Re:공인중개사 시험 공부방법

[희망을]

[합격수험사이클]

기출문제경향분석 ☞기본서의 Outline 파악 ☞기출문제를 풀면서 기본서를 세밀히 학습 ☞실전모의고사연습 ☞최종정리사항 암기 ☞시험장

[1] 기본수험대책

1. 기본이론을 철저히 해야 합니다.

합격을 목표로 하는 시험에서 문제의 난이도와 출제범위를 종잡을 수가 없는 경우에는 기출문제의 정확한 분석에 의한 학습이 가장 안정적인 수험방법입니다. 그러므로 처음부터 너무 어려운 문제에만 집착하지 말고 기본적이며 출제빈도가 많은 사항부터 철저히 이해하고 소화한 후 깊은 내용으로 발전시켜야 합니다.

2. 초반부터 정복할 생각은 버려야 합니다.

어느 시험과목이라도 기초가 되어 있는 상태에서 실력이 향상되는 것이므로 차분히 준비한다는 자세로 기초부터 착실한 준비를 해야 합니다. 그러다 보면 실력이 저절로 축적되어 고득점으로 연결되는 것입니다. 처음부터 완전히 정복한다는 생각은 버리고 체계적인 학습계획 아래 쉬운 과목이라도 소홀히 하지 말아야 합니다. 처음부터 전과목을 완벽하게 정복한다는 계획을 세우고 시작하면 초반부터 지치게 마련입니다.

3. 법학의 기초가 없는 분은 민법부터 충분히 학습하십시오.

공인중개사 자격시험의 각 과목들은 대부분 법학을 중심으로 내용이 구성되어 있습니다. 이런 관점에서 법의 일반원리 및 기본적인 법률용어가 충분히 다뤄지고 있는 민법을 충분히 이해하면 나머지 과목의 이해가 더욱 쉽게 된다는 사실에 주목해야 합니다. 민법 전체를 완벽하게 공부한다는 것은 무리이겠지만 최소한 민법총칙 중 법률행위, 물권법 중 물권총론만이라도 어느 정도 소화할 수 있다면 여타 법률도 이의 응용으로 충분히 이해가 가능합니다.

4. 특수한 과목은 학원수강을 이용해야 합니다.

생소한 과목을 혼자서 출제경향을 파악하고 수험대책을 세워 학습하기에는 정력과 시간의 낭비가 많습니다. 그러므로 비전공과목이나 특수과목에 대해서는 학원수강을 하는 것도 시간단축에 크게 도움이 되며, 또한 시험이 임박했을 경우에는 과목별 학습시간 안배에도 크게 기여를 합니다.

5. 전략과목을 선택하고 과목별 문제집으로 실력을 다져야 합니다.

기본서를 충분히 학습한 상태에서는 과목별로 고득점할 수 있다고 판단되는 과목에 대해서 한 차원 높은 예상문제를 풀어보고 실력을 다져야 합니다. 즉, 시험일 2∼3개월 전부터는 최종 마무리 단계로 각 과목별 중요사항을 핵심요약 정리하고 기본서 문제보다 한 단계 높은 단원별 예상문제를 많이 풀어 보아야 합니다. 이렇게 공부하면 전과목의 기본을 철저히 한 상태에서 평균 점수를 향상시킬 수 있습니다.

6. 마지막에는 체계적 정리·점검이 중요합니다.

평소에 아무리 많은 양의 학습을 했다하더라도 시험직전의 총정리나, 과목별 체계적 정리를 소홀히 하여 실패하는 수험생을 종종 봅니다. 시험에서의 합격의 당락은 시험일 전 2 주간을 누가 집중하여 마무리를 잘하였느냐에 달려 있습니다. 특히 주의할 점은 실전모의고사의 중요도는 굳이 말할 필요가 없겠지만 너무 일찍 모의고사집으로 학습하면 기본이론의 확실한 이해 없이 문제풀이로 시간만 낭비하고 시험장에서 낭패를 보기 쉽습니다. 실전모의고사는 시험일 2개월 전부터 접하는 것이 가장 효과 적입니다.



[2] 과목별 수험대책

1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함)------- 40문항

① 부동산학개론은 부동산학에서 학습하는 광범위한 내용을 함축한 과목으로 국가에 따라 그의 체계가 약간씩 차이를 보이기도 합니다. 그래서인지 그 동안 출간되었던 시중의 부동산학개론 수험서들이 그 이론적 체계를 제대로 세워놓지 못하고 있는 경우 가 대부분이며 그 결과 수험생들에게 부담스러운 과목 중 하나가 되고 있습니다. 그러나 부동산학 개론은 이에 관련된 많은 연구논문의 발표와 새로운 이론이 정립되고 있어 어느 과목보다 심혈을 기울여 준비해야 될 과목이 되었습니다.

