경매 초보자가 알아야 할 10가지

[정오현 대조동 열린부동산]

경매 초보자가 알아야 할 10가지 선순위 저당(채권)금액이 적은 부동산은 조심하라 = 채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 상당기간 공을 들여 조사하고 분석한 것이 입찰 당일날 법원에 가서 취하된 사실을 보면 힘이 쭉 빠진다. 또한 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 더욱 맥이 풀린다. 낙찰을 받은 것이 한 순간에 물거품이 되는 셈이다. 지나치게 높은 수익은 기대하지 않는 것이 바람직하다. 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의 = 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 많아 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다. 감정평가금액을 맹신하지 마라 = 감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정되지만 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 흔하다. 또 경매 실행되기 몇 년 전에 경매(매각)가 들어간 물건은 현재시세보다 훨씬 저평가 되어 있는 경우도 많다. 법원감정가격은 참고자료로 활용할 뿐 입찰 전에 현지 부동산업소를 2∼3곳 이상 방문하여 시세보다 얼마나인지 향후 전망은 어떠한지 반드시 직접 확인해야 한다. 법정지상권 있는 물건은 피하라 = 토(대)지 경매물건에서 자주 볼 수 있다. 건물과 토지 소유자가 다르거나 건물만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물의 사용권이 없고 지료를 받을 수 있다. 해당 부동산 소재지 관청에서 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 따져봐야 한다. 경매지에는 지상에 '소유자미상의건물있음' 또는 '입찰외건물있음' , '법정지상권성립여지있음' 등으로 표시된다. 경매에 익숙하지 않은 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다. 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야 = 지방에 있는 땅의 경우 해당 지번을 찾는 것이 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 심심지 않게 발생한다. 또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 확보할 수 있는 방안이 미리 되어있지 않으면 입찰에 신중해야 한다. 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있어 주의해야 한다. 선순위 세입자가 있는 물건은 신중히 입찰하라 = 선순위 세입자는 최초 저당권등 소멸기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자다. 물건조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나도 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 왜냐면 추후에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우, 현재의 법체계하에서는 낙찰자가 일방적(?)으로 불리할 뿐이기 때문이다. 도사들은 이런 경우에는 처다보지도 않는데, 그 이유는 다시 보기로 하자. 형질변경이 가능한지 따져봐라 = 도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고, 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것도 중요하고 원하는 바대로 허가등을 얻을수 있는지도 사전에 충분히 검토해야 한다. 공유지분경매는 일반 경매와 다르다 = 건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 수가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모 형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로, 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다. 값이 싸다는 측면만 보고 응찰했다가는 낭패보기 십상이다. 여러 번 유찰된 경우 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 하며, 또 입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하는 경우에도 꼼짝없이 입찰보증금이 묶일 수 있음도 염두에 두어야 한다. 해당 부동산과 특별한 관계가 아닌 바에는 응찰하지 않는 것이 바람직하다. 잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라 = 법원경매가 일반매매와 가장 다른 점이 이점이다. 매매의 경우는 이후의 입주등의 계획을 사전에 충분히 세울수가 있는 반면, 경매는 잔금지불일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아 있다. 민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고시 모든 항고인에게 최초감정가의 10%를 항고 공탁금으로 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고는 있으나, 항고가 제기되면 경매의 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케줄이 흐트러질 수 밖에 없다. 또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우에는 명도가 쉽지 않다는 점도 유념해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰자 부담이다. 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁소지가 있을 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 주택은 반드시 현장을 방문하라 = 부동산투자의 가장 기본은 임장활동이다. 입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 해당서류를 발급 받아 자신의 목적대로 이용할 수 있는지 확인, 또 확인해야 한다. 주변 부동산 중개업소에 들려서 감정가격이 정확한지, 현재 전세시세는 어느 정도인지, 이후에 개발등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 감안해야 한다. 또한 주택등이 경매로 넘어가면 1∼2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루고, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤이다. 또 전세금을 날린 세입자는 죽기를 각오하고 버티는 등 사전에 파악하지 않고 유찰이 많이 되어 값이 싸니까 하고 응찰했다가는 입찰보증금을 떼 일수도, 아니면 생각하지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다.
2. 實戰경매투자 - 신,구법차이
법원 부동산 경매는 2002년 6월 30일까지 시행되어왔던 민사소송법(이하 구법)을 대신해서 민사집행법(이하신법)이 2002년7월1일부터 제정 시행되고 있다. 여러 가지 많은 차이가 있는 두법에 대해 일반인은 물론 법원경매에 관심이 있고 어느 정도 학습이 되어있는 분들도 차이를 잘 파악 못하는 경우가 있어 간략하게 두 법의 차이를 비교해 본다. 신법과 구법의 중요한 사항만이라도 살펴보도록 한다. ◆ 항고에 있어서의 차이 =구법에서는 낙찰허가등에 대해서 채무자나 보증인에게만 항고시 항고보증금을 제공하게 하였을 뿐, 임차인들에게 거의 무제한으로 항고를 허용하였다. 즉 임차인들은 항고시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다. 그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 것으로 평가되고 있다. ◆ 배당요구에 있어서의 차이 =구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 잇게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로 낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었었다. 그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다. 아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다. ◆ 경매시 기록열람 =구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감 까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다. 따라서 입찰법정의 장내 정리에는 도움이 되고 있으나 완전한 권리분석을 저해하는 원인이 되기도 한다. ◆ 차순위 매수신고 =구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 보증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다. 