로빈손과 함께 떠나는 돈되는 부동산 투자여행(조필규) -1

[마이콜(전병군)]

< 로빈손과 함께 떠나는 돈되는 부동산 투자여행 – 조필규 >

제1부. 부동산 투자여행을 떠나면서(부동산투자의 기본)

 1장. 부동산 투자의 출발점

  ☞ 부동산 투자는 미래가치에 투자하는 것이다. 부동산투자에 성공하기 위해서는 해당 부동산의

      향후 개발가능성과 미래가치를 읽을 줄 아는 것에서 출발한다.

      이러한 미래가치 투자의 포인트로는….

      ① 입지분석(음지가 양지될만한 곳을 찾는다)

        : 현재는 미개발지들이지만 주변 인프라와의 접근성이 양호한 곳, 인프라 인근의 탁트인 평

          야나 구릉지대, 개발축을 따라 있는 지역 등 미래가치가 높은 토지를 선점한다. 따라서 강

          조하건데 부동산 투자만큼은 절대 눈에 보이는 모습으로 판단해서는 안된다는 것이다.  

      ② 개별적 상태분석(벌레먹은 사과가 더 달다)

        : 부동산 자체의 위치, 모양, 노후도, 접근성 등 개별적 특성에서 남들에게는 흠으로 보여도

          이것을 바꿀 수 있는 역발상만 할 수 있다면 효자종목이 된다. 우리의 투자목적이 저평가된

          부동산 중 미래가치가 높은 부동산(토지나 수익형부동산 등)을 고르는 것이다.

     ③ 건물보다는 땅의 가치를 우선 생각해야 한다.

        : 건물이 있는 땅에 투자할 때에는 건물이 아니라 땅의 가치(토지의 용도)를 우선 평가하여

          투자해야 한다.

  ☞ 농지나 임야같은 경우는 장기투자가 필요하므로 환금성이 낮은 편이나, 이런 경우에도 개발

      행위허가 신청->전용허가절차->형질변경->건축행위->준공검사->지목변경 과정을 거친다

      면 단기 고수익상품으로 바꿀 수도 있다.

  ☞ 결국 부동산투자는 토지상품과 수익형 부동산 상품을 어떻게 조화시켜 투자해야 하는지가    

      중요하다 할 수 있겠다.

  ☞ 개발축(=도로축)을 따라가는 투자가 곧 개발가능성과 미래가치를 읽는 투자라고 할 수 있다.

    : 개발축을 분석하기 위해서는 국토종합계획->광역계획->도시기본계획->도시관리계획 등 각

      종 개발계획을 면밀하게 분석해야 한다.

    : 도로변의 땅은 투자가치가 있는 편이나 그 도로변이 완충녹지로 지정되거나 접도구역으로 지

      정되는 경우는 절대 투자를 하여서는 안된다. 완충녹지는 도로변이나 철도변, 공장지대 주변

      등의 양쪽에 10~30m 띠모양으로 형성되며 접도구역(일반국도 5m, 고속국도 20m) 처럼 건

      축행위를 할 수 없다. 게다가 완충녹지는 진입로도 개설할 수 없고 용적률 등의 기준이되는 대

      지면적에서도 제외되므로 매우 불리하다.

    : 완충녹지로 지정되면 토지이용계획확인서에 나타나지만, 예정인 땅은 지번으로 알 수 없고

      관할시청의 도시계획도면을 직접 확인해야 알 수 있다. 이런 완충녹지 예정지는 지자체의

      “도시계획재정비안 도면”에 표시되어 주민공람 공고절차를 거쳐 지정 또는 해제되게 된다.

  ☞ 개발정보 수집Route 및 투자타이밍

      ①개발계획 발표전 국토연구원 등에서 정부기관과 협의하여 수립 ->②공청회를 통한 의견수

      렴 과정 ->③개발계획수립과정에서 현지에서는 개발정보가 돌아다니는 경우도 있다. ->④

      언론이나 인터넷 등에 개발계획방향 등이 공개됨 ->⑤확정발표 및 고시가 있고 그 시점을 전

      후하여 토지이용규제 등 조치가 있게 된다. ->⑥개발계획이 발표되면 일시적 가격상승이 있

      고 일정시간 경과 후 다시 소강상태로 접어든다.(개발축 분석에 대한 확신이 있다면 이 때가

      현실적 투자적기임) ->⑦개발계획의 무산 및 수용에 대한 대비책 마련도 필요함.

    : 부동산투자를 하고자 할 때에는 해당지번에 대한 ‘토지이용계획확인서’를 최우선적으로 확인

      해야 한다.(토지이용규제정보서비스-luris.mltm.go.kr, 온나라, 민원 등에서)

    : 토지이용계획확인서에서 지역,지구 등에서의 행위제한 내용은 신청인이 확인을 신청한 경우

      에만 기재되며, 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 담당과를 방문하여 토지이용계획을

      별도 확인해야 한다.

    : 토지이용규제정보서비스상의 ‘토지이용계획확인서’ 내용 - ①지목,면적,공시지가 ②해당 용

      도지역, 토지이용규제내용, 해당시군의 건폐율 용적률 조회 등 ③여기에 나오는 확인도면은

      지적도와 임야도를 함께 볼 수 있는 “지적임야도”를 볼 수 있다. ④도면상 범례란의 ‘축척’을

      원하는 축척으로 조정해 토지형상, 인접토지, 진입로 등을 정확히 파악할 수 있다. ⑤해당용도

      지역 안에서의 토지이용규제와 관련된 법령 및 시군조례를 모두 확인할 수 있다.

      (그외 규제행위제한 내용은 지역지구별 행위제한내용/ 건축유형에 따른 조건별 행위제한내용

      / 해당지번에 관련된 지번별 행위제한 등 구체적 조회가 가능. 개발절차 및 관련서류를 안내하

      는 규제안내서 열람 조회가능, 도시계획관련도면 소식함인 ‘고시도면 열람’도 가능하다.)

    : 인터넷상으로 대부분의 내용을 확인하더라도 인허가 등 구체적 개발행위를 하기 위해서는 기

      타 개별법의 제한이나 최근변동추이사항 등도 빠뜨려서는 안되므로 반드시 해당 시군의 담당

      부서나 현지토목측량설계사무소나 건축설계사무소에 문의하는 절차가 반드시 필요하다.