② 이처럼 부동산학개론은 공인중개사 시험과목 전체에 걸쳐 관련된 사항들의 집합과목이라고 할만큼 광범위하면서도 각 과목들의 학습 내용과 겹치는 부분이 많기 때문에 처음에 접하기가 어려울 수도 있습니다. 특히 제8회 이후 10회까지 매번 다른 출제경향과 난이도의 향상으로 대부분의 수험생들이 이 과목에서의 과락으로 낙방하는 최악의 사태를 겪고야 말았습니다. 그러므로 부동산학개론의 정복이 공인중개사 합격의 최대 난관임을 알아야 합니다.

2. 민법 및 민사특별법----------- 40문항

① 민법 및 민사특별법은 그 내용이 방대하여 많은 시간과 노력을 필요로 하는 동시에 공인중개사 자격시험 과목 중 기본이 되는 과목이라 할 수 있습니다. 이 과목을 원활히 소화해 내면 타 과목의 정복이 매우 쉽게 된다는 사실에도 주목해야 하겠습니다. 중개업법 시행령 제11조에 따르면 「총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정」이라 하여 그 범위가 한정되어 있으나 그 범위만 해도 실로 지극히 방대한 양인 것입니다.

② 그러나, 지금까지의 기출문제를 분석해보면 해마다 출제되는 내용의 범위는 거의 정해져 있다 해도 과언이 아닙니다. 따라서 기출문제를 파악해서 빈번히 출제되는 문제를 파악한 후 이 부분을 중점적으로 공부하는 것이 능률적이라 하겠습니다. 우선, 법률행위의 개념을 이해하고, 그 성립요건과 효력요건을 필히 암기해야 하고 의사와 표시의 불일치와 하자있는 의사표시, 무권대리에 있어서 계약과 단독행위, 환매와 재매 매 계약의 경우를 서로 비교하면서 학습하는 것이 절대적으로 요구됩니다. 또한, 법률행위 의 취소방법, 물권법의 특징과 물권 법정주의, 취득시효의 요건과 기간, 공유·합유·총유 에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이밖에, 임대차의 성질·효력, 해제권의 행사·효과· 소멸 등이 중요한 학습사항입니다.

※ 어느 시험에서나 민법시험의 경향은 판례나 사례문제의 비중이 높아가고 있음을 주지해야겠습니다.

3. 부동산공법----------------- 40문항

제9회 시험부터 2차 시험과목으로 시행된 부동산공법은 공인중개사 시험과목 중 민법, 부동산학개론과 함께 중심이 되는 과목으로 총 8개의 법률로 구성되어 있습니다. 앞서 지적한 대로 민법을 충분히 이해한다면 의외로 쉽게 접근할 수 있는 이 과목은 각 단행법으로 그 내용이 구성되고 있어 오히려 행정법에 가까운 내용인데 요약정리식 간단한 수험서를 피하고 기본이론부터 체계적으로 서술되어 있는 기본서로 준비해야 합니다.

방대한 내용을 무작정 암기한다던가 요약정리식 수험서로 이해없이 학습을 시도한다는 것은 실로 무모한 일이라 하겠습니다. 더구나, 이 부동산공법은 개정이 자주 되는 법률로 구성되어 수험생들의 세심한 관심이 요구되는 과목인데 개정된 법령에 의거한 수험서로 수험준비를 하지 않으면 헛수고를 하게 되니, 이 점에 대단히 유의해야 할 것입니다. 그러나 부동산공법은 까다로운 법조문으로 인해 어렵고 광범위한 것처럼 보이기 쉬우나 실생활과 연관지어 학습하면 흥미롭고 유익하여 의외로 쉽게 정복이 가능한 과목입니다.

국토의계획및이용에관한법률(2003년부터:舊국토이용관리법+舊도시계획법), 건축법 등은 모든 분야에서 골고루 문제가 출제되는데, 부동산공법 시험 전문항의 60% 이상이 출제되어 매우 중요한 부분입니다.