하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한하며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다. ◆ 잔금납부방법(잔금납부일과 잔금납부기한일) =구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다. 법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 소유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다. 구법에서는 낙찰허가일(항고시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 3주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다.  즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다. 따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등 )는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다. 그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 3주일 후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호는 결과가 되고 있다. ◆ 인도명령과 명도소송 =구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다. 명도소송은 정식 소송으로 소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일전로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다. ◆ 전세권 =구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의 경우에는 경매로 인한 소유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다. 그러나 신법에서는 비록 잔여기간이 6개월 이상 남아있다 해도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 배당해주고 전세권을 소멸시켜 더 이상 매수인의 추가부담이 아닌 것으로 하고 있다. ◆ 기간입찰제 =입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제등으로 응찰형식을 세분화하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이 정한 장소와 정한 시간과 집행관등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷 입찰 등을 포함하여 전자우편입찰등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰등이 실시될 것으로 보인다. * 참고로 신법과 구법이 적용되는 기준은 당해 부동산의 경매개시결정기입등기일이 이법(민사집행법) 시행일인 2002년 7월1일 이전이면 구법(민사소송법), 이후면 신법(민사집행법)적용을 받는다
3. 實戰경매투자 - 호황온다
호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다. 무슨 말인가하면 예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자. 대지 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자. 이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자. 세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다. 마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22억∼25억원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가이다.즉 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다. 특히 지금처럼 매수자시장이 형성되어 있어 칼자루를 매수자가 쥐고 있는 상황에서는 더욱 그러하다. 만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억∼18억원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 70%정도가 융자된다면 13억∼15억원 정도가 융자되는 것이 일반적이다. 소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다. 낙찰가가 다시 하락하고 있는 현 시점에서 임차인이 몇가구라도 있는 경우 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 65%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다. 하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 ' 집 잡혀있어요?' 뿐이다. 즉 경매를 통해 등기부(등본)만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대/매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다. 정리를 해보면 20억원짜리 부동산을 구입비+이전비+수리비+금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가 20억원짜리 완전히 정상적인 그 부동산으로 다시 환생한다는 말이다. 요약해 보면 호가(呼價)≥ 매매가≥ 감정가격≥ 저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가). ------------------------------ ↓ ↑ 22억~≥ 20억≥ 15억~18억원≥ 13억~15억원≥ 13억+제경비=>15억원정도 들여 소유권을 취득하는 순간에 바로 20억원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가? 물론 법원경매니까 가능한 것이다. 법원경매가 수익률이 높을 수밖에 없는 이유에 대해 알아보자.우선 법원경매는 임의경매, 강제경매와 있다. 법원경매에 투자하여 높은 수익률을 달성하는데 어떤 차이가 있을까. 극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다. 경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이 말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다. 투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다. 즉 투자자(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다. 그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가. 그것은 정확한 권리분석과 물건분석 그리고 수익률분석을 통해 우수한 물건을 선정하고 응찰하여 적정가격에 낙찰 받아 높은 수익을 올리는가하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까 법원 경매 하면 아직도 많은 분들이 오해와 편견을 가지고 백안시하는 경우를 본다. 이런 입장을 가지고 계신 분들 중에 정말 법원경매의 내막이나 진수를 아는 분들이 몇 명이나 될지 몹시 궁금하고 또 그런 인식을 평생 가지고 사시는 것도 전문가입장에서 보면 그다지 나쁘지 않는 것도 사실이나, 그런 편견으로 인해 시장 참여자의 수가 제한되는 결과를 가져오는데서 수익률이 높아지는 원인이 되기도 한다, 법원경매 부동산은 값을 깍아준다는 것이다. 1회 유찰때마다 20~30%씩 가격이 하락해서 새로운 주인을 기다린다는 것이다. 우리나라의 어떤 부동산시장이 한번에 20~30%씩 깍아준다는 말인가. 법원경매시장에서 작년(2003년)에 감정 처분된 부동산의 건수가 총13만 4천여건이고, 감정가격은 20조2천억원 이었다. 전국 평균 낙찰가율(낙찰가격/감정가격)은 50%를 좀 넘고 있다고 한다. 아마 올해는 이 비율이 더 낮아져 IMF 초기처럼 45%전후까지 낮아질 것으로 보는 사람도 있다. 이것이 뭘 의미하는 것일까 는 여러분도 충분히 아실 것이라고 본다. 2004년 현재 작년년말을 기점으로 입찰에 붙혀지는 물건수도 대폭 늘어나고 있다. 예를 들어 지난 1월9일에 서울지방 본원 7계에서 진행된 물건수를 보면 총 150여건으로 작년 5~6월에 비해 두배로 증가했다. 올해, 내년까지 분위기를 보면 물건은 더 늘어나고 낙찰가율은 낮아지고, 응찰자률(응찰자수/1물건)) 역시 낮아질 것이 분명하고 이런 조짐들은 작년 년말부터 확연히 나타나고 있다. 또한 이시기부터 감정에 붙혀지는 물건들의 감정가격이 조금씩 낮아지고 있다는 점도 명심하자. 결론을 대신해 이런 이유들로 인해서 올해와 내년에 부동산투자처로 높은 수익을 달성할 수 있는 시장으로 법원경매시장을 추가한다. 적어도 법원경매시장만을 한정해서 살펴본다면 이미 IMF초기 현상[낙찰가율(낙찰가격/감정가격), 낙찰률(낙찰물건/입찰물건), 응찰률(응찰자수/1물건)]이 광범위하게 나타나고 있다. 많아지고 있는 것이라고는 입찰에 붙혀지는 물건수 뿐이다. IMF가 한창이던 2000년부터 2002년까지 법원경매를 통해 부동산을 구입한 투자자치고 평균이상의 수익을 올리지 못한 투자자가 없는 실정이고, 특히 서울과 수도권의 아파트에 투자한 사람들의 수익률을 보면 입이 다물어지지 않은 경우를 흔히 볼 수 있었다. 다시 한번 그와 비슷한 상황이 재현되고 있다.