 2장. 용도지역에 따른 투자

  ☞ 개발가능성과 용도지역과의 관계

    : 용도지역별로 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물의 종류가 제한되므로 땅의 가치가 달라

      진다.

    : 개발과 보전이라는 투자관점에서 용도지역을 분류하면 시가화용도, 유보용도, 보전용도로 구

      분할 수 있고, 유보용도 중에서는 자연녹지지역/ 계획관리지역/ 생산녹지지역/ 생산관리지역

      이 그리고 보전용도 중에서는 농업진흥지역 밖의 농림지역과 준보전산지 등이 호재가 있을 경

      우 땅값상승률이 높은 지역이라 볼 수 있다. 그 외에도 농림지역이 개발진흥지구로 지정되고

      지구단위계획이 수립되는 지역, 미경지정리된 지역으로 농업진흥지역 해제가능성이 있거나

      보전산지가 해제되어 준보전산지가 될 가능성이 있는 지역 등은 투자대상이 될 수 있다.

    : 자연녹지지역 투자시 고려사항- ①시가화예정용지로 지정되면 투자가치가 높은 지역이 된다.

      ②임상이 우수하거나 경사도가 급한 경우 개발가능성이 희박하다. ③도시가 완성된 구역의 경

      계에 있거나 녹지공간이 잘 보존된 곳은 개발가능성이 낮다. ④이미 땅값이 만만치않은 지역

      이다.

    : 계획관리지역 투자시 고려사항 - ①비도시지역 중 가장 투자가치가 높은 지역이다. ②개발진

      흥지구지정 및 지구단위계획 수립시 수립주체 및 개발주체(공영개발시 수용되고, 민간개발시

      협의매수함)에 따라 투자가치가 달라진다. 

  ☞ 용도지역에 따라서 미시적측면의 개발가능성이 달라진다.

    : 단순시세차익을 목적으로 할 경우 개발계획에 따른 개발가능성이 중요하지만, 건축을 통해 토

      지이용 극대화하고자 할 경우에는 개발용도를 확인하고 그 개발가능성을 검토해야 한다.  

제2부. 농지와 임야 투자(부동산투자의 중심)

 1장. 농지와 임야 투자

  ☞ 농지의 소유에 관하여

    : 지목이 전,답,과수원이 아니더라도 3년이상 농작물경작지로 이용하면 농지로 보고 농지법 적

      용을 받게 된다. 그러나 임야의 경우 형질을 변경하는 개간을 통한 고추농사 등은 농지로 보지

      만 토지형상을 바꾸지 않고 과수원으로 쓰는 토지는 농지로 보지 않는다.   

    : 따라서 사실상 농지로 쓰이고 있는 임야의 경우는 전용허가, 토지거래허가, 세법의 적용 등 애

      매한 경우가 많으므로 땅 매수시 관할시군에 반드시 확인할 필요가 있다.

  ☞ 처분명령, 중과세 등 적용받지 않는 농지를 취득하기 위해서는

      ①재촌자경의 농업인 요건을 충족한다. ②주말체험영농을 통한 농지소유 ③한계농지의 취득

      ④농지은행에 위탁경영한다. 그외에도 ⑤평소 영농사실을 입증할수 있는 ‘농지원부’를 만든

         다.

      ⑥농약구입근거, 영농현장사진마을주민들에게 영농사실을 수시로 확인시켜 둘 것. ⑦마을이

      장 등에게 ‘경작사실확인서’ 등을 받아둔다. ⑧농사지을 작물은 손이 덜가는 작물을 선택해야

      한다. (※ 농지이용실태조사- 매년 9~11월까지 3개월간 실시된다.)

 ☞ 농취증과 농지원부는 농지취득의 ABC

   : 일반농지는 1000㎡이상, 비닐하우스나 축사 등 농업용시설이 설치된 농지는 330㎡ 이상 농업

     경영을 하려면 농취증이 필요하고, 농지취득자격증명을 받으려면 농업경영계획서를 작성하여

     농지소재지 시구읍면장에게 발급신청하면 된다.

   : 농취증은 정상적으로 영농이 영위되는 토지라면 거주지 관계없이 누구에게나 발급 가능하다.

     그러나 토지에 지장물이 있다거나 농지와 주소지가 너무 멀어 의심스러울 경우 발급이 거부될

     가능성도 있다.

   : 기존에 농지를 1000㎡이상 소유하고 있는 자라도 농지원부가 없는 경우에는(농업인이 아니므

     로) 추가로 농지를 취득할 수 없다.

   : 농업경영 이외의 목적으로 농지전용을 하기위해서 바로 농취증을 받기는 쉽지 않으므로, 현재

     의 농지소유자에게 ‘토지사용승낙서’를 받아 제3자 명의로 농지전용허가신청을 하고 전용허가

     취득 후 농취증  취득목적란에 농지전용이라 표기하고 농취증을 발급받으면 전용된 농지를 소

     유할 수 있게 된다.

   : 도시지역의 농지는 농취증 취득이 필요없는 게 원칙이나 녹지지역 농지로서 도시계획시설사

     업에 필요치않은 농지는 농취증을 받아야 한다.

   : 농지취득은 쉬워졌다 하더라도 구입후 자경의무 위반시 제재를 받게되므로 사는 것보다 사후

     관리가 더 중요하다는 것을 명심해야 한다. 따라서 농지를 샀다면 농업인임을 증명하는 농지원

     부를 만들어야 한다.

   : 농지원부는 농지소재지가 아닌 거주지 주민센타에 신청하면 해당 시구읍면에 경작현황 조회후

     거주지 주민센타로 회신되면 발급받을 수 있게 된다.

   : 농지원부를 받게되면 농지구매에 제한이 없다.(토지거래허가구역이라도 20㎞이내면 제한없

     음)

     그외 농지원부 작성후 2년경과 시부터 취등록세 50%감면, 농업인시설 등으로 농지전용시 농

     지보전부담금 면제, 8년이상 재촌자경시는 양도세 2억감면 및 일반세율 적용부과, 건강보험

     국민연금 학자금지원, 농자금저리대출 등 다양한 혜택이 있다.

   : 따라서 농지를 중장기로 보유하면서 개발가치를 추구할 경우에는 조금만 노력하면 농지원부를

     취득할 수 있으므로 농지원부를 반드시 만들어두어야 한다. 

