P>KB시세나 매매가에서 적은 금액이 담보가치가 되고 DTI가 적용되어 담보가치의 60%가 적용이 됩니다.</P>
<P>시중은행의 장점은 가장 싼이자로 아파트를 대출을 일으킬 수 있다는 것이죠.</P>
<P>그러나 담보비율이 60%이니 나머지 40%는 자신의 돈으로 메꿔야 합니다.</P>
<P>당연히 지렛대효과를 크게 보기 힘들죠.</P>
<P>그러나 제일은행과 같은 경우 1가구 1주택 혹은 2주택자에 한해서 MCI대출을 일으켜 담보금액의 80%를 대출 받을 수 있으며 금리는 5%대가 아닌 6%대 후반이 되더군요.</P>
<P>혹시 집이 적고 주택담보대출을 일으킨적이 없다면 이상품을 이용하는 것이 좋을 수도 있겟습니다.</P>
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<P>2. 농협</P>
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<P>요즘 담보대출계의 왕자로 떠오르는 농협이 있는데 신협이나 새마을 금고 등의 2금융권과는 달리 담보대출 금액을 일으킬 수 있는 금액이 좀 큽니다. </P>
<P>담보대출의 비율은 70%까지 가능합니다.</P>
<P>그러나 그 이상 80%, 78% 이런 식의 담보대출을 한다는 브로커의 말을 믿고 자서를 하러 갔다가는 낭패를 보기 십상입니다.</P>
<P>나머지는 신용대출로 일으켜야 한다는 것이죠.</P>
<P>브로커의 말은 항상 그대로 믿지 마시고 은행담당자와 통화를 해보아야 합니다.</P>
<P>그러나 직접 은행과 다이렉트로 붙을 수 있으니 은행담당자는 절대 가르쳐 주지 않는다는 것이 그들의 원칙입니다.</P>
<P>자서하러 가기 전까지는 알 수 없다는 것이죠.</P>
<P>쉽게 말해서 마이너스 통장을 만들어 돈을 빼야 하는 것이고 그 비율은 8%대 이상인 고금리입니다.</P>
<P>일단 70%까지는 5%대에도 있습니다만 5% 후반대로 형성이 되고 있습니다.</P>
<P>농협은 1금융권이면서 2금융권처럼 많이 대출을 일으켜준다는 점이 장점입니다.</P>
<P>1금융권의 장점은 대출금리가 정해지면 몇 달 후에 편법으로 1%씩 올리는 편법을 사용하지 않는다는 것이죠.</P>
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<P>3. 신협, 새마을 금고</P>
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<P>신협이나 새마을 금고는 MCI대출과 같은 것은 신경쓰지 않아도 됩니다.</P>
<P>그리고 담보대출도 75%, 76%로 순수 담보대출만으로 가능합니다.</P>
<P>마이너스 통장을 만들지 않아도 된다는 것이죠.</P>
<P>그러나 단점은 대출금리가 높다는 점입니다.</P>
<P>대출금리는 초반에는 6.5-6.7정도 얘기하고 3달있다가 1% 올리는 조건이 허다합니다.</P>
<P>만약 자서시 얘기하지 않고 3달 후쯤 바로 올리는 경우도 있고요.</P>
<P>그러니 8% 정도의 이자는 감당해야 하고 이들은 예금금리와 연동이라 예금금리가 올라가면 자연히 대출금리도 올라간다는 단점이 있습니다.</P>
<P>그러나 신협이나 새마을을 이용할 수 밖에 없는 경우가 있어서 어쩔 수 없이 대출을 받아야 할 경우는 대출을 받아야겠죠.</P>
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<P>4. 저축은행</P>
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<P>대출금리가 기준금리 2%대인데도 11%는 기본입니다.</P>
<P>자신들 기준금리가 10.5%이고 게다가 가산금리가 약 1%이면 11.5%가 되는 것입니다.</P>
<P>이것도 꼬박꼬박 잘 갚아서 이 정도이고 만약 잘 안갚고 신용도가 떨어지면 13%이상까지도 올라간다 합니다.</P>
<P>그러나 다가구 원룸 등을 받았을 경우나 신용도가 떨어질 경우 어쩔 수 없이 이용하는 것이 이런 저축은행등이 되겠죠.</P>
<P>요즘에는 다가구를 받아도 70%까지 나오고 6%대의 이율도 있다고 합니다.</P>
<P>그대신 돈은 맡기면 제일 예금이자는 많이 주는 곳입니다.</P>
