우리는 부동산에 대한 고정관념을 바꿔어야 한다
우리는 부동산에 대한 고정관념을 바꿔어야 한다. 대출을 많이 끼고 집을 산 뒤 가만히 앉아서 집값이 오르기를 기다리는 원시적인 투자에 그치고 있는 것이다. 이는 학교에서 올바른 부동산 재테크를 배울 기회가 없으니 부동산으로 돈을 버는 방법을 아는 사람이 적을 수밖에 없다.
부동산에 대한 이해를 높이는 가장 핵심적인 방법은 거주비용이 무엇인지 아는 것이다. 많은 사람들이 자기가 살고 있는 집값이 오르기를 학수고대한다. 특히나 대출을 잔뜩 끼고 집을 산 사람들은 집값이 올라야 살 수 있다. 매달 나가는 대출이자를 상쇄하고도 시세 차익을 올리려면 집값이 대폭 뛰어야 하기 때문이다. 그러나 집값이 오르는 시대는 끝났다. 설사 집값이 오른다 해도 여러분들이 치러야 할 거주비용도 올라가기 때문에 별 소득이 없다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트에 살고 있는 사람의 거주비용은 월 167만여 원이나 된다. 정기예금을 들었을 경우 연 4%의 이자를 포기한 기회비용이다. 만일 이 돈으로 연 6%의 수익을 올릴 수 있다면 거주비용은 월 250만 원으로 상승한다. 거주비용으로 월 167만 원을 지불할 정도라면 월수입이 최소한 700만 원 이상은 되어야 한다. 그렇지 않으면 좋은 집에서 사느라 허리가 휘고 있다.
5억 원짜리 아파트를 대출 2억 원을 받아 살고 있는 사람의 거주비용은 얼마나 될까. 자기 돈 3억 원의 기회비용 연 4%와 대출 2억 원의 연 6% 이자를 합치면 월 200만 원이나 된다. 이 사람은 집값이 많이 오르지 않으면 하우스푸어로 전락할 가능성이 높다.
전세로 살고 있어도 거주비용은 지불하고 있다. 2억 원짜리 전세를 살고 있는 사람의 거주비용도 67만여 원이나 된다. 이 사람의 월수입이 300만 원 이하라면 너무 많은 거주비용을 지불하고 있는 셈이다. 다만 실제로 돈을 지불하고 있지 않기 때문에 거주비용이 없다고 착각하고 있는 것이다.
부자가 되려면 먼저 거주비용부터 줄여야 한다. 자기 수입의 10분 1 이하로 줄여야 돈이 모이고 미래가 있다. 거주비용을 줄이는 정도가 아니라 아예 돈을 벌면서 거주할 수 있다면 머지 않아 큰 부자가 될 수 있다. 거주비용을 많이 지불하고도 돈을 벌 수 있다고 주장하는 사람이 아직도 많다. 그러나 그것은 과거 부동산 값이 대폭 오를 수 있었던 호랑이 담배 먹던 시절의 얘기다. 지금은 부동산 값이 과거처럼 큰 폭으로 오를 일도 없지만 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어지기 때문에 가격이 오르는 것이지 가치가 오르는 것은 아니다.
미국이 돈을 무작정 찍어내고 한국도 미국 달러보다 화폐가치가 오르면 수출에 차질이 오니까 찍어내고, 한국정부는 경기를 살린답시고 통화량을 남발해 돈의 가치는 점점 떨어지고 있다. 우리들의 월급이 10년 전보다 훨씬 많이 올랐음에도 생활은 더 궁핍해진 이유를 곰곰이 생각해 보라.
거주비용을 줄이는 방법은 간단하지만 결단력이 요구되므로 실행하기는 쉽지 않다. 부채 없이 5억 원짜리 집에 살고 있는 사람들은 3억 원을 대출받는다(DTI 규제로 대출 한도가 3억 원이 되지 않으면 한도까지 받는다). 이 3억 원으로 연 8% 정도의 수익이 창출되는 부동산을 구입한다. 그렇게 되면 거주비용은 (2억×4%)+(3억×6%)-(3억× 8%)=200만 원이 되므로, 거주비용이 월 16만여 원으로 확 줄어들게 된다. 만약 연 10%의 수익을 올릴 수 있다면 거주비용은커녕 거주하면서 월 33만 여원의 수익을 올릴 수 있게 된다. 바로 이것이 현금흐름을 확보하는 부동산 지혜이다.
그럼에도 많은 사람들이 대출 받는 것을 무서워하고 있다. 심지어는 대출 없이 집을 샀다고 자랑한다. 본인의 부동산 IQ가 백치라는 것을 고백하고 있는 것이다. 왜 무서워하는가. 부동산 IQ를 배우지 않아 연 8%의 수익을 올리는 방법을 모르기 때문이다. 만약 부동산 구입에 자신이 없다면 다른 곳에 투자해도 된다. 대출 받는 것을 무서워해서는 돈을 벌 수 없다. 레버리지효과를 극대회하는 것이 바로 돈을 버는 지혜다. 정부는 국내 최대의 부채자이면서도 엄청난 수익을 올리고 있다. 대기업 역시 부채를 이용해 돈을 벌고 있다.
넘어지는 것을 무서워하면 자전거 타는 것을 배울 수 없다. 자전거를 타지 못하면 집값이 오르기만 마냥 기다렸다가 불안한 미래를 맞이할 수밖에 없다. 경기가 좋지 않거나 부동산 시장의 미래가 불확실할수록 현금흐름을 확보해야 한다. 부동산 값은 거품이 꺼질 우려도 있고 오른다 해도 화폐가치가 떨어져 실질소득은 줄어들 확률이 높지만 매월 나오는 임대료의 가치는 오르면 올랐지 떨어질 수가 없기 때문이다.
그럼 5억 원짜리 아파트를 대출 2억 원을 받아 살고 있는 사람은 어떻게 해야 할까. 연봉이 1억 원이 넘는다면 관계없지만 그렇지 않은 분들은 죄송하지만 깊은 반성과 함께 이사를 가야 한다. 먼저 부채 없이 3억 원짜리 집을 사게 되면 거주비용은 월 200만 원에서 100만 원으로 줄게 된다. 하지만 이것만으로는 부자가 될 기반을 갖출 수 없다. 2억 원짜리 전세를 얻고 1억 원으로 연 8%의 수익을 올리는 부동산에 투자한다면 거주비용은 0가 된다. 하지만 이것도 양에 차지 않는다. 돈을 벌어야 하기 때문이다.
2억 원짜리 전셋집을 보증금 3,000만 원에 월 150만 원으로 전환시키면 거주비용은 월 20만 원의 수입으로 바뀐다. {(3,000만×연 4%)+(150×12)}-(2억 7,000만×연 8%)=-240만 원이 되기 때문이다. 더 나은 미래를 위해, 더 빨리 큰 부자가 되려면 거주의 불편함을 감수할 수 있어야 한다. 지금 편하게 살고 나중에 불편하게 사는 것보다는 젊을 때 불편하게 살고 나이 들어 멋지게 사는 것이 훨씬 바람직하기 때문이다. 이 말에 동의하는 분들은 ‘과감하게’ 보증금 3,000만 원에 월 150만 원보다 더 싼 집을 구해라. 그렇게 되면 연 8%의 수익을 올릴 수 있는 자금이 더 많아지게 된다.
