금리와 주택 가격의 연관성에 대해 오해하시는 분들에게 드립니다.

[박홍균]

몇 년전 이 카페에서 "금리가 내리면 아파트 가격도 내린다"는 글을 올렸다가 엄청나게 돌팔매질을 당하고 잠수한 적이 있습니다. 그런데 어제 제가 올린 글을 댓글에도 보면 유사한 상황이 발생되어 제가 한 이야기에 무엇이 문제인가 곰곰히 생각해 보았습니다. 그래서 제가 생각한 바를 정리해서 올립니다.

■  초콜릿이나 아이스크림은 좋은 음식일까요? 나쁜 음식일까요?

저는 개인적으로 단맛을 좋아합니다. 초콜릿이나 아이스크림은 제가 좋아하는 음식 중의 하나입니다. 이런 음식을 먹으면 행복해지기 때문입니다. 하지만 정기 검진을 가면 지방간에 고지혈증으로 의사들은 단 음식을 먹지 말라고 합니다.

그러면 과연 초콜릿이나 아이스크림은 제게 좋은 음식인가요? 아니면 나쁜 음식인가요?

답변은 이렇습니다. 

단기적으로는 제게 좋습니다. 인생을 행복하게 사는 것이 목적이라면, 초콜릿이나 아이스크림은 그런 목적을 달성하기에 가장 좋은 음식입니다(물론 저에게만 해당하지만)

하지만 장기적으로는 제게 나쁩니다. 초콜릿이나 아이스크림으로 인해 당뇨나 고혈압에 시달리면 불행해진다는 것은 누구나 압니다.

결론은  초콜릿이나 아이스크림이 당기적으로 보느냐 장기적으로 보느냐에 따라 행복을 주기도 하고 불행을 주기도 합니다. 즉 시각의 차이일 뿐입니다.  

■  금리를 내리면 주택 가격이 오를까요? 내릴까요?

금리를 내리면 주택 가격이 오르느냐 내리느냐는 이야기도 초콜릿이나 아이스크림과 비슷한 이야기입니다.

금리를 내리면 당연히 주택을 사려는 사람이 늘어납니다. 금리 부담이 적으니까요. 

하지만 저의 의견의 반대입니다. 금리가 내리면 주택을 사려는 사람은 줄어듭니다. 

미시적인 시각에서 보면 분명 전자의 이야기가 많습니다. 하지만 거시적으로 보면 저의 이야기가 맞습니다.

왜 그런지 한번 살펴 봅시다.

위의 그림은 우리가 학교에서 배운 경기 순환 그래프입니다. 

경기가 가장 좋을 때를 기준으로 하면 이후 후퇴기와 불경기가 옵니다. 둘을 합쳐서 수축기라 부르지만, 일반적으로 우리는 이 시기를 합쳐서 불경기라 부릅니다. 즉 작년에 비해 올해 경기가 나쁘면 불경기라고 합니다.

반면 확장기는 작년보다 올해의 경기가 좋아지는 때입니다. 보통 우리는 호경기라고 부릅니다. 따라서 이 글에서도 우리가 이해하기 쉽게 수축기 대신 불경기, 확장기 대신 호경기라고 부르겠습니다.

호경기 때 일어나는 현상을 보겠습니다.

- 취업이 잘되거나 월급이 오른다.

- 주택이나 자동차, 식당 등의 수요가 많아 물가가 오른다. 즉 인플레이션이 나타난다. 

- 물가가 오르니 공장에서는 물건을 많이 만들기 위해 투자가 많이한다. 따라서 은행에서 돈을 많이 빌리니까, 돈에 대한 수요가 많아져 금리가 오른다.

===> 결론적으로, 호경기 동안에는 주택 가격이 오르고 금리도 오릅니다.

불경기 때 일어나는 현상을 보겠습니다.

- 취업이 안되거나 월급이 내린다.

- 주택이나 자동차, 식당 등의 수요가 적어 물가가 내린다. 즉 디플레이션이 나타난다. 

- 물가가 내리니 공장에서는 물건을 만들기 않고 투자를 줄인다. 따라서 은행에서 돈을 적게 빌리니까, 돈에 대한 수요가 적어져 금리가 내린다.

===> 결론적으로, 불경기 동안에는 주택 가격이 내리고 금리도 내립니다.

이렇게 보면 제가 주장하는 이야기가 맞지요.

