[행복투자] 상승장과 조정장 반복_ ISA_ 아파트 거래량_ 실거주와 투자대상

[행복투자]

<< 상승장과 조정장 반복_ ISA_ 아파트 거래량_ 실거주와 투자대상 >> . . . . . 행복투자(이건희)

유럽 국가인 벨라루스에는 ‘집이란 [ ]과 [ ]이 머무는 곳이다’라는 말이 있다고 합니다.

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코로나19의 4차유행이 본격화 되면서 주식시장이 조정을 이어가고 있습니다.

작년에 1차유행이 절정에 달하던 3월에는 대폭락이 왔었고, 2차유행이 절정에 달하던 8월말 이후,

그리고 3차유행이 절정에 달하던 올해 1월초 이후에는 두세달 증시가 조정을 이어갔었습니다.

뜻하지 않게 나타난 4차유행 시기인 7월 들어서도

코스피가 고점을 낮추고 저점도 조금씩 낮추면서 하향조정하는 상태로

최고의 종목 삼성전자 역시 단기이평선, 중기이평선 역배열 상태에서 하락 조정 보이고 있습니다.

해외에서도 대부분 국가 주식시장이 근래 들어서는 지지부진합니다.

▶본격적인 상승 구간에 들어서지 못하고 있는 것으로서 대세 하락으로 전환될 조짐은 아닙니다.

따라서 지수 하락시 수익나는 '인버스 레버리지 ETF(일명 곱버스)'는 단타가 아닌 이상 삼가는게 낫습니다.

그간 개인 투자자들이 곱버스 투자에서 손실내는 경우가 많았습니다.

4차유행에서 확진자수는 2차, 3차 때보다 크게 늘어난 것과 달리, 사망자수는 반대로 줄어들어서

질적인 큰 위험성은 적어졌다고 봐도 될듯합니다. 백신 접종자수가 늘면서 코로나에 설사 걸리더라도

중증으로 발전할 가능성이 낮고 사망할 확률은 거의 없으니까요.

중장기적 관점에서 중요한 실적에서는 삼성전자, 삼성SDI, 삼성전기, LG전자, LG화학, 현대차, 기아,

현대모비스, 포스코, 카카오, 네이버를 비롯한 주요 상장기업들의 상반기 및 2분기 실적이

역대급 호실적으로, 이러한 긍정적 상황이 이어질 전망입니다.

▶문제는 중국 정부에서 시장경제에 통제를 강화하려는 규제 조치들을 취하면서

외국인 자금이 아시아 증시로부터 이탈하고 있어서 수급에 불리한 요인이 되고 있습니다.

과거에는 외국인 수급이 시장에 절대적으로 큰 영향력을 가졌지만 이제는 개인투자자 힘이 확대되면서

외국인 수급의 영향이 상대적으로 줄어들고 있습니다.

그래서 하락 조정 시기에도 개인매수세가 강하게 받처주어 큰 폭락이 쉽게 나타나지는 않습니다.

기다리다보면 본격적인 재상승 시기가 도래할 것입니다.

증권사 PB말을 인용하면, 개인들 금융자산이 4000조원을 넘고 이중 1700~1800조원이 은행권 예금인데

지난해 개인의 매수규모가 60조원대 였음을 감안하면 은행권예금의 10%도 증시로 안온 상태라고 합니다.

올해 들어서 개인의 순매수 규모를 따져보니 대략 70조원 정도 되더군요. 개인자금의 대이동 시대입니다.

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▶정부도 개인들 주식투자를 권장하는 방향으로 나가면서

부동산에 세금 늘려가는것과는 다르게 개인들 주식투자에는 상당한 세제 혜택을 주기로 했습니다.

개인종합자산관리계좌(ISA계좌)에서 국내주식투자, 공모주식형펀드 투자를 하면 수익이 많아도

세금을 안낼 수 있게 됩니다. 2023년부터 5천만원 넘는 금융투자소득에 대해 20%(3억원 초과분은 25%)

세율로 과세가 시작되는데 ISA에는 공제 금액 한도 없이 비과세 혜택이 주어지게 됩니다.

납입한도는 연간 2천만원씩 총 1억원까지이며, 3년 이상 계좌를 유지해야합니다.