전세 2억 원에 살고 있는 분들은 2000만 원에 70만 원짜리 집으로 이사 가면 거주비용이 월 67만 원에서 월 43만여 원의 수익으로 바뀌는 것을 실감할 수 있을 것이다.
집을 팔아서 거주비용을 수입으로 전환시키라고 해서 무주택자로 살라는 것은 아니다. 지금까지 자신의 수입에 과분한 거주비용을 지불하고 살았기 때문에 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하라는 것이었다. 현금흐름을 확보하면 대출에 대한 큰 부담 없이 좋은 집을 살 수 있다. 좋은 집은 거주비용을 부담할 정도의 재력을 갖추기까지는 나의 또 다른 현금흐름의 원천이 될 수 있다는 점에서 대단히 중요하다. 무리한 이자를 부담하면서 집값이 오르기를 하염없이 기다리는 집은 나쁜 집이다. 하지만 이자 부담 없이 또 다른 수익의 창출원이 되는 집은 좋은 집이다.
월 20만 원의 수입이 발생하면 연 6%의 대출 4,000만 원을 일으킬 수 있다. 월 40만 원의 수입이면 8,000만 원, 월 60만 원이면 1억 2,000만 원을 굴릴 수 있다. 종자돈 4,000만 원이면 3,4년 후 잔금 납부 시까지 한 푼도 추가로 부담하지 않고 서울시 요지의 33평형 아파트를 구입할 수 있는 방법이 있다. 1억 2,000만 원이면 집도 구하고 또 다른 현금흐름을 확보할 수 있는 엄청난 자금이 된다.
지금이라도 거주비용을 줄여서 월 20만 원의 수입을 확보하라. 공짜로 살면서 이자 부담 없이 33평형 아파트를 갖고 싶지 않은가. 그것이 부자가 되는 길이다. 그러기 위해 연 8%의 수익을 올릴 수 있는 부동산을 찾을 수 있는 부동산IQ를 높이는 데 진력해야 한다. 집값이 오르기를 우두커니 기다리는 안일한 자세에서 탈피해 적극적으로 돈줄기를 캐는 투사가 되어야 하는 것이다.
역세권 소형 원룸이나 투룸 등 다세대주택은 전월세 수요가 풍부할 뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 점에서 많은 사람들의 관심을 모으고 있다. 게다가 노후재테크에 대한 관심이 높아지고 전월세 가격이 매년 오르고 있는 실정이어서 환금성도 뛰어나다. 자금이 부족한 사람들은 미리 전세를 끼고 소액으로 마련한 뒤 차기에 월세로 전환하는 것이 현명하다. 돈을 모아서 사려다 보면 오르는 집값을 좇아갈 수 없기 때문에 미리 선점하는 결단이 필요한 것이다. 역세권 소형주택을 구입할 때는 가급적 신축주택을 구입하는 것이 유리하다. 가격은 다소 비싸지만 전월세 비중이 높은 데다 어느 정도 가격상승력도 기대할 수 있기 때문이다. 게다가 소형주택을 지을 수 있는 땅이 점점 부족해지는 실정이어서 되도록 빨리 구입하는 것이 좋다. 임대사업을 하려는 사람들이 늘어나는 추세여서 가격이 점점 더 오를 것이 확실하기 때문이다. 신축주택 중에서도 준공된 것보다는 골조만 올라갔거나 아예 공사를 시작도 하지 않아 도면만 보고 사야 되는 곳이 훨씬 저렴하다. 건축주 입장에서는 공사 전이나 준공 전 선분양하게 되면 자금 흐름이 원활해지기 때문에 그만큼 싸게 파는 것이다. 그러기 위해서는 건축에 대한 상식이 있어야 하는데, 만일 없다고 해도 믿을 만한 전문가나 중개업소를 통하면 우수한 물건을 안전하게 구입할 수 있다. 신축주택은 건축주와 분양계약서를 작성하게 되는데, 이때 중개업소를 통하더라도 중개업소가 검인을 하지 않는 경우가 관례로 돼 있다. 중개업소로서는 책임도 회피하고 실적도 누락시킬 수 있기 때문이다. 하지만 매수자가 검인을 해달라고 요구하면 중개업소로서는 들어주어야 하기 때문에, 반드시 중개업소의 검인을 분양계약서에 받아놓는 것이 여러모로 안전하고 유리하다. 신축주택은 건축주가 직접 분양하는 경우는 거의 없고 컨설팅업체나 중개업소를 통해 분양하는데, 낱개로 받아 파는 곳보다는 ‘통 찍기’로 파는 곳의 가격 조건이 좋다. 낱개로 파는 업소보다는 한꺼번에 여러 개를 가져가는 업소에 대해 할인폭이 크기 때문이다. 신축주택을 ‘통’으로 찍어온 컨설팅업체나 중개업소는 여기에 수수료를 붙여서 팔게 되는데, 지나치게 많은 수수료를 붙이지 않았는지 인근의 다른 매물 가격과 비교해야 한다. 땅의 규모나 위치 등에 따라 단순비교가 힘든 주택들도 있는데, 이럴 때는 대지의 공시가격과 전세금을 따져보면 된다. 전월세 수요가 풍부한 지역은 직장인들의 출퇴근이 용이하고 주거환경이 좋은 곳, 대학 주변이나 지방에서 올라온 공장노동자 밀집 지역, 대기업과 밤업소가 밀집된 강남권 등이다. 특히 눈여겨봐야 할 곳은 강남역이나 신논현 등을 전철로 30분 이내에 도착할 수 있는 염창역, 등촌역 등이다. 이곳은 여의도와 상암DMC와도 가까워 고급 직장인 수요가 많다. 또한 앞으로 신분당선이 통과하는 정자역과 분당선 연장선이 신설되는 구갈역 등도 강남 접근성이 개선되기 때문에 임대수요가 크게 늘어날 곳이다. 요즘 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 재산권 행사에서 그간 ‘약자’였던 부인의 위상이 높아지는 데다, 절세 등에서 효과가 크다는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 부부 공동명의는 단독명의보다 과연 유리한지, 부부 공동명의 시 유의해야 할 점은 무엇인지에 대해 알아본다. 부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권 등기하는 것을 뜻한다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다. 부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 자녀에 대한 증여 시에 별다른 차이가 없다. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세와 종합부동산세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 한다. 예를 들어, 일반세율 과세 대상인 5억 원짜리 아파트의 양도차익이 3억 원이라면 양도세가 8,000만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3,200만 원 가량이므로 대략 1,600만 원 정도 절세 효과가 나타나게 된다. 그러나 2년 미만 보유와 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%∼70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다. 또한 양도차익이 매우 커서 양도세를 많이 내야 하는 경우 부부 증여를 이용하면 양도세를 줄일 수 있다. 증여 받은 부동산을 양도하면 증여가액이 취득가액이 되기 때문이다. 예를 들어 남편이 원래 1억 원에 취득한 아파트가 6억 원으로 올랐다면 양도차익이 5억 원이나 된다. 부인에게 6억 원에 증여하고 향후 7억 원에 양도한다면 양도차익이 1억 원으로 줄어들어 세 부담을 크게 줄일 수 있는 것이다. 하지만 부부 증여재산은 증여 후 5년이 지나기 전에 양도하면 증여자가 취득한 금액으로 양도차익을 산정하므로 5년이 지나서 양도해야 한다. 종합부동산세는 세대별 6억 원 초과에 대해 과세하던 것을 위헌 판정으로 인별 6억 원으로 세법이 바뀜에 따라 부부 공동명의의 절세 효과가 커졌다. 예를 들어 12억 원짜리 주택을 단독명의로 하게 되면 초과 6억 원에 대해 종부세를 부담해야 하지만, 6억 원씩 공동명의로 하게 되면 종부세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 다만 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 9억 원 초과분에 대해 종부세를 부과하는 데다 장기보유와 고령자에 따른 추가공제 혜택까지 있기 때문에 2주택 이상 보유했을 때만 부부 공동명의로 취득하는 것이 유리할 수 있다. 신규 취득 시 공동명의가 유리 부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취・등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다. 