4. 實戰 경매투자 - 아파트
10ㆍ29대책의 여파로 부동산 시장 급랭 여파로 더욱 깊은 주름이 생기고 있는 것이 법원 경매 시장이다. 경기불황과 겹쳐져 물건은 급증하고 전반적인 종목들의 낙찰가격과 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어지고 있다. 오히려 지금이야 말로 법원경매를 통해 소극적으로는 내 집 마련, 적극적으로 부동산투자대열에 낄 수도 있는 기회일수도 있다.내년의 법원경매 부동산에 관해 지역과 종목별로 전망을 해 본다. 實戰 경매투자 아파트 ◆ 강남 아파트 =10ㆍ29대책을 불러온 가장 직접적인 원인을 제공한 강남 아파트는 법원경매시장에서도 낙찰가격이 상당히 하락했다. 법원경매정보전문업체인 계약경제일보의 통계자료를 보아도 물건은 늘어나고 있으며 올 여름대비 15∼20%이상 낙찰가격이 하락한 것으로 보인다. 예전에는 감정가격 대비 100% 이상으로 낙찰되던 것이 보통이었다. 지금은 1차유찰로 감정가격 대비 80%에서 응찰이 이루어지고 있으며, 높게 감정되었다고 판단되는 물건은 2차 유찰되는 경우도 있다. 참고로 지금 입찰에 붙여지는 물건들은 대부분 가격이 한참 올라 있던 올 상반기에 감정이 이루어져 있어 현재 시세에 비해서 비싼 물건들도 상당하다. 응찰하기 전에 반드시 철저한 시세 조사를 하여야 한다. 경쟁도 전에는 10대1을 보통으로 넘었으나, 이제는 3∼5대1 수준이다. 강남지역의 아파트는 내년 상반기까지는 입찰하지 않는 것도 투자의 한 방법이라는 생각이 든다. 지금부터 내년 상반기에 경매에 붙여져 감정이 이루어지는 물건들은 시세 반영이 되기 때문에 좀더 기다렸다가 응찰하는 것이 현명하다는 판단이다. ◆ 강북 아파트 =강남지역에 비해서 급격한 낙찰가격 하락 증상은 아직은 나타나지 않고 있다. 그런데 주목할 것은 경매물량이 급증하고 있다는 점이다. 이 지역 역시 내년상반기까지는 낙찰가격과 낙찰율이 전반적으로 하락할 것으로 보인다. 그러나 강남권 아파트와는 달리 감정가격과 현 시세와의 차이는 그다지 많지 않다는 점을 말씀드린다. ◆ 수도권 아파트 = 응찰가격 하락 조짐이 서서히 나타나고 있다.11월까지 낙찰된 사례를 살펴볼 때 그다지 영향을 받지 않던 이 쪽의 아파트들이 12월을 들어서면서부터 눈에 뛰게 응찰자와 낙찰가격 하락 현상이 나타나고 있다. 수원과 인천, 안산지역 아파트 물량이 크게 증가할 것이라고 한다. 실수요자라면 관심을 가져볼만하다. 신도시쪽은 아직은 크게 영향을 받지 않아 낙찰가격과 낙찰율이 낮아지지 않고 있다. ◆ 충청권과 지방 아파트 =이상 급등했던 충청권 지역 아파트들의 낙찰가격 하락세가 두드러져 보인다. 이런 현상은 신행정수도 이전정책으로 이상 과열되었던 원인이 있기도 하지만 낙찰가격 측면만을 보면 상당히 안정세를 찾아 가고 있다. 충청권 아파트는 감정가대비 85%선, 지방의 아파트들은 대략 70%선이 적정 낙찰가격으로 본다
5. 實戰경매투자 - 연립·다세대
實戰경매투자 연립·다세대◆ 서울 단독주택(다가구) = 단독주택 등은 법원경매 시장에서 아직도 높은 가격에 낙찰되고 있다. 특히 재개발이 예상되는 강북지역이나 새로이 발표되는 개발지역내의 주택은 내년 법원 경매 시장에서 가장 인기 있는 종목이 될 것으로 예상된다. 현재 경매 시장의 분위기를 보면 IMF 초기 현상들이 나타나고 있다. 하지만서울 지역(특히 강북)의 단독주택의 낙찰가격은 그다지 낮아지고 있지 않다. 왜냐하면 서울에서 신규로 대규모 주택을 공급할 토지가 절대적으로 부족해지고 있는 상황에서 토지는 가격이 하락할 가능성이 크지 않고, 매매시장의 가격의 움직임을 보더라도 주택의 가격하락은 거의 나타나지 않고 있다. 세입자가 많은 다가구주택등은 잘만 선별하면 본인 돈을 거의 들이지 않고 법원경매를 통해 소유권을 취득할 수 있다.현재 부동산시장상황에서 가장 추천하고 싶은 종목이다. ◆ 서울 연립, 빌라, 다세대주택 =낙찰가격이 가장 많이 떨어지고 있는 종목이다.올 여름대비 20%이상 하락한 것으로 보인다. 서울지역의 단독 주택과 더불어 추천하는 물건이 바로 재개발 가능성이 있는 지역의 이런 물건들이다. 대지 지분이 약 15평내외, 건평이 18평 내외로 지은 지 10년 정도 되는 물건을 기준으로 살펴 본다.왜냐하면 이 정도 규모여야 추후에 추가부담없이 32평형 입주권을 받을수 있기 때문이다. 용적률이나 건폐율에 따라 달라질수 있다. 감정가격은 1억2천만원 내외이고 2차 유찰에서 응찰가격 7,680만원(감정가격대비 64%)에서 8,500만원 정도 응찰하면 소유권을 취득할 수 있다. 이럴 경우 전세가격 역시 이 정도 이다. 자기 자본 크게 들이지 않고 소유권을 취득한 뒤 재개발을 기대하고 기다리든지 어느 정도 감정가격 정도에 매매하는 것도 한 방법이라고 할 수 있다. 참고로 새로 발표되고 있는 뉴타운 및 균형발전촉진지구로 지정되었거나 지정이 예상 가능성이 높은(자족형도시후보지) 서울 강북 지역에 관심을 가져보는 것이 어떨까 한다. 현재 이쪽의 법원경매 물량이 대폭 증가하고 있고 역시 낙찰가격은 올 여름에 비해 10%이상 낮아 졌다. 내년에는 짝수 년에 해당하여 이사수요가 많은데 차라리 이참에 이런 물건에 응찰하여 소유권을 취득하고, 생활하면서 재개발등을 노려보는 것도 유망한 재테크가 되지 않을까 한다. ◆ 수도권과 지방의 단독주택 =개발 여지가 있는 고속전철 역세권이나 용도변경이 가능한 물건이라면 응찰하든 것도 무난하다고는 생각한다. 그러나 내년도 시장상황을 예상한다면 좀 더 기다려 보아도 그다지 큰 손해는 아닐 것 같다. 실수요자 입장에서 본인이 활용하면 장기적으로 고려한다면 내년 상반기도 유리한 매수시점이 될 수 있다고 본다. 낙찰 통계를 보면 감정가 대비 55-65%선에서 낙찰되고 있는 것으로 보인다. ◆ 수도권 연립, 빌라, 다세대 =전세금 수준으로 큰 욕심 없이 내 집 마련하려는 사람들에게는 절호의 기회가 오고 있다. 내년 여름이후에는 법원 경매를 통하면 전세금 수준으로 내 집 마련 할 수 있는 기회가 올 것으로 본다. 참고로 현재 이 쪽의 이런 물건은 감정가격의 55-60%선이면 소유권 취득이 가능한 것으로 나타나고 있다.
