상가 계약 시 확인해야 할 상가임대차보호법
상가임대차보호법 중에서 개정된 내용을 중심으로 어떤 변화가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
이번에 바뀐 부분은 임대인이나 임차인 모두에게 중요한 부분들이 있는데
특히 이번에 개정된 내용은 임차인에게 상당히 유리한 쪽으로 개정이 되었기 때문에
임차인도 알아야 하겠지만 임대인 역시도 이 부분에 대해서 확실히 알고 있어야겠습니다.
이렇게 개정된 이유를 보면 일단 상가 같은 경우는 주택과 다르게 영업활동을 하는 부동산이다 보니
거기에서 영업하는 임차인은 그 기간 동안 열심히 장사를 해서 단골도 만들고 하는 눈에 보이지 않는 노력을 했는데
재계약을 안 해준다고 하면 그런 노력이 모두 물거품이 되게 됩니다.
그리고 거기에 투자한 시설비도 회수하지 못하고 나와야 하는 불합리한 상황이 발생되기도 하기 때문에
이번에 개정이 되었다고 할 수 있습니다.
상가가 임대인 우위 시장이었던 최소 10년 이전에만 만들어졌다면 하는 아쉬움이 있습니다.
상가임대차보호법 중 개정된 내용들을 살펴보겠습니다.
계약 갱신 요구권 5년에서 10년으로
(단, 2018.10.16일 이후 계약된 계약인 경우에 한함)
환산보증금을 초과한 상가 임차인도 계약 갱신 요구권 인정
계약 갱신 요구권이 5년에서 10년으로 늘어났는데요. 2018년 10월 16일 이후 계약한 계약에 한해서 실시가 됩니다.
이전에 계약된 상가 같은 경우는 5년을 적용합니다.
그리고 상가임대차보호법 같은 경우는 환산보증금을 기준으로 하고 있습니다.
이 계약 갱신청구권 같은 경우에는 환산보증금 초과 여부와 상관없이 모든 상가 임차인에게
계약 갱신 요구권을 인정하고 있습니다.
하지만 경매에서 우선변제권 같은 경우는 환산보증금 이내에 있는 임차인에게만 해당된다는 점도
참고해서 알아두셔야겠습니다.
임차인이 10년 동안 계약 갱신청구권을 행사할 수 있다고 했는데 그럼 임차인이 10년 동안 계약 갱신청구권을
요구할 것이 아니라 처음부터 아예 10년으로 계약을 요구할 경우에는 임대인이 거부할 수 있습니다.
다시 말해 임차인이 1년 계약을 했건 2년 계약을 했건 임차인에게 10년 보장을 해줘야 한다는 것입니다.
그리고 임차인의 입장에서도 1년이나 2년으로 계약하고 계속 연장하는 것이 더 유리합니다.
보증금 및 월세는 5% 이내로 인상
인사 이후 1년 이내에 다시 인상할 수 없음
그럼 임대인 입장에서 10년을 보장해 줘도 월세만 올리게 되면 월세를 감당할 수 없어서 임차인이
스스로 나갈 수도 있는 상황이 생길 수 있기 때문에 보증금 및 월세를 5% 이내로 인상만 인상할 수 있게 됩니다.
그리고 한번 인상한 후 다음 해에는 다시 인상하지 못합니다. 10년 기간 동안 4번 정도 인상이 가능합니다.
그렇기 때문에 처음 보증금과 월세에서 5%를 인상할 수도 있고 그다음 1년은 인상하지 못하고
그다음 다음 해에 다시 5%를 인상할 수 있는 것입니다.
이런 이유 때문에 임대인이 예전처럼 보증금 와 월세를 무리하게 올려서 임차인을 내쫓거나 하는 일은 없겠죠.
권리금 회수 기회의 법적 보호기간 연장
임대인은 임대차계약 만료 6개월 전까지 새로운 임차인과 계약으로
권리금을 받을 수 있는 기회를 보장해야 한다는 내용인데요.
전에는 이 기간이 3개월이었습니다. 그런데 3개월 동안 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다 보니
6개월로 연장하게 되었습니다. 이때 임대인은 임차인의 이런 계약 요구를 부당하게 거절하게 되면
임차인은 손해배상을 청구가 가능하게 됩니다.
이러한 임차인의 권리금 회수를 위한 기간을 6개월까지는 보장을 해야 한다는 것입니다.
임시특례법
임대료 인하 요구권6개월 연체 시 해제 사유 해당 안 됨
말 그대로 임시특례법은 임차인이 임대인에게 임대료를 인하해달라고 하는 임대료 인하 요구권을 갖게 된다고 하는데요.
이때 임대인이 이 요구를 수용해야 한다는 강제조항은 없습니다.
단 임대인이 감액해서 다시 인상 시에는 5% 제한을 받지 않고 기존 임대료 수준까지는 한꺼번에 올릴 수 있습니다.
그리고 6개월간 임대료를 연체해도 계약해제 사유가 되지 않습니다.
이상으로 상가임대차 보호법 갱신 내용들을 살펴보았는데요.
임대인의 입장에서도 이제 임차인을 구할 때 신중해야 할 것이고 임대인이 임차인에게 부당한 행위를 해서
부당이득을 얻는 그런 행동은 어느 정도 예방이 되었다고 할 수 있겠습니다.