  ☞ 토지거래허가구역에서의 농지나 임야 취득

    : 농,임업인은 거주지 20㎞ 이내 농지나 임야를 취득시 거래허가를 받을 수 있고, 협의양도나

      수용시는 80㎞이내의 대토를 취득할 수 있다. 단 외지인이 허가구역내 토지취득시는 6개월이

      상 거주해야 한다. 허가구역내 토지 취득시는 농지는 2년이상 영농해야 하며, 임야는 3년~5

      년간 영림 또는 보유해야 한다.

    : 토지거래허가구역이라 할지라도 비도시지역의 500㎡이하 농지나 1000㎡이하 임야는 누구라

      도 토지거래허가없이 땅을 살 수 있다. 단 주말농장이나 체험영농 목적의 농지는 이용목적에

      부적합한 것으로 보아 허가를 받을 수 없다.

    : 농지취득 후 1년이내, 전용후 2년이내 목적대로 사용하지 않을 경우 ‘농지처분의무통지서’를

      받게되고 1년이내 처분하지 않으면 다시 6개월을 두고 ‘농지처분명령서’를 받게되며 이때부

      터 처분명령을 이행할 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과된다.

    : 농지처분명령을 받으면 농어촌공사에 매수청구도 할 수 있으나 공시지가 기준이므로 실효성

      없으므로 농지처분의무통지서를 받기 전에 농지은행에 임대위탁하는 게 좋다.   

    : 농지를 사면 ①농지원부를 만들고(주민들과의 인간관계가 중요), 그게 안되면 ②농지은행에

      임대위탁(연간임대료의 10% 수수료) 한다. 8년 경과되면 양도세도 일반세율로 적용됨.

    : 토지투자는 실전경험 못지않게 변화하는 법이나 제도를 실전투자에 정확히 연결시킬 줄 아는

      능력이 무엇보다도 중요하다.

  ☞ 부재지주, 비사업용토지의 중과세는 2012년말까지 한시적으로 적용배제된 상태임. 단, 2년이

      상 보유후 양도시에만 일반세율(6~35%)이 적용됨.

    : ‘09.3.16~’10.12.31 기간중 취득한 비사업용토지도 2년이상 보유시는 양도세가 일반세율로

      적용된다.

    : 자경의 문제는 부재지주농지의 강제처분 및 양도소득세 중과와 연관되고, 재촌의 문제는 토지

      거래허가구역내의 매수 및 양도세와 관련된다.

  ☞ 주말체험 영농지를 농투자의 전초전으로

    : 지목이 반드시 전,답,과수원이어야 하며, 토지거래허가구역내에서는 취득할 수 없다. 자경의

      무는 농업인 90일인데 비해 30일만 충족하면 된다.

    : 주말체험농지도 농업진흥지역 밖의 읍면에 소재하는 농지라면 주택부지로 전용(33㎡이하 건

      축시는 농지보전부담금 50%감면) 할 수 있다. 단 주택부지제외 후 잔여면적이 150㎡이상은

      되어야 하며, 도시지역이나 계획관리지역 및 개발목적의 지역 지구 단지 안의 농지는 주택부

      지로 전용할 수 없다.

  ☞ 영농여건 불리농지(한계농지)는 새로운 기회의 장이다.

    : 영농여건불리농지는 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 영농여건이 불리하여 생산성이 낮은 농

      지이다. 산비탈계단식 농지나 대규모농지와 동떨어진 땅으로 물사정이 좋지않은 천수답형태

      인 경우가 많다. 따라서 이런 농지는 소유와 거래규제를 대폭 완화했다. 그러나 경관이 수려하

      고 지대가 높은 곳이 많다보니 조망권 측면에서도 투자가치가 매우 높을 것으로 예상된다.

      ① 평균경사율이 15%이상인 농지  ②집단화규모가 2만㎡ 미만인 농지  ③광업권이 취소된 광

      구의 인근농지로 오염되어 농업에 부적절한 농지  ④농업진흥지역 밖의농지로 경사율 15%이

      상인 농지  ⑤시군읍면지역의 집단화규모가2만㎡ 미만인 농지 ⑥시장,군수가 영농여건이 불

      리하고 생산성이 낮다고 고시한 농지  ⑦농업진흥지역 밖이므로 농림지역은 아니고 관리지역

      에 위치한다.(도시화된 특광역시 농지는 제외되고, 시,군의 읍,면지역 농지만 지정대상이 될

      예정임)  ⑧전체규모가 1500㎢(15만㏊)정도로 추정되며 수도권에만도 6600㏊ 정도됨.

      ⑨농지전용시 허가제를 신고제로 절차 간소화 ⑩비수도권의 읍면지역 한계농지는 전용시 농

      지보전부담금 면제  ⑪전원주택, 펜션, 관광농원, 요양병원 등 다양한 수익사업 전개 가능함.  

      ⑫한계농지는 맹지일 가능성이 높으나 어느정도 규모를 갖추고 개발될 소지가 많으므로 매도

      에는 큰 어려움 없을 것으로 예상됨.(진입로 확보방안은 꼭 필요함)

      ⑬시군구청장은 한계농지를 조사,고시,열람할 수 있도록 하고 있으며, 한계농지가 표시된 지

      형도는 각 시,군 및 농어촌공사와 농촌투자유치센터에서 열람가능하다. 한계농지정비사업이

      시행중인 지역도 열람 가능함. ⑭영농여건불리농지로 지정되면 소유와 임대차제한이 풀린다.

      ⑮전용허가를 받지않고 신고만해도 주택 등을 지을 수 있는 땅으로 전용할 수 있다.

  ☞ 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농지를 구별하라.

    : 관리지역에서 농업진흥지역으로 지정,고시된 지역은 농림지역으로 보게되므로 농업진흥지역

      밖의 농지는 관리지역에 대부분 소재하며, 농지법상 행위제한을 받지않으므로 농지전용이 수

      월하고 개발하기가 쉬운 농지이다. 따라서 농지를 볼 때는 용도지역도 중요하지만 농업진흥지

      역인지 아닌지를 구분하는 것이 중요하다.

    : 농업보호구역은 농지만 있는 것이 아니라 임야, 잡종지, 대지 등 농지이외 지목의 지정도 가능

      하다. 대체로 저수지 주변이나 강과 하천을 끼고있어 주변경관이 뛰어나고 조망권이 좋은 곳

      이 많으며 적은 금액으로 된 지역을 찾을 경우 인기가 특히 많다.