ISA 내에서 발생하는 모든 손익은 통산해주는 것도 장점입니다. 예를 들어, 주식 뿐만 아니라

ELS와 같은 파생결합증권, 채권형펀드 등 서로 다른 투자상품을 하나의 ISA내에서 투자할 때

손실과 이익을 합쳐서 세금을 매깁니다. 예를 들어 하나의 투자에서 1000만원 손실을 보고

다른 투자에서는 800만원 수익이 났다면 일반적으로는 800만원 수익에 대해 과세되는데

손익을 합산하면 손실 200만원이라서 세금을 안냅니다.

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▶35년간 한국증시 역사를 아래 그림에서 보면, 조정장(회색)과 상승장(노란색)이 반복되었으며

조정장이 길게 이어진 후 나타나는 본격적인 상승장에서는 상승률이 상당히 컸다는 것을 알 수 있습니다.

작년 봄 코로나 이후 시작된 본격적인 상승장의 노란 영역은 안나타나 있는데 코스피차트를 참고로

아래 그림 오른 쪽에 노란 영역을 그려본다면 노란 영역이 더 이어질 것 같은 느낌이 듭니다.

▶부동산시장 또한 길게 보면 상승장과 조정장의 반복입니다. 대통령 기준으로는

노태우(상승후 조정), 김영삼(조정), 김대중(상승), 노무현(상승), 이명박(조정), 박근혜(조정), 문재인(조정)...

	서울 아파트 3.3m2당 평균 매매가격 상승률	노동자 연급여 상승률
노무현 정부 시절	74.6 %	25.6%
이명박 정부 시절	-2.64 %	19.9%
박근혜 정부 시절	18.6 %	18.8%
문재인 정부(올해 6월까지)	86.5 %	8.5%

부동산 상승장은 현정부에서 본격화되어 정책의 영향으로 상승속도가 더욱 가속화 되었으며

주식시장의 본격적인 상승장은 나중에 시작되었습니다.

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▶예전 글에서 아파트시장에서 이제는 거래량이 감소하는 변화에 주목해야한다고 말했었습니다.

거래량 감소는 환금성이 떨어지는 것이 되기 때문입니다.

발표되는 거래 데이터가 이러한 방향으로 확인되고 있습니다.

1분기에 수도권 전체 아파트매매 거래는 13만6413건→ 9만2468건으로 32%나 감소했습니다.

국지적으로는 동두천시, 연천군, 포천시, 여주시, 이천시 등은 거래량이 크게 늘어나서

가격이 싼 곳의 거래가 상대적으로 활발해졌음을 알 수 있습니다.

즉, 다주택 규제에 따라 똘똘한 한 채로 나가면서 양극화가 심화되었다가, 이제는

높은 가격쪽은 세금 문제와 절대가격 부담에 따라 매수세 감소로 가격 상승률이 줄어들고

매수세가 상대적으로 몰리는 낮은 가격쪽 가격 상승률이 상대적으로 커졌습니다.

▶사례로서, 연차가 비슷하게 오래된 대단지 구축아파트로 전용면적 25평형인 두 아파트를

강남의 인기 동네와 강북에서도 북쪽 끝자락에 있는 아파트를 비교해 보겠습니다.

- 강남구 대치동 대치쌍용1차 (총 630가구, 입주년도 1983년)

- 도봉구 방학동 신동아1차 (총가구수 3169가구, 입주년도 1986년)

참고로, 방학동신동아1차는 전철역에서 멀고 대치쌍용1차는 전철역 바로 앞이며 용적율도 더 낮아서

미래에 재건축시 더 유리합니다.

두 아파트의 금융위기 직후 2009년6월 시세가 각각 9억5천만원, 3억2천만원 이었습니다.

이후 2020년 1월에 각각 22억원, 3억5750만원으로 올라서

대치쌍용1차는 무려 131.6%나 올랐고, 방학동신동아1차는 불과 8.3% 올랐습니다.

주택시장이 바닥을 지나 오르면서 양극화가 매우 심해진 것이죠.

반면 2021년 7월에는 각각 25억원, 6억1천만원으로 상승하여, 2020년 1월 대비해

대치쌍용1차는 13.6%, 방학동신동아1차는 70.6%나 올라서 상승률이 대치동 아파트의 5배가 넘었습니다.

강남아파트만 잘 오른다고 하면서 시기질투하던 사람들은

소외되고 있는 아파트라도 자신의 경제 형편에 맞는 아파트를 사는게 좋았음을 알 수 있습니다.