만약 다른 요소가 전혀 변하지 않는 상태에서, 즉 경기가 일정한 상태에서 금리를 내리면 주택 가격이 오릅니다. 하지만 경제라고 하는 것은 모든 요소가 얽히고 설혀 있기 때문에, 주택 가격만을 안정화시키기 위해 금리를 올리거나 내릴 수 없습니다. 주택 가격이 너무 오르기 때문에 내려야할 금리을 올린다면 다른 분야는 어떻게 될지 상상해보십시오.(고혈압인 사람이 잠깐의 행복을 위해 초콜렛을 먹는 꼴이 됩니다.)

■  자본주의 경제는 호황과 불황이 반복됩니다.

마르크스는 인간의 탐욕 때문에 자본주의의 멸망을 예고했습니다. 즉 경기가 계속 좋아지면, 공장을 짓는 사람이 많아지고, 공장을 너무 많이 지으면 상품의 생산이 많아지고, 결국 공급 과잉으로 재고가 쌓여 물건이 팔리지 않아 공장문을 닫는다는 것입니다. 결국 대공황이 오게 되어 자본주의가 멸망하면, 공산주의가 들어선다고 예언하였습니다.

그리고 실제로 마르크스가 예언한대로 대공황이 왔습니다. 하지만 마르크스가 예언했듯이 자본주의가 멸망하지는 않았습니다. 아무리 불황의 골이 깊어도, 인간이 살아있는 한은 상품이 필요하고, 상품이 필요한 이상 누군가가 생산을 해야하기 때문입니다. 저금리에 기대어 누군가가 공장을 일어켜 상품을 생산하고, 공장이 가동되면 취업자가 늘어납니다. 이때부터 호경기가 다시 시작됩니다.

마르크스는 공황 끝에 호경기가 다시 온다는 생각을 하지 못했던 것입니다.

■  일본은 금리가 낮은 데도 왜 20년간 불황기를 벗어나지 않을까요?

사실 제가 하고 싶은 이야기는 우리의 미래인 일본 이야기입니다.

일본은 주택담보 대출이 1%전후입니다. 그리고 은행에 돈을 맡기면 1% 미만의 이자를 받습니다. 이나마도 은행이 망하면 원금을 1원도 못건집니다. 그래서 일본에는 개인 집의 금고에 돈을 두는 사람이 많습니다. 실제로 은행이 망한 적이 있었기 때문입니다.

일본은 이런 저금리가 오랬동안 지속되었습니다만, 20년간 불경기에서 벗어나지 못하고 있습니다. 그리고 20년간 주택가격은 1/3 수준으로 내려왔습니다.

 왜 자본주의의 기본 법칙인 경기 순환이 일본만에게만 적용되지 않는 것일까요?

소니·후지쓰·샤프 日공장 줄폐업 "한국도…"

 

중앙일보  1면   1일전

파나소닉·샤프·후지쓰 등 일본 기업들의 국내 공장 폐쇄·축소 러시로 지역 경제가 황폐화되고 있는 것이다. 아키다현 니카호시에 15개 공장을 돌리는 전기·전자업체 TDK는 내년 3월까지 공장 6개를 폐쇄하기로...

위의 기사는 어제 중앙일보 1면 TOP 기사입니다. 20년이 지난 지금 경기가 나아질 기미는 고사하고 점차 더 나빠지고 있습니다. (어제 일본 주식시장의 개장 때, 인텔에서 샤프에 투자한다는 기사로 샤프 주식이 9%나 올랐습니만, 그리 오래 갈지 모르겠습니다.) 한때 우리나라에서 부잣집 소리 들어려면 거실에 소니 TV 한 대 정도 있어야했던 시절이 있었습니다. 지금은 소니 TV가 싸구려라는 느낌이 드는데... 정말 격세지감을 느낍니다.

제가 이 카페에 들어와 글을 쓴지 꽤 오래 되었습니다만,  저의 주장은 힌결같습니다. 인구 구조 때문에 우리나라의 미래 주택 시장은 어둡다, 더 나아가 일본처럼 될 수 밖에 없다는 이야기였습니다. 당시 선대인님 같은 분은 저를 두고 인구결정론은 위험한 발상이라고 비난했습니다.

하지만, 최근의 일본을 보면 저의 주장이 점차 힘을 더하고 있습니다. 문제는 우리의 입장이 일본보다 더 나쁘다는 것입니다. 즉 고령화 속도가 일본 보다 빠르다는 것입니다.(미국 유럽이 80~120년 걸려 고령화사회로 진입한데 비해, 일본은 36년, 한국은 26년이 걸립니다.)

