18회 예상40선 제목 |
내용 |
15,15추가,16,17회 기출문항수 |
01. 복합개념의 부동산 |
법률적 / 기술적 / 경제적 측면의 부동산 |
5 |
02. 토지의 분류 및 토지용어 |
후보지와 이행지 / 필지와 획지 등 |
2 |
03. 토지의 특성 |
자연적 특성과 인문적 특성의 파생현상 |
3 |
04,05. 수요와 공급 일반론 |
수요의 법칙 / 수요의 변화와 수요량의 변화 |
8 |
06. 수요와 공급의 탄력성 |
탄력성의 개념 / 탄력도의 계산 |
3 |
07 부동산시장 |
개념 / 기능 / 특성 / 부동산수요,공급의 특징 |
2 |
08. 효율적 시장이론 |
효율적시장 / 할당적효율성 / 정당한 정보비용 |
2 |
09. 부동산경기변동 |
경기변동 특징 / 순환국면별 현상 / 측정지표 |
3 |
10. 입지론 (주거, 농업, 공업) |
최적주거입지 / 튀넨 / 베버 / 뢰슈 등 |
3 |
11,12 입지론 (상업) |
크리스탈러 / 레일리 / 허프 / 넬슨 등 |
7 |
13,14 부동산정책 개관 |
토지정책 / 주택정책 |
8 |
15. 임대료규제, 임대료보조 |
분양가상한제 / 원가연동제 / 여과현상 |
6 |
16. 공공임대주택건설, 부동산세금 |
사적시장과 정부시장의 효과 /전가와 귀착 |
2 |
17. 지역지구제 |
외부효과의 개념 / 지역지구제의 장단기효과 |
3 |
18. 부동산투자 개요 |
지렛대효과 등 |
4 |
19. 화폐의 시간가치 계산 |
저당상수 등 |
2 |
20. 비용과 편익분석 |
세후현금수지와 세후지분복귀액의 계산과정 |
5 |
21. 위험과 수익 |
위험과 수익의 상쇄관계(비례관계) |
3 |
22, 23 타당성분석과 투자결정 |
DCF기법과 어림셈법 비율분석법 |
8 |
24. 포트폴리오 이론 |
비체계적위험의 제거와 상관계수 등 |
4 |
25. 부동산금융 개관 |
기초용어 (LTV, DTI, 기준금리와 가산금리) |
5 |
26. 1차 저당시장 |
금융위험, 고정금리와 변동금리, 상환방법 |
5 |
27. 2차 저당시장 |
저당유동화의 개념과 구조. MBS의 종류 |
4 |
28. 공급자금융 |
리츠(법개정내용), PF방식 (BTL방식 등) |
3 |
29. 부동산이용활동 |
최유효이용, 토지이용의 집약도, 도시화현상 |
3 |
30. 부동산개발 1 |
부동산개발의 개념과 절차 |
8 |
31. 부동산개발 2 (사적주체) |
지주공동개발 (사업위탁, 토지신탁, 등가교환) |
3 |
32. 부동산개발 3 (공적주체) |
매수방식(공영개발), TDR 등 |
1 |
33. 부동산관리 |
복합개념의 관리, 관리방식, 임차자 선정 등 |
4 |
34. 부동산마케팅 (광고포함) |
세가지 차원의 마케팅 및 4P MIX 전략 |
5 |
35. 감정평가개요 및 가치형성원리 |
가치와 가격, 가격형성원리 등 |
3 |
36. 부동산가격제원칙 |
최유효이용원칙, 균형의 원칙, 적합의 원칙 등 |
3 |
37. 지역분석 및 개별분석 |
양자의 비교, 인근지역, 동일수급권 등 |
3 |
38. 원가법 |
재조달원가, 감가수정, 복성가격 계산 |
5 |
39. 수익환원법 |
순수익, 환원이율의 산정, 자본회수의 방법 |
5 |
40. 거래사례비교법 및 기타 임료평가 |
사례의 선택기준, 정상화작업, 적산법 등 |
8 |
【2007년 출제예상테마 및 테마별 기초 암기사항】
테마 1 : 복합개념의 부동산 (법기경 / 기공자환위)
복합개념이란 법률적, 기술적 경제적 측면의 부동산을 말하는데 이 때 기술적 측면으로서의 부동산이란 공간, 자연, 환경, 위치로서의 부동산을 의미한다.