6. 實戰경매투자 - 상가·오피스텔
법원경매에서 상가의 경우는 특별히 유의해야 한다. 지금처럼 경기가 전반적으로 악화되어 있는 경우 가장 먼저 경매 시장에 등장하는 것이 바로 상가인데, 그래도 잘만 선별하면 은행이자율 몇배의 톡톡한 임대 수익을 기대할 수 있는 물건들도 찾아낼 수 있다. ◆ 근린상가 =주택가에 있는 근린상가의 경우 대부분 주택가나 골목 안쪽의 코너에 자리 잡고 있는 경우가 많은 데 이런 물건은 잘만 하면 상당한 알짜를 고를 수 있다. 지금처럼 부동산 경기가 나빠져 경매시장의 주름이 더욱 깊어지는 상황에서도 전반적으로 낙찰가격이 낮아지지 않고 있다. 법원경매시장에서 낙찰가격이나 낙찰율의 등락이 가장 작은 물건이다. 특히 지금과 같은 부동산 시장 상황에서 더욱 인기가 있다고 할 수 있다.당분간 낙찰가격은 내려가지 않을 것이다. ◆ 대형상가 = 대형상가가 전체로 경매에 나오는 경우이다.상가건물임대차보호법의 적용이 되는 물건인지 아닌지를 먼저 파악해야 한다. 경우에 따라서는 수십∼수백여개의 물건번호로 구성되는 이런 물건의 특징은 경기가 안 좋아 영업이 잘 안 되어서 경매에 나왔다기 보다는 건물소유자의 사정으로 법원 경매에 나오는 것이 일반적이다. 무슨 말인가 하면 법원 경매와 영업은 상관이 없다는 말이다. 한 가지 특히 유념해야 할 것은 명도가 결코 쉽지 않다는 것이다. 경우에 따라서는 수십명의 임차인들이 임차보증금을 떼이게 되는 경우가 허다하다. 물건에 따라 다르지만 감정가격대비 50∼55%선이면 소유권을 취득할 수 있다고 본다. 이 물건의 특징은 신뢰할만한 낙찰가격 통계가 잡히지 않는다는 특성이 있다. 즉 물건에 따라 심한 편차를 보이고 있다고 할 수 있다. ◆ 상가중 일부 =지하상가나 아파트 상가중 일부가 경매로 나오는 경우이다. 이런 물건의 특징은 현장조사를 가보면 장사가 되지 않아 죽은 상가이기 일쑤이다. 관리인들의 말에 의하면 임대료는 고사하고 제 공과료만 지불해도 사용할 수 있는 경우도 많다. 물론 본인이 직접 사용하겠다는 경우라면 몰라도 이런 물건을 낙찰 받아 영업해서 투자한 자금을 회수할 목적이라면 더욱 신중해지라는 부탁이다. 특히 지금처럼 경기가 없어 기존의 상가마저 무더기로 문을 닫는 상황에서는 그러하다. 감정가격 대비 15%내외면 얼마든지 소유권을 취득할 수 있지만 낙찰 받을 실익이 없다고 단언할 수 있다. ◆ 오피스텔 =법원 경매 시장에서 눈에 띄게 가격 하락이 나타나고 있는 물건이다.이유에 대해서는 확언할 수 없지만 나타나는 통계치를 보면 지난여름 대비 20%이상 낙찰가격이 하락한 것을 알 수 있다. 그러나 꼭 필요한 실수요자 입장이라면 이참에 낙찰 받아 보는 것도 나쁘지 않다고 본다. 장점이 있는 오피스텔을 꼽으라면 주거 기능이 완전히 다 갖추어진 물건이 나중에 매매할 때도 제 가격을 받을 수 있다는 것이다. 법원 경매로 오피스텔을 낙찰 받을 때 주의 할 점은 오피스텔도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다는 점을 명심해야 한다. 현재 경매시장 분위기로 보아 감정가격 대비 60%가 대체적인 낙찰가격 수준이다. 그러나 좀 더 내려갈 가능성도 있어 보인다.