신규 취득 시 공동명의로 등기하려면 매매계약서에 매수자가 공동명의로 돼 있어야 한다. 소유권이전등기에서는 매매계약서가 원인증서가 되기 때문에 매수자가 배우자 한 사람으로 돼 있으면 공동으로 등기이전이 되지 않는다. 이때는 매매계약서를 다시 써야 하는 번거로움이 따르므로 계약할 때 매수자를 공동명의로 해야 한다. 한편, 분양 받은 아파트를 공동명의하려는 부부들도 많다. 그러나 수도권에서는 전매 제한이 돼 있는 아파트가 대부분이어서 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없었다. 하지만 주택법이 개정되어 분양권은 전매 제한 기간 내에도 부부 간 증여가 허용된다. 신규 취득으로 인한 부부 공동명의 시, 부부 모두 소득이 있다면 관계없지만 만약 한 쪽이 소득이 없는 상태라면 증여세 과세를 고려해야 한다. 하지만 배우자 간 증여에서는 10년 간 6억 원까지 공제되므로, 증여가액이 6억 원 이하이면 증여세를 물지 않게 된다. 예를 들어, 12억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다 해도 남편이 증여세를 물지 않게 되는 것이다. 만일, 16억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3,000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 37.5%로 하게 되면 증여세를 물지 않아도 된다. 혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정 결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이 경우, 부부 한 쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다. 예를 들어, A양과 P군은 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 그런데 A양은 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 A양이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았는데, A양이 1가구 2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 알고 당황스러워했다. 만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 P군 단독명의로 했다면, A양은 비과세를 받을 수 있었다. 결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다. 그런데 혼인신고하기 전에 A양은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다. 부부 공동으로 명의 이전을 하게 되어도 부부는 1가구 1주택자이다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 된다.
우리나라의 부동산 재테크 중 가장 일반적인 방법은 살던 집을 팔고 좀 더 나은 지역과 큰 평수로 갈아타는 것이다. 이 방법이 효과적인 이유는 일정 요건을 갖추면 1주택자에게 양도세 비과세를 해주는 제도 덕분이다. 1주택자가 3년 보유(서울 과천 분당 일산 중동 산본 평촌은 2년 거주가 포함돼야 함)만 하면 양도가액이 9억 원 이하이면 양도세가 전액 비과세된다. 부동산실거래신고제도가 정착되고 양도세가 실거래가로 과세되는 상황에서 양도세 비과세는 대단한 혜택인 셈이다.
만일 5억 원 하는 주택을 2년 보유하고 팔 때와 3년 이상 비과세로 팔 때의 양도세 차이는 얼마나 될까. 이 주택을 3억 원에 취득해 양도차익이 2억 원이라면 7,000여 만 원의 세금을 부담해야 하는 것이다. 세금 부담이 날로 커지는 현실임을 감안할 때 양도세 비과세만큼 최고의 재테크는 없는 셈이다. 따라서 주택을 갈아타려는 사람들은 비과세 시점이 되는 날을 기준으로 새 주택 구입 전략을 세우는 것이 바람직하다.
보유기간 및 거주기간 제한받지 않는 경우도 있어
1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법은 여러 가지가 있으므로 재테크 차원에서도 양도세 비과세에 대해서는 꼭 알아둘 필요가 있다.
보유하던 주택이 재개발 및 재건축 사업으로 헐린 후 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 팔더라도 '종전주택의 보유 기간+공사기간+완공된 후 보유기간'을 통산하여 비과세 요건을 갖추게 되면 양도세가 비과세된다. 재개발 및 재건축 조합원입주권(이하 입주권이라 함)을 양도해도 다음의 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다. 종전주택이 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우이거나 양도일 현재 당해 입주권 외에 1주택을 소유하고 있더라도 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우다.
1가구 1주택자로서 2년 거주와 3년 보유의 비과세 요건을 갖추지 못했더라도 양도세를 내지 않을 수 있다.
-취학, 1년 이상 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 때.
여기서 취학이란 고등학교 이상을 말하며, 초등학교와 중학교 입학 및 편입은 인정되지 않는다. 또한 근무상 형편이란 직장을 옮기거나 발령을 말하며 사업으로 지방으로 이전하는 것은 허용되지 않는다. 다른 시·군으로 이사하는 경우에도 출퇴근하기가 용이하지 않을 정도로 상당한 거리가 떨어진 경우에만 인정된다.
-해외로 이민을 갈 때나 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.
-재개발 및 재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행인가일 이후 취득한 대체주택을 재개발 및 재건축 주택이 완공되어 세대 전원이 이사하는 경우. 다만 이 경우에는 재개발 및 재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 단서조항이 붙는다.
-공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때. 단 사업인정 고시일 전 취득한 경우에만 해당된다.
-임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 등이다.
2주택자도 양도세를 내지 않는 방법으로 절세
1세대 2주택자도 양도세를 비과세 받는 방법이 있다. 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 소유한 사람이 새 집을 취득하고 2년이 지나기 전에 살던 집을 팔면 일시적2주택에 해당돼 양도세를 내지 않아도 된다. 소득세법 상 거래되는 주택의 취득일 및 양도일은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다.
집을 한 채 상속받아 2채를 소유하게 됐어도 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 팔면 양도세가 비과세된다. 그러나 상속주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 한다.
60세 이상(여자는 55세)의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 됐어도 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)도 양도세가 과세되지 않는다. 또한 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 되어도 혼인신고한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 주고 있다.