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<P>브로커</P>
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<P>은행과 대출고객을 연결해주는 사람들입니다.</P>
<P>그냥 집근처에서 전단지 받아서 전화해보면 전화받는 사람들이 브로커입니다.</P>
<P>그 사람들 꼭 이런얘기합니다.</P>
<P>담보금액의 1%는 수수료(브로커비용)이라고요.</P>
<P>1억을 받았으면 100만원 3억을 받으면 300만원입니다.</P>
<P>적은금액이 아니죠.</P>
<P>주로 경매법원에서 흔히 명함나눠주는 경락잔금대출을 취급하는 아줌마(실장님)는 이런 수수료를 말하지 않습니다.</P>
<P>그들은 법무사를 끼고 영업하는 경우가 많아 법무사 비용에서 그 비용을 주로 뽑기 때문입니다.</P>
<P>그러니 브로커를 통하면 1%가 생돈 날아가는 것이죠.</P>
<P>그리고 브로커라 하더라도 제1금융권의 과장이나 팀장 등과 거래 한다면 브로커 비용이 들지 않습니다.</P>
<P>주로 전단지, 플랭카드 등을 통해서 영업을 하는 사람들을 브로커라 합니다.</P>
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<P>중도상환수수료</P>
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<P>중도상환수수료는 은행에서 고객에게 돈을 빌려줬는데 그 돈을 미리 갚아버리면 은행은 그만큼의 이자를 날려버리는 것이기 때문에 그에 상응하는 수수료를 받습니다.</P>
<P>그것이 중도상환수수료라 할 수 있는데요.</P>
<P>주로 이것은 매매시 혹은 대환대출시 법무비를 부담하느냐? 아니냐에 따라 다릅니다.</P>
<P>법무비 부담을 하면 중도상환수수료가 없거나 3년에 담보액의 0.5% 이런식이고 은행 이자비율도 6.5%라면 6.3% 정도로 깎아줍니다.</P>
<P>그러나 만약 법무비를 은행이 부담한다면 중도상환수수료가 1년이내 2% 2년이내 1% 3년이내 0.5% 등으로 얘기합니다.</P>
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<P>대출도 알아야합니다.</P>
<P>모르면 비싸게 대출일으키고 돈만 쳐들여서 은행 배만 불려줄 수 있습니다.</P>
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<P>JD부동산경제연구소</P>
<P>소장 조던</P>
<P><A href="http://cafe.daum.net/jordan777">http://cafe.daum.net/jordan777</A></P>
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첫댓글 아하~~ 1빠예요 잘 읽고 갑니다요.~~
자서하러 가기전까지는 모른다는 말에 공감합니다...좋은 글 감사합니다...
감사합니다. 그런데 대출받는데 너무 부대비용이 많이 들어서 좀 짜증이납니다..
좋은글 감사합니다....
좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 ^^
항상...좋은글 감사합니다...^_^
감사합니다..조던님..많은도움됩니다.^^
좋은정보 감사합니다
좋은 정보 감사합니다.
좋은 정보 감사합니다. 농협은 1금융권 농협중앙회, 2금융권 지역농협 이렇게 2원화 되어 있는 구조입니다. 둘이는 이름만 농협이라고 하지 서로 다릅니다.
좋은정보감사합니다..
은행이익을위해서 대출조건과 이자가 다 틀린거같읍니다... 꼼꼼하게 챙기지않으면 바가지쓰는 느낌! ... 좋은글 감사합니다~^^
좋은 글 감사합니다.
좋은글 감사합니다. ^**^
감사 합니다
감사합니다....정리가 잘 되었습니다.
좋은 정보 감사합니다
감사합니다
감사합니다.
감사합니다.
좋은 정보 감사합니다
감사합니다. 최근 보헙업계에서 대출을 받은적이 있는데 시중은 행보다 좀 더 좋은 조건을 제시하더군요 참고하시기 바랍니다.
잘 읽었습니다.감사합니다.
대출해보니 법무사 돈 벌어주는 거였습니다. 견적받아보고 이것 저것 알아보고 결정해야 절약할수 있습니다.