7. 實戰경매투자 - 토지
實戰경매투자 토지◆ 임야및 전답 = 먼저 서울 및 수도권과 그 인근의 경우는 부동산 10.29규제의 영향을 거의 받고 있지 않는 걸로 나타나고 있다. 즉 낙찰가격이나 응찰자수를 보면 그렇다는 이야기이다. 이 물건이 10.29의 영향을 받고 있는지는 아닌지 정확히 판단할 만큼 시간이 지나지 않아서 인지 모르나 주목할만한 움직임은 보이지 않고 있다. 섣불리 판단해보라면 이 종목의 물건들은 오히려 낙찰가격이나 응찰자수가 올라갈 가능성도 있다. 법원경매로 이런 물건을 구입할 때 좋은 점은 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 점이다. 또 하나는 농지의 경우에는 농지취득자격증명원이 필요한 경우도 있으니 사전에 충분한 조사를 하여야 한다. 만약 법원이 농지취득자격증명원을 요구 했는데도 매각(낙찰)허가일까지 이 증명원을 법원에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있음에 주의해야 한다. 이 물건에 투자하는 경우(매매든 경매든) 시간이 오래 소요된다는 점도 명심해야 한다. 지방의 경우는 개발수요가 있는지 아니면 개발가능성이 희박한지에 따라 달라질 수 있다고 본다. 그러나 위에서도 말한바와 같이 임야나 토지의 경우 법원 경매시장에서 10.29대책 영향이 어떤 쪽으로 미칠지 아직 파악되지 않고 있어 뭐라 말하기 어렵다. ◆ 공장 창고등 특수물건 = 경매초보자들이 입찰할 수 없는 이 물건의 경우는 소위 전문가들이 주로 응찰하여 높은 수익을 올리는 경우를 자주 본다. 인천 안산 부천 부평 이천 여주 파주의정부등이나 지방 공단을 관할하는 법원을 유의해서 보면 이런 물건이 진행되는 것을 알 수 있다. 이런 물건은 상당한 경매지식과 해당 물건에 대한 나름대로의 전문지식, 낙찰 후 잔금동원 방법, 그리고 소유권 취득 후에 명도와 활용 방안 등에 대한 확실한 계획이 사전에 서 있어야 한다. 이런 물건의 특징은 부동산시장상황과 관련이 있다고 하기 보다는 경제전반의 상황과 더 밀접한 관련이 있지 않을까 한다. 그리고 이 물건의 특징은 낙찰(매수)가격이나 응찰자에 관한 신뢰할만한 자료나 통계가 없다는 점이다.
8. 實戰경매투자 - 임차인 인수
◆ 임차보증금 인수 물건에 대한 새로운 접근법 법원경매의 초보자들중 많은 이들이 인수가 많은 물건은 어렵고 위험(?)한 물건이라는 편견을 가지고 있다. 법원경매로 낙찰 받을 때 가장 중요한 것 중 하나가 권리분석이다. 즉 권리분석을 통해 어떤 임차인은 자신의 임차보증금을 다 받아 가는지 어떤 임차인은 주택임대차보호법이 보장하고 있는 소액의 최우선변제만 받는지, 또 어떤 임차인은 임차보증금을 몽땅 날리게 되어 명도대상자가 되는지를 권리분석을 통해 가려내게 된다. 말소기준권리가 되는 권리기준(통상 1순위 저당권 등)보다 먼저 전입하여 전세를 살고 있는 임차인을 대항력 있는 선순위 임차인이라 한다. 이 임차인은 ▶해당 주택이 법원경매에 붙여져 낙찰로 인해 소유권 변동이 생기는 경우 ▶자신의 임차보증금을 배당을 통해 전액 회수하지 못한 경우 나머지를 새로이 소유권을 취득한 낙찰자로부터 받기 전까지는 자신이 임차해서 생활하고 있는 주택부분을 비워주지 않아도 되는 권리를 가진다. 이처럼 낙찰자의 입장에서 임차인이 대항력을 가지고 있어 응찰대금 더하기 추가로 물어주는 경우를 인수한다고 하고 이를 인수주의라고 한다. 이는 낙찰자가 낙찰대금 이외에는 추가로 부담하지 않아도 되는 소멸(제)주의 반대가 된다. 그런데 이와같이 임차인이 대항력을 가지고 있어 응찰대금 더하기 추가로 물어주는 인수가 많은 물건의 경우 법원경매 경험이 적은 초보자는 응찰하지 않고 경험이 많은 사람들이 즐겨 응찰하는 경우를 자주 본다. 예를 들어 법원경매로 소유권취득에 총5억원이 소요되는 경매물건이 하나 있다고 가정해보자. 갑) 이라는 물건은 응찰가격이 5억원이고 추가로 인수가 없고, 을) 이라는 물건은 응찰가격은 1억원이고 추가로 4억원을 인수해야 하는 물건이 있다 해보자. 즉 갑)이라는 물건은 5억원이 응찰가격으로 잔금 납부시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 4억5천만원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금외 추가로 비용지출이 없는 경우이다.(소멸주의 적용) 을)이라는 물건은 1억원에 응찰하여 법원이 지정한 은행에 9천만원을 납부하고 소유권을 취득한 다음 추가로 4억원을 인수(낙찰대금외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다(인수주의 적용). 이와같이 결과로는 같은 금액이 소요되는 경우에 어떤 물건에 입찰하는 것이 유리할까? 법원경매 초보자인 경우 많은 분들이 갑)이 우수한 물건이라고 손을 든다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까 라고, 그러나 사실은 을)를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다. 