주택, 상가 재건축, 재개발 할 수 없으면 소비재이다.

주택, 상가 재건축, 재개발 할 수 없으면 소비재이다. 이런 의문을 가져본 적은 없는가?20층 정도 되는 아파트 재건축 안 되면 어떻게 되나?집을 가진 사람은 다소 불편한 질문이다.상가와 주택을 가지고 있는 나도 상당히 불편한 질문이다.그러나 대부분의 사람들은 이런 의문이 있어도 지금은 월세가 나오니 이런 질문 애써 외면한다. 재건축, 재개발 무엇으로 하는가?용적률로 한다.용적률이란 5층 짜리 아파트 나중에 오래되면 15층 아파트 재건축 하는 것이다.10층만큼 일반분양을 해서 아파트 재건축 비용을 대면 된다.용적률이 안되면?리모델링 한다.15층짜리 아파트 15층짜리로 다시 리모델링 하는 것이다.그렇게 되면 돈이 들어간다.그런데 조합원의 돈이 없다면 어떻게 되는가?더 이상 짓지 못하고 아파트는 슬럼화가 진행된다.여기에 변수가 하나가 더 있다.가격이다.만약 15층짜리 아파트인데 아파트 평당 가격이 1500만 원이었다.그런데 아파트 평당가격이 올라 3000만 원이 되었다.그렇다면 15층짜리 아파트를 다시 15층으로 부수고 지어도 1500만 원 만큼의 돈이 더 있으니 일반분양분이 없어도 재건축 할 수 있다.그렇다.재건축, 재개발은 용적률과 가격으로 한다.그런데 만약 조합원이 돈이 없는 지역이거나 가격도 안 오르는 지역은 어떻게 해야 하나?난감하다.외국에서는 흔히 볼 수 없는 풍경이다.왜냐하면 외국은 대부분 단독주택에 살고 아파트에 살지 않는다.그런데 우리나라는 아파트 공화국이라 불릴 만큼 아파트가 많다.그래서 이러한 고민이 생기는 것이다.외국의 예가 아주 없는 것은 아니다.홍콩이 이런 예가 있다.홍콩은 아파트 그것도 60층, 70층짜리 아파트가 60년이 넘게 된 곳이 있다.구룡반도의 침사추이 같은 곳이다.무려 60년 전에 지어져서 구조도 배관 등도 엉망이다.그래서 슬럼화가 되었다.그런데 너무 높이 지어져서 재건축은 꿈도 못꾼다.그래도 사람은 사는 것 같다.홍콩이란 동네가 워낙 땅덩어리가 좁은데다가 아파트 가격이 올라서인지 저소득층이 산다. 그렇다면 우리나라는 재건축, 재개발 되는 동네가 현재 많은지에 대해 증거를 찾아봐야 한다.서울에서 가장 외곽으로 떨어진 곳에서 재건축 하는 동네가 어디인가?광명의 철산동 재건축 정도가 아닐까?그러나 철산동 재건축은 5층짜리 아파트 부수고 20층짜리로 지은 재건축이다.아파트 평균가격도 1000만 원이 넘고 저층 아파트를 재건축한 경우다.그러니 중층 아파트 재건축한 경우가 아니다.분당에서는 리모델링을 한다고 한다.20층짜리 아파트 20층으로 말이다.그러나 리모델링이 말만 많지 활발하게 진행되지는 않는다.서울은 재건축 많이 한다.강남은 당연히 재건축 한다.왜냐하면 강남구 아파트 평균가격이 3500만 원에 달한다.서초구도 3200만 원, 송파구 2500만 원이다.다른 구에 비해 1000만 원에서 2500만 원 정도 비싸다.그래서 재건축이 활발하다.그러니 중층 재건축인 은마, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 재건축 얘기가 나오는 것이다.그러니 강남은 되어야지 재건축이 되는 것이다.그렇지 않은 동네는 중층 재건축 꿈도 못꾼다.그러니 강남3구를 제외한 서울을 포함한 대한민국의 모든 곳은 홍콩처럼 슬럼화될 가능성이 있다.홍콩은 그나마 낫다.