    : 농업진흥구역에서는 농업인주택을 지을 수 있고, 농업보호구역이나 농업진흥지역 밖에서는

      단독주택이나 전원주택의 건축이 가능하다.

    : 농업인 주택, 농어촌주택, 전원주택을 지으려면, 한국농어촌공사가 운영하는 웰촌포털사이트

      (www.welchon.com)에서 무료 표준설계도를 이용할 수 있다.

    : 농업보호구역에서는 1천㎡ 미만의 단독주택, 관광농원, 주말농원사업, 1000㎡ 미만의 1종 및

      2종 근린생활시설 건축 등 토지이용행위를 할 수 있다. 

  ☞ 농업보호구역의 해제기준

      ① 미경지정리지역으로 저수지로부터 반경 500m이상 되는 지역 

      ② 농업진흥구역과 연접되어 있으나 용수원확보 및 수질보전과 관련이 없는 지역 

      ③ 농업진흥지역과 관련이 없는 단독지대의 자투리농지 

      ④ 택지개발, 도로개설, 하천부지편입 등으로 잘려나가 2만㎡(2㏊) 이하의 자투리 농지

  ☞ 농지 투자방향

    : 토지투자는 해당토지에 대한 개발가능성과 토지이용규제를 어떻게 분석하느냐에 달려있다.

      그리고 자신의 투자목적을 분명히 하는 것이 중요하다.

    : 대단위 아파트단지가 들어서는 길목의 농지를 매입하여 농지전용 후 상가를 개발하여 큰 이익

      을 거두는 실사례도 많으며, 농지전용 후 용도지역까지 변경되면 개발이익은 배가된다. 따라

      서 계획관리지역이나 농업진흥지역 밖의 농림지역에서 개발가능성이 높은 농지를 입지나 도

      로 여건을 고려하여 매수하는 것이 가장 좋다.

    : 농업진흥구역의 농지라도 KTX역세권 주변이나 고속도로 인터체인지 인근의 농지 등은 개발

      압력이 따를 수 밖에 없으므로 소액장기투자한다면 언젠가 빛을 볼 날이 온다.

    : 농업보호구역에서 전원주택을 짓기위해 농지전용을 하고자 할 때는 관할시군담당자와 충분한

      협의를 거칠 필요가 있으며, 현지에 있는 경험있는 토목측량설계사무소나 건축설계사무소에

      의뢰하여 추진하는 것이 좋다.(담당과에서 추천받는게 젤 좋다) 

  ☞ 임야투자는 보전산지와 준보전산지를 구별하는 데서 시작한다.

    : 도시지역 보전녹지역의 산지는 모두 공익용산지이며, 관리지역에서 보전산지로 지정고시되면

      농림지역이나 자연환경보전지역으로 편입되게 되므로 보전관리지역의 산지는 원칙적으로 준

      보전산지이다. 그러나 준보전산지로 전환되면 용도지역이 농림지역이나 보전관리지역에서 최

      소한 생산관리지역 이상으로 등급 조정된다.  

    : 농촌지역의 임야는 1필지라도 규모가 크므로 농림지역과 보전관리지역이 걸쳐있고 산지구분

      도 보전산지와 준보전산지가 걸쳐있는 경우가 대부분이다. 이럴경우 해당 시,군에서 ‘산지이

      용구분도’ 를 확인하거나 ‘산지정보시스템(www.forestland.go.kr)’ 에 접속하면 보전과 준보

      전산지의 경계 및 면적비율을 확인할 수 있다.

  ☞ 임야투자의 중심은 준보전산지

    : 산림청장은 10년마다 전국산지에 대하여 산지구분타당성조사를 실시하게 된다. 특정사업지

      에 준보전산지가 70%이상 포함된 경우에는 주변 보전산지에 대한 행위제한을 준보전산지에

      준하여 완화하는 등 준보전산지의 활용도가 높아지게 된다.

    : 또한 준보전산지로 전환되면 생산관리지역으로 용도지역이 상향 조정되므로 토지활용도가 높

      아지고 산지전용이 쉬워지고 토지가치가 상승한다. 그리고 준보전산지에서는 산지관리법이

      아닌 국계법상 용도지역에 해당하는 건축제한을 받게되므로 준보전산지가 어떤 용도지역에

      위치하느냐에 따라 개발용도 또한 달라질 수 있다.

2장. 지목변경 투자

☞ 지목변경으로 땅의 가치를 높이자.

    : 지목변경을 하기위해 전용을 하고자 할 때에는 반드시 해당 시,군의 도시계획조례에서 건축가

      능한 건축물의 종류를 반드시 확인해야 한다.

    : 지목변경 절차? ①개발행위허가신청+전용허가 신청+건축허가 신청 ②부지조성을 위한 토지

      형질변경 ③건축 및 준공검사 ④해당토지의 용도변경 ⑤지목변경 신청 ⑥용도지역변경 가능.

☞ 농지전용은 개발행위의 기본이다.

    : 농지취득 후 바로 농지전용허가를 신청하는 경우는 어려우므로 당해년도는 원 목적대로 농사

      를 짓고 다음해에 신청하면 받아들여질 것이나, 꼭 바로 해야한다면 취득 전에 원주민에게 ‘토

      지사용승낙서’를 받아 전용신청을 할 수 있다. 다만 설계사무소의 능력에 따라서는 당해년도

      도 가능할 수 있으니 알아볼 필요는 있다.

    : 농업인주택은 농지전용허가없이 단순히 농지전용신고만 하면 된다.

    : “농지전용 업무처리규정”에 근거한 농지전용 허가기준

      ① 기존 농업에 지장을 주지않는 범위내에서 진입도로 및 상하수도 확보

      ② 오염및 폐수배출시설이나 농지보전을 해칠우려시 허가안되나 도시지역, 계획관리지역, 개

          발진흥지구내 농지는 제한 없음

      ③ 국계법상 용도지역에서의 건축제한사항과 농지법상 농지전용허가 제한시설을 검토해야

          함. 

      ④ 농지전용부담금을 전용면적대비 공시지가의 30% 내야하며(㎡당 한도금액은 5만원),

      ⑤ 지목변경 수반에 따른 개발이익환수차원의 개발부담금 납부(비도시지역은 500평이상시

          개발이익 중 25%납부, 그외 지역별 개발면적별로 차이 있음)

  ☞ 산지전용은 꼼꼼하게 검토해야.(산지전용허가 기준)

    : 임야의 전용은 농지에 비해 제한규정 측면이나 기술적으로나 훨씬 더 까다롭고 어렵다.

