'모아타운' 간단 정리~!

지지난주부터 2주에 걸쳐 ‘도심공공주택’관련한 특강을 했는데···10여년이 넘도록 쳐다보지도 아니한 ‘도정사업 분야~!사실 이는 주택시장을 분석함이 아니고 화곡동, 부천, 인천 등 요즘 사회문제가 된 “갭투자”바로 ‘갭 투자’ 경매물건 관련하여 긴급 분석했던 것~!참으로 많이도 변한 도정사업과 규정, 하여 하나하나 다시 정리를 해 보자~!자, 여기서 먼저···재개발·재건축=도정법, 가로주택정비사업=소규모주택정비법, 리모델링=주택법, 도심공공주택=공공주택특별법등으로 규정이 다름을 유의하고 보는데···오늘 풀어볼 문제는 요즘 최고 인기인 ‘모아타운’서울시의 중점사업인 모아타운에 대해 알아보자~!모아타운은 서울시의 독점적 사업이다.먼저, 2000년대 후반 터진 금융위기의 여파로 대부분의 재개발사업장이 타격을 받자 추진동력이 급격하게 떨어지게 되었다. 주로 금전적 이득에 따른 이해관계가 난잡하게 섞이면서 높은 금융부담과 노후도 등 커다란 부담을 지게 되면서 사업을 철회하는 곳이 하나둘 씩 나오게 되었다~!먼저···재개발이 해제된 곳은 자유로운 건축행위가 가능해졌으며 이때 마침 부동산경기 활성화의 일환으로 각종 주택규제가 확 풀리면서 각종 빌라와 오피스텔, 도시형 생활주택이 우후죽순 들어서면서 개판인 동네로 변했다.이렇게 신축이 난립해지자 주거밀도가 높아지고 동시에 주거환경 또한 악화해버리면서 여기에 해당지역 주택의 노후도를 깎아먹으니 이전전과 같은 대규모 재개발을 추진하기에도 어려움이 따를 수 밖에 없게 된 것~!다시말하면 재건축 이니 재개발이 가능했던 지역에 신축 빌라가 들어서면서 노후도를 망쳐 놓은 것~!그래서 만들어 놓은 대안이 바로 '가로주택정비사업'인데 사실 이는 원래 법령부터 달랐던 것~!가로주택정비사업의 근간은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이다~!이 법령은 속칭 ‘소규모주택정비법‘서울시는 이걸 '모아주택'이라고 부르는 것~!원래 옛날로 돌아가서 재개발은 도심재개발법이 있었는데 여기서 자꾸 제외되는 좀 작은 면적의 재개발이 도시저소득주민의주거환경개선을위한특볍법이 1990년도에 한시법으로 제정~!바로 요때 나온 것이 주거환경개선사업으로 도정법이 생기면서 재건축, 재개발, 주거환경개선의 3총사가 나타 난 것~! 소규모재개발·재건축으로 불리는 가로주택정비사업은 기존 재개발·재건축과는 달리 면적이 자그마하다는게 특징(1만㎡)~!이는 면적이 자그마하기에 추진위 결성이라든지 괸리처분인가 등이 배제되고 공공의 지원을 받을 수 있다.즉, 소규모 범위에 각종 신축주택을 요리조리 피하면서(?) 신속하게 사업을 추진할 수 있어 한동안 정비사업계에서 재개발 대안으로 커다란 관심대상으로 급 부상~!이는 대부분은 주택가로보단 소규모 연립단지 위주로 사업이 추진되면서 구닥다리 동네 다세대와 연립동네 골목마다 추진위 간판을 보게 된 것~!각설하고··· 가로주택정비사업이 활발하게 진행되었지만 온갖 주택이 무질서하게 난립하면서 주거환경이 악화되고 있다는 문제점을 해결하기엔 턱도 없이 미흡했던 것~!이에 대한 대안으로 제시된 게 바로 '소규모주택관리사업'이라 하는데 요즘 인기있는 오세훈 시장의 업적(?)~!바로 서울시에는서는 요걸 ‘모아타운‘이라 부르게 된 것이며 따로 법이 있는 것은 아니다~!우리가 흔히 아는 '뉴타운'이라고 부르는 재정비촉진지구와 비슷한 성격을 가졌다고 생각하면 되는데 뉴타운이 재개발사업장을 여럿 묶여서 통합적인 관리(경관, 밀도 등)와 공공시설 재배치를 하듯 소규모주택관리사업 또한 여러 흩어진 소규모재개발들을 묶어서 통합지하주차장 설치, 주차장 출입로 위치 개선 공원 등의 주민시설 재배치를 유도하는 것이지.2020년대 이후로 서울시의 주택공급을 활성화하고자 가로주택정비사업과 소규모주택관리사업에 대한 각종 규제가 완화돼. 뭐 높이라든가 인동간격, 용적률 등의 완화 등등...그러면 모아타운이 아파트만 짓는 것이냐면 그건 아니다.일단 '법적으로는' 가로주택정비사업 외에도 자율주택정비사업 도시재생사업 등 다양한 사업도 포함할 수 있다고 한다~!해당 구역 내 각종 제약이 많아 도저히 아파트가 불가하면 이렇게 빌라를 짓든 관리형 주거환경개선사업(도시재생) 등도 가능하다는 얘기~!그러나 솔직히 재개발을 단순히 주거환경이나 미관 개선을 하는 경우보다는 내 재산가치 상승을 위한게 제1의 목적 아닐까?그러니 돈도 안되는 빌라나 도시재생을 하려는 동네는 인기가 “꽝”인 것~!모아타운은 현재도 우후죽순추진중이고 조합장 한번 해 먹으면 집한 채 생기는 아닐까하는 씨꺼먼 마음먹는 동네 건달이나 백구두 아저씨들이 덤비게 된 것~!보통 외부 투기꾼들이 원주민들 설득해서 마치 모아타운이 확정될 것마냥 동의율 채우고 다니며 사업이 추진되든 좌초되든 가격대 형성되면 팔아서 차익 챙기고 슬그머니 빠지고 동네만 아수라장이 되는 것~!#이는 사실 오늘 글을 올리다가 모아타운 관련하여 내용이 나오기에 간단 정리한다는게 모자람이 천지이지만 글이 아까워 올리겠고 추후 다시 정리 예정~!사실 오늘(월)부터 금요일까지는 반쯤 죽는데···이번 주말에 7곳(광명·부천·안산·안양·시흥·의왕·군포)의 토지시장분석을 해야만 하는데···말이 7곳이지 이번 주는 반쯤 죽는 날이라 나중에 보충하겠다~!