4. 부동산중개업법령 및 중개실무-----------40문항

부동산중개법령 및 중개실무는 합격을 최종적으로 결정짓는 중요한 과목일 뿐 아니라 자격증 취득 후에도 실무와 가장 밀접한 과목입니다. 따라서 2차 3개 과목 중 「중개법령 및 실무」는 고득점 획득을 목표로 적어도 부동산 중개업법 40개 조문이 충분히 이해되고 암기되어야 합니다. 특히 개정된 부동산중개업법·시행령·시행규칙에 유의하면서 중개업허가·중개업무· 벌칙 그리고 부칙에 관해서는 철저한 이해와 암기가 요구되며 부동산등기법·지적법·물권법 등 관련법규의 응용도 같이 고려하면서 학습하도록 해야 할 것입니다. 중개업법에 있어서는 중개업의 허가, 중개업무가 그리고 중개실무에 있어서는 중개계약의 확인·설명, 계약서 작성이 매우 중요하며 높은 출제비중을 차지하고 있습니다. 앞으로 수험준비는 중개실무에서 깊고 폭넓은 학습이 필요하다 하겠습니다.

5. 부동산공시에 관한 법령 및 부동산관련 세법----------- 40문항

(1) 부동산 공시법 … 20문항

① 부동산등기법과 지적법을 함께 부동산공시에 관한 법률이라고 하는데, 제5회까지는 부동산등기법 16문항, 지적법 10문항으로 26문제가 출제되었지만 제6회부터는 20문제로 축소되었습니다. 부동산등기법은 192개 조문으로 되어 있어서 출제범위가 넓은 편이지만 민법의 물권법을 공부하고 나면 공부하기가 쉽습니다. 출제문항은 부동산등기법 전편에 골고루 걸 쳐 있으나, 특히 앞부분에 치중해서 공부하는 것이 효과적입니다.

② 지적법은 49개 조문으로 구성되어 있어 공부하기는 비교적 쉬우며, 지적측량의 전문적인부분을 제외하고는 골고루 출제됩니다. 부동산공시법 역시 법조문 중심으로 공부를 해야 효과적입니다.

(2) 부동산 세법 … 20문제

① 부동산관련 세법은 지난 제5회까지는 14문항씩 출제되었지만 '91년 제6회부터는 20문항으로 출제비중이 높아졌습니다. 출제경향은 국세에 있어서는 소득세 특히, 양도소득세와 법인세 중 특별부가세에, 지방세에 있어서는 취득세·등록세·재산세·종합토지세 등에 집중적인 출제경향을 보였습니다.

② 부동산관련 세법을 공부함에 있어서 특히 유의해야 할 것은 해마다 세법 개정이 이루어지고 있기 때문에 개정 법령에 맞추어 공부해야 한다는 것이며, 실제문제에서 출제되고 있는 분야는 거의 정해져 있기 때문에 기출문제의 철저한 분석이 선행되고, 반복 재출제 되는 부분을 중심으로 공부해야 할 것입니다.



[3] 공인중개사 자격시험의 합격전략

수년간 그 많은 교재와 학원수강을 하면서도 매번 시험에서 낙방의 고배를 들고 있는 수험생이 많다는 것을 주목하고, 그 분들이 제14회 시험에서는 필히 합격의 영광을 누릴 수 있도록 시험전략상의 몇 가지 조언을 하고자 합니다.

1. 시험의 특성을 정확히 알아야 합니다.

(1) 공인중개사는 시험제도나 시험수준에서 이미 궤도에 올라있는 안정된 자격시험입니다.

대부분의 자격시험은 첫해 시험이 가장 합격하기가 쉽습니다. 그러나 시행횟수가 거듭될수록 문제의 수준과 출제범위가 확대되어지고 합격인원도 축소 조정됩니다. 즉, 공인중개사시험도 어느덧 14회 시험을 바라보게 되어 초창기 복덕방자격증 취득정도의 주먹구구식 학습방법으로는 합격하기가 어렵습니다. 다행히도 최근 합격인원이 매회 1만5천여명선을 유지하고 있어 주도 면밀한 수험전략과 좋은 수험서로 공부한다면 어렵지 않게 합격할 수 있습니다.

(2) 공인중개사 시험은 고난도 객관식 시험입니다.

일반적으로 객관식시험은 주관식시험보다 쉽다고 생각하지만 그것은 잘못된 생각입니다. 문제의 난이도가 높은 시험일수록 객관식이 정답을 찾기가 더 어렵습니다. 즉, 주관식은 물음에 습득된 지식을 어느 정도 포장하여(+α) 답안지를 작성할 수 있지만, 객관식은 물음의 의도를 정확히 파악하고 출제자의 고의성 함정을 무사히 통과해야만 비로소 득점을 할 수 있습니다. 공인중개사 시험이 이처럼 객관식시험으로 치러지고 있는 것은 떨어뜨리기 위한 시험특성, 문제의 난이도조절 용이, 채점의 공정성 유지가 쉽기 때문일 것입니다.

