불황이 깊을수록 경․공매와 사랑에 빠져라

[토요맨]

불황이 깊을수록 경․공매와 사랑에 빠져라

최근 경매와 공매시장으로 내몰리는 악성물건이 증가하고 있다. 국내외 경기의 동반침체, 총부채상환비율(DTI)등 금융규제, 시중담보대출금리의 오름세란 3대악재의 영향으로 부동산시장이 패닉에 빠진 탓이다. 특히 우량물건으로 분류되던 6억원이상의 고가주택의 증가세가 눈에 띈다.

우선 현재의 경·공매 시장상황을 요약해보자.

경기불황에다 부동산침체기로 인해 시장의 주도권이 일반시장에서 경·공매시장으로 바톤 터치중이다. 경․공매는 경기호황기보다 불황일때가 오히려 성수기란 특성을 가지고 있기 때문이다. 부동산 활황기에는 시중가보다 낮은 급매물을 경·공매시장에서 만나기란 불가능하다. 하지만, 지금과 같은 부동산하강기에는 사정이 180도 한참 달라진다. 일반시장은 ‘매수세감소- 거래마비- 시장침체’를 보이는데 반해, 경·공매시장은 ‘유입물건증가-낙찰가 하락- 매수세증가-시장 활성화’라는 이원적 형태를 보이기 때문이다. 다시 말해 낮은 가격으로 우량물건을 경기회복에 앞서 선점투자를 하려는 수요층이 늘어나기 때문이다. 

그렇다면 경기불황기에 경·공매는 노다지를 캐는 황금금맥이 될 것인가.

경·공매는 가격이 낮다는 장점 이면에는 권리관계등 도사린 함정과 숨어있는 지뢰밭이 많아 주의를 해야 할 부분들도 그만큼 존재한다. 이에 따라 향후 1~2년간 시장이 확대될 것으로 관측되는 경·공매시장의 동향과 진행절차 그리고 무엇을 중점적으로 살펴보고 어떻게 접근해야하는지에 대해 종합적으로 알아본다.

참고로, 경매·공매에 관한 정보는 대법원 경매정보 (www.courtauction.go.kr) 자산관리공사 공매정보 (www.onbid.co.kr) 등을 활용하면 체계적이고 상세한 물건정보를 한눈에 파악할 수 있다.

법원 경매란

법원의 경매와 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매는 제도권부동산 매각의 양대축이다. 먼저 경매란 채무자가 빚을 제때 상환하지 못하면 금융권 등의 민간채권자가 돈을 빌려주면서 담보로 잡고 있던 부동산 등의 물건을 민사소송을 통해 처분하는 것이다. 민사집행법 적용, 법원이 담당 즉, 국가가 담보 처분을 중개하는 방식이다. 

이 같은 경매제도는 구 민사송법이 개정되기 전 1993.5.11. 이전까지는 호가방식에 의한 최고가 경매방법이 이용되었다. 그러나 1993.5.11. 이후 민사송법의 개정으로 '호가제' 경매방식에서 '입찰제' 즉 최고가입찰방식으로 변경되었다. 그 영향으로 일명 '브로커' 의 담합과 견제가 줄어들면서 일반인들의 경매참여가 늘었다. 이후 민사집행법이2002.7.1.부터 시행되면서, 각 법원의 재량으로 '호가제' 와 '기일입찰' 및 '기간입찰' 의 방법으로 바뀌게 되었다.

경매가 가능한 대상은 민법 제 99조의 정의한 ‘토지및 그 정착물’과 ‘입목에 관한 법률’에 의해 소유권보존등기 된 수목의 집단, 건물의 공유지분, 구분소유권, 토지의 공유지분, 미등기부동산등과 광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 유체동산, 지상권, 전세권(저당권의 목적)등의 準부동산등이다.

부동산경매는 강제경매와 임의경매 2가지가 있다.

첫째, 강제경매이다. 집행대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법이다. 예컨대, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받아내기 위해 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 해보자. 이 경우 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 채무자소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이다.

둘째, 임의경매란 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여, 담보의 목적물을 경매하는 것이다.

자산관리공사의 공매란

공매의 대상에는 크게 다섯 가지가 있다.

첫째, 국세징수법등에 따라 세금을 내지 않아 압류된 자산이 있다. 채무자의 재산을 강제로 압류하여 강제매각 후 체납세금을 환수하고 잔액이 남았을 경우 체납자에게 돌려주는 것으로 캠코가 매각업무를 대행한다.

