부동산담보신탁
제 호
부동산담보신탁계약서
위탁자 : 주식회사 000
수탁자 : 000신탁 주식회사
부동산담보신탁계약서
위탁자 주식회사 0000(이하 “甲”이라 함)는 “접지2”기재의 부동산(이하 “신탁부동산”이라 함)을 수탁자인 000신탁 주식회사(이하 “乙”이라 함)에 신탁하고 다음과 같이 부동산담보
신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.
제1조(신탁목적)
이 신탁의 목적은 甲이 부담하는 채무(공사비, 대출금액 등)내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 乙을 통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 甲의 채무불이행 시 신탁부동산의
처분 등을 통하여 환가 정산하는데 그 목적이 있다.
제2조(신탁기간)
신탁계약기간은 “별지1”의 1과 같이 하며, 신탁기간 만료 전에 甲과 乙이 협의하여 그 기간을 연장 할 수 있다.
제3조(수익자)
① 이 신탁계약에서 수익자는 “별지1”의 2와 같이 한다.
② 甲은 乙의 승낙을 얻어 수익자를 새로 지정하거나 변경할 수 있다.
③ 본조 상기 ②항의 경우 발생하는 비용은 甲이 부담한다.
제4조(신탁원본)
신탁원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 乙이 임대인으로서 취득∙보관하는 임대차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생된 위약금, 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기본계약 제11조 보험계약에 의한 보험금 및 기타 이에 준하는 것으로 한다.
제5조(신탁수익)
신탁수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임대료 등 기타 이에 준하는 것으로 한다.
제6조(수익권증서)
① 乙은 甲의 청구가 있는 경우에 이 신탁계약을 증명하기 위한 수익권증서를 발행하여 甲에게 교부할 수 있다.
② 乙은 신탁부동산에 대한 신탁등기 및 보험가입을 종료한 후에 신탁부동산 담보목적의 수익권증서를 발행하여 우선수익자에게 교부하여야 한다.
③ 甲이 신탁기간 중 새로운 우선수익자를 정하여 乙에게 수익권증서의 발급을 요청하는 경우에 乙은 신탁부동산의 우선수익자가 요구하는 금액으로 수익권증서를 발급할 수 있다. 이 때, 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 甲이 부담한다.
④ 우선수익자가 다수 있는 경우에는 상호 신탁이익의 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있어서는 순위에 의한다.
⑤ 甲은 수익권증서를 신탁목적에 적합하게 사용하여야 하며, 乙의 동의 없이 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.
제7조(우선수익자의 수익권)
① 우선수익자가 갖는 수익권의 수익범위는 우선수익자와 甲(“변지1”의 3) 간의 여신거래, 보증채무 및 공사도급계약으로 인하여 증감 변등된 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금, 소송관련비용, 공사비 등으로 한다. 단, “변지1”의 4를 최고한도로 한다.
② 본조 상기 ①항에 불구하고, 甲이 주채무자가 아닌 경우에 우선수익자의 수익원의 범위는 甲과 우선수익자간의 보증계약, 담보설정계약 등에 기한 채무를 기준으로 한다.
③ 신탁부동산 신탁원보에 대한 우선수익자의 수익권은 수익자의 수익권보다 우선한다. 단, 제5조에 의한 신탁수익에 대한 수익권의 귀속은 甲과 乙간의 합의에 의한다.
④ 우선수익자가 갖는 수익권의 유효기간은 이 신탁계약에 의하여 우선수익자로 지정 등기된 날로부터 이 신탁계약 종료일까지로 한다.
⑤ 우선수익자는 乙의 사전 동의 없이는 신탁기간 중 우선수익자의 지위를 타인에게 강도 또는 명의변경하거나 수익권에 대하여 질권의 설정 등 기타 처분 행위를 할 수 없다.
⑥ 甲 및 그 승계인은 우선수익자의 지위를 가질 수 없다.