(3) 단편적인 물음이 아닌 종합적, 응용력 테스트의 문제가 출제됩니다.

최근의 출제경향은 해당과목의 단편적인 지식의 검정이 아닌 과목전체를 얼마나 넓고 체계적으로 이해하고 있는가를 측정합니다. 즉, 단답형보다는 응용력과 사고력이 요하는 문제의 출제로 경향이 바뀌고 있습니다. 특히 부동산학개론을 비롯한 몇몇 과목은 어느 한 단원에 한정된 것이 아니고 여러 단원의 지식을 한꺼번에 검정할 수 있는 문제가 출제되기도 합니다. 또한 2차 시험에서는 1차 시험의 합격을 전제로 하기 때문에 1·2차 과목이 함께 응용되어 출제되기도 하므로 단원별 문제풀이는 물론 과목전체에 대한 종합적인 수능형 문제풀이 훈련이 절대적으로 필요하게 되었습니다.

2. 시험수준에 맞는 학습이 필요합니다.

(1) 초창기와 지금은 시험수준에서 천양지차(天壤之差)입니다.

공인중개사 시험은 당해 부서에서 응시자의 예정인원과 최종선발인원을 고려하여 시험수준을 결정하게 됩니다. 보통 상급, 중급, 하급으로 구분하는 문제들의 구성은 시험이 과열되어 응시인원이 많을 경우 상급문제의 비율이 높아지고, 응시인원이 적을 경우 중급, 하급문제의 비율이 높아지게 합니다. 그러나 제도적으로 안정된 자격시험의 경우 시험수준이 올라가는 것이 일반적인 경향입니다. 즉 한번 올라온 문제수준은 좀처럼 내려갈 수 없다는 것입니다.

(2) 약한 과목일지라도 절대 포기하지 마십시오!

공인중개사 시험처럼 문제수준이 상당한 위치에 올라와 있는 시험에서 특정과목을 소홀히 한다는 것 자체가 과락에 걸리는 지름길입니다. 한과목이라도 과락에 걸린다면 타 과목에서 모두 만점을 얻는다해도 무슨 소용이 있겠습니까? 특히 7회부터 꾸준한 난이도의 향상과 출제범위의 변화를 이루어온 부동산학개론은 이에 알맞은 공부방법과 수준을 높여야 합니다. 하나를 알더라도 확실한 자신의 실력, 사고력을 바탕에 둔 학습만이 종합적으로 응용된 문제의 출제에 대처할 수 있습니다.

3. 분석력과 판단력이 고득점을 가능하게 합니다.

객관식 시험의 가장 큰 장점은 미처 학습하지 못한 문제의 출제에도 객관식 문제를 풀어내는 기교에 따라 정답을 찾아 득점력을 높일 수 있다는 것입니다. 또한 학습한 내용이라도 확신이 서지 못할 경우 이 감각이 결정적인 도움을 주게 됩니다. 모든 시험의 합격자들은 이구동성으로 이 감각이야말로 단순히 장기간 문제풀이만으로 습득되는 것이 아니고 기본이론을 바탕으로 한 심도있는 문제풀이 과정에서 저절로 터득하게 된다는 것입니다. 즉, 분석력과 판단력은 쉬운 문제보다는 다소 난이도 있는 문제풀이 훈련에서 얻어지게 됩니다.



[4] 과년도 공인중개사시험의 분석과 총평

[제10회 시험] 한마디로 제8회 시험과 함께 문제난이도 조절의 실패란 최악의 시험으로 기록되게 되었습니다. 제8회 시험에서는 문제수준이 너무 높게 출제되어 당시 1.2차 동시합격자는 전국에서 200여명이 채 못되어 신문에 광고까지 게재되었습니다. 그러나 이번 제10회 시험에서는 그와는 반대로 문제의 수준이 너무 낮게 출제되어 수험생 당사자들은 물론 출제를 주관한 건설교통부에서도 예상한 인원보다 많은 합격생의 배출에 당황하였습니다.

10회시험 결과에 대해 분석해 보면

첫째, IMF사태 이후 고학력 실업자가 양산되었고
둘째, 특별한 경력과 큰 자본이 없이도 창업을 할 수 있으며
셋째는, 격년제로 시행되는 시험이 IMF로 인한 실업자 증가를 해소하기 위해 98년도에 시험이 시행되리라는 수험생들의 기대로 오랜 기간 시험준비를 해왔기 때문으로 해석됩니다.