둘째, 국유재산이다. 국가 소유의 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 일반인에게 임대 또는 매각하는 재산이다.

셋째, 수탁재산이다. 금융사가 연체대출금등을 회수하기 위해 법원경매를 통해 금융회사명의로 유입한 후 매각을 의뢰한 재산이다.

넷째, 유입자산이다. 부실정리채권기금으로 인수한 금융회사의 부실채권 회수 과정에서 법원경매를 통해 한국자산관리공사 명의로 유입된 재산이다.

다섯째, 일시적 1가구2주택자의 양도소득세중과 회피를 위한 의뢰매물 등이다. 이 같은 양도세회피용 물건은 법원경매등에 비해 권리분석 관계가 안전하고 소유권이전의 어려움 없다. 게다가 대략 시세보다 15%가량 저렴해 실수요자에게 인기가 높다.

참고로 최근과 같은 부동산거래 침체로 1년 이내에 기존 주택을 처분하지 못할 경우 캠코에 의뢰하여 처분하면 양도소득세를 면제받을수 있다. 새집을 산지 1년 안에 매각을 의뢰하면 양도세중과 대상에서 제외되며, 실제 팔린 시기는 따지지 않는다. 양도세는 보유기간에 따라 9~36%로 매겨진다.

경매와 공매의 차이점은

경매와 공매의 구체적인 차이점에 대해 좀 더 알아보자.

첫째, 입찰 방식이 다르다.

경매는 법원에 직접 나가는 현장입찰이 원칙이다. 정해진 날짜에 제한된 시간에 입찰을 실시하여 장소와 시간의 제약을 받는다는게 단점이다.

공매는 전자자산처분시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용한 인터넷입찰만 가능하다. 때문에 장소나 시간제한을 받는 사람들에게 유용하다.

둘째, 권리분석의 책임소재 부분이다.

경매는 까다로운 권리분석을 낙찰자가 직접 해야 하지만, 공매는 압류 물건을 제외하면 캠코가 권리분석을 책임진다. 다만 압류부동산의 경우는 경매와 마찬가지로 낙찰자가 철저하게 조사해야 한다.

셋째, 항고의 여부이다.

경매는 이해관계자가 낙찰대금 중 10%를 공탁하면 매각결과에 대해 항고할 수 있다. 낙찰될 때마다 가격이 떨어지는 비율(저감률)을 법원이 자율적으로 정할 수 있고,  1회차부터 2~30%씩 떨어지는게 일반적이다.

공매는 이해관계자가 매각결과에 대해 항고하는 것이 불가능하다. 저감율(低減率)은 1회차부터 10%를 떨어뜨리며 최초 공매가 대비 절반 아래로는 값을 내릴수 없도록 했다.

넷째, 대금납부 방법의 차이이다.

경매는 보통 낙찰허가 결정후 30~45일 내에 일시불로 납부하는 방식이다. 이때 대금을 미리 낸다 해도 기간에 따른 이자감면 혜택을 받을 수 없다.

공매는 입찰보증금은 10%이며 낙찰자는 '매각결정통지서'를 다음날 교부받아야 한다. 매수대금 납부기한은 1000만원 미만 금액은 매각 결정일부터 7일 이내, 1000만원이상 금액은 60일 이내에 납부하면 된다. 공매로 입금된 대금은 국가나 지방자치단체에 귀속된다. 계약이행중 대금을 선납하면 이자도 감면받을 수 있고 납입대금이 천만원이 넘을 경우는 1개월부터 최대 5년간 분할납부도 가능하다는 장점이 있다.

다섯째, 매수자 명의변경에서 차이이다.

경매는 매수자 명의변경도 불가능하므로 대금납부가 어렵다면 포기해야 한다. 이처럼 취소가 가능한 대신 보증금을 되찾을 수 없다. 만일 잔금을 납부하지 못해 몰수당한 보증금이 생기면 그것은 채권자에게 돌아간다. 경매로 입금된 대금은 배당금에 포함되기 때문이다.

공매는 매수자가 납부할 능력이 되지 않을 경우 제3자로의 명의변경이 가능하다. 대신 공매는 낙찰후 매각허가결정서를 받으면 아무리 잔금을 내기 전이라도 공매의 취소가 불가능하기 때문이다. 