⑦ 신탁재산의 처분정산 시, 선순위 우선수익권이 소멸한 경우에는 차순위 우선 수익자의 순위가 승진한다.
제8조(신탁부동산의 소유권이전 및 신탁등기)
① 甲은 신탁계약 체결 즉시 신탁부동산의 소유권을 乙에게 이전하여야 한다.
② 본조 상기 ①항의 경우 甲은 등기필증, 인감증명서, 위임장 등 소유권이전등기 및 신탁 등기에 필요한 제반서류를 乙에게 제공하여야 한다. 이 때, 소요되는 제비용은 甲이 부담한다.
제9조(신탁부동산의 보전관리 등)
① 甲은 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다.
② 甲은 乙의 사전승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니된다.
③ 甲은 신탁부동산의 멸실, 훼손 등 기타의 사고발생 또는 이와 같은 사태의 발생이 예상되는 경우에는 즉시 이를 乙에게 통지하여야 한다.
④ 甲이 본조 상기 ③항음 위배함으로써 乙이 부담하게 되는 손해배상책임에 대해서는 甲이 이를 부담하기로 한다.
⑤ 甲은 신탁부동산의 가치보전 및 차분에 필요한 乙의 재산관리 행위를 용인•협조하여야 한다.
⑥ 乙의 재산관리기간은 이 신탁계약이 존속하는 기간으로 하며, 신탁기간이 연장 또는 단속되는 경우에도 또한 같다.
제10조(임대차 등)
① 이 신탁계약 이전에 甲과 임차인 간에 제결한 임대차계약이 있을 경우 그 임대차계약은 그 상태로 유효하며 임대차보증금의 반환의무, 기타 임대인으로서의 책임 및 권리 등 甲이 임대인의 지위를 계속하여 유지하는 것으로 한다. 단, 임대차계약상 임대인의 명의를 乙이 승계하는 것으로 한다.
② 본조 상기 ①항의 경우 임대차보증금 외에 임차인이 甲에게 지급하는 차임이 있을 때에는 그 자임은 甲이 계속 수령하는 것으로 하며, 甲이 수령하는 자임은 이 신탁게약과 관련하여 우선수익자와 甲간의 재무(공사비, 대출금액 등)상환에 우선적으로 충당함을 원칙으로 한다.
③ 신탁기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대인 명의를 甲으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 제9조 ②항에 따라 乙의 사전승낙을 얻어야 한다. 이 경우 乙은 임대차계약과 관련하여 권리의무를 부담하지 않으며, 제18조의 경우에 임차인에 대한 명도청구 등 乙의 조치사항을 임대차계약서에 명기하여야 한다.
④ 본조 상기 ③항의 규정에 불구하고 甲이 임의로 체결한 임대차계약은 이로써 乙에게 그 효력을 주장할 수 없으며, 그로 인해 발생하는 일체의 손해를 甲은 乙에게 배상하여야 한다.
⑤ 본조 상기 ③항의 규정에 의하여 甲 명의로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 임차인의 요구가 있으면 甲과 乙이 공동 날인한다.
⑥ 신탁계약기간 중 임대인 명의를 乙로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 甲과 乙 간에 별도의 특약을 체결하여 그에 따르기로 한다.
⑦ 신규 임대차보증금 또는 재임대차보증금이 기임대차보증금보다 많을 경우에는 乙이 우선수익자와 협의하여 그 결과에 따라 처리하거나 甲과 乙간 특약을 체결하여 그에 따라 乙이 관리하도록 한다.
제11조(보험계약).
① 신탁부동산에 대한 보험계약은 乙이 정하는 방법으로 체결하며 이 계약이 존속하는 동안 이를 계속하여야 한다. 이 경우 보험계약의 계약자는 甲, 수익자는 乙로 한다.
② 이 신탁계약 이전에 체결된 보험계약이 있는 경우에는 보험수익자를 乙로 변경한다.
