토지수용 보상금 불복절차관련 질의회신 모음

[김한상]

       

공시기준일로부터 수용재결일 기간 동안의 지가변동률 적용 여부

손실보상금을 산정하기 위하여 적용할 지가변동률은 대상 토지가 소재하는 구․시․군의 지가변동률이어야 하지만, 지가변동률이 당해 수용목적 사업으로 인하여 변동되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우에는 당해 사업과 관련 없는 인근지역의 지가변동률을 적용하여야 한다.

[대법원 1995. 04. 11. 선고94누262 판결]

당해 사업의 시행으로 인하여 변동 된 경우의 지가변동률 적용방법

대상 토지가 소재하는 구․시․군의 지가가 당해 사업으로 인하여 변동되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우 당해 사업과 관련이 없는 인근 구․시․군의 지가변동률을 적용한다.

[대법원 1994. 05. 27. 선고 93누15397 판결]

‘인근토지의 지가변동률’의 의미 및 지가변동의 입증책임

인근토지의 지가변동률이라 함은 특단의 사정이 없는 한 수용대상토지가 소재하는 구․시․군의 지가변동률을 의미한다 할 것이고, 당해 사업으로 인하여 지가가 변동되었다는 점에 대한 주장․입증책임은 인근 구․시․군의 지가변동률의 적용을 원하는 자에게 있다.

[대법원 1993. 05. 14. 선고 92누7795 판결]

구의 지가변동률이 아닌 시의 지가변동률을 적용한 경우 위법 여부

관련규정에 의하면 인근 지가변동률을 참작하게 되어 있으므로 수용대상 토지소재지인 울산시 남구 지가변동률을 참작하여야 하는 것이며 울산시 전체의 지가변동률을 참작 하는 것은 위법하다.

[대법원 1990. 03. 13. 선고 90누189 판결]

당해 공공사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률 적용의 의미

당해 사업의 시행으로 인하여 사업시행지역의 지가가 변동되지 아니한 경우에는 평가대상 토지가 속하는 지역의 지가변동률을 적용하되, 만약 당해 사업으로 인하여 사업시행지역의 지가가 변동된 경우에는 강해 공공사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률을 참작하여 평가한다는 의미이다.

[2002. 12. 10. 토관 58342-1773]

(2) 생산자물가상승률의 적용

생산자물가상승률의 적용 여부

지가변동률 외에 도매물가상승률을 참작하라고 하는 취지는 지가변동률이 지가추세를 적절히 반영하지 못한 특별한 사정 있는 경우 이를 통하여 보완하기 위한 것으로 지가변동률이 지가추세를 적절히 반영한 경우에는 이를 필요적으로 참작하여야 하는 것은 아니다.

[대법원 1999. 08. 24. 선고 99두4754 판결]

4) 지역요인 및 개별요인의 비교 등

(1) 지역요인 및 개별요인

형질변경허가를 개별요인으로 참작할 수 있는지 여부

용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 두 공방부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지라는 점을 개별요인으로 참작하여 평가한 것은 합리성과 적정성을 갖춘 감정평가라고 할 수 있다.

[대법원 2000. 03. 24. 선고 98두13942 판결]

토지일부가 분할되어 수용 된 경우 및 실제 다른 용도로 이용되는 경우 요인비교방법

토지일부가 분할되어 수용된 경우, 품등비교에 있어서 분할 전 토지의 면적을 고려하는 것이 아니며 수용 당시 주차장으로 이용되고 있으나 법령상 주차장 용지로 제한된 토지가 아니고 실제로도 다른 용도로 사용될 여지가 있는 토지는 이를 일시적 이용상황으로 보아 평가하여야 한다.

[대법원 1997. 10. 10. 선고 96누19666 판결]

당해 사업으로 인하여 맹지로 된 토지의 개별요인 평가방법

당해 사업으로 분할됨으로써 맹지로 된 토지를 맹지임을 전제로 열세로 평가하였다면 이는 위법하다.

[대법원 1996. 05. 14. 선고 95누14350 판결]

지역요인의 비교방법

〔1〕지역요인은 대상 토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역의 각 지역적 특성을 비교하여야 한다.