집을 한 채 보유한 사람이 청약에 당첨되거나 분양권을 구입했더라도 비과세를 받을 수 있는 좋은 방법이 있다. 분양권은 주택을 취득할 수 있는 지위에 해당되므로 주택이 아니다. 따라서 분양권은 잔금을 치르기 전까지는 주택에 해당되지 않으므로 그때까지 종전주택을 팔면 1주택자로서 비과세를 받을 수 있다. 만일 잔금을 치를 때까지 종전주택을 처분하지 못했다면 잔금을 치른 후 2년이 지나기 전에 종전주택을 처분하면 일시적2주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 무려 4년이란 기간의 여유가 주어지는 셈이다.
엉덩이가 무거우면 평생 쪽방 신세, 기동성을 확보하라
3년에 한 번씩 양도세 비과세되는 시점을 이용해 갈아타기 전략을 잘 구사한다면 20년 동안 6번의 이사를 통해 주택자산을 최소한 5배에서 10배까지 불리는 것이 가능하다. 부모님으로부터 물려받은 유산 없이 40,50대에 40,50평형에 거주하는 사람 중 대부분이 이사를 통해 재산을 불린 경우다.
혹 "한 자리에서 오래 눌러 있어도 좋은 자리라면 집값이 많이 오르지 않겠느냐"고 반문할 수도 있다. 그러나 20,30대 내 집 마련을 하는 사람들 대부분이 서울 변두리나 수도권 외곽에서 시작한다는 점을 감안하면 한 자리에 오래 눌러 앉아 있어서는 좋은 결실을 맺기 어렵다. 왕십리처럼 좋은 입지의 109㎡형 아파트에 오래 산 사람이 삼성동 아이파크로 갈아탈 확률보다는 월세 단칸방에서 시작하더라도 갈아타는 전략을 자주 구사한 사람이 훨씬 유리하다.
갈아타려는 전략을 세운 사람은 다음에 옮길 곳을 찾기 위해 끊임없이 정보를 수집하고 연구하다 자연스럽게 부동산 시장이나 입지에 대해 눈을 뜨게 된다. 반면 갈아탈 전략에 관심이 없는 사람은 엉덩이만 무거워지고 내 지역과 다른 지역과의 가격 차이가 벌어지면서 갈아탈 여력조차 상실하게 된다. 부동산 재테크에 민감한 부부들은 자주 이사 가기 위해 가구나 인테리어에 별 신경을 쓰지 않는다. 집을 잘 꾸미고 살수록 이사 갈 마음이 사라질 수도 있기 때문이다. 20,30대에는 집이 좁아도 희망이 있기 때문에 부둥켜안고 자도 불편하지 않다. 그러나 50세가 넘어서도 전용면적 60㎡형 이하에 살면 부부 간에 서로 짜증날 뿐만 아니라 큰 평수에서 안락하게 사는 친지로부터 측은한 눈길을 받게 된다.
내가 잘 아는 선배는 자녀들의 대학 진학을 위해 강북의 아파트를 판 3억 원으로 방배동에 전세를 얻어 들어갔다. 그는 자녀들의 사교육비를 한 달에 100만 원 넘게 지출하느라 노후 준비는커녕 저축도 제대로 할 수 없는 형편이었다. 내가 저축은 하지 못하더라도 그 돈으로 집이라도 한 칸 마련해야 한다고 설득했지만 막무가내였다. 그에게는 자식 공부가 인생 최고의 재테크인 듯싶었다.
아직도 자녀 공부를 위해 모든 것을 희생하는 부모들이 많다. 강남에 거주하기 위해 비싼 월세까지 감수하며 이사 오는 사람들도 많다. 이들은 자식들이 잘 되어서 돈을 많이 벌면 부모를 돌봐줄 것이므로 그보다 더 좋은 재테크가 어디 있느냐고 말한다. 하지만 이것은 '하나만 알고 둘은 모르는' 바보 같은 생각이다. 2026년이면 한국은 전체 인구 중에서 65세 이상 노인이 차지하는 비중이 20%를 넘는 초고령사회가 된다. 이때가 되면 경제인구가 현격히 줄어들어 경제성장이 멈추게 되며, 젊은이들의 수입 중 상당수가 노인복지 관련 세금으로 징수돼 소득이 줄어드는 사회가 된다.
따라서 이 시기의 30,40대 부부들은 맞벌이를 해야 간신히 3, 4인 가족의 생활을 영위할 수 있을 것이어서 부모님의 생계비까지 책임지기는 곤란하다. 도시에 사는 부부의 한 달 생활비가 최소 200만 원은 있어야(20년이면 5억 원 정도 필요하다) 하기 때문에, 노후 준비를 하지 않은 부모들은 자식에게 큰 짐이 됨은 물론 불화의 원인이 될 수도 있다. 진정 자식을 위한다면 자녀 사교육비보다 본인들의 노후를 준비해야 한다.
젊을 때는 돈이 없어도 멋있어 보인다. 하지만 늙어서 돈이 없으면 정말 추하고 불쌍해 보인다. 자식에게 어떤 부모의 모습을 보일 것인가.
전원주택 및 펜션은 전원생활뿐 아니라 고정적인 임대수입이 창출된다는 점에서 매력적인 투자 대상이다. 특히나 노후 재테크에 대한 필요성이 강조되고 은퇴 후 도심 탈출을 꿈꾸는 사람들이 늘어나면서 관심이 더욱 고조되고 있다. 아직 은퇴 전인 사람들로서 여유자금을 가동할 수 있는 사람들은 발전가능성이 높은 지역으로서 저평가된 전원주택이나 펜션 등을 미리 구입해놓는 방법이 있다. 소액투자자들은 부지만 매입한 뒤 향후 전원주택이나 펜션을 건축하는 것이 비용 절감 면에서 유리하다.
이미 건축돼 있는 전원주택이나 펜션을 구입할 때는 다음의 네 가지 사항을 유념해야 한다.
첫째, 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션이 들어서는 단지가 형성돼 있는 곳이 좋다. 유명관광지가 인근에 있는 경우를 제외하면 대부분의 나홀로 주택들은 수익성이 크게 떨어지고 있다. 더 큰 문제는 매물로 내놓아도 팔리지를 않아 환금성이 거의 없다는 점이다. 이왕이면 단지 내에 전원주택이나 펜션 외에 각종 위락시설이 들어서는 곳이 자산 가치 증식은 물론 임대수익과 환금성 면에서 더 가치가 크다는 점을 명심한다. 최근에는 골프장 내에 들어서는 골프 빌리지의 인기가 급상승하고 있다.
둘째, 교통이나 환경, 주변 관광지 등 입지적 요인을 잘 따져봐야 한다. 한때는 경기도 일대 펜션이 인기를 끌었던 적이 있다. 그러나 경기 일원이 당일 관광지가 되고 주5일 근무제가 확산되면서 경기도 펜션 수요가 줄어들고 있다. 최근에는 교통이나 주변 환경이 날이 갈수록 좋아지고 있는 강원도 펜션 수요가 꾸준히 증가하고 있다.