여섯째, 낙찰 부동산의 점유가능시기의 차이이다.

경매는 대금을 모두 납부하기 전엔 경매 물건을 점유할 수 없다.

반면 공매는 매매대금의 1/3 이상을 선납하는 경우에는 소유권 이전 전이라도 입주 사용이 가능하다(공장인 경우에는 물건에 따라 조건이 다를 수 있다). 경매는 투자자가 자신의 돈을 모두 내야 소유권을 얻기 때문에 개발 등을 목적으로 할 경우 바로 이 부분에서 공매가 자금면에서는 다소 유리하다고 할수 있다.

일곱째, 재입찰 여부이다. 

경매의 경우는 낙찰자가 낙찰을 받고도 잔금을 내지 않았을 때 같은 물건에 재입찰하는 것이 불가능하다. 그리고 경매는 입찰계약서에 금액을 잘못 기재할 경우 정정이 불가능하다.  반드시 입찰가액을 정확하게 적었는지를 확인하는 자세가 필요하다는 말이다. 하지만 공매는 여러 차례 입찰할 수 있다. 따라서 경쟁자가 없는데도 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받을 우려가 발생할 때는 가격을 정정하여 다시 입찰할 수 있다.

일곱째, 명도방법이 다르다.

경매는 인도명령신청제도가 있어 명도가 쉬운 반면, 공매는 건물 명도소송 후 판결문이 있어야 강제집행신청이 된다. 즉 공매는 인도명령신청제도가 없다. 인도명령이란 전 소유자나 채무자등이 점유 부동산을 제때 비워주지 않을 경우 법원에 인도명령을 신청하면 법원에서 강제집행을 통해 2~3주 내에 부동산을 인도받을 수 있는 제도이다. 따라서 공매는 명도합의가 순조롭지 못할 경우 명도소송을 해야 하므로 낙찰 이후 명도까지의 시간이 오래 걸리기 쉽다.

<법원경매와 공매의 차이점>

구분	경매(법원)	공매(한국자산관리공사)
법률적 성격	개인간 채권ㆍ채무를 국가 공권력이 개입,정리(민사집행법)	공법상의 행정처분(국세징수법)
매각예정가격 저감	통상적으로 전차가격의 20%씩 저감	-1차공매 예정가격의 50% 한도에서 매회 1차공매예정 가격의 10%씩 저감 -50% 이하 저감시는 위임관서와 협의후 새로운 매각예정가격 결정
명도책임	매수자	매수자
농지취득자격 증명 제출시기	낙찰허가 결정 전 (미제출시 낙찰불허)	한국자산관리공사에 소유권이전등기촉탁  신청시
대금납부 기한	낙찰허가결정 후 1개월 이내	매각결정일로부터 *1천만원 미만: 7일 이내 *1천만원 이상: 60일 이내
잔대금 불납시 입찰보증금 처리	배당할 금액에 포함	국고 지방자치단체   금고에 귀속
대금불납 전낙찰자 매수자격 제한	배당할 금액에 포함	국고 지방자치단체 금고에 귀속
저당권부 채권의 상계	상계가능	상계불허

경·공매투자가 매력적인 이유는... 

첫째, 남들보다 싼 가격으로 부동산투자기회를 만날 수 있다.

중개업소를 통해 시중에 나온 일반 매물보다 적어도 20~30% 이상 할인된 싼 가격으로 만날 수 있는 대표적인 방법이 바로 경·공매투자이다.

경기침체기에 경매가 빛을 발하는 이유 중 하나가 부동산 활황기의 경매물건은 잠재가치가 낮거나, 권리관계가 얽히고설킨 복잡한 물건등이 주를 이루는 반면, 경제침체기에는 경기악화로 투자가치가 높은 물건도 채권회수가 안되어 종종 출시되기 때문이다.

