2012.1.27 부동산 이슈

[자산수첩(구다모아/안수교)]

●  경기 / 시장환경   

■서울디지털산업단지가 공급과잉으로 투자 매력을 잃고 있어 

-   노후 공장에 단기간 경쟁적으로 아파트형공장이 들어서다 보니 임대료 하락 등으로 수익률이 낮아지고 있기 때문. 특히 판교신도시 등 수도권 일대에 대규모 지식산업센터가 지속적으로 조성되는 등 경쟁지역이 늘어나는 것도 원인임 

-   구로구 구로동, 금천구 가산동 일대 서울디지털산업단지 내 아파트형공장들이 최근 공급과잉으로 입주수요를 채우지 못해 빈 공간이 늘고 있음. 서울디지털단지 내에 들어섰거나 들어설 예정인 아파트형공장은 1단지 39개, 2단지 18개, 3단지 45개 등 총 102개임

-   성남공단ㆍ판교신도시 일대 아파트형공장의 경우 강남 접근성이 뛰어나면서도 상대적으로 가격이 저렴하다 보니 빠른 속도로 수요층을 흡수하고 있음 

■   부분임대 아파트에 대한 선호도 강남권 안에서도 뚜렷한 차이를 보여 

-  둔촌주공아파트 조합이 조합원 1,548명을 상대로 '부분임대 아파트(세대 분리형 아파트)' 도입 관련 설문조사를 한 결과 45.67%(707명)가 도입에 찬성한 것으로 조사. 부분 임대 도입에 찬성하는 주민 중 45%는 전용 110㎡(43평) 배정을 선호하는 것으로 나타남. 부분 임대가 가능한 중대형 아파트를 배정 받아 장성한 자녀들과 독립된 생활을 원하거나 세입자를 받아 임대수익을 얻기 위한 수요자가 많기 때문 

-  개포동 주공 2~4단지 주민들의 부분임대 선호도는 '찬성'뜻을 표한 조합원은 2단지 약 20%, 3단지 약 10%, 4단지 10% 미만임. 강남구의 경우 '단지 내 커뮤니티'를 보다 중시하는 경향이 있기 때문에 부분임대 아파트 도입을 반대하는 조합원 비중이 높음 

■   단독주택 공시지가가 크게 오를 전망  

-   지난해 전국 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 58.79%로 조사. 이는 시세반영률이 높은 편인 아파트의 평균 72.7%에 비해 10%포인트 이상 낮은 것임. 단독주택 실거래가 반영 비율이 가장 높은 곳은 광주광역시의 76.05%로 아파트 평균을 웃돌았음. 반면 가장 낮은 서울시는 45.29%로 광주광역시와의 격차가 무려 30.76%포인트에 달함 

-   국토부는 지역별 시세반영률이 크게 벌어지자 올해부터 이 격차를 줄여 지역별로 균형을 맞추는 방향으로 공시가격을 조정하고 있음. 이 때문에 그동안 시세반영률이 낮았던 서울, 울산, 경기 등지의 공시가격이 올해 크게 오르는 반면 시세반영률이 높았던 광주·제주 등은 상대적으로 덜 오를 전망 

■    정보기술(IT) 기업을 포함한 수도권 대형 및 중견기업 본사 또는 연구개발(R&D) 기능 판교 이전이 러시를 이루고 있어 

-    신분당선 전철 개통 등으로 판교신도시에서 서울로의 접근성이 크게 개선된 데다 신도시 내 첨단기업의 '메카'인 테크노밸리 조성으로 기업 경영여건도 양호하기 때문  

-    판교신도시 개발 후 현재까지 서울과 인근 분당신도시 등에서 판교신도시로 기업 본사나 R&D시설 등 주요 기능을 이전했거나 이전을 준비 중인 곳이 31개에 달함 

■   서울 성북, 한남, 평창동 등 단독주택 밀집한 부촌, 최근 아파트 선호도 높아져 

-    최근 고급주택을 대상으로 한 범죄소식이 심심찮게 들리고 커뮤니티 공간의 중요성이 부각되면서 공동주택인 아파트가 재조명 받고 있음. 특히 부촌 내 자리잡은 아파트는 고급스러운 정취를 느낄 수 있으면서 단독주택이 갖는 단점을 보완한다는 점에서 관심이 커지고 있음 