셋째, 대단위 리조트단지에서 가까운 펜션은 피하는 것이 좋다. 리조트 단지 내 콘도나 호텔 등에 투숙객의 상당수를 빼앗길 가능성이 크기 때문이다. 자동차로 20,30분 거리에 리조트단지나 유명 관광지가 몰려 있는 곳이 상대적으로 유리하며, 한 계절만 반짝하는 리조트보다는 사계절 종합 휴양지나 웰빙 관련 리조트가 있는 곳이 지속적인 고객 창출에 유리하다. 넷째, 병원 등 마을에서 너무 멀리 떨어져 있지 말아야 하며, 연 숙박가동률이 최소한 30% 이상이 되는가를 잘 따져봐야 한다.
부지만 매입 후 향후 직접 건축하면 훨씬 더 이익
부지를 매입하는 것은 초기 비용 부담이 적고 취향대로 건축할 수 있는 이점이 있다. 개발이익을 온전히 토지 소유자가 취할 수 있기 때문에 필자는 가능하면 토지를 구입해서 나중에 여유 있을 때 지으라고 권하고 있다. 건축비는 평당 250만 원에서 350만 원 사이에서 가능하며, 토지 감정가의 50% 이내에서 대출도 가능하다.
부지 매입 시에는 진입로가 잘 갖추어져 있는지, 향후 전용이 가능하고 기반시설을 갖추는데 별 무리가 없는지를 사전에 잘 살펴야 한다. 토지이용계획확인서를 살피고 현지 건축사무소 등에 문의하면 토지 이용에 문제가 없는지 확인할 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 서울과의 접근성, 고속도로 진입이 원활한 곳에 위치해 있는지의 여부, 주변 관광여건 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.
전원주택이나 펜션 용 부지로는 임야보다는 농지가 더 적합하다. 임야는 값이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 필지 당 면적이 커서 전원주택이나 펜션을 짓기에 적당한 1,000㎡∼3,300㎡ 내외의 경치 좋은 완만한 임야를 찾기는 사실상 힘들기 때문이다. 또한 적당한 크기의 임야라고 해도 마을이나 도로에서 많이 떨어져 있고 경사가 심해 개발비용이 많이 들게 된다.
따라서 밭이나 전용기간이 25년 다 된 목장용지가 적당하다. 전원주택은 사실 330㎡의 크기만으로도 지을 수 있다. 그러나 330㎡ 이상의 텃밭이 딸려 있지 않으면 가치가 반감되기 때문에 토지를 구입할 때 1,000㎡ 정도를 구입하는 것이 좋다. 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 전용허가가 나온다는 사실에 유의해야 한다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전하면 된다. 지주의 토지이용승낙서만 있어도 전용허가는 가능하며, 통상 매매대금의 60∼70% 정도 지불하면 토지이용승낙서를 받을 수 있다. 팔당호 특별대책지역 중에는 농지전용 시 6월 이상 현지 거주요건이 추가되는 곳도 있으므로 토지 구입 전 전용 가능 여부에 대해 면밀히 검토해야 한다.
숙박업으로 등록되는 펜션을 지으려면 3m 이상의 도로에 접해 있어야 하고 계획관리지역(관리지역이 세분화되지 않은 지역은 관리지역)과 도시지역 중 상업지역에서만 가능하다. 농림지역, 생산 및 보전녹지, 공익용 및 임업용 보전산지, 그린벨트에서는 숙박업소를 지을 수 없다. 상수원보호구역, 수질보전특별대책권역, 수변구역에서는 하수처리 용량 및 관련 시설에 따라 가능한 경우도 있으나 원칙적으로는 안 된다는 사실에 유의해야 한다.
토지는 향후 건물을 지을 수 있는 최유효 이용의 가치에 따라 가격이 결정되기 때문에 현재가치만으로는 가격을 정확히 알기 힘들다. 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 공시지가와 시세는 현격한 차이를 보이기 때문에 토지에 조예가 있지 않는 한 토지 가격을 정확히 예측하기란 쉽지 않다. 이런 이유로 토지를 구입하는 사람 중 상당수가 제값보다 훨씬 비싼 값으로 토지를 사고 있다.
필자의 방식을 이용하면 토지에 대해 잘 모르는 사람들이라도 제값과 큰 차이 없이 토지 가격을 산출할 수 있다.
▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율
농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%
이것은 간편법으로 계산하는 방식이다. 원래 농지의 값을 산출하려면 '인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나, 토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할 수 있다. 인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물 값을 제외하면 된다. 전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 250만 원 내외면 적당할 것이다.
예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 1억 원이므로 토지 값이 2억 원이 된다. 토지의 3.3㎡ 당 가격은 100만원이다. 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 30만 원, 농업보호구역에 있다면 40만 원, 농업진흥구역 외 지역에 있다면 60만 원이 된다. 물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 하다. 밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어진다. 임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞다.
소득세 감면되는 민박용 농가주택 관심 급증
민박용 농가주택은 오・폐수 시설을 갖추지 않아도 되며 소득세가 감면되기 때문에 적은 자본으로도 투자가 가능하다. 민박용 농가주택으로 인정받으려면 단독이나 다가구주택으로서 연면적이 230㎡ 이하(초과는 숙박업으로 등록 필수)여야 한다. 한 개의 방 크기는 제한이 없으나, 연면적에는 주인이 거주하는 방과 주방 등의 면적이 포함된다. 또한 농어촌정비법에서 정하는 농어촌지역에 소재해야 한다. 군 지역, 시 지역 중 읍면 지역, 시의 동 지역 중 녹지지역, 광역시 구 지역 중 농업진흥지역과 개발제한구역 등이다.
민박을 하려면 당해 주택에 주민등록이 되어 있고 현지에서 농림어업을 하며 실제로 거주해야 한다. 지자체에 따라 지정 신청 시 농림어업인의 거주기간이 1년 이상일 것을 요구하는 곳도 있다. 거주지 시군에 민박사업자 등록 신청을 하면 심사 후 지정 여부를 결정하며, 지정되면 민박지정 증서가 나온다. 지자체에 따라 관할 내의 지정 가구 수를 제한하는 곳도 있다. 지정 등록 후에는 특별한 사유가 없으면 지정 후 1년 이내에 영업을 개시해야 하며, 소화기 등의 비치와 위생점검 등 지정조건과 요금 등 행정지도에 따라야 한다. 민박사업자에게는 주택개량공사에서 국비지원이 가능하다.
농가주택은 일정한 조건을 갖추어 조세특례제한법 상의 '농어촌주택'에 해당되면 향후 양도할 때 주택 수에서 제외되는 혜택도 받을 수 있다. 1주택을 소유한 1세대가 2011년 12월31일까지 농어촌지역(수도권과 광역시 외의 읍면 지역. 단, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)에 소재하는 대지 660㎡ 연 면적 150㎡(공동주택은 116㎡) 이하, 취득 시 개별공시가격이 2억 원 이하인 농어촌주택을 구입한 경우에는(수도권이 아닌 지역의 고향주택을 구입한 경우에도 혜택), 향후 일반주택 양도 시 농가주택을 제외하고 1주택 여부를 따지게 된다. 다만 농어촌주택 및 고향주택을 3년 이상 보유해야 한다.
