[행복투자] 아파트 시장이 달라지고 있다. 압구정동 아파트와 주식시장

[행복투자]

<< 아파트 시장이 달라지고 있다. 압구정동 아파트와 주식시장 >> . . . . . . . 행복투자(이건희)

▶아파트가 한국 사람들에게 있어서 중요한 투자의 수단이었던 이유 중 하나는

아파트가 대단지화 되고 규격화되어 사고 팔기가 쉽다는 것입니다.

즉 유동성이 풍부하다는 것 (또는 환금성이 좋다는 것) 입니다.

사전적 정의에 따르면 부동산인 아파트가 비유동자산인데도 불구하고

원하는 때 아무 때나 쉽게 현금화 할 수 있어 마치 유동자산처럼 사람들이 접근했습니다.

더욱이 흔히 직접 거주까지 하면서 시간이 흐르면 가격까지 올라가서

거주의 가치와 투자의 가치를 동시에 추구할 수 있는 아주 좋은 수단이었죠.

▶한국은 개인들 자산에서 부동산 비중이 다른 나라에 비해 너무 높다면서

부동산에 편중된 자산구조가 위험하다고, 특히 노후에 위험하다며 비판하는 전문가들이 있습니다.

그러나 이는 다른 주요 국가들과 달리 한국 개인들 부동산에는

환금성이 매우 뛰어난 주택인 아파트가 포함되어있다는 사실을 고려하지 않은 겁니다.

주택시장에서 다른 국가들과 차이를 고려하지 않은채 단순한 생각에 머무는 일부 전문가의 말과

시장과는 관계없이 추구하는 정치적 의도에 따르는 당국자 말에 귀기울이면서

아파트를 안 사거나 처분한 사람들이 얼마나 많으며 그 결과 엄청난 상대적인 박탈감에 시달렸는지...

▶그로 인해 나타난 상대적 빈곤을 투기꾼에 의한 아파트 가격 상승으로 돌리는 것은

근본적 원인을 제대로 알지 못하는 것입니다.

단순 투기는 단기적인 상승은 가져오지만 장기적인 상승까지 가져오지는 못합니다.

단순 투기에 의해 오른 것은 언젠가 결국 제자리로 돌아갑니다.

하지만 지금까지 아파트가 크게 올랐다가 상당 기간 하락 조정을 받더라도

세월이 많이 흐르면 결국 애초 상태보다 더 많이 오르게 된 것이

단순 투기에 의해서만 오른게 아님을 보여주는 것이기도 합니다.

▶투기는 상승기에 촉매제 역할을 하여 상승 각도를 일시적으로 급하게 만들어줍니다.

매수 타이밍을 잡을 때 그러한 시기는 가급적 피하는게 좋은 거구요.

그렇더라도 아파트 가격 상승을 오직 투기꾼의 탓으로 돌리는 것은

아파트가 유동성(환금성)이 뛰어나면서도 부동산으로서 가지는 장점인 사용가치, 주거가치까지 동시에 가져서

많은 자금이 자연스레 몰릴 수 밖에 없다는 특성을 간과하는 겁니다.

저는 오랜 세월 동안 글 쓰면서 노후대비를 위해서라면

아파트 시장의 등락에 관계없이 누구라도 최소한 내집 한 채는 있어야한다고 늘 강조해왔습니다.

▶부동산에 편중된 자산구조가 노후 대비에 안좋다고 하는 전문가 견해에 저는 다음과 같이 반론합니다.

아파트는 환금성이 좋기 때문에 노후에 현금이 더 필요해지면 아파트를 팔아서 다운사이징하거나

더 싼 주택으로 옮기면 현금이 늘어나니까 괜찮다.

게다가 1주택자라면 주택연금에 가입하여 주거지를 옮기지 않고

현재 집에서 계속 살면서 죽을 때까지 매달 돈을 받으면 된다고요.

▶▶이처럼 외형적으로는 아파트가 비유동자산인 부동산이면서도

실질적으로는 유동자산과 같이 환금성이 뛰어나서

개인들이 주거와 자산증식을 동시에 할 수 있게끔 크게 기여해왔는데

●◉◐◑◒◓◘▣ 이러한 아파트의 장점이 점차 줄어들고 있습니다. ◙◎◉◐◑◒◓◘▣●

아파트 거래량이 급격히 떨어져 유동성(환금성)이 상당히 줄어들고 있는 겁니다.

▶이번달 들어 2월26일까지 서울의 아파트 매매는 1097건에 불과합니다.