특히 초보자의 경우는 더욱 그렇다. 그 이유는 다음과 같은 다섯 가지 정도의 이유(경매의 핵심)때문이다. 첫째는 자금동원측면에서 유리하다. 즉 갑)이라면 잔금납부시 4억5천여만원을 마련해야 하지만 을)은 9천여만원만 준비하면 된다. 부동산 투자하는데 1백% 자기 자금으로 하는 분들은 거의 없는 실정이고 보면, 금융기관 등으로부터 경락잔금을 융자받아 잔금 납부하는 경우에도 을)이 유리하다. 둘째는 수익률산정에서도 을)이 훨씬 높은 수익률로 계산된다. 만약 이 물건을 총 5억원에 구입해서 6억원에 매도했다고 해보자. 이때 수익률을 계산해보면 갑)은 20%의 수익률로 계산되지만 을)은 100%로 계산된다. 즉 1억원을 투자해서 1억원의 수익을 올린 것으로 계산된다는 것이다. 셋째는 잔금납부 하게 되는 소유권 이전시에 발생하는 세금(취득-등록세)측면에서도 을)이 절대 유리하다. 즉 갑)의 경우라면 응찰가 5억원의 약 6,5%인 3천2백50여만원이 소요되지만, 을)이라면 6백50만원 정도로 해결된다.(제1종국민주택채권기금 포함) 즉, 법원경매로 인해 소유권을 취득하여 지방세인 취-등록세를 납부하는 경우 응찰가격이 세금부과의 기준액이 된다. 결과적으로는 5억원이 소요되는 물건이라도 1억원에 낙찰 받으면 이 1억원의 약 6.5%인 6백50여만원을 세금을 납부하면 되고, 2억원 낙찰 받으면 2억원의 6.5%인 약 1천3백만원을 납부해야 하는 것이다. 그러면 이 물건은 나중에 매각하게 될 때 양도세금의 기초가 되는 구입원가는 어떻게 되느냐 하면 응찰가격 1억원이 아니라 5억원(응찰가격 1억원+추가인수금액 4억원)이 된다. 넷째는 명도에서 결정적인 차이가 난다. 말이 쉬워서 명도지 임차보증금 날린 법적 권리가 전혀 없는후순위 임차인이 막무가내로 이사비용등을 요구하면서 명도를 거부하면 초보자들로서는 난감하기 그지없다. 을)은 갑)에 비해서 명도가 인수금액 만큼인 4억원이나 없는 것이다. 대항력 있는 임차인의 경우는 정상적인 임차인으로 새로이 이사 오는 임차인에게서 자신의 전세보증금 전액을 받고 이사 가게 된다. 마치 일반적인 매매로 5억원짜리 주택을 하나 구입할 때 그 주택에 이미 4억원짜리 임차인이 있는 경우 전세보증금을 공제한 1억원만을 지불하고 소유권을 취득한 다음 그 임차인을 내볼 때 새로이 이사 오는 임차인의 임차보증금으로 충당하는 경우와 같은 것이다. 즉 낙찰자와 임차인이 부딪칠 이유가 없는 것이다. 다섯째로는 입찰과정에서의 경쟁률이 현저히 낮다는 것이다. 이상(?)하게도 남는 것도 별로 없고, 유리할 것도 별로 없는 인수 없는 물건일수록 경쟁률이 하늘 높은 줄 모르나, 인수가 많아 추가로 물어주는 임차인이 많은 물건일수록 오히려 경쟁률은 현저하게 낮은 경우가 일반적이다. 다시 정리를 해보면(총 구입가는 모두 5억원)이다. (1) 동원되는 자금 - 을) 적음 (2) 실현수익률 - 을) 높음 (3) 이전시 세금 - 을) 적음 (4) 임차인 명도 -인수되는 금액만큼 을) 없음 (5) 입찰 경쟁률 - 을) 낮음 등으로 모든 면에서 을)가 우수하다. 이것을 기초로 실제 사례를 하나 소개한다. IMF가 한창이던 1999년 가을에 낙찰 받은 물건으로 감정가격은 3억8천만원 전후였고, 낙찰후 추가로 물어주어야 하는 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 3억원 정도 였다. 4차 유찰후 감정가격대비 38%선에서 이날 최저응찰가가 약1억5천8백만원에서 1억6천만원에 단독 응찰하여 소유권을 취득하였다. 총구입가격을 보면 응찰가격 1억6천만 원에다 인수할 것으로 당초 예상한 3억원을 합해 약4억8천만원이 소요되었다. 초보자가 회피하는 대항력 있는 임차인수가 많은 물건을 경험이 많은 사람들은 훨씬 선호한다.
9. 實戰경매투자 - 땅경매
10ㆍ29부동산 대책이후 유망한 부동산투자처로 떠오르고 있는 토지(임야, 전ㆍ답, 잡종지 등)에 대한 투자시 장점과 주의해야할 사항에 대해서 살펴본다. 부동산 투자시 법원경매는 여러 가지 장점들이 있다. 먼저 가격이 다른 매매수단에 비해 상대적으로 유리하다는 것이다. 그리고 일반매매에 비해서 부동산 거래시 사고(이중매매, 소유자나 중개업자등의 과장광고 등)가 발생할 가능성이 거의 없다. 소유권을 이전시켜주는 한편의 당사자가 국가권력기관이어서 그러하다.특히 토지의 소유권 취득시 여러 규제가 적용되는 경우가 많은데 법원경매로 토지시장에 투자하는 경우 거의 아무런 규제가 적용되지 않는다. 투기과열지역내에 있는 토지등의 경우는 소유권을 취득하고자 하는 경우 사전에 소유권이전에 관한 허가를 해당지자체장에게 얻어야 하지만 법원경매로 소유권을 취득하는 경우는 허가를 얻은 것으로 의제되어 허가과정자체가 생략되고 곧바로 소유권이전이 가능하다. 법원경매로 토지의 소유권을 취득하는데 있어서의 장ㆍ단점을 따져 본다. ◆ 장점 =우선 시세에 비해서 저렴하다. 