회사원 A씨는 1년 전 H영농산림조합으로부터 홍천군 소재 임야 660㎡를 평당 10만 원대에 매입했다. 매입할 때 법무사를 통해 등기 이전했고, 위탁영림계약서까지 받아 놓았다. 그런데 A씨는 계약할 때 이 땅을 3년간 개발하지 말라는 얘기를 조합으로부터 들었다. 조합이 땅값이 오르도록 잘 가꾸어주겠다는 얘기였다.
시골에 땅을 갖고 있는 사람은 의외로 많다. 투자목적이든 전원주택을 지을 계획이든 ‘땅을 갖고 있으면 손해는 보지 않는다’ 는 게 일반적인 생각들이다. 그러나 땅을 갖고 있으면 언젠가는 땅값이 오르던 시대는 지났다. 2003년 발효된 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 때문이다. 이 법은 난개발을 막고 국토를 계획적으로 개발하고 이용하자는 취지로 만들어졌다. ‘선계획 후개발“, 즉 ’계획이 없으면 개발도 없다‘는 시대가 도래한 것.
A씨는 투자목적이었다면 땅을 잘못 구입한 사례에 속한다. 그 임야는 보전산지에 속하는 임업용산지라 개발이 극히 제한돼 있는 땅이기 때문이다. 임야 투자는 준보전산지에 하는 것이 일반적이다. 임업용산지는 농어업인에 한해서 주택 신축이 허용되는 등 토지를 2차적으로 이용할 수 있는 개발행위가 엄격히 제한돼 있다. 따라서 영림으로 나무 등을 심어 수익을 기대하는 것이 최선인데, 660㎡로 효과적인 수익을 올리기는 쉽지 않아 보인다.
그런데 A씨의 땅은 현재 분할이 돼 있지 않고 공유지분으로 등기가 된 상태였다. 조합측이 잔금 지불 후 분할등기를 해준다고 약속했지만, 지키지 않은 것이다. 2006년 3월부터 법이 바뀌어서 비도시지역의 토지는 개발행위허가나 관계법령 인허가를 받지 못하면 토지 분할이 허용이 되지 않고 있다. 소위 ‘기획부동산 업체’들이 분할해준다면서 땅을 파는 것은 사실이 아니다. 공유지분이 돼 있는 땅을 매도하려면 공유물분할등기를 해야 가능한데, 공유지분자 전원의 동의를 얻기가 힘들어 대부분 경매 처리되므로 원금 찾기도 쉽지 않다.
토지이용계획확인서로 내 땅 가치 살펴야
만약 시골에 땅을 조금이라도 보유하고 있는 사람들이라면 지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다. 부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다. 토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다.
먼저 토지이용계획확인서을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.
그런 다음, 토지이용계획확인서에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.
특히 경기도의 토지는 이용 제한이 많다. 예를 들어 자연보전권역에 속해 있으면 대형건축물과 6만㎡ 초과 개발사업은 금지된다. 옹진군, 여주군, 이천시, 양평군, 가평군, 연천군 등을 제외하고 모두 토지거래허가구역이다. 비도시지역인 경우 농지 500㎡ 초과, 임야 1,000㎡ 초과를 구입하려면 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역 내의 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하려면 본인의 거주용지로 이용하는 등 실제적으로 토지를 이용하려는 목적이 분명해야 가능하다. 농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급 요건에 적합한 자로서 토지소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다. 임업∙축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에도 토지 소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자여야 허가를 받을 수 있다.
한강 수계를 따라서 상수원보호구역이면 건물신축과 형질변경은 원칙적으로 금지된다. 수변구역이면 숙박업 및 관광숙박업이 일체 금지돼 있으며, 수질보전특별대책지역ⅠⅡ 권역은 숙박・식품접객업 400㎡ 이하일 때 신축이 가능하다.
기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋다. 또한 다음의 방법에 의해 자신이 소유한 땅의 가격을 산정해볼 수도 있다.
▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율
농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%
이것은 간편법으로 계산하는 방식이다. 원래 농지의 값을 산출하려면 '인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나, 토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할 수 있다. 인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물분 값을 제외하면 된다. 전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 150만~200만 원 내외면 적당할 것이다.
예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 6,000만 원이므로 토지 값이 2억 4,000만 원이 된다. 토지의 3.3㎡ 당 가격은 120만원이다. 내 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 36만 원, 농업보호구역에 있다면 48만 원, 농업진흥구역 외 지역에 있다면 72만 원이다. 물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 하다. 밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어진다. 임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞다.
토지 리모델링으로 가치 높이기
건물과 마찬가지로 토지도 리모델링을 하면 부가가치가 높아진다. 경우에 따라서는 2,3배 이상 가격을 높일 수도 있어 최근 리모델링에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 또한 리모델링을 하면 그동안 팔기 곤란했던 땅도 쉽게 팔 수 있는 등 알아두면 여러 가지로 도움이 되는 개발 방법이다.
예를 들어, 잡초가 무성한 땅은 잡초를 베고 땅을 고르게 한다. 진입도로는 평평하고 넓게 만들며 포장이 가능하면 포장을 한다. 빈 땅에는 나무를 심거나 농막을 만드는 것도 방법이다. 논과 과수원은 밭으로 만들면 가치가 증가한다. 논보다는 밭이 비싸기 때문이다. 논과 밭, 과수원 간에는 매립이나 성토로 형질변경하는 것은 농지계에 신고만 하면 되며 이를 농지개량이라고 한다. 개량된 밭은 개량 전 논이나 과수원보다 30% 이상 비싸게 되팔 수 있다.
평수가 크다면 주말・체험영농 농지(일명 주말농장)로 분양하는 것이 보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다. 주말농장 분양사업은 부동산 임대업으로 사업자등록만으로 할 수 있다. 통상 3.3㎡ 당 1만 원∼2만 원의 비용으로 16.5㎡(5평)∼33㎡(10평) 크기로 분양하는데, 3,300㎡를 분양한다면 연수입으로 1.500만 원 이상의 수입이 가능하다.
경사가 완만하고 나무가 많지 않은 임야는 벌채 허가를 받아 나무를 베면 토임이 된다. 토임은 전원주택 부지용으로 인기가 좋다. 진입로가 없어 값이 싼 맹지를 구입해서 진입로를 만들어 비싸게 되파는 방법도 있다. 이때는 반드시 사전에 이웃 지주의 토지사용승낙을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 길과 접한 이웃 토지를 매입해서 합필한 다음 진입도로가 완비된 땅으로 만들어도 된다.