테마 2 : 토지의 분류 및 토지의 용어 ( 택농임후 / 주상공이 )
① 대분류 : 택지, 농지, 임지, 후보지
② 소분류 : 주거지, 상업지, 공업지, 이행지
테마 3 : 토지의 특성 (부부영개인 / 용병사)
① 자연적 특성 : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성.
② 인문적 특성 : 용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 사경행적 위치의 가변성
테마 4. 5 : 수요와 공급 일반론
그래프를 통해 수요곡선 또는 공급곡선의 이동시키기 ⇒ 원래균형점, 단기균형점, 장기균형점의 관계알기 및 수요함수와 공급함수를 통한(2차 연립방정식) 균형가격 찾기
테마 6 : 수요와 공급의 탄력성 (주장세수신수비탄)
주거용이 상업이나 공업보다, 장기가 단기보다, 전체시장보다는 세분된 시장에서의 수요가, 수요가 공급보다, 신규주택은 수요가, 비쌀수록 탄력적이다.
테마 7 : 부동산시장론 (완전다동진정)
완전시장 : 다수의 수요공급자이면서 가격수용자 + 동질적인 재화 + 진입과 탈퇴의 자유 + 정보의 완전성
테마 8 : 효율적 시장이론 (약준강 / 완강할 / ○△×)
① 효율적시장의 구분 : 약성시장(기술적분석), 준강성시장(기본적분석), 강성
② 할당적 효율성 : 완전시장 < 강성시장 < 할당시장
③ 정당한 정보가치 계산 :
1년 후 지금
확실히 개발 ○ (확률)
불확실 △ : 확률별 가중평균
실히 개발 × (확률)
테마 9 : 부동산경기변동 (하회상후)
건축순환국면 : 하향시장 - 회복시장 - 상향시장 - 후퇴시장
테마 10 : 주거, 농업, 공업입지론 (중량증가보편시장)
중량이 증가하는 산업과 보편원료를 많이 사용하는 산업은 시장지향적 입지가 유리하다
테마 11․12 : 상업입지론 (중요재 / 거리의 제곱에 반비례 / 비유중회)
① 중심지의 성립요건 : 중심지가 성립하기 위해서는 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있어야 한다.
② 중심지 인력의 크기는 그 중심지의 인구수에 비례하고 배후지까지의 거리의 제곱에는 반비례한다.
③ 가능매상고의 산정방법 : 비율법, 유추법, 중력모형, 회귀모형이 있다.
테마 13․14 : 부동산정책 개관 (악비지해복 / 마의방통 / 개국초상집(직))
① 부동산문제의 특징 : 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단의 다양성, 복합성
② 필요적 공가 : 마찰적공가, 의도적공가, 방기현상에 의한 공가, 통계적공가
③ 개발이익의 환수방법 : 국유화법, 초과매수법, 상쇄법, 직접부과법
테마 15 : 임대료규제․보조 (규제투기 / 보조여과)
분양가나 임대료를 규제하면 투기가 발생하고 임대료를 보조하면 하향여과현상이 나타난다.
테마 16 : 공공임대주택건설․부동산세금 (공적사적이중가격 / 간비역이니 형누하라)
① 공공임대주택을 공급하면 공적시장과 사적시장은 이중가격이 형성된다 /
② 간접세에 비례세를 부과하면 역진적인 효과가 발생하므로 형평성을 위해서는 누진세부과가 바람직하다.
테마 17 : 지역지구제 (외시정지경효 / 부과다규제)
① 외부효과가 발생하면 시장실패가 발생하고 이러한 시장실패를 수정하기 위해 정부는 지역지구제를 시행하는데 이는 효율성을 위한 정부의 경제적기능에 해당한다.