인구결정론이라 말의 가장 적절한 예가 일본이라고 볼 수 있습니다. 1980년대말 일본은 최강이었습니다. 당시 누구도 일본이 미국을 제치고 세계 1위가 되는 것에 대해 의심한 사람은 없었습니다. 외환보유액도 1위였고, 제조업 기술도 1위였고, 부지런함도 세계 1위였습니다. 하지만 그런 일본이 왜 20년간 불황이 시달리고 있을까요? 그리고 미래에는 어떨까요?

일본 인구 구조가 지금처럼 고령화가 지속된다면, 일본의 미래는 없습니다. 더 나아가 우리나라도 비슷한 상황이 될 거라는 게 저의 염려입니다. 저도 자식이 2명이 있는 마당에 우리의 미래가 없다는 이야기는 너무 싫습니다. 저의 염려가 염려에 그쳤으면 하는 바램입니다.

너무 긴 글을 쓰다 보니, 이야기의 두서가 좀 없는 듯한 느낌입니다. 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

PS) 사족으로, 90년대 일본의 제조 기술 수준이 어느 정도 였는지 짐작케 하는 일화가 하나 있습니다.

1991년 당시 저는 삼성 그룹에서 공동으로 사용할 100억원 짜리 슈퍼컴퓨터를 사러 미국의 크레이, 컨벡스, DEC와 일본의 NEC, 후지쯔를 모두 방문한 적이 있습니다.

미국의 DEC에서는 자신의 컴퓨터를 만드는 기술이 세계 최고임을 자랑하면서 PCB를 보여주면서 자랑하더군요.

PCB를 잘 모르시는 분을 위해 잠깐 설명하면, 컴퓨터나 TV 속에 들어 있는 녹색으로 된 얇은 판을 말합니다. 두께가 1~2밀리미터인 이 판을 자세히 보면, 여러 층으로 되어 있는데, 당시 DEC에서는 16층으로 만들 수 있다고 했습니다. 

일본에 건너가 NEC를 방문했는데, 똑같은 자랑을 하더군요. 그래서 몇층까지 만들 수 있느냐고 물으니까 60층까지 만들수 잇다면서 이야기하더군요. 그래서 1층이 얼마만한 뚜께로 만들길레 가능하냐고 물으니, 그 질물을 받은 아가씨는 질문을 기다렸다는 듯이 호주머니에서 꺼내 보여주더군요.  순간 입이 다물어 지지 않더군요. 한마디로 일본과 미국의 기술차가 얼마나 되는지 실감을 가게해주더군요.(참고적으로 당시 미국에서 가장 빠른 CPU는 크레이사에서 만든 0.33GFLOPS였는데, 일본 NEC에서는 이보다 3배 빠른 1GFLOP를 만들었습니다.)

이런 일본이 현재 구렁텅이에 계속 빠진다는 게, 저는 정말 믿어지지 않습니다.

[신독]

이론적 설명을 그대로 말씀드리는게 좀 부담되긴하지만(저도 잘 몰라서요^^;;;) 경제학 이론중 "피셔방정식"이 있습니다. "명목이자율=실질이자율+기대인플레이션율"로 정의 되는 식으로 설명드리자면 현재 명목이자율의 지속적 하락은 기대인플레이션율의 하락 또는 실질이자율의 하락으로 설명될 수 있습니다. 이럴 경우 "물가의 지속적 상승"에도 불구하고 "실질이자율이 더 큰 폭으로 하락"하여 명목이자율을 하락시키는 현상도 설명가능합니다. 실질이자율은 실물가격의 수익률에 영향을 받는 바, 주택가격의 하락에 따른 기대심리가 실질수익률에 영향을 미쳐 결국 실질이자율의 하락으로 연결될 것으로 예상합니다.

[신독]

문제는, 이와 같이 실질이자율 하락과 기대인플레이션이 상승하는 과정에서 "주택가격폭락"과 "물가상승"이라는 현상이 동시에 발생할 수 있다는 것이죠. 이 현상은 특히 저소득계층에 치명적인 문제를 안길 수 있습니다. 부채가 있는 주택을 자산으로 가진 저소득계층은 실질자산가치 하락과 물가상승이라는 이중고를 겪게 되기 때문입니다. 차분히 자산가치 하락을 준비하고 대비한 분들은 오히려 혜택으로 여기실 수 있겠지만 그렇지 못한 가계나 개인은 엄청난 후폭풍이 밀어닥칠 것입니다.