〔2〕‘토지가격비준표’는 지역요인에 관한 것이라기보다는 오히려 개별요인에 관한 것으로 지역요인의 비교수피는 그대로 적용할 수는 없다.

[대법원 1995. 07. 25. 선고 93누4786 판결]

수용대상토지 자체가 표준지인 경우 표준지와 개별성 및 지역성 비교 여부

수용대상토지 자체가 표준지인 토지는 표준지와의 개별성 및 지역성의 비교란 있을 수 없다.

[대법원 1995. 05. 12. 선고 95누 2678 판결]

품등 비교 시 용도지역의 차이점을 보정하지 아니한 경우의 위법성 여부

일부 용도지역을 달리하는 점은 품등 비교 시 이를 보정하였어야 함에도 이를 보정하지 아니한 것은 위법한다.

[대법원 1993. 10. 12. 선고 93누197 판결]

지역요인 및 개별요인 비교분석의 기준이 되는 시점

손실보상액을 산정하기 위하여 표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인을 비교분석함에 있어 공시기준일 현대의 표준지의 상태와 수용재경이 될 당시의 수용대상토지의 상태를 비교하여야 한다.

[대법원 1993. 02. 09. 선고 92누5485 판결]

단순히 지목이 같은 인근 토지의 가격만을 기준으로 한 손실보상액 산정의 적부

수용재결 당시 토지의 가격이 인근 일반토지의 가격에 비하여 상승되어 있었을 것이라는 점을 추측하기 어렵지 아니하므로 이러한 사정들을 참작한 토지의 수용재결당시의 시기를 평가함이 없이 단순히 지목이 같은 인근토지의 가격만을 기준으로 한 손실보상액 산정은 위법한다.

[대법원 1985. 08. 20. 선고 83누581 판결]

공공사업지구에 표준지가 편입되는 경우 요인비교하여 가감할 수 있는지 여부

공공사업지구에 편입된 당해 표준지를 평가하는 경우 당해 표준지의 특성과 같이 비교할 수 있는 요인에 해당되지 아니하는 사항은 감정평가 시 참작대상에 해당되지 아니한다.

[2000. 02. 10. 토관 58342-233]

(2) 격차율 산정

격차율 산정 조건의 내용 및 기준

〔1〕격차율을 산정하기 위한 조건에는 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등이 있다.

〔2〕‘조건’ 단위의 격차율은 비교가 필요한 ‘항목․세항목’만을 수출하여 선정하되 각 ‘항목․세항목’ 단위의 우세․열세 등 격차율을 더한 것으로 하며, 선정된 각 ‘조건’ 단위의 격차율을 곱하여 개별요인의 격차율을 산정한다.

[1997. 07. 21. 협회기획 0100-1013]

(3) 평가서 설시의 정도

감정평가서의 가격산정요인의 기술방법

감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 설시되지 않더라도 그 요인들을 특정․명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있으면 된다.

[대법원 2002. 6. 28. 선고 2002두2727 판결]

비교수치 산정요소의 기술방법

비교수치 산정요소의 기술방법은 비준표상의 수치와 비교하여 어떠한 산정요소가 어떻게 참작되어 그러한 비교수치가 나왔는지 알 수 있도록 비교수치 산정요소를 구체적으로 특정․명시하여 기술하여야 한다.

[대법원 2001. 03. 27. 선고 99두7968 판결]

표준지 및 지역요인 등을 명시하지 아니한 평가의 적부

표준지를 특정하지 아니하고 지역적․개별적 요인 등도 명시하지 아니한 경우는 관계규정에 따라 보상액 감정평가가 위법한 것이 된다.

[대법원 1993. 03. 09. 선고 92누9531 판결]

표준지 선정 등의 구체성을 결여한 경우의 평가 적부

〔1〕각 보상 대상 토지에 대한 수필지의 표준지 중 어떤 표준지를 선정하였는지 확인할 수 없는 경우 감정평가는 적정성을 결여하였다고 할 수 있다.

〔2〕지역적․개별적 요인들을 비교할 수 있을 만큼 구체적으로 특정하여 명시하지 않고 있는 경우 감정평가의 적정성을 인정할 수 없다.