-    롯데건설이 평창동에 공급한 ‘롯데캐슬로잔’은 대표적인 부촌아파트. 지하2층~11층 6개동 규모로 총 112가구로 공급된 이 아파트는 전용면적 184~242㎡ 초대형으로 총13가지 평면으로 설계됨. 유럽풍 외관, 호텔급 내부 인테리어, 피트니스센터, 골프연습장, 기사대기실, 독서실, 노래방 등 입주민 커뮤니티시설과 최촘단 보안시스템을 구축해 단독주택의 단점을 보완했음 

-    벽산건설의 ‘벽산블루밍평창힐스;는 입주8년차 단지로, 대형으로만 공급, 수입가구와 빌트인수입가전 설치, 파티룸과 헬스공간도 있음. 성북동 ’외교관사택단지‘역시 고급아파트단지로 전 세대가 복층구조인 유럽식 타운하우스로 설계됨. 서울 용산구 한남동 ’한남 더 힐‘은 최고급민간임대주택으로 공급면적이 87~332㎡로 다양한 것이 특징, 스크린골프장, GX스튜디오, 수영장 등 커뮤니티 시설이 우수함 

●   개발 / 분양 

■  강원도, 지난해 착공된 주택 ‘중형’이 가장 많아 

-   국토해양부에 따르면 지난 한 해 동안 전용면적별 착공실적 중 중형(60~85㎡이하)은 6062세대로 전체1만4488세대의 41.8%를 차지. 이어 중대형이 2663세대(18.4%), 중소형이 2309세대(15.9%), 소형이 2237세대(15.4%), 대형 1217세대(8.4%) 등 이었음. 반면 서울, 경기 등 수도권은 중소형 착공실적이 가장 높은 것으로 집계됨 

-    강원도내 중형 규모 주택공급 비율이 높은 것은 최근 작은 규모를 중심으로 가격이 큰폭으로 상승해 부동산시장에서 중소형구매 수요자들이 대가 빠져나갔기 때문으로 분석. 특히 더 이상 중소형 주택의 집값이 급등하지 않을 것이란 전망도 우세함. 또 소형주택만 공급하기에는 건설사들의 투자비회수 어려움이 있고 대형규모는 유지비부담이 크다는 것이 지역 부동산업계의 설명 

■   정부 공모형 프로젝트파이낸싱 사업 정상화 위한 민간합동 조정위원회 구성 

-    국토부는 민관합동 부동산프로젝트 금융사업 정상화 대상사업 공모에 착수, 대상은 민관합동 부동산PF사업을 추진 중인 PFV이며, 기한은 오는 2월24일까지. 업계는 광명역세권개발사업, 남양주 별내복합단지PF사업 등 장기간 답보상태에 있던 프로젝트들이 공모에 신청할 가능성이 높다고 예상 

-    총80조원이 넘는 공모형PF사업을 정상화하기 위해 정부와 시행자들의 노력이 이어지고 있지만 정상화 여부는 불투명. 필요하다면 특별법을 제정한다고는 하지만 조정위원회 구성과 운영규정은 국토부 훈령에 불과. 가장 민감한 땅값이나 리스크 분담 측면으로 접근하면 참여주체간 이해관계 조정이 불가능하며, 막대한 금융비용으로 고분양가가 불가피하고 상업, 업무시설 매각에 어려움을 겪을 가능성이 높다는 것 

■   경기도시공사, 광교‧남양주보금자리‧동탄2‧고덕산단 등 4대 전략사업에 1조7290억원 투자 

-    경기도시공사에 따르면 올해 매출 2조9000억원, 당기순이익1620억원을 목표로 36개 지구 사업에 총 2조 5268억원을 투자하되 그중 공사가 정한 4대 전략사업에 총 예산의 68%를 집중 투입할 계획. 사업별 투자규모는 광교 2단계 준공 및 보상에 5281억원, 동탄2 부지조성공사추진 및 보상에 1162억원, 남양주 보금자리지구 보상에 9993억원, 평택 고덕산단 착공에 854억원, 에듀타운 및 김포한강 주택준공에 5370억원, 물류 및 기타 산업단지 착공에 1529억원 등임 