리모델링의 대표적인 방법은 농지 전용 및 산지 전용이다. 전용허가를 받아서 주택 등을 지으면 토지가 대지로 형질변경이 되기 때문에 단순히 건축물을 추가한 것 이상의 가치를 증진시킬 수 있다. 바로 이것이 개발의 출발이며 부동산 투자의 요체인 셈이다.
요즘 노후재테크는 아무리 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요하다. 나이가 50줄에 접어든 사람들은 물론이고 40세가 넘은 사람들 중에도 노후재테크에 대한 관심이 점차 증가하고 있다. 하지만 실제로 준비를 하는 사람은 그렇게 많지 않은 것이 현실이다. 자녀 교육비나 결혼자금 등 돈 들어갈 데가 많아 여유가 없기 때문이기도 하지만 연금이나 보험 등을 들어놓았다고 노후 준비를 다 했다고 생각하는 사람들이 많기 때문이다. 하지만 이것만으로는 충분하지 않다.
모연구기관이 발표한 바에 따르면 60세 이상 부부가 월 200만 원 정도는 있어야 도시에서 정상적인 생활이 가능하다고 한다. 1년에 한두 번 여행을 가고 월 1회 이상 문화생활도 즐기려면 부부가 월 250만 원 이상 생활비가 있어야 한다. 60세부터 약 20년 간 노후생활을 한다고 가정하면 5억 원 정도의 노후자금이 필요한 것이다. 그러니까 현재 우리가 말하는 노후재테크란 60세부터 사망할 때까지 월 200만 원 이상의 고정수입을 올릴 수 있는 방안을 경제활동이 가능한 시기에 미리 마련하는 것이라고 정의할 수 있다.
60세 이상이 되면 특별한 경우를 제외하고는 현역에서 은퇴하기 때문에 수입을 창출할 수 있는 경제활동을 할 수 없다. 현역 시절 생활비 외에 노후자금을 준비해야 하는 것은 바로 이런 현실 때문이다. 노후자금을 모으기 위한 상품은 인플레이션을 헤지(Hedge)할 수 있는 수익률을 올릴 수 있어야 한다. 즉 해마다 오르는 물가 이상의 수익이 보장되어야 구매력을 유지할 수 있는 것이다. 따라서 수익이 고정된 예금이나 채권은 노후재테크 상품이 될 수 없다. 주식이나 복리로 운용되는 연금, 보험 등이 월 일정액 이상을 저축할 수 있는 일반 서민들에게 유용하다.
자녀들의 교육에 대해 관심이 높은 우리나라에서는 자녀들의 대학 진학을 위해 전세를 살면서도 사교육비를 한 달에 100만 원 넘게 지출하는 가정이 많다. 강남에 거주하기 위해 비싼 월세까지 감수하며 이사 오는 사람들도 상당수 있다. 이들은 자식들이 잘 되어서 돈을 많이 벌면 부모를 돌봐줄 것이므로 그보다 더 좋은 재테크가 어디 있느냐고 말한다. 자식 공부 뒷바라지가 인생 최고의 재테크인줄 착각하고 있는 것이다.
하지만 이것은 '하나만 알고 둘은 모르는' 바보 같은 생각이다. 2026년이면 한국은 전체 인구 중에서 65세 이상 노인이 차지하는 비중이 20%를 넘는 초고령사회(65세 이상 노인이 총인구에서 차지하는 비중이 7%를 넘어서면 고령화사회, 14%를 넘으면 고령사회다. 우리나라는 2000년 이미 고령화사회로 진입했고, 2009년 현재 노인인구가 차지하는 비율은 9.9%에 달해 2018년에는 고령사회가 된다)가 된다. 이때가 되면 경제인구가 현격히 줄어들어 경제성장이 멈추게 되는데, 젊은이들의 수입 중 상당수가 노인복지 관련 세금으로 징수돼 소득이 줄어드는 사회가 된다.
이 시기의 30,40대 부부들은 맞벌이를 해야 간신히 3, 4인 가족의 생활을 영위할 수 있을 것이어서 부모님의 생계비까지 책임지기는 곤란하다. 노후 준비를 하지 않은 부모들은 자식에게 큰 짐이 됨은 물론 불화의 원인이 될 수도 있다. 진정 자식을 위한다면 자녀 사교육비보다 본인들의 노후를 준비해야 한다. 자식에게 손 벌리지 않고 홀로서기를 할 수 있는 노인이 되어야 자식도 마음 편히 살아갈 수 있는 것이다.
목돈을 마련할 수 있는 사람들이라면 상가나 오피스텔, 원룸 등 수익형 부동산에 투자해 자산가치 증식과 함께 월 일정액 이상의 고정수입을 창출할 수 있다. 게다가 부모 사망 이후에는 자녀에게 상속해 자녀의 부수입원이 되므로 수익형 부동산에 대한 관심은 점차 높아지는 추세다. 만일 현재 목돈이 없는 사정이라면 전세와 대출을 끼고 구입한 후 향후 목돈이 생겼을 때 월세로 전환하는 방법도 있다. 보증금 1000만 원에 월세 50만~60만 원 정도 수입이 가능한 원룸은 실투자금 2,000만 원 내외로도 구입할 수 있다. 자신이 살고 있는 주택의 규모를 줄여 목돈을 만들어 임대용 부동산을 구입할 수도 있기 때문에 뜻만 있으면 길은 많다.
단독주택 보유자인 경우에는 상가주택이나 다가구주택, 원룸주택 등으로 개조해 임대사업을 펼칠 수도 있다. 본인이 개발을 하게 되면 개발이익을 취할 수 있어 적은 자본으로도 상당한 월세 수입을 기대할 수 있다. 땅을 볼 줄 알거나 건축에 대해 안다면 단독주택이나 다가구주택, 근린생활시설 등을 구입해서 헐고 도시형 생활주택 원룸텔이나 고시텔을 짓는 것도 유력한 방법이다. 총 비용이 10억 원 정도 든다면 초기투자비용 5억 원이면 건축할 수 있다. 땅을 담보로 잡고 공사비의 일부를 보증금으로 지급하면 되기 때문이다. 5억 원 정도 투자해서 원룸텔을 짓게 되면 대출 이자와 경비를 제외하고도 월 1,000만 원 내외의 수입이 가능할 수 있다.
또한 소형주택을 여러 채 보유한 경우에는 아예 주택임대사업자로 등록해 취등록세를 면제받고, 일정 기간이 지나면 양도세 중과세와 종합부동산세에서 배제될 수도 있는 등 혜택도 있다.
추가부담금을 산출할 수 없다면 투자하지 마라-
6억 원짜리 아파트를 한꺼번에 6억 원을 주고 사는 방법과 4억 원을 지금 살 때 주고 2억 원을 나중에 주는 방법, 2억 원을 지금 살 때 주고 4억 원은 나중에 주는 방법 중 가장 좋은 방법을 꼽으라면 아마도 거의 모두 세 번 째 방법을 택할 것이다. 초기투자비용이 적은데다 기회비용 등 측면에서 2억 원을 지금 내고 나중에 4억 원을 지급하는 것이 가장 유리하기 때문이다.