무엇이 나은가?땅이 좁아 그래도 갈 곳 없는 사람은 그곳에 들어와 산다.그러니 공실은 나지 않는다.그런데 우리나라는 어떤가?그 정도로 땅이 좁지 않다.그리고 그 나라처럼 비싸지 않다.홍콩 비싼 동네는 평당 5억 한다.32평이 150억 하는 나라다.그런데 우리나라 강남3구를 제외한 중층 재건축은 일부 가능성이 있는 지역인 목동, 분당 정도만 재건축이나 리모델링이 가능하고 이것도 아파트 가격이 올라줘야 가능한 시나리오다.현재처럼 이 동네 가격 오름세가 지지부진하면 재건축은 힘들다. 재개발을 보자.재개발이 된 동네가 도대체 어디인가?2000년대 초반에 정말 아파트 가격 쌀 때 인천에서도 재개발은 있었다.만수동과 같은 동네 말이다.그러나 2008년도 금융위기 이후 인천의 재개발 구역이 128군데나 되는데 어디 하나 재개발 한다는 소문이 없다.그러니 인천에서 재개발 된다는 것은 정말 힘든 일이다.왜 힘든가?서울에서 은평구 이상 재개발이 된 증거를 찾을 수 있다.왜 은평구인가?은평구 아파트 평균 가격이 1300만 원이다.성북구가 은평구보다 조금 더 비싸다.그러니 은평구 이상이 재개발 된 증거이다.은평구는 은평뉴타운, 성북구는 장위뉴타운, 길음뉴타운으로 재개발 된 선례가 있다.그러니 은평구 이하는 재개발이 힘들다는 얘기와도 같다.그러나 요즘 분양권 시장이 죽고 재건축도 초과이익 환수제가 부활하면 재건축도 죽게 된다.그럼 건설사 손가락 빨 수 없으니 재개발에 목숨걸고 뛰어들 것이다.그래서 그 이하도 재개발 되는 수요가 있을 수 있다.그런데 만약 분양에 실패하면 어떻게 되는가?분양을 했는데 일반분양분이 막대하게 미분양이 난다거나 하는 상황 말이다.그럼 재개발로서의 쏠림은 더 이상 없을 수 있다.건설경기 빙하기의 시대로 돌입하는 것이다.경기 일부 지역(예를 들면 성남, 안양 등)부터 재개발이 있을 수 있으나 사실 쉬운 일은 아니다.그렇다면 경기의 대부분은 재개발이 힘들고 인천은 아예 힘들다. 자 생각을 해보자.빌라를 왜 사는가?재건축, 재개발 때문에 산다.그러나 현실적으로 서울 지역 이외에 재건축, 재개발이 힘들다면 이 빌라들은 어떻게 되는가?아파트를 왜 사는가?재건축 재개발 때문에 산다.그러나 중층이라면 서울의 강남 3구 빼고는 거의 재건축이 힘들다.리모델링도 서울의 한강변, 목동과 분당 정도를 빼면 그리 리모델링이 힘들다.그럼 그 이외의 지역은 어떻게 되는가? 즉 아파트, 빌라 등 주택은 모두 소비재가 된다.내가 월세에서 이자를 빼고 10만 원이 남는가?그런데 내 집값이 3억 원이라면 10만 원씩 모아서 언제 3억 원이 되는가?3000달이고 250년이 걸린다.지금 20만 원씩이 남는다면 125년이 걸린다.결론은 갭투자 월세로는 집값 회수가 불가능하다는 것이다.그러니 그 전에 팔아야 한다.그러나 걱정할 필요가 없다.현재 20년 정도 된 아파트는 그래도 앞으로 20년 정도는 되어야 재건축 얘기가 나올 것이고 그전까지 팔면 된다. 상가는 어떠한가?상가는 용적률을 모두 뽑아먹은 상태다.20층짜리로 지을 수 있는데 5층 정도로 지은 것 빼고는 거의 용적률은 거의 다 뽑아먹은 상태라는 얘기다.그런 경우에는 서울의 대로변 빌딩과 서울의 5대 상권(강남, 홍대, 건대입구, 신촌, 명동) 빼고는 재건축이 불가능하다.그렇다면 경기, 인천을 비롯한 대부분의 지방은 상권의 재건축은 불가능하다는 얘기가 된다.