      ① 단독주택 축조할 목적으로 산지전용시 자기소유의 산지라야 한다. 전용허가와 건축허가 신

          청자가 동일해야 한다. 즉 토지사용승낙서를 이용해 단독주택 짓는 게 허용되지 않는다.

      ② 분묘중심점으로부터 5m내 산지가 산지전용예정지에 편입되지 않아야 한다. 즉 산지전용시

          분묘기지권 유무를 꼭 확인해야 한다.

      ③ 전용하려는 산지의 경사도가 원칙은 25˚ 이하여야 하며, 일선 시,군에서는 15~20˚ 정도까

          지를 개발가능지로 분류한다.

      ④ 전용 산지의 입목축적을 살펴보고 관할시,군의 ㏊당 입목축적의 150%이하여야 한다.

      ⑤ 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하여야 한다.

      ⑥ 연접개발제한에 해당되지 않아야 한다.(폐지)

      ⑦ 진입도로는 당연히 있어야 한다.

      ⑧ 전문가 협의, 토목측량설계사무소 및 시군의 담당부서에 확인 후 매수하는 게 안전하다.

      ⑨ 대체산림조성비를 납부해야 한다. 준보전산지의 경우 ㎡당 2240원이다.

      ⑩ 용도지역별 일정면적 이상일 때는 개발이익 중 25%를 개발부담금으로 납부해야 한다.

      ⑪ 개발중도 포기로 인한 훼손시에 대비하여 산지복구비를 예납해야 한다.

  ☞ 맹지를 살리는 진입로는 개발행위의 생명이다.

    : 관습법상 도로를 도로로 인정하는 경우는, 건축허가권자가 토지소유자 등 이해관계인의 동의

      를 받아 도로로 지정하게 되면 이를 토대로 건축허가를 받을 수 있다. 

    : 공장이나 주택건설 등 각종 개발사업과 관련하여 소유자개인이 시,군의 허가를 받아서 내는

      개인도로를 사도법상 사도라 하는데, 앞으로는 郡道는 물론이고 面道나 里道에 연결되는 경우

      에도 개설허가가 가능하는 등 사도개설이 쉬워진다.

    : 법정도로인 지적상 도로는 너비4m이상, 해당토지에 2m이상 접해야 한다. 이런 조건이면 농

      지든 임야든 진입로 문제로 건축허가를 받는데 어려움은 없다.

    : 비도시지역 면단위의 경우 진입로 조건이 입지에 따라서 달라질 수 있으니 정확히 확인해야

      하며, 지적상 도로와 현황상 도로는 반드시 일치해야 한다. 지적상에는 있으나 폐쇄된 도로는

      잠식한 토지주인과 도로관리자의 동의를 얻어 원상복구 후 건축허가를 신청하면 되므로 크게

      문제되지 않는다. 반면에 현황도로만으로는 건축허가를 받기가 어렵다.

    : 현황도로라 하더라도 1975.12.31 이전에 개설되고 너비가 4m이상인 경우에는 건축법상 도로

      로 인정하도록 한다(판례). 또한 현황도로를 이용하여 5가구이상의 건축허가가 난 사례가 있

      고 토지소유자가 이의를 제기치 않을 시는 건축허가를 받을 수 있다.

    : 사도법상 도로로 대장에 등재되어 있으면 문제없지만, 개인이 자기 땅에 도로로 사용하고 있

      는 현황도로를 보고 도로인 줄 알고 땅을 매수하면 그 땅은 맹지가 되어버린다.  

    : 현황도로조차 없는 완전 맹지인 경우 진입로 개설 방법은? ->인접지 소유자로부터 토지사용

      승낙서를 받아 도로 확보한 후 건축허가를 받아야 한다. 이 때 전신주와 오폐수관로를 묻는 것

      에 대한 것도 반드시 함께 명시해야 차후에 논란이 없게 된다.

    : 구거가 부지옆에 있을 경우는 구거는 국가가 소유권자이므로 관할 시,군에 구거점용허가를 받

      아 흄관을 묻어 진입로를 만들면 건축허가를 받을 수 있다. 한편 구거활용시 유의할 점은 자기

      토지에 붙어있는 구거를 다른 사람이 이미 선점하여 사용하고 있다면 이 때에는 구거를 이용

      하여 진입로를 내는 것이 불가능하다.

    : 구거는 진입로 확보방법으로도 유용하지만 오폐수를 처리하는 배수로가 없으면 건축허가를

      받을 수 없다. 따라서 보통 건물의 정화조에서 걸러진 오폐수의 배수로로 구거가 사용된다. 결

      론적으로 농촌지역의 농지에 투자를 하고자 할 때에는 구거를 가까이 낀 땅을 살 필요가 있다.

  ☞ 임야의 분묘기지권을 어려워마라.

    : 분묘기지권의 성립요건?    ① 토지소유자의 승락얻어 분묘 설치  ② 20년간 평온공연한 점유

      로 시효취득  ③ 자기소유 토지에 분묘를 설치한 자가 토지만을 타인에게 매도한 경우

    : 분묘기지권이 성립되는 분묘가 소재하는 임야를 산지전용하게 되면 묘지반경 5m는 묘지소유

      자의 동의없이는 개발할 수 없게 된다.

    : ‘01.1.13 발효한 ‘장사 등에 관한 법률’에 의거하면, 승낙없이 설치한 분묘의 연고자는 토지소

      유자 및 연고자에게 토지사용권이나 분묘보존 권리를 주장할 수 없다고 규정하고 있다. 또한

      시효취득에 의한 분묘기지권을 주장할 수 없고 그 분묘는 개장대상이 된다

    : 무연고분묘의 처리 절차

      승낙없이 설치한 분묘에 대해서는 관할 시,군,구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체나 유

      골을 개장할 수가 있다. 또한 유연고 분묘인지 여부가 불분명할 때에는 3개월에 걸쳐 2회이상

      통지, 공고를 하고서도 연고자가 나타나지 않으면 무연고분묘로 인정받을 수 있다. 이때 연고

      자를 찾기위해 노력하였으나 연고자가 없었다던가 하는 확인을 토지소유자 및 이해관계자의

      확인을 받아 둘 필요가 있다.