[제11회 시험] 당초 11회 시험이 끝나고 시중에서는 시험난이도를 분석한 결과 최종합격자수를 8,000～10,000명으로 예상하였습니다. 그러나 예상보다 많은 합격자수의 증가는 건교부에서 시험문제 출제오류로 인한 이의신청을 받아들인 결과가 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다.즉, 1차과목 2문제, 2차과목 9문제 등, 총 11문제에서 두개의 정답이나 모두 맞는 답으로 채점을 하게 되었습니다.
이로 인해 실질적인 합격선이 대략 과락 35점, 전체평균 55점 정도로 형성되었기 때문으로 판단됩니다(합격선 근처의 경우 평균점수는 추정치보다 더 내려감).
결국 이의신청의 결과 3,000~4,000명 이상의 수험생들이 구제되지 않았나 추정할 수 있겠습니다.

[제13회 시험] 당초 13회 시험이 끝나고 시중에서는 시험난이도를 분석한 결과 최종합격자수를 7,000～8,000명으로 예상하였습니다. 그러나 예상보다 많은 1만 7천여명의 합격자수가 양산되었음은 산업인력공단으로 시험위탁후 처음 실시된 시험에서 시험지의 부족과 긴 지문의 출제로 인한 응시자들의 불만이 대단하였던 관계로 시험문제의 이의신청에서 이를 충분히 고려하여 받아들인 결과로 볼 수 있습니다. 즉, 1차과목 2문제(과락이 양산된 민법에서 2문제 구제), 2차과목 3문제 등, 총 5문제에서 두개의 정답이나 모두 맞는 답으로 채점을 하여 합격자수가 2배로 되었다는 후문입니다.


[앞으로의 공인중개시험의 전망]

지금까지 제13회의 시험이 시행된 공인중개사 시험 중 출제범위나 문제의 난이도 수준이 가장 적절한 시험은 제9회 시험이었다고 대부분의 출판·학원관계자나 수험생들을 지도하고 있는 담당 교수님들의 얘기입니다. 즉, 8회 시험과 12회의 부동산학개론과 13회의 민법 및 민사특별법이 최악의 난이도로 출제되었다면 10회 ~ 11회(1차시험) 시험은 상대적으로 쉽게 출제되고 볼 수 있습니다.

또한 공인중개사 자격시험은 대통령 선거의 단골 공약사항으로 등장할 만큼 대중적인 인기를 누리고 있으므로 시험의 난이도가 너무 어렵거나 쉽게 출제된다면 그 파장은 일파만파로 확대되게 됩니다. 그러므로 시험주관부서인 건교부나 위탁시행처인 한국산업인력공단에서도 최근 연속적인 시험출제의 잡음을 방지하기 위해 지난년도 시험에서 가장 적절한 시험의 난이도로 출제하려고 할 것입니다. 그러므로 수험생 여러분은 합격을 원하신다면 최소한 4∼6개월의 세밀한 계획을 세우고 제9회 수준으로 공부하십시오. 그러면 여러분의 뜻대로 이루어질 것입니다.


♣ 좋은 교재의 선택과 활용

① 교재는 반드시 비교해 보고 선택해야 합니다.

시중에는 여러 출판사에서 많은 수험서를 내놓고 있는데 서로 비교하여 내용이 제일 충실한 수험서를 선택해야 합니다. 즉, 내용이 누락·중복되지 않고 해설이 자세하고 편집과 활자에서 학습능률을 올릴 수 있는 수험서를 선택해야 합니다. 이러한 교재로 강의하는 학원에서 수강까지 하면 그 효과는 배가 될 것입니다.

② 한번 선택한 교재는 완전독파를 하여야 합니다.

좋다고 판단하여 선택한 교재는 완전히 암기하도록 독파한 다음에 보충할 부분이 있으면 다른 수험서를 검토하여 보충해야지, 이것저것 섭렵하다 보면 혼란에 빠져 제대로 정리조차 하지 못하고 시험에 임하는 수가 있습니다. 이런 어리석음을 범하지 않기 위해서 좋은 교재를 선택하는데 심혈을 기울이고 선택한 이상은 철저히 독파하여야 합니다.

[사랑담은엄마]

감~동!!!!!!! 역시 기대를 져버리시지 않는 우리 가족^^