서울 아파트 거래량은 지난해 6월 16,600건. 7월 10,600건, 9월 3600건, 12월에 7500건으로 일시 증가,

1월에 5500건, 그리고 더욱 크게 줄고 있는 것입니다. 추세적으로 줄어드는 것이죠.

작년 동월 대비 하더라도 작년 2월의 8300건에 비해 반의 반 토막 수준입니다.

경기도는 이보다 조금 낫지만, 그래도 5000건 수준으로 작년 32000건에 비해 역시 턱없이 작은 것입니다.

▶그동안 부동산 대책과 전세 대책으로 인해 매물은 줄어들고

근래 아파트 가격이 계속 올라온 관성에 따라 아직은 호가가 높게 나오고 있지만

매도 호가에 사는 사람이 급격히 줄어든 것입니다.

어쩌다 높은 호가에 매수하는 사람이 나타나면 그러한 매매로 인해서 신고가가 나타나지만

같은 아파트 단지 안에서도 선호도가 높은 동과 호수에서 그러한 매매가 나타나며

일반적으로는 거래가 잘 안되어 매물 소화가 잘 안이루어지는 경우가 점차 늘고 있습니다.

환금성을 고려하여 시간을 길게 끌지 않고 팔고자 한다면

과거와 달리, 가격을 낮추어 내놓아야하는 곳이 늘어나는 겁니다.

▶가격 변화에서는 실거래가 상승률이 둔화되고 있어서

전국적으로 12월에는 2.5%, 1월에는 1.2%; 서울은 12월에 2%, 1월에 0.8%로 둔화되었습니다.

국지적으로는 지역별 재료에 의해 상승폭이 확대되는 곳도 있지만 평균적으로는 이렇습니다.

상승률 둔화가 멈추지 않고 지속된다면 0%에 수렴해 갈 것이고,

지역에 따라서는 마이너스 전환되는 곳도 나타나겠지만 가격 변화 예측은 신의 영역이죠.

아파트 가격이 오르느냐 내리느냐의 전망에 여전히 많은 사람들이 집중하지만

시장 변화에서 가장 중요한 부분은 아파트가 사고 팔기 쉬운 투자대상에서 점차 멀어지고 있다는 것입니다.

▶아파트가 환금성 좋은 자산에서 멀어지는 변화는, 현재 서울 대단지 아파트 가격의 수준과

미래에 지속될 부동산 정책과 제도를 바라볼 때 달라질 가능성이 적고 고착화될 거 같습니다.

지난해 서울 아파트 평균 상승률이 20.3%, 강남에서 멀리 떨어진 강북의 노원구가 무려 33%에 달하여

서울에서는 중저가 아파트까지 포함하여 전체적으로 아파트 가격이 소득대비 높은 수준이 됨에 따라

매수할 여력 있는 사람이 줄었습니다.

소득대비 주택가격 수준은 거의 예외없이 대부분 국가에서 장기적인 주택가격 변화에 영향을 나타냈습니다.

제 글에서 예전에 한국 아파트 가격이 높다고하지만 외국에 비해서는 낮은 편이니까

그다지 염려하지 않아도 된다고 했었습니다. 그런데 이제는 그런 말은 할 수 없게 되었습니다.

노원구에서도 실거래에서 대출이 불가능한 15억원 넘는 아파트가 처음 나왔습니다.

노원구만이 아니라 서울에서 상대적으로 저가 아파트 밀집 지역의 상승률이 지난해 가장 높게 나타났습니다.

부동산시장, 주식시장 다 포함하여, 자산시장에서는 상승사이클에서 가격이 먼저 오르면서

시장을 선도하는 것은 우량 자산입니다. 상승사이클이 지속됨에 따라 점차 다른 쪽으로 순환매가 돕니다.

그러다 가장 뒤쳐져 있는 자산마저 크게 오르면 상승사이클이 막바지 국면에 도달하는 확률이 높아집니다.

▶그동안 다주택자 규제 및 세금 정책에 따라 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화되어

실거주하지 않아도 투자효과를 노리면서 서울의 고가 아파트를 매입하는 사람들이 많았습니다.

예를 들어, 강남3구 아파트의 외지인 매입 비중이

2016년에 18.8%, 2017년 21.2%, 2018년 23.5%, 2019년 24.0%, 2020년 25.6%로 계속 올라왔었습니다.