[신독]

지금 현상을 방관하면 제가 예상한 시나리오는(아마추어적 시각이니 양해부탁드리며^^;;;) 주택가치하락 및 (명목,실질)이자율 하락, 단 공급측 불리한 충격에 따른 기대인플레이션은 증가-> 스태크플레이션 혹은 이와 유사한 상황발생 -> 부채가 많은 개인 및 가계 중심으로 수요 붕괴 -> 수요하락에 따른 경제규모 축소 및 디플레이션으로의 빠른 진행 -> 장기(어쩌면 일본보다 더할 수 있는) 불황으로 이어지게 되지 않을까 우려됩니다.

[하이케]

저 역시 같은 생각을 하고 있었는데.. 이렇게 성의있게 논리적으로 글 쓰신 것 보고 대단하시다 는 말씀 드리고 싶습니다.. 박홍균님 논리에 크게 공감하며, 누군가 이 논리에 문제제기를 한다면 부동산과 금리, 환률의 연관성에 대해 깊히 알지 못하시는 분 이 아닐까? 합니다 .. 저금리 정책 초기엔 심리적 영향이 더해 일시적 호경기가 나타나지만 (호경기 시기 낮은 금리로 인한 저축감소, 소비증가, 대출증가) 저금리 주기가 길어지고 어느 시점에서 소비 한계점에 도달 되면 큰 충격과 함께 경기가 빠르게 후퇴 합니다..이 현상은 정책으로 극복될수 없으며, 고가인 부동산엔 가장 큰 악재 입니다..현재 부동산 규제를 아무리 푼다 해도..

[하이케]

장기간 저금리로 인해 소득 대비 가계부채가 세계 최고 수준이며, 저축 안한다는 미국을 제치고 세계서 저축률이 가장 낮은 국가가 입니다.. 인구 감소는 둘째고, 빚은 많고, 저축한 돈도 없는데 카드로 집 살까요 ㅋㅋ

[류심조]

음.. 저도 초코렛과 아이스크림 무척 좋아하는데...초코렛은 에너지 보충용으로 즐겨먹고 아이스크림은 여름엔 매일 투게더같은 아이스크림을 1통씩 먹을정도 입니다.
전 개인적으론 일본같은 상황은 울나라에는 절대 올수 없다는 생각을 합니다. 국민성이 달라도 너무 다르기 때문입니다. (그들은 있어도 않쓰지만 우린 없어도 쓰지요)
만약 MB 를 수출할수만 있다면 일본경제를 확 살려놀수 있을거같은 생각을 해봅니다.

[완수]

마지막 말씀에 일본이 왜 구렁텅이에 빠지는지 이해하실수 없다는것에 제 개인적인 생각은 1.남에게 폐를 끼치지 않아야한다는 교육 예절이 넘 지나쳐서 남의 눈치를 너무보느라 할말을 꾹 참는,표현을 안하니 나쁜 방향으로 일이 흘러가고 있어도 누구하나 제어를 못하는데 있다고봅니다 가령 단체여행에서 정말 확연히 보이는데 차안이 너무 덥습니다. 그런데 에어컨 좀 틀어달라는 애기를 안합니다. 호텔 다 들어가서 아휴 넘 더워서힘들었다고 그제사 애기합니다.이러니 이쪽에서 알아서 잘살펴 보아야합니다 기분이 어떤지?,불편한곳은 없는지? 나라 전체로 봐도 아마 그럴거라 봅니다. 결정을 못하는 구조가 만연되 있을겁니다.

[히메나 선생]

222222 일리있어요.

[인생을사랑하자]

이윤추구의 극대화를 위한 탐욕에 의하여 공황이 발생한다는 것을 주장한 것이 마르크스이었고, 불황과 호황이 번갈아 온다는 것도 마르크스가 주장했습니다. 자유주의 경제학자들은 공황의 발생에 대하여 이해하지 못하였습니다. 지금도 마찬가지라고 봅니다. 그리고 불황기과 호황기에 일어나는 현상은 마르크스가 잘 설명하고 있는데요. 가장 중요한 것이 빠졌네요. 많은 기업이 파산하고, 실업자가 대량 발생합니다. 이로서 공황을 몰고온 과잉생산이 해소되는 것입니다.