      ①분묘 사진촬영 ->②3개월, 2회이상 통보 또는 공고(일간신문 및 인터넷홈피) ->③개장허가

      신청서 접수 ->④담당공무원의 현장답사 ->⑤개장허가증 교부 ->⑥개장 ->⑦화장 및 봉안

      당 안치(안장의무 10년, 개장부터 안장까지 총비용 2~3백정도)

    : 판례에 의하면 분묘기지권이 성립되어 있다 하더라도 토지소유자의 토지이용권을 막을 수는

      없다고 판결함. 즉 분묘의 존재는 인정하지만 그것을 이유로 토지소유자가 사용상의 제한을

      받을 수는 없다는 판례이다.(흑염소 사건)

    : 묘지가 있는 임야에 투자할 때는 특약을 받아 둘 필요가 있다. ‘매도인의 부담으로 분묘를 이

      전하되, 중도금은 법원에 공탁하기로 하고 잔금지급 전까지 이장이 완료되지 아니하면 계약은

      무효로 하고 계약금의 배액을 상환하기로 한다’

  ☞ 몇 가지 지목변경 사례

    : 농지나 임야에 투자 후 전원주택이나 근린생활시설, 모텔, 장례식장, 요양병원 등과 같은 특수

      용도로 건축을 하여 지목을 ‘대’인 대지로 변경할 수 있다. 특히 요즘은 특수용도의 지목변경

      이 수익성도 좋고해서 인기다. 주의할 점은 그 땅에 적합하지 않은 용도로 전용허가를 받아 둔

      경우에는 오히려 역효과가 될수 있다. 그래서 땅에 투자를 할 때는 통상 나지를 선호하게 된

      다.

    : 현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져있거나 경사진 볼품없는 땅이지만 움푹꺼진 곳은

      흙으로 채우고 경사진 곳은 깎아내 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있

      어야 좋은 땅을 구할 수 있다.

    : 농지나 임야에 전원주택을 짓기 위해서는 용도지역에 따라 ①농어가주택 형태 ②단독주택 형

      태 ③전원주택단지 형태로 짓는 방법 등이 있다. 농림지역이나 임업용산지는 농어가주택 형태

      로 지을 수 있고, 농업보호구역이나 준보전산지는 단독주택 형태로 건축할 수 있다.

    : 전용허가를 받아 전원주택을 건축하기 위해서는 우선 진입로를 확보하고 오폐수처리를 위한

      배수로를 확보해야 한다. 그 외에도 조망권 확보, 상수도(지하수 개발가능 여부), 전기시설(전

      기나 전화 수전비용) 등에 대해 미리 확인해야 한다.

    : 1종근린생활시설은  생활에 반드시 필요한 시설로서, 상대적으로 2종에 비해 규모가 적다.

      2종근린생활시설은  편리한 생활에 도움되는 시설로, 상대적 규모기 큰 편이며, 전용주거나

      보전관리 및 자연환경보전지역에서는 설치 불가능하다. 또한 음식점(카페)은 관리지역 중 계

      획관리지역만 가능하고 저수지나 강가는 상수원보호구역으로 지정되어 있을 시는 허가가 날

      수 없다.

    : 주유소용지로 지목변경을 하려면, 부지면적이 660㎡ 이상은 되야 하고, 부지일면이 길이 20m

      이상이 일정폭을 가진 도로에 접해야 한다. 그 외에도 특정시설과의 이격거리, 도로법, 도로

      연결 규칙, 소방법, 석유사업법, 주유소고시 등 충족요건이 까다롭다.

제3부. 개발축을 따라가는 투자(부동산투자의 핵심)

 1장. 수도권지역 투자

  ☞ 부동의 투자 1순위, 수도권지역

    : 그린벨트(개발제한구역) 해제지역은 수용지역으로 묶이는 바, 그린벨트에 투자할 게 아니라

      해제되어 개발될 지역의 인근지역에 투자한다면 큰 수익을 올리 기회가 된다.

    : 골프장 건설붐에 편승해 골프장 주변 땅이 틈새투자처이자 예비 금싸라기로 변하고 있다.

      ① 보전임야를 준보전임야로 변경하는 지역확대  ②연접개발제한 해제 ③한계농지개발이 허

      가제서 신고제로 변경  ④군사시설보호구역 규제 완화  ⑤서울외곽도로 북부구간 개통  ⑥지

      자체수입원으로서 골프장건설 지원  ⑦안성죽산면, 횡성서원면, 여주가남면, 용인구성읍 등

      서울 인근에 골프장 건설붐  ⑧골프장 조망할수 있는 아파트는 조망권프리미엄이 막대함.

    : 수도권정비계획법상의 3대권역별 차이는?

      ① 인구집중유발시설의 입지제한정도가 다름.

      ② 개발사업 허용에 있어 자연보전권역은

          종전 입지규제방식이 수질오염, 공장 등에

          총량규제 방식으로 전환하여 아파트단지,

          관광지 등 대형건축물 입지가 가능해짐.  

        예)수질만 깨끗이 유지하면 대규모 개발可

    : 수도권 공장규제 완화 내용은?

      ① 산업단지내는 제한없이 공장 신증설 허용

      ② 성장관리권역내 공업지역의 첨단업종 증

          설제한 폐지  ③ 자연보전권역도 총량제

          범위내에서 공장 신,증설 가능

      ④ 연접개발제한 규제 폐지  ⑤ 보전관리권역내 공장 건폐율이 20%->40%로 한시적 조정

      ⑥ 군시시설보호구역내 공장 신증설시 군협의 절차 간소화

  ☞ 수도권 투자시 넘어야 할 장애물

    : 수도권 투자시 가장 먼저 체크해야 할 것은 투자지역이 어느 권역에 속하는냐 하는 것이다.

      ( 군사기지 및 군사시설보호법 〉수도권정비계획법 〉국토의 계획 및 이용에 관한 법률 )

      현재 수도권정비계획법의 개선 및 폐지를 추진하고 있는 바, 그 초점이 자연보전권역이다.

      따라서 자연보전권역 쪽 개발축을 따라 묻어둔다면 큰 수익도 가능하다 예측된다.