경매의 경우 1회유찰될 때마다 20%씩(공매는 10%) 가격이 하락하는 구조를 지니고 있다. 예를 들면 초기감정가액이 1억원이었다면 8,000만원, 6,400만원, 5,100만원으로 3회유찰시에는 반값에 도달한다는 말이다. 즉, 매수세 위축으로 경·공매 참여자가 줄어들어 경쟁률이 낮아진데다 우량물건도 종종 나타나는 지금과 같은 시기에 무주택자의 경우 저렴한 비용으로 내집마련을 한다는 여유로운 마음으로 지역과 물건선정만 잘한다면 도처에 기회가 널린 셈이다. 경기하락기에는 권리분석에 관한 법률지식과 지역 및 입지분석력, 그리고 시장예측력을 보유하고 있다면 경공매를 통해 정상시장에서는 상상 할수 없는 가격으로 가치있는 부동산을 대폭 할인된 가격에 매수 가능하다. 이를테면 “반액 세일”이나 다름이 없는 가격에 주택등 부동산을 구입 할수 있다는 말이다.

둘째, 경·공매는 토지거래허가를 받지 않아도 된다.

가격이 낮다는 장점 외에도 까다로운 토지거래 허가절차를 받지 않아도 된다는 점이 투자자들을 유인하는 큰 요소이다. 특히, 투자자들의 관심이 높은 재개발이나 재정비촉지지역에서도 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 현재 재정비촉진지구의 경우 20㎡의 경우는 무주택자면서, 실거주일 경우만 가능하다. 다른 사람에게 세를 주어도 안 되며, 세대주 전원이 함께 살아야 한다. 그나마도 거주한지 3년 이상이 지나야 매각이 가능한등 여러 제약과 규제를 지니고 있다. 그런데 경, 공매를 이용해 투자하면 낮은 가격으로 접근할 수 있는 점은 물론 토지거래허가를 받을 필요가 없다. 매각시점도 자유로워 투자가치를 극대화 시킬 수도 있다.

또한 실용정부의 토지의 개발 및 이용과 관련한 규제완화 방침도 역시 투자를 유인하는 요소이다. 이를테면 한계농지와 산지, 그린벨트 인근등의 불필요한 규제를 해제하여 주택의 신규공급과 공장부지의 원활한 공급방안을 추진하고 있다. 하지만 미래가치내 및 잠재가치가 높은 수도권등 대부분의 개발예정지역은 투기를 막고자 토지거래허가 구역으로 지정되어 있다. 따라서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경․공매는 이들지역에서 위력을 발휘하는 것이다. 즉, 토지거래허가지역이면서 개발이 가능하거나, 규제가 풀릴 가능성이 높은 임야등을 낙찰받는다면 매유 유용한 투자법이 된다. 다만 농지는 특별매각조건으로 농지취득자격증명을 제출해야 매각허가결정이 나는 수가 있으므로 사전에 이를 확인해봐야 한다.

경ㆍ공매 투자 적기는 언제인가

외환위기를 기점으로 경·공매의 대중화현상이 두드러지기 시작했다.

최근 낙찰률은 부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 약40% 전후에 불과한 상황이다. 10개의 경매 물건 중 4개가 낙찰된다는 것으로, 최근의 부동산침체가 법원 경매시장까지도 얼어붙게 만들고 있음을 단적으로 보여준다. 즉 미국發 부동산침체가 글로벌 신용경색을 동반한 금융위기로 번지는 가운데 국내의 자산버블급락에 대한 우려감이 얼마나 큰지 읽을 수 있다.

이런 상황들을 종합해볼 때,

당분간 우리나라 부동산시장도 미분양 아파트물량과 함께 경·공매물건증가로 한동안 몸살을 앓을 것 같다. 이에 따라 일반투자자의 합리적 투자스탠스와 새로운 패러다임이 요구되는 시점이라고 아니라할 수 없다. 위기는 기회라는 말이 있다.

과거를 뒤돌아보면 한발 앞선 역발상투자 혹은 선점투자가 수익률극대화에도 도움이 되는 경우가 많았다.

그렇다면 지금이   과연 경·공매를 통해 부동산을 매입하기에 적합한 시기일까.

아무리 시세보다 낮은 가격으로 낙찰을 받았다고 해도, 부동산경기가 침체와 가격의 하락이 지속된다면 손실 발생 내지는 차익 실현까지는 상당기간 자금이 묶일 수밖에 없기 때문이다. 이럴 때는 부동산 경기 사이클을 이용, 침체기를 활용하는 전략이 정답이다.

요컨대 경기회복이 빨라진다고 예측되면 지금이라도 하루빨리 경매에 뛰어 드는게 유리하다는 듯이다. 반면에 경기침체가 장기화 될 것이라면 좀 더 관망해볼 필요가 있다. 반전의 시기가 언제인가를 예의 주시하면서 투자기회를 노리는 것이 올바른 투자법이다.

