부동산 중개수수료 분쟁, 이렇게 해결하라

[블루터]

이 사 나가는 날 중개수수료 문제로 임대인과 나가는 임차인이 다투는 사례가 자주 발생한다. 서로 상대방이 부담해야 한다고 주장하기 때문이다. “계약 만료 전 나가는 임차인이 중개수수료를 내야 한다.” 사람들은 대체로 이렇게 알고 있다. 그런데 임차인이 못 내겠다고 하면 어떻게 될까?

중개수수료는 언제 지급해야 하는 걸까? 계약일인가, 잔금일인가? 그리고 계약이 해약되어도 중개수수료를 내야 하는가? 임대차거래상담실에 자주 오는 질문들이다. 이번 기회에 확실하게 알아두자.

내가 내야 할 중개수수료는 얼마일까? 중개수수료 요율표를 보고 미리 계산해 볼 수 있다. 월세가 있으면 중개수수료를 어떻게 계산하는가? 상가 권리금에 대한 중개수수료는 또 어떻게 되는가? 자주 발생하는 중개수수료 분쟁과 그 예방법에 대해 차례대로 알아보자.

중도에 나가는 임차인이 중개수수료를 못 내겠다고 하면?

임대인한테 받으세요.

오피스텔을 2년 기간으로 임차한 B씨는 사정상 1년 만에 나가야 한다면서 임대인 A씨에게 보증금 반환을 요청하였다. A씨는 순순히 응해 그러면 새 임차인을 구해 빼나가라고 하였다. 이사 가는 날 중개사가 B씨에게 중개수수료를 요구하자, “임대인에게 받으세요, 저는 계약의 당사자가 아닙니다.“ 라는 것이다. 중개사는 할 수 없이 임대인 A씨에게 수수료를 요구했다. “아니 중도에 나가는 임차인이 당연히 내는 거 아닙니까?“ 편의를 봐준 A 씨는 참 황당하다.

최근 이런 다툼이 점점 늘고 있다. 묵시의 갱신, 다시 말해 자동 연장된 상태에서 나갈 때는 임차인이 수수료를 부담하지 않아도 된다는 것은 어느 정도 많이 알려져 있다. 그러나 위의 사례와 같이 계약한 기간을 못 채우고 중도에 나가는 경우, 누가 수수료를 부담하느냐 라고 묻는다면 당연히 임차인이라고 답하는 사람들이 대부분이다. 이를 하나의 관행이라고 할 수 있겠다.

누가 낸다는 약속이 없었다면 임대인이 내야 한다.

그런데 이 관행과는 다른 판결이 있다. 1년 기간으로 계약한 임차인이 9개월 만에 나가면서 중개수수료를 누가 내느냐 하는 다툼에서 “임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없었다면 임대인이 부담해야 한다.”라고 임차인 손을 들어준 것이다. (출처 : 서울중앙지방법원 제9민사부 98.7.1 선고 97나55316 판결) 또한 중개수수료 담당 부처인 국토교통부에서도 “별도 약정이 없다면 임대인이 부담하는 것”으로 해석하고 있다. (출처 : 국토교통부 2006.7.28 사이버 민원)

위의 판결과 유권해석은 이른바 3단 논법에 기초를 두고 있다.

1) 중개수수료는 계약의 당사자가 내는 것이다.

2) 임대차계약의 당사자는 임대인과 새로 들어오는 임차인이다.

3) 따라서 중개수수료는 임대인과 새로 들어오는 임차인이 내야 한다.(나가는 임차인과는 무관하다)

이렇게 관행(나가는 임차인 부담)과 법의 해석(임대인 부담)이 다르기 때문에 현실에서는 혼란이 온다. 중개수수료를 받아야 하는 중개사들도 정작 누구에게 청구해야 할지 헷갈린다고 하소연한다. 한번 정리해 보자.

나가는 임차인과 중개수수료 부담

①묵시의 갱신일 경우 임대인이 부담한다.

②계약한 기간을 못 채우고 나갈 경우,
- 사전에 누가 중개수수료를 부담 할 것인지를 정한다.
- 사전에 정함이 없으면 임대인이 부담한다.

그러면 위의 오피스텔 임대인 A씨의 사례로 돌아가 보자. A씨는 반문한다.

“중개수수료를 누가 낼지 미리 물어 보았더라면 임차인이 당연히 낸다고 했겠죠.
만약 못 내겠다면 만기까지 그냥 살라고 하면 그만이니까요.
참 억울합니다. 이제 와서는 방법이 없나요?”

임대인으로서는 임차인이 부담한다는 약속을 미리 받아두어야 한다.

임차인의 중도해지로 인해서 임대인이 입은 손실이 있다면 나가는 임차인에게 배상을 당연히 요구할 수 있다. 그러나 그 손실액을 입증하기란 쉽지 않다.

결국 임대인으로서는 중도해지를 요구하는 임차인에게 중개수수료를 부담하겠다는 약속을 미리 받아둘 필요가 있다.

“그 부담하겠다는 약속 자체를 임차인이 나중에 부인하면 어떻게 합니까?
그렇다고 각서를 받아 놓을 수도 없고."

이런 경우를 대비하여 중개사를 통해 수수료 지불 책임을 확인해 두는 것이 좋다. 중개사는 “임차인께서 수수료를 주시기로 하셨다고요?” 라고 미리 물어 볼 수 있기 때문이다.

중개수수료 지급은 계약일인가, 잔금일인가?

중개수수료는 잔금일에 주고받는 것으로 알고 있는 사람들이 대부분이다. 그래서 위와 같이 답변하면 놀라는 사람들이 많다. 수수료 지급시기에 관한 서울시의 조례를 보자.