▶거래량 얘기로 다시 돌아와서, 6월에는 수도권 주택거래량이 전월 대비 11.3% 감소했으며

작년동월과 비교하면 44.4%나 줄었습니다. 서울만은 전월대비 10.8% 감소, 전년대비 39.8% 감소했습니다.

지방도 줄어들었는데 서울보다는 적은 비율로 줄었습니다.

한편, 6월에 서울의 빌라 매매 건수(4522건)는 아파트 매매 건수(3010건)를 훨씬 넘어섰습니다.

원래는 빌라 거래량이 아파트 거래량의 1/2~1/3 수준임을 감안하면 이례적입니다.

이 또한 아파트의 절대가격이 워낙 높아져서 자금력이 적은 사람들이 빌라를 사는 것으로 보입니다.

▶그동안 아파트 거래량이 매우 많았다는 것은 사고파는 기간이 짧다는 얘기도 됩니다.

외국과 비교하는 데이터를 보아도 한국이 단기적으로 아파트를 사고 파는 비율이 높은 국가로서

주택매매거래 회전율이 6.1%에 달합니다. 이는 미국, 영국보다 훨씬 높고, 일본(0.6%)에 비해서는

무려 10배입니다. 즉 일본사람들이 주택을 한번 사고파는 동안에 한국사람들은 열 번 사고 파는 것이죠.

아파트를 투자대상으로 간주하는 경향이 강하여 사고 파는 횟수가 많았던 것이죠.

▶3월에 발표된 ‘주택 구입과 임차에 대한 선택이 가계 자산포트폴리오 성과에 미치는 영향에 관한 연구’

논문에 수록된 ‘국가별 가계자산 구성’ 통계를 아래 표에서 보면,

가계의 금융자산 비중이 한국(24.5%)은 미국(30.2%), 영국(33.9%), 호주(36.5%) 등 서구에 비해 다소 낮고

동아시아의 일본(20.5%), 중국(10.6%)보다 높습니다.

실물자산자산 비중은 이와 반대가 되구요. 실물자산자산은 어느 국가나 부동산이 대부분을 차지합니다.

한국 가정은 자산에서 부동산 비중이 너무 높아서 문제라고 설파하는 전문가들이 있는데

이는 사실과 다름을 알 수 있습니다.

▶다른 국가와 한국이 크게 차이나는 점은 부동산의 비중이 아니라, 보유한 부동산의 성격입니다.

거주 주택이 자산에서 차지하는 비중이 한국(39.3%)은 미국(40.6%), 영국(34.6%), 호주(42.5%)와 비슷하고

일본(58.8%), 중국(73.9%)에 비해서는 상당히 낮습니다.

반면에 거주 주택외 부동산 비중이 한국(30.5%)은 미국(3.2%), 영국(2.8%)의 무려 10배 수준이고

호주(7.9%), 일본(11.4%), 중국(7.7%)보다 압도적으로 높은 것에 주목됩니다.

이러한 데이터를 통해 한국에서는 주택을 ‘실거주가 아닌 투자대상’으로 보는 경향이

다른 나라에 비해 매우 강하다는 것을 확인할 수 있습니다.

▶이러한 경향의 배경에는 여러 요인이 복합돼 있을텐데,

▲한국에는 다른 나라에는 없는 전세라는 제도가 있다는 것.

따라서 전세주면서 집을 사면 적은 돈으로 집에 투자할수 있고 매매가격 오를 때 레버리지 효과 나타남.

서구에서는 전세가 아닌 월세로만 임대가 이뤄지므로 매매의 시세차익보다 임대수익에 초점이 맞추어짐.

▲한국은 서구에서 보기 힘든 대단지 아파트 문화가 형성되었다는 것.

▲아파트에 건설회사 브랜드를 붙이는 나라도 거의 한국밖에 없다는 것.

▲아파트를 살 때 직접 보지 않아도 뻔히 알 수 있게끔 구조와 스타일이 규격화 되어있다는 점.

▲거래가 활발하여 환금성이 좋다는 점.

▶그런데 이러한 요인 중 일부는 점차 약화되는 시대로 들어서고 있습니다.

과거에는 소형 저가 주택만 월세 거래되었는데, 이제는 중간 가격 주택에서도 월세 거래가 이뤄지며

심지어 강남권 고가 주택에서도 월세 포함하는 거래가 생겨나고 있습니다.