현재로선 여러 가지 거시경제지표등을 감안할 경우 2010년을 전후한 시점에서 부동산 경기반전 가능성 높다고 본다.  미국 서브프라임모기지등 선진국 금융위기가 내년까지는 지속될 가능성이 높은데다 우리나라 부동산도 지난 5년간 급등한 만큼 어느 정도의 거품제거를 위한 시장조정 과정이 필요하다. 이를테면 경기흐름이나 정책, 금리, 수요공급, 투자심리등 부동산을 움직이는 핵심변수를 고려할 때 적어도 내년까지는 부동산 가격이 하락할 가능성이 높다는 뜻이다.

내년이후에는 어떤 모습을 보일까.

경기회복 및 금리인하등 여러 가지 거시경제 지표의 흐름이 바뀔 경우, 2007년부터 시작된 하락은 2009년경 마감되고 2010년 이후에는 새로운 상승싸이클의 출현을 기대해 볼 수 있다. 때문에 내집마련 수요자, 장기투자자라면 경·공매 투자를 이용해 서서히 5년내지 10년 후를 보고 긴호흡에서 장기투자를 계획하는 전략이 바람직하다.

경,공매는 역발상이 통하는 특수시장이다

경·공매투자시 가장 인기가 높은 대상은 단연 아파트이다. 권리분석이 상대적으로 쉽고 환금성이 높아 초보자라도 쉽게 접근할 수 있기 때문이다. 최근 서울아파트의 경우 경매낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰금액)은 대략 70~80%대를 유지하고 있고 있다. 즉 시세보다 30%가량 낮은 가격으로 접근하는 것도 가능하다는 이야기이다.

현재의 경·공매시장 분위기를 살펴보면 일반주택시장과 동일한 ‘서울-강북-소형-재개발 강세’ 현상이 대세다. 한마디로 최근의 경공매 시장의 강북권 소형, 재개발 지분 주도는 올 들어 일반 현물시장에서 지속적으로 서울 강북권 소형아파트와 재개발 지분가격이 강세를 보인 영향이다. 예를 들어보자. 지난 9월23일 경매 진행된 노원구 공릉동의 아파트(전용면적 39.6㎡, 감정가 1억1500만원)는 14명이 응찰해 1억6501만원에 낙찰되었다. 낙찰가율 143%로 그 열기를 충분히 짐작케 한다. 외에도 소액으로 접근 가능하면서 재개발등의 호재는 지닌 지역내 다세대, 다가구등은 낙찰가율이 대부분 100%를 상회하고 있다.

반면 지난 7월 감정가 12억5000만원이었던 강남권의 은마아파트 113㎡는 경매에서 10억3800만원에 낙찰됐다. 그리고 감정가 12억원이던 목동신시가지6단지내 115㎡의 아파트는 지난달 9일 7억9300만원에 낙찰되었다. 강남권등 버블세븐지역의 침체가 심한데다, 6억원이 넘어갈 경우 총부채상환비율(DTI)등으로 인한 대출규제도 한몫했기 때문에 우량물건임에도 불구하고 낙찰가울이 낮은 것을 볼 수 있다. 경·공매로 낙찰받은 주택의 경우 매수방법에만 차이가 있을 뿐 나머지 사항들은 일반매물과 동일한 잣대의 적용을 받는다. 경․공매 시장은 정상의 상황에선 일반시장과 거의 동행하는 모습을 보이는 이유이다.

그러나 부동산 호황이나 불황이 길어지면 일정기간 선행하는 특징을 보인다. 특성상 경․공매 매물은 일반시장 보다 늦게 출시되지만, 선도집단이 예측력이 높은 전문가들이 참여하기 때문에, 지금과 같은 시장침체기에선 경․공매 낙찰가등을 보면 추후 일반 시장의 방향성을 어느 정도 읽을 수 있다. 그래서 경매에 관심이 없는 사람이라도 경매시장 상황에 대해 관심을 가지는 것이 부동산시장의 흐름을 파악하는데 도움이 된다.