③ 본조 상기 ①항에 의한 보험계약에 근거하여 乙이 보험금을 수령하였을 때에는 다른 신탁 목적물을 추가 제공하는 등의 상당한 사유가 없는 한 그 수령금으로 신탁부동산에 이해관계를 가진 권리자의 채권을 보장하기 위하여 신탁기간 만료 전 임에도 불구하고 기본계약 제22조에서 정한 방법에 따라 정산할 수 있다.
제12조(신탁계약물건 추가제공)
① 신탁부동산의 가치가 저감되어 우선수익자의 채권보전에 부족 또는 그 발생이 예견되는 때에는 우선수익자 또는 乙의 청구에 의하여 甲은 乙이 인정하는 부동산을 이 신탁계약의 추가목적물로 제공하여야 한다.
제13조(선관주의의무 및 하자담보책임)
① 甲은 신탁부동산의 담보가치 보정 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 가진다.
② 甲 또는 수익자에게 손해가 발생되더라도 乙의 고의 또는 과실에 의하지 아니한 경우에는 乙은 그 책임을 부담하지 아니한다.
③ 甲은 신탁부동산의 권리 등의 하사 및 이로 인한 乙 및 우선수익자의 손해에 대해 책임을 부담한다.
제14조(신탁재산에 속하는 금전의 운용방법)
기본계약 제21조, 제22조 ③항의 신탁부동산 처분과 관련된 계약보증금 및 중도금 잔금은 금융기관에 예치하되 동 운용방법은 乙이 정한다.
제15조(비용의 부담)
① 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 乙의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 甲의 부담으로 처리한다.
② 신탁재산에 속하는 금전이 본조 상기 ①항의 제비용 등의 지급에 부족하고 甲으로부터 그 부족 금액을 받을 수 없을 경우에는 乙이 상당하고 인정한 방법으로 신탁부동산의 일부 또는 전부를 매각해서 대위 지급할 수 있다.
③ 甲이 본조 상기 ①항의 비용 등을 지급시기에 납부치 않는 경우에는 乙이 대신 납부할 수 있으며, 이 경우에는 甲은 그 지급일로부터 상환일까지의 지연손해금을 년 18%의 연체이율을 적응하여 지체상금을 乙에게 지급하여야 한다.
④ 乙은 본조 상기 ③항의 대납금과 지체상금을 甲 또는 우선수익자에게 지급할 금전 또는 재산 중에서 이를 공제•수취할 수 있다.
제16조(신탁의 계산 및 수익의 교뷰)
① 신탁부동산에 관한 계산기일은 매년 12월31일 및 신탁종료일로 하고, 乙은 당해기의 수지계산서를 작성해서 수익자에게 통보하고 신탁수익은 현물로 교부한다.
② 계산기 이전에 甲과 乙이 합의하는 경우에는 신탁부동산에 의하여 발생된 수익과 비용 및 신탁보수를 매월 또는 매 분기별로 가정산할 수 있다.
제17조(신탁보수)
① 신탁보수는 “별지4”의 1에 의하여 산출된 금액으로 한다.
② 본조 상기 ①항의 신탁보수는 수익권증서를 발급함으로써 지급의무가 발생한다.
③ 신탁부동산 처분에 따른 신탁보수는 본조 상기 ①항에서 정한 보수 외에 별도로 신탁재산의 처분금액을 기준으로 “별지4”의 2기준을 적용하여 산출한다.
④ 본조 상기 ③항에서 정한 신탁보수는 계약보증금 수령 시 보수의 50%를 처분 잔대금 수령 시 나머지 보수 50%를 지급하기로 한다. 단, 乙은 해약이 된 경우에도 계약보증금 수령 시 받은 보수를 甲에게 환급하지 않는다.
⑤ 乙이 입주자의 알선을 향한 때에는 신탁계약에서 정한 신탁보수와 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다.
제18조(신탁부동산 처분시기)
① 乙은 다음 각 호에 해당하는 경우에 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 청구에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다.