서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례 제2조 제3항

중개수수료의 지급시기는 중개업자와 중개의뢰인 사이의 계약에 의하되, 계약이 없는 경우에는 중개업자가 중개의뢰인으로부터 의뢰 받은 사무의 처리를 마친 때로 한다.

지급시기는 당사자간의 계약에 따른다고 하였으며, 이 점에 대해서는 다른 광역시, 도의 조례도 동일하다. 그러면 시중에서 많이 사용되는 매매계약서(한국공인중개사협회 작성)의 중개수수료 관련 조항을 보자.

부동산 매매계약서 제7조 (중개수수료)

…중개수수료는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며…

중개수수료를 계약 시에 지급해야 하는 근거는 이와 같이 명확하다. 그러나 현실에서는 잔금일에 주고받는 관행이 있다. 그래서 수수료 지급시기를 놓고 다툼이 많다. 중개사는 계약서대로 계약일에 지급을 요구하고 중개의뢰인은 여전히 관행대로 잔금일을 주장하기 때문이다. 따라서 중개의뢰인의 입장에서 잔금을 끝내고 지급하기를 원하면 다음과 같이 특약사항 난에 기재해두는 방법도 있다.

“중개수수료는 잔금일에 지급한다.”

해약해도 중개수수료를 내야 한다.

부동산 계약이 잔금까지 못 가고 중도 하차하는 경우에 중개수수료를 안 내도 된다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 관련 규정을 보면 계약이 이행되지 않았더라도 수수료는 지급해야 한다고 되어 있다. 물론 중개사의 잘못 때문에 계약이 이행될 수 없는 경우에는 지급 의무가 없다.

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조 제1항

중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

해약되어도 수수료를 내야 한다고 치더라도, 그러면 누가 내느냐에 대해서도 의견이 분분하다.

“위약한 책임이 있는 쪽에서 양쪽 수수료를 다 물어야 하는 거 아니예요?”
(위약금을 준 사람)

"위약금을 받는 쪽에서만 수수료를 내는 거죠? 준 쪽은 이미 손해를 봤으니까."
(위약금을 준 사람)

위약금 또는 해약금을 준 사람과 받은 사람 간에 이렇게 입장이 다르다. 그러나 각자 자기 몫의 수수료를 내는 게 맞다. 중개사는 계약이 제대로 이행됐다면 받을 수 있는 금액을 그대로 청구할 수 있다. 물론 현실에서는 일부 감액을 해서 주고받는 경우도 많다.

중개수수료 계산해보기

요율표를 보고 내가 내야 할 금액을 미리 계산해보자.

거래내용		거래금액	상한요율	한도액 (만원)
주택	매매·교환	5천만원 미만	0.6 %	25
		5천만원이상~2억원미만	0.5 %	80
		2억원이상~6억원 미만	0.4 %	없음
		6억원 이상	0.9 %	당사자간협의결정
	임대차등	5천만원 미만	0.5 %	20
		5천만원이상~1억원미만	0.4 %	30
		1억원이상~3억원 미만	0.3 %	없음
		3억원 이상	0.8 %	당사자간협의결정
주택 이외 (토지, 상가, 오피스텔 등)			0.9 %	당사자간협의결정

수수료 계산은 주택과 주택 이외로 크게 나누어진다. 먼저 주택 이외의 수수료는 0.9% 이내로서 전국적으로 동일하다. 그 반면 주택의 수수료는 시도별로 약간씩 차이가 있다. 큰 틀은 같지만 거래금액의 구간이나 한도액이 다르다. 예를 들면 경기도의 경우 임대차에서 2천만원 미만이면 한도액을 7만원으로 한다. 따라서 해당 시도별 홈페이지(http://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfeeall.asp )에서 요율표를 확인하는 것이 필요하다.

계산 사례를 통해 한도액의 의미를 확인해보자.

거래금액 9천만원의 임대차
90,000,000 x 0.4% = 360,000원
36만원이 한도액30만원 보다 크므로
30만원이 수수료 한도임

임대차에서 월세가 있으면 월세에 100을 곱하여 보증금으로 환산하여 수수료를 계산한다.

보증금 3000만원 월세80만원일 경우
3000 + (80x 100) = 1억1000만원

여기에서 100을 곱하는 이유는 무엇일까? 금리를 연간 12%로 가정하였기 때문이다. 그러면 1개월에 1%가 되고 이자(월세)가 1이면 원금(보증금)은 100이 된다.

이렇게 계산하여 나온 금액이 5천만원 미만일 경우, 이번에는 100 대신 70을 곱하여 다시 계산한 금액을 거래금액으로 본다. 영세한 임차인에게 수수료를 낮춰주기 위함이다.

한편 상가 권리금에 대한 수수료는 위 요율표의 적용을 받지 않는다. 권리금은 중개대상물로 보지 않기 때문이다. (대법원 2006.9.22 선고 2005도6054 판결) 그래서 당사자간 합의에 따를 수 밖에 없다.

수수료 분쟁 예방법 – 계약 전 협의가 필요하다

자주 발생하는 수수료 분쟁 유형을 보자. 오피스텔을 주거용으로 임대차 하는 경우 소비자들은 주택으로 적용 받기를 원하지만 법의 해석은 주택 이외로 본다. 주택의 임대차에서 3억원 미만까지는 0.3 %인데 3억원 이상이 되면 0.8 % 이내에서 협의 결정하도록 되어 있다. 그러나 그 협의를 막상 잔금일에 가서 하려면 잘 안 된다. 결국 계약 전에 수수료에 대한 충분한 협의를 함으로서 수수료 분쟁을 예방해야 한다.