[대법원 1991. 04. 23. 선고 90누3539 판결]

5) 기타요인의 보정

(1) 기타요인의 보정

인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는지 등

토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사 토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.

[대법원 2004. 05. 14. 선고 2003다38207 판결]

정상거래사례나 보상선례 참작 여부

수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 거래사례나 보상선례의 가격이 정상적인 것으로 적정한 경우 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다.

[대법원 2003. 02. 28. 선고 2001두3808 판결]

인근표준지 공시지가의 지가변동률을 기타요인으로 보정가능성

인근지역의 유사용도 표준지 공시지가가 당해 시․군․구의 평균지가변동률보다 높다고 하여 이와 같은 사정을 바로 기타요인으로 보고 보정하는 것은 허용될 수 없다.

[대법원 2001. 04. 24. 선고 99두5085 판결]

표준지 공시지가의 상향조정이 허용되는 경우 반영방법

표준지 공시지가의 상향조정이 허용되는 경우 인근 유사토지의 정상거래사례를 반영하더라도 보정률은 인근토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영한다.

[대법원 1998. 03. 27. 선고 96누16001 판결]

거래사례 참작 시 보상액 산정에 영향을 미친다는 점에 대한 입증책임

인근 유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

[대법원 1994. 01. 25. 선고 93누11524 판결]

손실보상액 산정에 호가를 참작할 수 있는지 여부

보상액 산정 시 참작될 수 있는 호가는 인근유사토지의 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우이다.

[대법원 1993. 10. 22. 선고 93누11500 판결]

공시지가의 상향 조정이 허용되는 경우

공시지가의 상향 조종이 허용되는 경우는 공시지가 자체가 당해 사업시행으로 말미암아 저렴하게 평가되었다고 인정될 때 가능하다.

[대법원 1993. 09. 10. 선고 92누16300 판결]

협의매수 방법으로 이루어진 거래사례의 참작 여부

거래사례가 당해 수용사업의 시행을 위하여 협의매수의 방법으로 이루어진 것이라 하여 그 성질상 당연히 참작할 수 없는 것은 아니다.

[대법원 1993. 07. 27. 선고 93누5338 판결]

수용재결일 이후의 인근유사토지의 거래가격 참작여부

〔1〕수용재결일 이후에 매매계약이 체결되거나 손실보상이 된 사례들에 나타난 인근유사토지의 거래가격이나 손실보상가격을 참작하더라도 정상적 거래가격인 이상 감정평가가 잘못된 것이라고 볼 수 없다.

〔2〕도시계획상 용도지역이 다르더라도 현실적인 이용상황 등이 동일하거나 유사한 경우에는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있다.

[대법원 1993. 06. 22. 선고 92누19521 판결]

자연적인 지가상승률을 기타사항으로 참작할 수 있는지 여부

개발이익을 배제한 자연적인 지가상승분도 반영하지 못한 공시지가를 자연적인 지가상승율을 산출하여 기타사항으로 참작한 감정평가는 적정하다.

[대법원 1993. 03. 09. 선고 92누9351 판결]

택지개발사업지구 바로 옆에 소재한 인근유사토지의 정상거래가격의 판단 여부

수용대상토지와 지목과 현황이 다르고 택지개발사업지구 바로 옆에 소재하면서 사업지구에서 제척된 토지는 사업시행으로 인한 개발이익이 적지 않게 포함되어 있음을 알 수 있으므로 인근유사토지의 정상거래가격이라고 볼 수 없다.

[대법원 1993. 01. 26. 선고 92누8743 판결]

기타요인 반영 여부

가격시점 현재 표준지 공시지가와 인근지역의 정상적인 거래가격 수준간에 격차가 있는 등의 경우에는 이를 기타요인으로 반영하여 평가할 수 있을 것으로 판단된다.

[1999. 07. 07. 협회기획 0100-938]

보상금 산정 시 인근유사토지의 거래사례 및 보상선례 참작 여부

보상액 산정에 있어 인근 유사토지거래사례나 보상선례를 참작하도록 규정하고 있지는 아니하나, 대법원 판례는 보상액의 평가에 영향을 미칠 수 있음이 인정되는 경우에는 참작할 수 있다.