[인생을사랑하자]

이러한 호황과 불황이 반복되는데, 결국은 이 과정에서 희생자는 사회적 약자가 되기 마련입니다. 이런 사회적 약자에게 어쩔수가 없으니 희생하라고 해야 하는것인가요? 이 공황을 몰고온 주체는 자본가인데요? 결국 자본주의 시스템은 인간사회에 적합한 시스템이 아닙니다. 그렇기 때문에 자본주의가 멸망할 것이라고 마르크스는 생각했던 것입니다.

[은행나무2]

좋은 글 감사합니다.

[곰팅팅]

숙독을 해보고도 의문이 남아 질문 드립니다,
향후 경기침체와 저금리를 예측하셨으며 인플레이션 가능성이 낮다는 요지로 이해하였는데 맞는지요?
그런데 실상 가정경제, 즉 장바구니 물가는 너무 오르기만 한것 같습니다,
마트에서 장보면 몇년 전과는 비교가 않될 정도로...
내년에도 체감상 이런 고물가가 예상되는데...(소득이 늘어도 물가는 더 오르는...) 이런게 인플레이션라고 알고 있었거든요...
저에겐 이러한 현상을 이해하기가 벅차내요, 설명 주시면 많은 도움 되겠습니다.

[박홍균]

향후 경기침체와 저금리를 예측하셨으며 인플레이션 가능성이 낮다는 요지로 이해하였는데 맞는지요?
==> 맞습니다.
장바구니 물가는 너무 오르기만 한것 같습니다, 즉 장바구니 물가는 너무 오르기만 한것 같습니다,
==> 맞습니다. 하지만 조만간 일본과 비슷한 상황이 시작된다는 것입니다.
내년에도 체감상 이런 고물가가 예상되는데...
==> 칼로 자르듯이 내년부터 물가가 내린다 이런 이야기는 아니고요. 우리나라 생산인구가 피크에 다달았고, 장기적으로 일본의 잃어버린 20년을 닳아간다는 이야기입니다.

[곰팅팅]

박홍균님 직접 설명해 주셔서 감사 드립니다, 이해에 많은 도움이 되었습니다. 편안한 한주 되십시오^^

[연구원생]

선대인님의 말이 아니라도 인구결정론은 여전히 위험한 발상일 수 있습니다.
아니 위험하다기보단 변수를 한편으로 제껴놓기 때문에 한정된 결론에서 벗어나지 못하는지도 모르죠.
우리나라가 사람으로 치면 인생 다 산 축에 든다고 봐야 하는 시점인가요?
장래에 인구가 줄어드는 건 어느 나라나 똑같습니다. 일본의 전철과는 사실 무관한 것이죠. 비슷한 점도 있지만 거품의 정도나 성격이 다릅니다.
앞으로 우린 통일도 이뤄야 하고 시기는 어려워졌으나 앞으로 국민소득도 더 늘려야 하고 해야 할 일이 많습니다.
인생 다 산 노인네처럼 비관하는 자세는 일본과 우리를 너무 동일시하려는 경향때문인 것 같네요.
일본과는 땅도 사람도

[연구원생]

생각도 과거와 미래도 다 다릅니다.

[박홍균]

장래에 인구가 줄어드는 건 어느 나라나 똑같지는 않습니다.
제가 초증학교 다닐 때 지구의 인구는 30억이 못되었습니다. 지금은 70억입니다.
당시 중국 8억, 인도가 4억이었습니다. 지금은 중국 16억(공식적으로 14억), 인도가 13억입니다.
금세기내 100억을 돌파할거라는 것이 인구학자들 이야기입니다.
우리나라도 인구가 줄어들어 살기 좋아지면, 아이들을 더 낳고, 다시 번성하는 시절이 오겠지요. 물론 몇십년 후가 되겠지만요.
역사를 보면 모든 민족이 흥망성쇠를 격었으니까요.

[버즈2]

위내용은 박홍균님 주장이 아니라 당영한 사실 아니나요? 금리인하시시는 경기수축기 이기 때문에 주식이나 부동산이나 가격이 하게 됩니다

[박홍균]

예, 너무나 당연한 이야기입니다. 그리고 이 이야기는 저의 궤변이 아니라 교과서에 나오는 경제학자들 이야기입니다.
그런데도 불구하고 이해하지 못하시는 분들이 있어서 올린 글입니다.