먼저 서울 및 수도권과 그 인근, 행정수도이전이 예상되는 충청권 그리고 경기북부(파주ㆍ문산ㆍ 의정부ㆍ 철원등 ) 토지의 경우 10ㆍ29대책의 영향으로 주택의 대안투자로 급속하게 유망한 투자처로 떠오르고 있다. 올해로 들어와서 주택등 다른 부분의 낙찰가격과 응찰률이 전반적으로 낮아지고 있는 것에 비해서 토지시장의 경우 오히려 낙찰자와 낙찰가격이 높아지고 있다. 즉 낙찰가격이나 응찰자수를 보면 그렇다는 이야기이다. 그럼에도 법원경매는 일반매매에 비해서 아직도 상당히 저렴하여 일반매매에 비해 절반정도면 얼마든지 소유권을 취득할 수 있다. 일반매매시장의 열기가 법원경매시장으로 옮겨올 가능성이 높다고 보여 낙찰가격과 응찰자가 올라갈 것으로 보인다. 따라서 이 쪽에 투자계획이 있는 투자자라면 서두를 필요가 있다고 본다. 또 명도가 필요 없다는 점 또한 무시할 수 없다. 법원경매가 안전하고 싸게 소유권을 취득할 수 있는 점은 알고 있으나 명도에 자신이 없어 응찰에 주저하는 투자자가 많은데 토지의 경우는 이 골치 아픈 명도문제가 없다는 것이다. 설령 경작자가 있는 전 ㆍ답의 경우라도 소작료 등이 소액으로 명도의 문제는 거의 발생하지 않는다. 분묘기지권이 발생하는 경우는 언뜻 생각하기에는 부정적인 요소로 생각하기 쉬우나 법원경매기록에 '분묘기지권 성립여지 있음'이라는 기록이 있는 경우 그 물건의 지상에는 봉분이 존재하고 있다고 보아야 한다. 일견 하자처럼 여겨지는 분묘기지권을 잘 활용한다면 통상의 낙찰가격보다 더 싸게 소유권을 취득할 수 있다. ◆ 주의점 =지목이 임야(山)가 아닌 농지의 경우에는 농지취득자격증명원이 필요한 경우도 있으니 사전에 충분한 조사를 하여야 한다. 만약 법원이 농지취득자격증명원을 요구 했는데도 매각(낙찰)허가일까지 이 증명원을 법원에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있음에 주의해야 한다. 현황은 대지나 잡종지등으로 이용되고 있다고 해도 지목상 전 ㆍ답으로 되어 있는 경우는 기본적으로 법원 요구하고 있는 것이 실정이다. 낙찰 받고자 하는 임야등에 철(송전)탑이 있는 경우 그 지상에는 구분지상권이 설정되는 경우가 일반적이고, 존속기간은 철탑존속기간으로 되어 영구히 개발이 불가능한 경우가 발생한다. 이런 물건은 투자가치가 현저히 떨어진다. 넓은 면적의 일부를 지나는 것이 아니라 해당 필지 중간을 가로지르는 경우에는 투자가치가 더욱 떨어진다. 응찰하고자 할 때는 반드시 현장을 확인하여야 한다. 특히 명의신탁된 물건은 응찰하면 안 된다. 문(종)중 구성원 앞으로 명의신탁된 물건의 경우 현재 우리법이 허용하고 있는 명의신탁된 물건으로 실제 소유권은 문중전체가 가지고 있다. 관리등의 편의상 종중 구성원중 한명을 대표로 그의 명의로 소유권을 이전시켜 놓은 경우로, 낙찰로 인해 소유권을 취득했다고 해도 차후에 문중이 소유권을 주장하고 나오면 소유권을 잃을 가능성이 높다. 임야의 경우는 명의신탁된 물건이 흔하다. 이처럼 명의신탁된 부동산의 경우는 등기부를 살펴보면 금방 알 수 있다. 또 지번과 현황이 일치하지 않는 경우도 자주 있다, 또한 토지대장등에 기재되어 있는 면적이나 형상등이 현황과 일치하지 않아 소유권을 취득한 뒤 문제가 발생하는 경우도 종종 본다. 지방임야등의 경우는 정리가 안 되어 있는 지역이 아직도 수두룩하다. 토지는 투자시 수익률이 높은 부분에 비해서 투자기간이 장기간인 경우가 많다. 매매든 경매든 시간이 오래 소요된다는 점도 명심해야 한다. 지방 토지의 경우는 개발수요가 있는지 아니면 개발가능성이 희박한지에 따라 달라질 수 있다고 본다. 부동산시장의 종별에서 변수가 가장 많은 것이 토지이다. 임야나 지방의 토지 등은 적정한 거래가격을 산출하기가 쉽지 않다. 현황조사 할 때 마다 느끼는 것은 문의하는 업소마다 가격이 천차만별인 경우로 응찰가격결정에 혼란을 느낀다. 심지어 동일한 물건에 대해 2배 이상 가격 차이를 말하기도 한다. 어떤 중개업소에서는 평당 5만원이면 살수 있다고 말하는데 비해 다른 업소는 평당 10만원은 줘야 한다는 식이다. 실제로 평당 15만원정도면 매매로 소유권을 취득할 수 있던 양평의 전(田)을 한곳의 중개업자의 말만 믿고 평당 18만원선에 응찰한 투자자가 있었다. 조사시 3∼4군데 이상 문의하여야 하고 또 믿을만한 현지의 지인등이 있다면 도움을 받아야 한다. 보존임지등으로 개발이 거의 불가능한 경우와 보존가치가 있는 나무나 숲이 있는 경우는 공법상으로 개발가능한 지역이라도 지목상 관계없이 여러규제등으로 개발허가가 불가한 경우도 자주 발생한다. 이런 곳을 개발계획으로 이런 곳을 취득하려 한다면 허가과정에서 여러 가지 예측하지 못한 난제들이 존재 할 수 있다고 예상하여야 한다. 투자목적이라 해도 가격상승등이 다른 토지에 비해서 더딘 것이 보통이다. 의정부지원, 고양지원, 평택지원, 안산지원, 대전지원등의 물건을 검색하면 우수한 물건을 만날 수 있다.