    : 토지거래허가구역에서는 실수요 또는 사업용 목적이 아닌경우 기준면적 초과시 토지거래허가

      를 받아야 토지취득 가능하다. 또한 허가구역내 농지나 임야투자를 위해서는 농임업인이어야

      하며 재촌자경 요건도 충족해야 한다. 개별지번별 토지거래허가구역 여부는 토지이용계획확

      인서에 나타나고 전국 현황은 국토부 사이트에서 확인 가능하다.

    : ‘09.4월 변경확정된 ‘2020년 수도권광역도시계획’에 의거, 개발제한구역 해제시에는 경부축

      중심의 개발을 제한하고, 동북부축과 서남부축을 중심으로 도시기능을 배치하도록 유도하고

      있다. 그 외 서울인근 기반시설을 갖춘 지역을 중심으로 개발제한구역을 해제하여 도시용지로

      전환 활용키로 하며 일부 과다지정 지역은 해제키로 한다고 방침을 정했다.

  ☞ 개발제한구역 해제가능 지역은?

      ① 도시관리계획상 ‘조정대상지역’ 이라 불린다.  ② 환경평가결과 3~5등급지로 분류 

      ③ 기존 시가지, 공단, 항만 등에 인접하고 도로,철도 등 기반시설이 구비되어 있는 곳

      ④ 주택이 20호 이상인 집단취락지구

      ⑤ 도로,철도,하천 등 설치로 단절된 1만㎡미만의 소규모 단절토지 

      ⑥ 개발제한구역의 경계선이 관통되는 대지 등으로  

      ⑦ 공청회 및 주민공람 절차를 거쳐 확정,고시된다.

    : 따라서 개발제한구역 해제가 최종 확정, 고시되기 전에 그 주변지역의 땅에 투자를 하라. 개발

      지역에 포함되게 되면 보통 공영개발방식으로 사업이 진행되고 수용될 가능성이 높기 때문임.

    : 이축권 –> 그린벨트 지정 이전부터 거주하던 원주민에게 도로개설 등의 공익사업, 재해 또는

      토지주가 재임대 거부한 세입자에게 정착을 위해 대토를 주는 것으로, 도시 외곽의 경치좋은

      곳에 있는 가든이나 카페 등은 거의 이축권으로 지은 건물이라 보면 된다.

    : 이주자택지는 해당 신도시의 요지에 주어지지만 이축권은 그린벨트 안에서 주어지는 것인데

      도 희소성 때문에 거품이 많이 끼어있다고 볼 수 있다. 요즘은 그린벨트 해제, 수용된 경우도

      택지개발지구처럼 이주자택지로 공급되고 이축권은 주어지지 않는 경향이다.

  ☞ 군사시설보호구역 투자시 유의할 점

      ① 연천, 파즈, 김포, 포천, 고양지역 등은 군사시설보호구역으로 지정된 곳이 많ㅇ; 있다.

      ② ‘08.9월 수도권북부지역을 중심으로 약 70㎢ 정도가 군사시설보호구역에서 해제되었다.

      ③ 통제보호구역(500m->300m이내로) 및 제한보호구역(1000m->500m이내로)을 축조 조정

          하고 민간인통제선을 15㎞->10㎞로 축소하였음.

      ④ 일정범위내의 개발행위허가를 위임하므로써, 군부대 사전협의를 거칠 필요 없어짐.

      ⑤ ‘10.2월부터 군사시설보호구역의 개발행위, 건축물 높이 및 방향 등의 규제가 대폭 완화됨.

  ☞ 한강수계 지역은 관련법률을 철저히 분석해야 한다.

    : 남양주시, 양평군, 가평군, 광주군, 용인시, 이천시, 여주군 등이 한강수계지역을 끼고 있다.

      이런 곳은 수질보전 때문에 제한을 많이 받지만 수질보전이 확보된다면 건축은 가능하다.

      한강수계는 특별대책지역, 수변구역, 상수원보호구역, 배출시설 설치제한지역 4가지로 구분.

    : 특별대책권역에 속하더라도 오폐수가 전량 하수종말처리시설로 유입되는 곳은 ‘하수처리구역’

      으로 특별한 제한을 받지 않는다. 따라서 하수처리구역은 자연보전권역과 해당 용도지역의 건

      축물용도에 따라 건축행위를 하면 된다. 

    : 특별대책지역Ⅰ권역의 ‘하수처리구역 외의 지역’의 농지나 임야에 투자시는 전용허가신청 6

      개월전 현지에 전입입주해야 하며, 특별대책구역Ⅱ권역의 경우는 거주요건 불필요하고 오폐

      수 정화처리시설만 갖추면 오수배출시설도 입지 가능하다.

    : 특별대책지역이나 상수원보호구역은 상수원과 직결되어 더욱 보전해야 하지만, 수변구역의

      경우는 이미 상당부분 해제가 되었고 향후에도 수질오염총량관리제로 인해 더 많이 해제될 가

      능성이 있다고 본다.

  ☞ 수도권은 철저히 개발축을 따라가라.

    : 수도권 관련 계획들은, 제4차 국토종합개발계획 수정계획(2006~2020)->제3차 수도권정비

      계획(2006~2020)->수도권 광역도시계획 수정계획(2009~2020)->수도권 광역경제권발전계

      획(2009~2014)->서울시도시기본계획,인천시도시기본계획, 경기도 종합계획->거점도시의

      도시기본계획 등을 살펴보면 된다.

    : 투자하기에 앞서 반드시 해당도시의 도시기본계획을 확인하는 습관을 길러야 한다. 그러면 해

      당도시의 향후 개발축을 판단할 수 있게된다. 기본계획상의 개발가능지는 ‘시가화예정용지’로

      표시하게 된다. 도시기본계획은 해당 시,군의 도시관리계획에 의하여 최종 확정,고시가 된다.

    : 도시기본계획을 수립할 때까지는 공청회를 거치기 때문에 일반인들도 충분히 사전에 개발계

      획을 감지할 수 있다. 또한 광역도시계획이나 도시기본계획은 5년마다 타당성 재검토 하게 되

      며, 이러한 장기계획이 바뀔 때가 투자타이밍이 될 수 있는 것이다.

  ☞ 수도권의 공간구조 구상

    : 수도권 정부정책에 관해서는 ‘2020년 수도권 광역도시계획’과 ‘수도권 광역경제권발전계획’

      을 주목하면 좋다.