[1999. 06. 21. 토관 58342-471]

(2) 보상평가선례

보상선례를 참작할 수 있는지 여부

유사토지의 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니나, 인근 유사토지의 보상선례가 있고 정상적인 것이라면 참작할 수 있다.

[대법원 2002. 03. 29. 선고 2000두10106 판결]

보상선례 참작 여부 및 최근 1년 이내의 보상선례의 기준

〔1〕보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다.

〔2〕‘최근 1년 이내의 보상선례’의 기준시점은 보상가격 산정시점을 기준으로 한다.

[대법원 2001. 03. 27. 선고 99두7968 판결]

가격형성상의 제요인에 유사토지의 보상선례가 포함되는지 여부

기타 가격형성상의 제요인은 일일이 열거 할 수 없는 적정보상의 원칙을 실현 할 수 있도록 참작할 수 있는 제반 사항들을 의미하는 것이다.

[1997. 03. 28. 토정 58342-398]

6) 개발이익의 배제

토지가격의 평가방법

당해 공공사업의 시행으로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 평가하며, 당해 공공사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하지 아니한 가격으로 평가하여야 한다.

[대법원 1999. 10. 22. 선고 98두7770 판결]

다른 사업의 시행으로 인한 개발이익의 배제 여부

당해 공공사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하지 아니한 가격으로 평가하여야 한다. 따라서 인근의 도로가 당해 공공사업과 별재의 사업으로 개설되었다면 도로가 개설된 사정을 고려하여야 한다.

[대법원 1999. 01. 15. 선고 98두8896 판결]

재개발사업을 사업시행지구별로 분할 시행하는 경우 지구별 사업이 별개의 사업인지 여부

당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하며, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할 시행하는 경우 각 지구별 사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다.

[대법원 1994. 01. 25. 선고 93누11524 판결]

개발이익이 포함되어 있거나, 반대로 자연적 지가상승분도 반영되지 아니한 경우 손실보상액 평가방법

공시지가에 당해 수용사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 경우 그 공시지가에서 그러한 개발이익을 배제한 다음 이를 기준으로 하여 손실보상액을 평가하며, 자연적 지가상승분을 반영하지 못한 경우에는 자연적 지가상승률을 산출하여 이를 기타사항으로 참작하여 손실보상액을 평가하는 것이 정당보상의 원리에 합당하다.

[대법원 1993. 07. 27. 선고 92누11084 판결]

개발이익이 포함되어 있다는 사유의 판단기준

공시지가에 개발이익이 포함되어 있어 이를 배제하기 위해서는 지가변동률에 비교하여 다소 높다는 사유만으로는 부족하고 지가변동률의 차이가 현저하여 자연적 지가상승분 이상으로 상승되었다고 인정 될 수 있는 경우이어야 한다.

[대법원 1993. 07. 13. 선고 93누227 판결]

개발이익 배제 규정의 헌법상 평등의 원칙위반 여부

공익사업의 시행으로 인한 개발이익은 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고는 볼 수 없고, 또한 수용되지 아니한 토지소유자의 개발이익을 포함하여 일체의 개발이익을 환수할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 아니한 상황에서 피수용 토지를 둔 토지소유자만 이를 환수 한다고 하여 토지소유자를 차별한 것이라고는 인정되지 아니한다.

[헌법재판소 1990. 06. 25. 산거 89헌마107 결정]

도로 개설에 따른 개발이익의 공제 여부

대지가 도로로 개설됨으로써 토지시가가 상승될 것이므로 그 대지의 시가나 그 임료상당액을 평가함에 있어서 이러한 개발이익은 공제되어야 한다.

[대법원 1988. 02. 23. 선고 87다카2477 판결]

도로의 확장공사로 인한 보상평가와 개발이익포함 여부

미불용지인 경우에는 종전에 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하고, 도로의 개설로 인한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 이를 공제한 금액으로 평가한다.

[1997. 12. 05. 토정 58342-1783]

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<자료출처>http://cafe.naver.com/hsk52007

[이 재 원]

좋은 글 감사합니다.

[조명두]

감사합니다.