② 부의 외부효과가 발생하면 시장에서 필요한 양보다 과다생산되므로 정부를 이를 규제하게 된다.
테마 18 : 부동산투자개요
세전지분수익률 = (총수익-이자) / 지분투자액 / 지렛대는 지분수익률의 진폭을 크게 한다.
테마 19 : 화폐의 시간가치
저당상수 ① 현가공식 ② 역수는 연금의 현가계수③ 작은 돈 구하라 (상환액)
테마 20 : 비용과 편익분석 (가유순전후 / 공경은정 / 공부소감자비)
① 영업수지의 계산과정 : 가능조소득-유효조소득-순영업소득-세전현금수지-세후현금수지 /
② 차감항목 : 공실 및 불량부채-영업경비-은행(저당지불액)-정부(세금) /
③ 영업경비에 포함되지 않는 항목 :
공실 + 부채서비스액 + 소득세 + 감가상각비 + 자본적지출액 + 비소멸성 보험료
테마 21 : 위험과 수익
투자가치 = 영구순수익 (=총수익 - 총비용)
요구수익률(=무위험률 + 위험할증률(리스크 프리미엄) + 예상인플레율)
테마 22․23 : 타당성분석과 투자결정 (순수내 / 어비회전)
① DCF법 : 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법
② 안DCF법 : 어림셈법 (승수법과 수익률법). 비율분석법(대부비율, 부채감당률, 영업경비비율 등), 회계적기법(회수기간법 등), 전통적평가기법
테마 24 : 포트폴리오이론 (비체위제거 / 상관마 / 무효접)
① 포트폴리오이론은 수익을 유지하면서 비체계적위험을 제거하는 것이다.
② 분산투자는 상관계수가 마이너스 1에 가까운 투자안에 분산투자하는 것이 유리하다.
③ 투자자의 무차별곡선의 효율적 전선이 접하는 점이 그 투자자의 최적의 포트폴리오가 된다.
테마 25 : 부동산금융개관
① 실질이자율=명목이자율 마이너스 인플레율 /
② 부동산금융의 원칙 : 자금확보 + 장기저리 + 안전확보(채권보전) + 유동화 (실명마인 / 자장안줘유)
테마 26 : 1차 저당시장 (시상인시하조 / 변동팔고정구 / 가재쪼잔)
① 대출자(은행)가 고정금리가 자금을 대출한 경우 시장금리가 상승하면 인플레위험이 발생하고 시장금리가 하락하면 조기상환위험이 발생한다.
② 변동금리는 팔프로이고 고정금리는 구프로이다
③ 변동금리는 가변이자율저당, 재협정이자율저당, 쪼정이자율저당, 잔금(가격수준)조정저당이 있다
테마 27 : 2차 저당시장 (구조 / 금리 / MPTS, MBB, MPTB, CMO)
테마 28 : 공급자금융 (리츠의 법 개정내용과 부동산펀드와의 비교)
테마 29 : 부동산이용활동 (최통예지 / 집약은 한계요 조방은 총이다 / 고전하늘 / 동선다다)
① 최유효이용 : 통상인을 기준 + 예측가능한 이용 + 지속적인 이용 /
② 집약한계는 한계수입과 한계비용이 같게 되는 집약도, 조방한계는 총수입과 총비용이 같게 되는 집약도
③ 고전학파는 토지를 하늘이 준 무상공여물로 인식하므로 토지는 인간이 만든 다른 자본과 달리 별개로 보며 토지사용에 대한 대가인 지대를 불로소득으로 본다
④ 도시성장구조이론에는 동심원이론 - 선형이론 - 다핵심이론 -다차원이론이 있다
테마 30 : 부동산개발 (개념과 절차)
① 시장분석 : 시장에서의 채택가능성(시장성) 평가 / 도시지역, 근린지역, 부지, 수요와 공급분석 / 흡수율분석
② 경제성분석 : DCF분석을 통한 개발사업의 수익성 평가와 투자여부의 최종결정