      한편 2005년 ‘제4차 국토종합계획 수정계획’에서 강조하는 바는, ①수도권의 공간구조를 ‘다

      핵구조’와 ‘순환격자형 교통체계’로 가져가고 있다는 것. ②개발축은 기존의 ‘경부축’과 서쪽

      의 ‘서해안축’이라고 할 수 있다. ③제1, 제2 외곽순환도로로 제2외곽순환도로가 개통 되면

      (‘14~’20년) 주변지역 발전의 가속화가 예상된다는 것이다.

  ☞ 2020년 수도권 광역도시계획의 수도권 공간구조 구상

      ① 수도권 공간구조에서 중요한 점은 기존 경부축 중심의 개발을 지양하고 서남부축, 동북부

          축 등에 적절한 기능과 시설을 유치한단는 점이다.

      ② 서남부축은 인천을 비롯하여 광명-부천-시흥-안산-봉담-송산-동탄-평택 라인까지 해당   

      ③ 동북부축은 구리-남양주-의정부-양주-동두천-포천 라인으로 자연보전권역, 군사시설보

          호구역, 한강수계 등에 해당되어 개발에 뒤쳐진 지역인데 그럼에도불구하고 향후 자연보전

          권역에 대한 제한이 상당히 풀릴 가능성이 높다고 예상된다는 것이다.

      ④ 이와 관련한 투자 거점는 1차 거점도시로 인천, 수원을 들 수 있고 남북축선상의 2차 거점

          도시로는 파주, 동두천, 평택을 육성하며 남양주, 이천은 지역중심 도시로서 육성될 것이

          다.

  ☞ 2020 수도권 광역도시계획의 개발축

    : 개발축은 곧 도로축을 말하는데 그 중에서도 주력해야 할 개발축으로는  ①남북1축의 파주-

      광명-안산-화성-평택 축은 땅값이 많이 올랐지만 아직 개발여지가 충분하다.  ②제2경부고속

      도로(2017년이후 완공 예정) 축으로 서하남-광주-용인-안성-천안-세종으로 연결되는데 부

      동산시장의 떠오르는 블루칩이 될 것이다.  ③동서2축으로 인천-안양-성남-광주-여주-원주

      를 잇는 개발축으로, 제2경부와 제2영동선이 교차하고 자연보전권역 중 총량관리제가 잘 시

      행되고 있는 광주가 발전가능성이 특히 큰 지역이다.  ④네번째 주요개발축은 인천-김포-파

      주-양주-포천-남양주-양평-광주-이천-용인-오산-봉담-송산-안산으로 연결되는 제2외곽

      순환도로(2020년 개통 예정) 축선이다.

    : 도시기본계획상 ‘시가화예정용지’에 주목하라 ->시가화예정용지는 도시지역의 자연녹지지

      역,

      관리지역의 계획관리지역 및 개발진흥지구 중 개발계획 미수립지를 대상으로 지정되게 되며,

      그 외에 시가화가 필요한 지역을 대상으로 지정할 수 있다. 이러한 시가화예정용지에 개발용

      도가 부여되면 지구단위계획을 수립하여 개발을 하게되며, 시가화예정용지로 지정된 지역이

      라도 개발축을 잘 검토하여 투자를 해야 실수가 없다. 한편 지구단위계획이 수립되면 대부분

      수용방식에 의한 공영개발방식으로 개발된다.

  ※ 주요 투자처로는 “개발축 + 계획관리지역 + 시가화예정용지”를 찾아가면 될 것이다. ※

  ☞ 길 따라가는 수도권 투자   

    : 수도권 도로망/전철망/철도망 계획을 철저히 분석하라. ‘길가는 곳에 돈이 있다’고 하였다.

      투자의 1순위인 ‘역세권 투자’를 중심으로 ‘길 따라 가는 투자’라는 것을 명심하면 된다.

    : 수도권 광역도시계획 간선도로망 계획구상

   ※ 수도권 간선도로망 계획노선 및 주요 경유지 (11개 주요 도로노선)

     : 남북축 ① 강화~평택 (강화-김포-서울외곽-안산-평택 / 서해안고속도로)

                 ② 문산~천안 (파주-고양-광명-수원-평택)

                 ③ 연천~대전 (연천-의정부-성남-오산 / 경부고속도로)

                 ④ 철원~세종 (철원-포천-남양주-광주-용인 / 제2경부고속도로)

                 ⑤ 철원~충주 (철원-포천-양평-여주 / 중부내륙고속도로)

     : 동서축 ⑥ 강화~고성 (김포-파주-연천-포천)

                 ⑦ 인천~춘천 (부천-서울강변북로-구리-양평 / 경인, 서울~춘천간 고속도로)

                 ⑧ 인천~원주 (안산-신갈-이천 / 영동고속도로)

                 ⑨ 안중~제천 (안중-평택-안성-제천 / 안중~평택간 고속도로)

     : 순환축 ⑩ 제2순환 (서울외곽순환도로)

                 ⑪ 제3순환 (인천-김포-파주-남양주-광주-용인-시화 / 제2외곽순환고속도로)

    ※ 수도권 간선철도망 계획노선 및 주요 경유지 (12개 주요 철도노선)

     : 고속,간선철도

                 ① 경부고속철도 (서울(광명역)-천안,아산-대전-대구-부산)

                 ② 서남선철도 (수도권 서부와 아산만권 산업지대 연결)

                 ③ 인천국제공항철도 (인천국제공항과 서울역 연결)

                 ④ 중부내륙선 (성남(분당)-광주-이천-여주-문경)

                 ⑤ 제2공항철도 (인천국제공항-인천-광명(경부고속철도)-판교)

                 ⑥ 방사형노선(경인선,경부선,경의선,중앙선,경춘선,경원선,수인선등 복선전철화

                     사업)

     : 광역철도망

                 ⑦ 수도권 순환선 (지역간철도와 도시철도 노선 연계강화)

                 ⑧ 신분당선 (용산-강남-정자-광교-호매실(수도권순환선))

                 ⑨ 신안산선 (안산-광명역-여의도-청량리)

                 ⑩ 인천(인천국제공항)-고양(경의선)-의정부(경원선) 연계 

     : 도시철도간 연계

                 ⑪ 도시철도간 (서울7호선, 인천1,2호선 등)

                 ⑫ 도시철도와 간선철도 (인천2호선, 인천국제공항선, 경인선, 수도권순환선 연계)