총투자비용 중 일부를 살 때 지급하고 중도금과 잔금을 나중에 지급하는 방법이 바로 청약을 통한 분양과 재개발∙재건축 지분 투자다. 그런데 청약을 통한 분양은 청약통장에 가입한 후 상당한 시일이 경과해야 하는 데다 당첨조건도 까다롭고 운도 좋아야 한다는 점에서 누구에게나 공평한 기회가 아니다.
반면 재건축∙재개발 지분 투자는 누구나 구입할 수 있는 데다 대출이나 전세금을 끼면 2억 원 중 현찰 7,000만∼1억 원 이하로도 취득할 수 있어 초기투자비용이 적은 사람들에게는 상당히 매력적인 방법이다. 다시 말해 6억 원짜리 물건을 구입할 때 1억 원만 지불하고 향후 추가부담금을 2억∼3억 원 정도 내게 되는데, 입주한 후 미래가치가 높은 지역은 10억 원으로 오를 수도 있다는 점에서 1*6*10 전략, 즉 10억 원짜리 아파트를 1억 원의 초기투자로 시작하는 투자전략이 가능해지는 것이다.
6억 원짜리 물건이 향후 10억 원으로 성장하느냐의 문제는 미래가치가 우수한 지역을 선점하는 것에 달려 있으므로 조금만 노력을 기울이면 크게 어려운 문제는 아니다. 보다 중요하고도 어려운 과제는 추가부담금 산출에 달려 있다. 추가부담금이 예상대로 2억∼3억 원 정도 나온다면 별 문제가 없으나 예상과는 달리 그 이상 나온다면 오랫동안 공들여온 탑이 한순간에 무너지는 결과가 된다. 초기투자비용을 적게 들였다고 해도 추가부담금이 4억, 5억 나온다면 결국 물건을 비싸게 주고 산 꼴이 되기 때문이다.
재건축∙재개발 지분 투자의 요체는 추가부담금에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 추가부담금이 적다는 것은 '사업성이 좋은' 구역임을 말한다. 예상건립세대 수에 비해 조합원 수가 적어 일반분양 물량이 많이 나오는 지역, 지분쪼개기가 적은 지역, 조합원들의 열의가 높아 사업추진 속도가 빠른 지역, 많은 사람들이 거주하고 싶은 입지가 좋은 지역, 전용면적 대비 대지 지분 비율이 높고 늘어나는 용적률이 많은 지역, 재개발∙재건축 시 랜드마크가 될 수 있는 지역 등이 사업성이 우수한 구역이다.
그럼에도 대부분의 투자자들이 추가부담금이 얼마나 나오는지 정확히 모르는 상태에서 투자하고 있다. 추가부담금을 산출할 수 없는 상태에서 지분 투자를 감행하는 것은 '장님 문고리 잡기'와 다를 바 없어 매우 위험하고 무모한 행위다. 이렇게 투자한 사람들 대부분이 구입 후 일정 기간이 지나 예상보다 추가부담금이 많이 나오는(즉 사업성이 좋지 않은) 구역으로 판명이 났을 때 지분 값이 추락하고 매도가 되지 않아 큰 손실을 입게 되는 것이다.
10% 오차 이내로 추가부담금과 투자 대비 수익률 산출 가능
재건축∙재개발 지분 투자에서 정확한 추가부담금을 산출하는 것은 얼마든지 가능하다. 조합원들이 재산을 출자하여 아파트 건축 사업을 하는 것이기 때문에 대지면적과 용적률, 조합원 수와 예상건립세대수, 예상일반분양가 등의 변수만 알면 투자수익률을 분석할 수 있는 것이다. 건설회사가 아파트를 건축하기 전 시뮬레이션을 통해 수익률을 미리 산출해내는 것과 크게 다르지 않은 것이다.
아파트 재건축은 무상지분율을 구하는 방식으로, 재개발과 단독주택 재건축은 권리가액을 구하는 방식으로 적정가격과 추가부담금을 10%의 오차 이내로 산정하는 일이 가능하다. 프리미엄을 얼마나 주고 구입하고 있는지, 총투자비용 대비 수익률이 어느 정도인지 예측하는 것 또한 그리 어렵지 않다. 따라서 정확한 추가부담금을 산출한 후 투자에 임하는 것이 소중한 내 재산을 지키는 지혜다. 만일 추가부담금을 산출할 수 없다면 절대 투자해서는 안 된다.
2010년 7월부터는 공공관리자제도와 함께 조합의 추가부담금 공개가 의무화된다. 서울시가 운영하는 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)에서 정비사업 조합별로 추가부담금을 공개하도록 법이 개정되는 것이다. 이렇게 되면 조합원들은 조합 설립 직전 단계에 이르면 본인의 추가부담금이 어느 정도 되는지를 대략 알 수 있게 된다.
추가부담금이 공개된다고 해서 앞으로 지분 투자를 할 때 추가부담금을 산출하지 않아도 된다고 생각하면 큰 오산이다. 클린업시스템에서의 추가부담금 공개 시점은 조합설립이 임박해서이다. 지금까지는 추가부담금이 공개되지 않는 상황이어서 추가부담금이 행여 많이 나오는 지역이라도 사람들이 모르고 구입하는 일이 가능했지만 추가부담금이 공개된다면 사업성이 떨어지는 지역의 지분을 사려는 사람이 없을 것이기 때문이다. 따라서 지분 투자를 할 때 절대적으로 추가부담금이 적게 나오는 지역을 선택해야 한다. 만일 추가부담금이 많이 나오는 것으로 향후 판명되는 지역의 지분을 구입했다면 나중에 팔지 못하게 됨은 물론 정비사업 추진 자체가 불가능해져 큰 손실을 입게 될 것이다.
'그럼 조합설립 단계에서 추가부담금이 공개된 지역의 지분 투자를 하면 되지 않을까' 생각하는 사람도 있을 것이다. 그러나 투자 대비 수익률을 극대화하기 위한 단기투자 시점은 조합 설립 이전 단계인 정비구역 지정 전 또는 정비예정구역 지정 전(2011년부터 정비예정구역 제도가 폐지되면 주거지종합관리 기본계획 수립 전)이다. 이때 구입해서 조합설립 단계에서 팔아야 단기 투자 수익률을 극대화할 수 있기 때문에 구입 시 추가부담금 산정을 정확하게 할 수 있어야 한다. 조합설립 단계에서 구입하는 것은 리스크는 낮지만 수익률이 높지 않기 때문에 투자보다는 실거주 목적일 때 적합하다.
다시 말하지만 추가부담금 산출은 조금 어렵긴 해도 노력을 기울이면 누구나 할 수 있는 계산이다. 초기투자비용을 줄이고 수익을 극대화하려면 추가부담금이 적게 나오는 지역의 좋은 물건을 적정가격에 구입해야 한다. 급할수록 돌아가라는 말이 있다. 추가부담금을 산출할 수 있을 때까지 구입을 자제해야 할 것이다.