테마 31 : 민간에 의한 부동산개발 (자공토컨 / 대금투사)
① 민간개발 : 자체사업, 지주공동사업, 토지신탁, 컨소시험
② 지주공동사업 : 공사비대물변제, 공사비분양금정상, 투자자모집, 사업위탁
테마 32 : 정부에 의한 부동산개발
TDR / 개발권과 소유권의 분리 / 보상이 필요할 정도의 이용규제에 적용
테마 33 : 부동산관리. (주연조 / 비율기추 / 전신안노완 / 성성쇠천악)
① 주거용부동산은 연대성(유대성)을 기준으로 임차인을 선택하고 조임대차계약을 많이 한다
② 비율임대차 = 기본임대료 + 추가임대료
③ 건물의 수명현상 : 전개발단계-신축단계-안정단계-노후화단계-완전폐물단계
④지역의 수명현상 : 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기
테마 34 : 부동산마케팅 (시고관 / 세표차(STP) / 제가유홍(4P MIX) )
① 마케팅의 세가지 차원 : 시장점유(공급자차원)마케팅 + 고객점유(수요자차원)마케팅 + 관계(브랜드)마케팅
② 시장점유 마케팅의 STP전략 : 시장세분화 + 표적시장선점 + 차별화전략
③ 차별화의 4P 전략 : 제품 + 가격 + 유통 + 홍보
테마 35 : 평가개요 및 부동산 가격형성원리 (일부구독병 / 개오시종 / 효상유이 / 일지개)
① 물건별 평가의 예외 : 일괄평가, 부분평가, 구분평가, 독립평가, 병합분할평가
② 가치와 가격의 구분 : 개념, 오차, 시점, 종류
③ 가격발생요인 : 효용 + 상대적 희소성 + 유효수요 + 이전성
④ 가격형성요인 : 일반적요인 + 지역요인 + 개별요인
테마 36 : 가격제원칙 (균체배기개별기능)
가격제원칙 중 균형의 원칙, 수익체증체감의 원칙, 수익배분의 원칙, 기여의 원칙은 개별분석을 통해 분석하며 이들 원칙에 위배되면 기능적감가가 발생한다.
테마 37 : 지역분석 (인유동)
근거 : 인접성, 부동성 / 목적 : 표준적이용과 가격수준 / 분석대상 : 인근지역, 유사지역, 동일수급권 / 가격제원칙 : 적합, 경제적감가 / 순서 : 선행
테마 38 : 원가법 (총부단변 / 내분관 / 상정률 / 재총나경)
① 재조달원가 산정방법 : 총가격적산법, 부분별단가적용법, 단위비교법, 변동률법
② 감가수정방법 : 내용년수법, 분해법, 관찰감가법
③ 내용년수법의 종류 : 상환기금법, 정액법, 정률법
④ 복성가격 산정공식 : 재조달원가 - (총감가액/경제적나이) * 경과년수
테마 39 : 수익환원법 (시요투엘부 / 연상직 / 금보증)
① 환원이율 산정방법 : 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법
② 자본회수율 산정방법 : 연금법, 상환기금법, 직선법
③ 할인현금수지분석법의 가정 : 금융조건, 보유기간, 가치증감에 대한 예상
테마 40 : 거래사례비교법 (위물시사 / 사사시지개면 / 유대비수조 / 비금연)
① 사례의 선택기준 : 위치의 유사성, 물적유사성, 시점수정가능성, 사정보정가능성
② 사례정상화 : 사례의 거래가격*사정보정*시점수정*지역요인비교*개별요인비교*면적비교
③ 영미식 : 유사매매사례의 수집-대표성없는 매매사례의 제거 - 비교매매사례의 선택-수정-시산가치의 조정
④ 비교매매사례의 수정방법 : 비율수정법, 금액수정법, 연속수정법
출저 : 김백중 교수님 카페 cafe.daum.net/kbjkbj