그렇다면 이러한 지역의 상권이 앞으로 20년 정도가 지나면 재건축을 못하는데 어떻게 하나?슬럼화 되는 것이다.그렇다면 상권은 바뀐다.상권이 바뀌면 공실이 된다.물론 그전에 교통, 대기업, 유동인구의 이동 등으로 상권이 바뀐다.그럴 경우에도 공실은 불가피하다.그래서 상가는 핫플레이스나 법원 바로 앞 빌딩을 사도 불안한 것은 마찬가지다.그러나 이것도 걱정할 필요는 없다.20년 된 상가도 다시 20년이 지나야 재건축에 관한 얘기가 나올 것이다. 그럼 우리가 생각해봐야 할 것이 있다.주택, 상가로 대변되는 부동산이 영원한 것인가? 에 대한 근본적인 의문이다.사람들은 우리가 신흥국에서 선진국으로 진입하는 과정에서 부동산으로 돈을 벌었다.그러나 현재는 선진국도 아니지만 신흥국도 아니다.아니 선진국에 가깝다.그러니 이러한 부동산의 공식이 영원할 것이 생각하면 안 된다.재건축이 안 되면 슬럼화 된다.슬럼화가 되는 주택, 상가는 최종적으로 자식에게 대물림이 되는 영원한 재화가 아니다.만약 인구가 현재보다 늘어난다면 고쳐 쓸 것이다.그러나 인구가 향후 줄어든다.이민을 통한 인구 증가도 힘들다.일본보다 우리나라가 훨씬 이민에 부정적이다.차이나타운이 일본에는 있는데 우리나라에 없는 것만 봐도 이민은 우리나라에서 허용이 안 된다.그렇다면 남아도는 집이나 상가에 대한 대책은 앞으로 불투명 하다. 부동산은 지대라 했다.왜냐하면 토지였기 때문이다.토지는 농업에서 영원한 생산요소다.농작물이 끊임없이 나오는 것이다.그래서 대물림이 지금까지 가능했다. 그러나 우리가 가지고 있는 주택과 상가는 영원하지 않다.그리고 앞으로 20년 정도의 기한이 남아있다.그럼 그 기한이 다가오기 전에 팔거나 아니면 재건축이 가능한 서울의 요지로 갈아타야 한다.그러나 불가능한 시나리오이다.왜냐하면 요지의 부동산은 적고 가격이 높다.그러니 주택과 상가는 지금 이 시점에서 우리가 계속해서 사야 하는가에 대한 근본적인 물음에 대해 답을 하고 작전을 짜고 매입해야 한다.그런면에서 서울은 매력적이다.역세권이나 강남을 비롯한 곳은 더욱 더 매력적이다.차별화 되면서 빨대효과를 보일 것이기 때문이다. 결론이다. 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가면 서울의 강남이나 역세권이 될터이다.토지는 더  괜찮다.공실의 위험이 없고 대를 이어 간다하더라도 슬럼화될 가능성이 없다.임야건 농지건 끊임없이 재생된다. 주식도 괜찮다.100년 이상된 기업도 있는 마당이다.그리고 기업은 끊임없이 재생된다.GE가 가전을 팔고 산업인터넷을 하는 것처럼 말이다.그들 중에서도 망하는 기업은 있을 것이다.그러나 그렇다 하더라도 레버리지를 이용하지 않았다면 크게 위험은 없다.왜냐하면 지금까지 투자한 돈만 날아가면 되지 쓰지도 않은 레버리지까지 내가 책임져야 하는 것은 아니기 때문이다.그런면에서 상가, 주택은 레버리지를 크게 일으키는 상품인만큼 위험성은 있다.우량한 물건은 최소 3억 원 정도 되어야 하는데 공실과 슬럼화가 되면 월세는 커녕 이자와 원금을 동시에 갚아야 한다.그렇다면 레버리지는 고스란히 내 빚으로 남는다.그래도 주택이나 상가가 부동산이니 남는 것이라 생각되는가? 이글에서 내가 말하고자 하는 바는 재생될 수 없다면 언젠가는 죽는 것이고 쓰고나면 버려지는 소비재라는 것이다. JD 부자연구소 소장 조던