1. 우선수익자와 甲간에 체결한 여신거래, 보증채무 및 공사도급계약 불이행시. 단, 甲이 주채
무자가 아닌 경우에는 甲과 우선수익자간의 보증계약, 담보설정계약 등에 기한 채무 불이행 시
2. 甲이 신탁계약을 위반한 경우
3. 기타 담보가치 저감 등 환가요인 발생 시
② 신탁게약 체결 시 甲으로부터 임대차보증금을 인계받지 못한 乙이 신탁등기 전 주택임대차 보호법 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인으로부터 임대차보증금의 반환을 요청받고 동 시설을 甲에게 통지하여 임대차보증금의 반환을 촉구하였으나 甲이 이를 이행하지 아니하는 경우에 乙은 신탁부동산을 처분할 수 있다.
③ 본조 상기 ①항 및 ②항의 경우 乙은 乙에게 신고된 최종 주소로 서면통지 등을 발송하면 보통의 운송기간이 경과한 때에 甲에게 도달할 것으로 보며, 甲은 신탁부동산 처분사실을 사전에 인지하지 못한 이유 등으로 乙에게 처분행위에 대하여 이의를 제기하지 못한다.
제19조(처분방법)
① 공개경쟁 입찰로 매각하는 것을 원칙으로 한다. 단, 유찰시 다음 공매공고 전까지 전차 공매조건으로 수의계약 할 수 있다.
② 기본계약 제20조에서 정한 금액 이상을 제시한 응찰자 중 매수희망금액이 가장 높은 자를 낙찰자로 결정한다.
제20조(공매 예정가격)
① 신탁부동산의 처분시 예정가격은 감정평가 전문기관의 감정평가액 이상으로 乙이 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁기간 개시 후 6개월 이내로서 가격변동 요인이 발생하지 않을 경우에는 수익권증서상의 신탁부동산가격 이상으로 乙이 결정할 수 있다.
② 본조 상기 ①항의 예정가격으로 처분되지 않을 경우 다음 처분예정가격은 직전의 처분시 예정가격을 기준으로 10% 해당액을 순차적으로 차감한 금액으로 한다.
제21조(처분대금 납부기한)
① 신탁부동산 처분대금은 처분계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 완납하는 것을 원칙으로 한다.
② 3회 이상 처분을 시도하여도 처분되지 않을 경우 매수예정자를 용이하게 확보하기 위하여 신탁부동산의 이해관계인이 가지는 채권을 만족시킬 수 있는 범위 내에서 처분대금 납부기한을 연장하여 분할 납부하게 할 수 있다. 이 경우 예정가격은 직전의 처분예정가격 미만으로 할 수 없다.
제22조(처분대금 정산방법)
① 乙이 신탁부동산을 환가하여 정산하는 경우의 충당순서는 다음 각 호의 순서에 의한다.
1. 부동산관리 및 공매절차에 따른 비용, 乙이 수취할 보수(신탁보수 및 대리사무보수)
2. 처분대금 수납 시까지 고지된 재산세 등 당해세
3. 본조 본항 4호 규정에 의한 근저당권 등에 우선하는 임대차보증금
4. 신탁설정 전 근저당권자 등에 우선하는 임대차보증금
5. 법률상 대항력 있는 임차인의 임대차보증금
6. 우선수익자의 채권
7. 순차 변제하고 잔여액이 있을 경우 그 잔여액은 수익자에게 지급
② 신탁부동산 처분과 관련하여 乙이 받는 게약보증금(게약해제 시 위약금 포함), 중도금, 잔금 등은 이해관계인에게 지급할 때까지 乙이 관리하여 그 운용수익금은 본조 상기 ①항의 정산대금에 산입한다.
③ 처분대금 등의 정산시기는 처분대금을 완전 수납한 후에 한다. 다만, 처분대금을 분할납부하는 경우 수탁자에게 손해가 없는 때에는 완전수납 전이라도 정산할 수 있다.