그러나 다주택자 경우나 실거주하지 않는 경우에는 세금을 상당히 많이 내게 됨에 따라

강남에 거주하지 않는 외지인의 매입은 올해로 거의 한계에 도달할 것으로 추측됩니다.

▶가격 기준 상위 5%인 고가(prime) 주택의 동향을 전세계에서 살펴보면,

지난해 4분기에 주요 도시 45곳 중 서울이 3번째로 높은 상승률을 기록했습니다.

흥미로운 것은 인구밀도가 낮은 뉴질랜드의 오클랜드가 1위를 기록했습니다.

2위가 중국의 선전, 그리고 3위가 서울,

4위도 의외로 저개발국가인 필리핀의 마닐라입니다.

서울에서 우량 지역이 아닌 곳에서 최고의 상승률이 나왔듯이

세계적으로는 우량 도시가 아닌 곳에서 최고의 상승률이 속출한 것입니다.

반면에 세계 최고의 도시인 뉴욕은 1년간 주택가격이 오르기는커녕 –5.1% 내려서 42위,

런던은 –4.3% 내려서 41위를 차지했다는 사실이 뭔가 의미를 느끼게 해줍니다.

45위 꼴찌는 태국의 방콕으로서 1년간 주택가격이 7.3%나 내렸습니다.

전통적으로 주택시장 움직임에서 세계 주요도시들이 상승률 차이가 있을 뿐

방향성 면에서는 서로 연동하는 경향이 있는데 최근에 상당한 균열이 발생한다는 점에 주목이 됩니다.

즉 여러 가지 측면에서 불안한 상태로 접어드는 국면이라고 보여집니다.

▶고가일수록 유동성이 크게 떨어져, 과거처럼 높은 환금성에 따라 시세 차익 추구하는 목적이 아니라

명문 동네 아파트는 거주하면서 그 댓가로 비싼 세금 지불하면서 오래 실거주할 의향있는 사람들만

구입하는 경향이 나타날겁니다. 이미 나타나는 것 같고요.

거주하지 않으면서 투자목적으로 전세 놓기 곤란하고 대출은 안되므로 일반인 접근은 앞으로 힘들고

막대한 현금으로 구입할 능력이 있는 진정한 부자들만의 리그, 아방궁이 되는 셈입니다.

그런 세상이 열리는 것도 현재 시장의 변화죠. 그러한 변화를 만들어내는데 부동산 정책이 일조했고요.

추가 상승이 힘들어진 다른 아파트 경우에는 완전 하락전환 보다는

가격이 고공행진하면서 팔고 사기는 힘든 상태에서 보유세만 많이 내게 될 것 같습니다.

▶▶환금성이 줄어드는 변화의 반대 급부로는

환금성이 원래부터 낮아서 소외되어 있었던 주택 및 부동산에 상대적으로 매기가 늘어나게 됩니다.

나홀로아파트, 역세권 빌라, 먼훗날 재개발이 가능해 보이는 재래식 동네 등도 사례가 되겠죠.

현재는 소형 오피스텔도 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하면 주택수에 포함시켜 기피되지만

소유주의 90%가량은 시세차익 투기목적이 아니라 월세 얻기 위해 투자한 상품이므로

만약에 법이 바뀌어서(가능성이 있다고 보는데요..) 일정 규모 이하의 소형 오피스텔을 주택수 산정에서

제외시킨다면 이쪽도 매기가 늘어날겁니다.

교통과 주거 환경이 좋은 곳에 있으면서도 비인기지역이라는 이유로 소외되었던 아파트도

주거 가치 대비 저평가라는 측면에서 가격이 더 올라올 여지가 남아 있습니다.

그동안 환금성이 좋아서 압도적으로 선호되었던 대단지 아파트가 아니라 개별 성격의 주택 중에서

사람들 눈에 잘 안띄어서 저평가 상태의 주택을 찾아낸다면 그런 것도 괜찮을 것 같습니다.

▶만약에 무주택인 젊은 자식에게 여분으로 물려줄만한 아파트가 없다면 기약없이 아파트당첨 기다리느니

아이 몫으로 서울에서 교통 좋거나 한강 가까운 모처의 깨끗한 빌라나 단독주택을 사서

장기간 보유하게 하는 것도 괜찮은 방법 같습니다.

자식이 젊으니까 오랜 세월 보유하다보면 땅 값 상승으로만도 물가상승률 넘는 효과를 거둘 수도 있고,

교통 좋고 각종 생활편의성 높은 곳이면 세도 잘 나가서 세 받으면서 보유하다보면

먼훗날 재개발 동네가 될 수도 있으니까요.