서울 아파트 전·월세 거래에서 반전세 포함한 월세 거래 비중이 (2019년 11월~2020년 7월) 28.4%에서

(2020년 8월~2021년 4월) 34.2%로 늘었습니다. 전세는 줄면서 월세가 늘고 있는 것입니다.

▶거래량이 줄어들면서 환금성이 저하되는 것은 투자대상으로서 불리해지는 것입니다.

사고 팔기 불편해지니까요.

( 평소 적은 거래량을 이용하여 소량의 거래로 인위적으로 가격을 올리기에는 유리해집니다.

주식시장에서는 이런 종목을 품절주라고 하지요. 다만 산 것을 다시 팔 때에는 힘들어지죠.)

작년과 재작년에 초저가 주택을 전세 끼고 수십채 사들였던 사람이, 올해 거의다 매도하면서

높은 비율의 양도세를 내면서도 총체적으로는 상당한 수익금 거둔 사례도 직접 얘기들은바 있습니다.

이러한 단기투자는 거래가 활발할 때 가능한 것으로서 거래량이 줄면 이런 현상이 약화될 것입니다.

요즘 영끌 매입은 투자목적으로 나섰다기 보다는

가만 있다가는 평생 무주택자로 살아갈 것 같아 불안하여 매입하는 방어적 매입이라 하겠죠.

▶미래 방향성은, 주택은 투자대상이 되기 앞서 주거하는 곳이라는 생각이

한국에서도 점차 확산되어가리라 예상됩니다.

가격이 높은 아파트를 무리하여 구입한 후 오랜 시간 돈에 조들리느니

투자 가치가 낮아보이는 비인기 지역 저가의 주택이라도 주거 여건만 괜찮다면

상대적으로 적은 금액으로 구입함으로써 저축과 다른 투자를 더 많이 할 수 있게 되어

차근차근 돈을 불려가는 것도 좋습니다.

( 제가 바로 그렇게 했습니다. 주거할 주택은 남들이 외면하는 투자가치 없다는 아파트를,

그러나 주거여건, 생활여건은 저와 저희 가족에게 최고로 적합한 아파트를 구입하여

내집 마련한 후에도 저축을 많이 할 수 있었고

투자가치 높은 주택 구입했다면 더 많이 들어갔을 돈을

주식투자, 채권투자, 월세형 부동산투자 등으로 돌려서 돈을 불려나갔습니다.

주거하는 아파트가 소외된 아파트라도 세월이 흐르니까 가격이 올라갔고

월세형 부동산들도 시간이 흐름에 따라 시세가 올라갔네요 )

집의 가격 변화에 연연하여 신경 곤두서는 것에서 벗어나서

집의 본질에 대해 생각해보는 것이 필요한 시대가 되었습니다.

‘집이란 [마음]과 [사랑]이 머무는 곳이다’

벨라루스에서 온 사람이, 자기나라에 있는 말이라고 하는 것을 듣고는 고개가 끄덕여져서 옮겼습니다.

------- P.S. --------

서울 및 인근의 거의 모든 주택가격이 어차피 많이 올랐지만

현재 대비 먼미래에 상대적으로 상승률이 높을 주택은 있습니다.

복잡하게 생각하지 말고 오로지 입지의 성장 가능성에만 초점 맞추는게 요령입니다.

살기 괜찮은 곳에 용적율이 상당히 낮으면서 쾌적한 환경의 집단주택들을 찾아보는 것도 좋습니다.

직접 인터넷을 통해 틈틈이 찾아보는 노력을 기울여야합니다.

1주택자로서, 현재 살고 있는 집이 썩 좋은 여건이 아니면서 가격 상승이 적었는데

가격이 낮다보니 1~2년 사이 가격 상승률이 다른 곳보다 매우 높게 나타났다면

좀더 마음에 드는 주택으로 옮기기에 적합한 시기입니다.

왜냐면 더 나은 주택 대비 높은 상승률이 언제까지나 지속되지는 않고

결국은 다시 상승률이 뒤처지게 될 가능성이 크므로, ‘박수칠 때 떠나라’처럼 ‘박수칠 때 옮겨가라’..

(집을 옮길때는 옮길 집부터 구한 다음에 집을 팔아야하는 것 아시죠?)

[확친대유]

감사합니다

[-소나무향기-]

감사합니다

[민스81]

감사합니다

[자몽좋아]

감사합니다

[야간당직]

좋은 글 감사합니다

[프리지어]

좋은글 잘 읽었습니다

[히어로]

잘보았습니다