④ 본조 상기 ①항 7호의 금액은 甲이 양수인에게 신탁부동산을 명도한 후에 양수인의 인수확인서를 乙에게 제시하였을 때 지급한다.
제23조(명도의무)
신탁부동산에 대한 처분절차가 개시되는 경우에 甲은 자진 명도하여야 하며, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다.
제24조(신탁해지 및 책임부담)
① 갑은 신탁해지로 인하여 乙에게 발생되었거나 발생될 비용 및 민•형사상 모든 책임을 완료한 경우에 한하여 신탁게약해지를 요청할 수 있으며, 乙은 이르 확인하고 이의가 없을 경우 해지에 응하여야 한다.
② 본조 상기 ①항의 규정에 불구하고 경제정세의 변화, 신탁부동산의 멸실, 담보가치의 하락, 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적달성 또는 신탁사무 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 乙은 甲과 협의하여 신탁을 해지할 수 있으며, 이 경우 乙은 그 책임을 부담하지 아니한다.
③ 본조 상기 ②항의 해지에 있어 乙은 제비용, 신탁보수와 손해보상금을 신탁부동산으로부터 공제하거나 甲에게 청구할 수 있다.
④ 신탁법 제21조에 정한 신탁 전의 원인으로 발생된 권리의 실행으로 인한 신탁부동산의 환가대금 중 잔여액을 乙이 수령한 경우에는 제22조의 규정에 준하여 정산한다.
제25조(신탁계약의 종료)
① 이 신탁계약은 다음 각 호의 경우에 종료한다.
1. 기본계약 제24조에 의한 해지
2. 신탁기간 종료 및 甲과 우선수익자 간의 거래관계의 종료에 따른 수익권증서의 반환
3. 기본계약 제18조에 의한 신탁부동산의 처분으로 양수인에게 소유권이전등기가 경료된 때
4. 신탁부동산의 멸실, 권리의 하자 등의 사유로 신탁목적을 달성할 수 없는 경우
② 이 신탁이 신탁기간 만료 시 또는 신탁해지로 종료하는 경우에는 신탁부동산을 현상 그대로 인도한다.
③ 신탁종료 시 乙은 최종 계산에 관하여 甲의 동의를 받도록 한다. 단, 甲에게 이미 통지한 사항은 甲이 동의한 것으로 간주하여 최종 계산서에 이를 생략할 수 있다.
④ 신탁부동산 처분으로 신탁계약이 종료하는 때에는 본조 상기 ③항의 본문을 적용하지 않는다.
제26조(신고사항)
① 甲또는 그 상속인은 다음 각 호의 경우에는 지체 없이 그 사실을 서면에 의하여 신고하여야 한다.
1. 신탁게약서, 수익권증서 및 신고인감의 분실 시
2. 甲 및 그 대리인 기타 신탁관계인의 사망 또는 주소, 성명, 행위능력 등의 변경 및 신고 인
감의 변경 시
3. 기타 신탁계약에 관하여 변경을 인정하는 사항의 발생
② 본조 상기 ①항의 신고가 지체됨으로써 발생한 손해에 대하여 乙은 그 책임을 지지 아니한다.
③ 본조 상기 ①항의 신고를 게을리 하여 乙에게 손해가 발생한 경우에 甲은 그 손해를 배상하여야 한다.
제27조(소송)
① 乙은 甲의 소송수속신청이 있는 경우 승낙하여 이에 응하거나 乙 스스로의 판단으로 소송 수속을 할 수 있다.
② 본조 상기 ①항의 소송인지대 및 변호사 보수 등 소송에 관한 일체의 비용은 甲이 부담하며, 甲이 부담하지 못할 경우 우선수익자가 부담한다.
③ 본 계약과 관련된 분쟁의 소송관할은 서울중앙지방법원으로 한다.
제28조(기타사항)
이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 甲과 乙이 별도로 체결하는 특약 또는 계약에 의하기로 한다.