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▶▶ 유동성이 풍부해지는 곳도 있습니다. 주식시장입니다.

주식시장으로 들어올 대기자금은 앞으로도 엄청 많습니다.

근래 ‘주린이’란 말이 퍼지고 있듯이, 부동산 살 자금력 안되는 청년들이 대거 주식시장에 들어오고 있고

주식을 거의 안했던 주부, 중년, 노인도 본격적으로 주식투자하는 경우가 집집마다 생겨나고 있습니다.

아파트 가격이 높아지고, 제도적으로는 전세끼고 갭투자하기 힘들어짐에 따라

“가까이 하기에 먼나라”처럼 느끼는 사람들은 적은 돈으로도 투자할 수 있는 주식시장에 들어오는 겁니다.

부동산 살 돈은 있지만 정책 때문에 사는 것 포기한 사람도 투덜대며 대안으로 들어오기도 하구요.

▶주식은 원래부터 전형적인 유동자산입니다.

환금성이 좋다못해 엄청나게 뛰어나서 주식을 샀다가 1초후에도 얼마든지 팔아집니다.

유동자산에는 현금 및 현금성 자산, 단기금융상품, 단기매매금융자산, 매출채권(외상매출금, 받을어음),

미수금,. 미수수익, 선급금 등이 있는데, 일반인이 가장 많이 다루는게 상장회사 주식입니다.

▶주식은 환금성이 뛰어난 반대급부로 변동성이 심하게 나타납니다.

워낙 쉽게 사고 팔수 있어서 일시적으로 하락하는 시기에 심리적으로 함께 휘둘리는 매물이 갑자기 늘어나

하락의 가속화가 언제라도 쉽게 나타날 수 있는 거죠. 상승할 때도 마찬가지고요.

이러한 특성을 명확히 인지하지 못하고 주가가 잘 오르는 것만 보고 들어왔던 사람들은

변동성이 심하게 나타날 때 견디기 힘들어합니다.

그래서 '주린이'라면 주식투자는 성장하고 있는 우량대형주의 중장기투자로 시작하여
단기적인 변동성에도 불구하고 결국 주가가 올라가서 괜찮은 수익 얻는 것을 경험해보는게 필요합니다.
점차 경험이 쌓이면 좀더 높은 수익률을 추구하면서 개별종목까지 투자하면 됩니다.

▶주식투자 안 하는 경우는 수익 낸 경험이 없거나, 심한 변동성이 싫어서 안 하는 사람들이 많습니다.

또는 현재 경제가 이렇게 나쁜데 주식시장이 오를 수 있는가?하는 생각을 가진 사람들도 주식투자를 안합니다.

이에 대해서는 세가지 관점에서 설명드리겠습니다.

(1) 주식시장은 경제를 선반영하는 곳이다.

경제가 아직은 나쁘더라도 주식시장이 먼저 오르고, 후발적으로 경제가 회복되는 것이죠.

반대로 경제가 좋아도 앞으로 안좋아질 것을 예견하면 시장은 먼저 내려가는 것이고.

(2) 주식은 워낙 환금성이 뛰어나기 때문에

주식시장은 때로는 경제와 관계없이 유동성에 의해서만도 크게 움직일 수 있는 곳이다.

세부적으로는 주식시장이 여러 특성의 장세로 구분되는데 그 중에 ‘금융 장세’라는 말도 있습니다.

유동성에 바탕을 둔 장세를 말합니다. ‘실적 장세’는 기업 실적이 좋아서 주가가 오르는 장세이고... 등등

(3) 이 세 번째를 제가 강조하고 싶은건데......

주가는 국가 전체의 경제를 반영하는게 아니라 자신이 투자한 기업의 상태를 반영하는 것이다.

쉽게 얘기하여, 625전쟁과 같은 상황이 아니면, 내가 사는 동네의 가게 열 개 중에서

열 개 모두다 어려워지는 게 아닙니다. 경제는 어려워도 열 개 중에서, 예컨대, 두 개 정도는 장사가 잘됩니다.

전체 파이는 줄어도 망해가는 여덟 개 가게의 매출까지 흡수하는 두 개 가게의 매출과 이익은 늘어납니다.

또한 여덟개 가게들은 세대의 변화에 따른 적응을 못하고 과거에 하던 식으로만 장사를 하지만

두개의 가게에서는 재빨리 세대의 변화를 간파하고 수용하여 새로운 형태의 매출을 늘립니다.