-    가장 많은 예산이 책정된 남양주보금자리주택 사업은 다음달 지금지구 토지보상을 시작으로 사업이 본격화 됨. 아울러 상반기에 진건지구 보상도 시작되며 행정타운과 상업지구 특별계획구역 특화전략도 수립될 예정. 광교신도시 사업은 올해 말까지 8400여가구 추가입주와 2단계사업준공이 목표. 한편, LH와 함께 수도권 최대규모로 조성하는 동탄2신도시에는 ‘워트프런트 콤플렉스’특화방안을 추진해 도심형 친수공원으로 조성할 계획이며 고덕산업단지는 854억원을 투입해 광역급행철도망, 평택항과 연계한 서해안권 신성장 거점화 사업을 추진

●   투자 / 재테크 

 ■   한국자산관리공사 18억원 규모 국유 부동산 매각 및 대부 

-    한국자산관리공사(캠코)는 30일(월)부터 31일(화) 이틀간 주택과 근린생활시설, 대지 등 18억원 규모, 총 36건의 국유 부동산을 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 매각 및 대부할 예정 

-    국유 부동산 공매는 소유권이 국가에 있어 근저당, 임대차 등 권리관계가 복잡하지 않다는 장점이 있는데 이번 공개입찰의 경우 최초 매각·대부예정가보다 저렴한 물건 24건이 포함돼 있음 

-    입찰에 참여하기 위해서는 온비드 사이트에 회원가입을 하고 공인인증서를 등록한 후 입찰금액의 10% 이상을 지정된 가상계좌에 입금하면 됨. 낙찰을 받은 후 매각의 경우에는 낙찰일로부터 5일 이내에 매매계약을 체결하고 60일 이내에 잔금을 완납해야 함 

■   중소형, 중대형 아파트 간 가격차 좁혀져, 중대형 갈아타기 수요 급증 

-    부동산업계에 따르면 최근 중소형 아파트의 매매가는 꾸준히 상승한 반면, 수도권 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트의 평균 매매가는 2006년 말 7억356만원에서 2011년 말 6억3316만원으로 7040만 원가량 하락함. 이에 따라 중대형 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 중소형보다 싸게 책정되는 역전현상이 벌어지고 있음 

-   중대형아파트가 외면받자 할인분양, 중도금 무이자 등 다양한 혜택을 제공하는 단지들도 속속 등장하고 있음. 동부건설이 인천계약구에 분양중인 ‘계양 센트레빌2차’ 전용면적 145㎡는 중도그 50%무이자 혜택을 제공, GS건설의 ‘강서 한강자이’는 중도형의 중도금 60%에 대한 무이자 대출혜택을 줌. 중대형의 경우 공급이 한동안 없었고 다양한 혜택이 제공되는 만큼 중소형에서 중대형으로 갈아탈 좋은 기회가 될 것이라고 관계자는 조언 

●  기타 

■   애플세대의 주택관념 “대형보단 소형, 전세보다 월세” 

-   스마트, 국제화, 자기지향성이 강하면서 내집 장만의 첫 세대인 30 대들은 스마트폰, 태블릿PC등 정보화 기기 활용도 능수능란해 애플세대로도 불림. 이들은 정보기기를 자유자대로 활용해 부동산 투자 시 해외경기 동향을 따질 정도로 깐깐. 또한 해외연수나 잦은 해외여행으로 해외 체류경험이 풍부해 부동산을 투자대상으로 삼는 것에 매우 보수적임 

-   이는 부동산 시장 지형에도 상당한 영향을 미쳐, LG경제연구원이 지난해 전국1800명을 대상으로 실시한 라이프스타일 조사에서도 ‘집을 사지 않고 전세로 살아도 상관없다’고 답한 30대는 41.1%로 전체평균 37%보다 높았음 

-   30대가 주택구입에 흥미를 잃은 것은 외부적 요인도 작용. 결혼시기가 늦어지고, 2000년대 주택가격폭등으로 30대 직장인의 구매력으로 감당하기 힘들어 졌으며, 어렵게 구매해도 집값상승을 기대하기 어려운 상황 등임. 앞으로는 주택을 투자대상에서 거주공간으로 보는 시각이 증가하며, 현재의 만족과 제한된 소득으로 다양하게 즐기겠다는 욕구를 충족시키기 위해 목돈이 드는 주택구입을 꺼리는 등 부모세대와는 다른 부동산투자 문화를 만들어 나갈 것으로 예상됨

제공 :: 한부연