10. 實戰경매투자 - 상가
법원경매시장에서 토지에 이어 상가가 유망 투자처로 떠오르고 있다. 예전에는 상가임차인들에 대한 영업권이나 보증금에 법적 보호장치가 있지 않았기 때문에 상가에 응찰하고자 하는 경우 상가임차인에 대한 권리분석이 필요 없었다. 하지만 영세상인들을 보호할 목적으로 2002년11월1일부터 제정 시행하고 있는 상가건물임대차보호법(이하 이법)과 시행령으로 인해 보호대상이 되는 상가의 경우에도 권리분석이 필요하다. 상가의 경우 그러나 아직도 일반인은 물론이고 투자자, 그리고 일부 전문가들까지도 오해하고 있는 부분이 있어 살펴보도록 한다. 보호대상이 되려면 먼저 다음과 같은 조건을 구비해야 한다. ◆ 상가건물 임차인의 대항력 구비요건 상가임차인의 대항력이란 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날(익일)부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 힘이다. 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차한 건물에서 계속 영업을 할 수 있다.(주택임대차보호법의 대항력을 연상하면 무난). 이와 관련해 2002년 11월 1일부터 시행된 이 법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 규정하고 있다. 보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 (1) 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (2) 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (3)임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다고 규정하고 있다. 그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 된다. ◆ 상가건물 임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법 이 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다"라고 규정하고 있다. 그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다. 즉, 상가임차인이 상가건물임대차보호법에 의한 대항력, 우선변제권 등 각종의 권리를 보호받으려면 상가임차인의 대항요건인 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하고 임대차계약서 원본에 확정일자인을 받아 두어야 하며 확정일자인(確定日字印)은 상가건물의 소재지 관할세무서에서 받으면 된다. 확정일자를 받기 위한 절차로서는 기존사업자인 경우 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서에서 사업자등록정정신고서를 작성,제출하면 된다. 신규사업자는 사업허가증, 등록증,신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서에서 사업자등록신청서를 작성 제출하면 된다. ◆ 상가건물 임차보증금에 대한 우선변제권의 범위 보증금중 일정액의 보호에 관하여 이법 제14조에 의하면, (1)임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. (2) 생략 (3)제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있다. 그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 이법 시행령 제6조에 의하면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시 : 6천500만원 또한 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 이법 시행령 제7조에 의하면 (1) 이법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시 : 2천200만원 (2) 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다고 규정하고 있다. 예-1) 강남구 역삼동에서 보증금이 6천500만원 이하인 상가임차인의 경우, 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 인정된다 할 것이고, 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 서울시는 보증금 6천500만원 이하인 경우 이법 시행령의 규정에 의해 최우선소액보호임차인에 해당되어 다른 권리자들에 우선하여 2천500만원까지를 매각대금의 3분의1범위 내에서 우선배당 받게 된다. ◆ 오해하기 쉬운 내용들 그러나 많은 분들이 이와같은 조건만 구비하면 저당권 등이 언제 설정되어 있든지 상관없이 이법의 보호를 받을 수 있는 것으로 알고 있다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않다. 즉 법원경매시 말소기준권리(주택임대차보호법의 대항력 기준이 되는 권리들이라고 하자)가 되는 저당권등이 이법 시행일인 2002년 11월1일 이후에 설정된 상가건물에 대해서만 이법이 규정하고 있다. 위에서 살펴본 보호(최우선변제 , 대항력등 . .)대상이 되지만, 이법 시행일 이전인 2002년 11월1일 이전에 저당권등이 경료된 된 상가건물에 대해서 당초부터 이법 보호 대상이 아니어서 이 건물에 세든 상가임차인은 보호대상이 되지 못한다는 것이다. 가령, 상가임차인 홍길동은 강남구 역삼동 소재 甲소유 건물(A)을 이법 시행일 이전인 2000년 3월 1일자로 보증금 6천500만원에 임차하여 사업자등록 후 현재까지 슈퍼마켓을 운영하고 있던 중 이법이 시행되자 2002년 12월1일에 이법이 요구하고 있는 조건을 갖추어 세무서에 신고하고 계속 영업을 하던 중 당해부동산이 경매에 붙여져 낙찰로 인한 소유권 변화가 있었다고 할 때 홍길동이 보호대상이 되는가.(1순위 저당설정일 2000년1월10일) 결론부터 보면 홍길동, 이법(상가건물임대차보호법)과 시행령에 의한 보호대상이 아니라는 점이다. 먼저 위 두 건물 모두 말소기준권리가 되는 제한물권등의 설정일인 언제인가를 먼저 살펴보아야 한다. 즉 해당부동산에 저당권등이 이법 시행일 이전에 설정되었다면 임차인이 아무리 법의 규정에 따라 대항력 등을 갖추었다 해도 보호대상에 포함되지 않는다는 것이다. 보호범위의 포함여부는 임차인의 사업개시일이 아니라 해당부동산의 저당설정일(=소멸기준일)등이 그 기준이 되는 것이다. 즉 A건물의 저당권이 예를 들어 이법 시행이전인 2000년1월10일에 경료 되었다면 이 건물의 상가임차인(홍길동)은 언제부터 영업을 개시하던지 당초부터 이법의 보호대상에서 제외된다. 왜냐하면 이법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다"라고 규정하고 있어 이 법 시행 전의 물권자 즉, 저당권 등의 담보권자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있기 때문이다. 따라서 이 경우 홍길동, 김길동이 임차한 상가건물은 임차할 당시에 이미 저당권자가 존재하였고, 또한 이법이 시행되기 전이었으므로, 홍길동과 김길동은 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없을 것이다, 다만, 이(상가건물임대차보호)법 시행 후에 생긴 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우선순위가 인정될 것으로 판단된다. 따라서 상가임차인의 경우 현재 자신이 임차하고 있는 상가건물의 등기부를 열람하여 만약 2002년11월1일 이전에 저당권등이 설정되어 있다면 기본적으로는 이법의 보호대상이 되지 못한다고 판단하여야 한다. 또한, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가압류처분등기가 이미 설정되어 있었고, 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당하는 경우가 발생할 수도 있다. 즉, 현재 시행되고 있는 이법에 보호대상이 되려면 저당권등의 말소기준 권리 설정일이 2002년 11월1일 이후여야 하다는 것이 대명제 이고, 그리고 입법이 요구하고 있는 조건들을 만족 했을 때 보호를 받을 수 있는 것이다. 투자자가 법원경매로 상가에 투자하고자 하는 경우 취득하려는 상가건물의 저당권설정일등이 이법 시행일인 2002년11월1일 이전이라면 상가건물임대차보호법이 없었던 시절에 상가물건에 투자했던 것과 마찬가지 고려하면 된다. 공인중개사. Asset Management Expert. Real Estate Consultant. Real Estate Rights Analyst. The Open Real Estata 대표공인중개사 : 정오현