주식시장에 상장되어 있는 기업들을 이러한 두 개의 가게에 비유하면 됩니다.

내주머니에는 돈이 없어도 돈 많은 사람 주머니 돈 늘어나는 것의 일부를 내가 가져오면 됩니다.

그 방법은 상장회사의 지분 투자를 통해서 지분율만큼 대주주가 얻는 부의 증가 효과를 누리는 겁니다.

▶한국 기업의 총수 및 세계적 갑부 재산의 가장 큰 비중은 그가 소유한 기업 주식의 평가액입니다.

따라서 모 기업 총수의 재산이 얼마에서 얼마로 늘어났다는 기사를 볼 때 부러워만할게 아니라

주식투자를 하여, 즉 주식 지분을 취득하여 그 사람 재산이 늘어나는 것에 비례하여

내 주식의 금액이 늘어나게 하면 되는 것이죠.

압구정동의 모 아파트가 12월에 43억원에 거래되었는데

며칠전에 14억원이 뛴 57억원에 거래되었다는 기사를 볼 때 배아프더라도 아무것도 할게 없지만

12월에 43만원에 거래된 주식이 이번에 57만원으로 올랐을 때

그 주식을 얼마치 갖고 있던지 상관없이 똑같은 그 수익률을 누리는 것이죠.

압구정동 아파트는 갑부에게만 높은 수익률을 안겨주는 곳이지만

부자와 서민에게 똑같은 수익률을 줄 수 있는 곳이 주식시장인겁니다.

▶정치판을 바라볼 때 미래가 암울해보이더라도 기업인들 바라보면 미래에 희망이 보입니다.

재벌그룹은 2세, 3세들도 똑똑하여 경영 잘하고 변해가는 시대에 맞추어 새로운 성장을 잘 추구해갑니다.

글로벌 시대에 한국의 기업들은 점점더 위상이 올라가고 있는 것을 보면 뿌듯합니다. BTS 바라보듯이...

미국의 세계 최고의 기업들도 지금은 한국의 기업들과 손잡고 사업하려고 합니다.

▶▶만약에 3월~5월 중에, 최근의 하락 수준이 아니라, 정말로 큰 폭의 하락 조정이 혹시라도 온다면

이미 주식에 상당한 돈이 들어가 있는 경우에는 추가 자금을 넣기 적합한 기회가 되고

아직까지 주린이가 되지 못했다면 마지막 진입 기회로 보고 들어가면 괜찮지 않을까 싶습니다.

하지만 큰 폭의 하락 조정까지 나타나지 않고 박스권에서 오르락 내리락을 상당기간 반복한다면

박스권을 돌파하는 시점이 절호의 추가매수 기회, 진입 기회로 보면 될 것 같습니다.

단기간에 낙폭이 엄청 크게 나타나거나, 몇 개월 횡보한 후에 박스권을 돌파한다면

상승 폭을 키우면서 어쩌면 종합주가지수 3700 수준까지도 도전이 가능해질 것 같습니다.

상장기업의 실적이 예상보다도 올해 더욱 늘어난다는 전망입니다.

요즘 시대를 주도해가고 있는 IT, 커뮤니케이션, 헬스케어 섹터에서

시가총액 상위에 포진하고 있는 기업들 비율이 가장 높은 국가는 아시아에서 한국입니다.

감사합니다.

<추신> ‘다음 글은 인생 3막_ 2막에서 3막으로’가 주제입니다.

이미 좀 작성해 놓았는데 글의 길이상 다음 글로 넘깁니다.

[천친]

감사합니다

[평생티유]

감사드립니다

[온리바비]

잘읽었어요^^

[밤바미ㄲ]

감사합니다

[쭈아니]

고맙습니다

[전구파]

정보 감사합니다~~~

[촌장님]

감사합니다

[youngyoung]

좋은 글 감사합니다

[방글이맘]

잘읽었습니다

[매일매일맑음]

잘 읽었습니다~

[금덩이 88]

잘 읽었습니다

[suab]

감사합니다 잘보았습니다

[탐구인]

좋은글 감사합니다

[nicollao]

감사합니다

[디카프리요]

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[알 프 스]

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[부동심결]

잘보았습니다^^

[Thatday]

감사합니다.

[Peter is billionaire]

좋은글입니다

[사냥이]

잘보았습니다~

[영원무궁]

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감사합니다

[굿밀]

감사합니다

[히어로]

잘보았습니다