양도세기준 상향등 고가부동산에 대한 규제완화책들의 시행예고등이 슬슬 흘러나오고 있어 시장사정은 다소 변화가 보인다. 2회 이상 유찰된 고가주택의 경우 실수요자와 시세차익 등을 노린 투자자의 동반접근이 관측되기 시작한다. 즉 고가주택중에서도 실수요층이 풍부한 지역 혹은 단지는 서서히 투자층이 늘고있다는 말이다. 실례로 9월 29일 서울 동부지방법원에서는 광진구 구의동의 감정가 6억원 아파트가 93%선인 5억5700만여 원에 낙찰되기도 하였다. 물론 이 같은 모습은 주로 단독입찰에 의해 나타나는 경우가 많아 아직까지는 고가주택 낙찰현상이 추세를 형성할지, 아니면 단기간의 반짝현상에 그칠지는 향후 정부 규제정책변화와 경기회복변수에 달렸다 하겠다.

수도권의 경우도 크게 다르지 않다. 지역성 내지 호재여부에 따라 낙찰가율이 다르게 나타난다. 예컨대, 호재가 많은 인천등의 낙찰가율은 90~100%를 기록하는 과열현상을 빚기도 하지만 수도권 5개 신도시인 분당·산본·일산·중동·평촌의 낙찰가율은 경기지역의 평균치인 70% 후반보다 약간 낮은 65%~75%대 정도에 머물고 있다.  요약해보면 아직은 투자심리위축으로 미래에 대한 기대치가 낮은 상태에 머물고 있음을 반증하는 대목으로, 역으로 판단한다면 그만큼 싼 물건에 접근할 수 있는 시기란 이야기이기도 하다. 자산관리공사의 공매물건의 경우도 경매시장과 유사한 시장 흐름을 보이고 있다.

법원경매의 참여 및 진행절차는...

법원경매는 다음의 순서로 진행된다.

첫째, 경매신청 및 경매개시결정

채권자의 신청에 따라 법원은 경매개시결정을 한다. 목

적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관을 통해 등기부에 기입등기를 하도록 한다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달한다.  

둘째, 배당요구의 종기결정 및 공고

법원이 정한 배당요구의 종기(終期)까지만 배당요구를 할 수 있다. 쉽게 설명하면 해당 경매물건에 권리관계가 있는 사람의 경우, 정해진 시한까지 배당요구를 하면 배당을 한다는 의미이다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정한다.

셋째, 매각의 준비

그 다음은 환가의 준비절차이다. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 한다. 이 과정을 통해 감정인의 부동산을 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.

넷째, 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

담당판사의 판단에 따라 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법중 하나를 선택하게 된다. 그리고 나서 매각기일 등을 지정, 통지, 공고한다.

다섯째. 매각의 실시

-기일입찰의 경우

집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시한다. 여기서 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정한다. 보통 기일입찰 방식으로 진행된다. 기일입찰이란 매각기일에 입찰법정에서 입찰가를 기재한 입찰서류를 입찰함에 넣는 방식이다. 즉 최고가를 써낸 입찰자에게 낙찰된다. 입찰서류는 직접 접수해도 되고 입찰기간 내 우편으로 법원에 보내도 된다.

-기간입찰의 경우

매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하게 된다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않는다.

여섯째, 매각결정절차

최고가 매수신고인으로 결정되어도 당장 소유권을 이전등기 할 수 없다. 법원의 매각을 허용할 것인지 아닌지를 결정하는 매각허부결정 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 청취후 매각허부 결정한다.

매각허부결정을 집행법원이 하게 되면 등기부에 등재된 소유자, 채무자, 저당권자, 전세권자, 임차인 등 법률에 의해 정해진 이해관계인이 즉시 항고를 할 수 있다. 이해관계인의 즉시 항고가 없을 경우 매각결정기일부터 1주일 경과 후 매각허부결정이 확정된다.

일곱째, 매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 낙찰자는 이 기간 내에 대금을 납부하면 된다.

매수인이 지정기일까지 대금을 완납하지 않은 경우, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정한다. 차순위매수신고인이 없을 경우에는 재매각을 한다.

여덟째. 배당절차

낙찰자 즉, 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 한다.

아홉째. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있다. 대금 완납 후에는 부동산의 소유권취득이 가능하다. 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다.

그리고 점유자에 대한 인도명령을 신청할 수 있다.

자료-대법원부동산 경매

* 대리인의 경매 입찰시 필요한 것은

대리인의 신분증과 도장, 위임자의 인감증명서 1부, 인감도장이 필요하다.

법인명의로 대표이사 본인이 입찰을 한다면 법인등기부등본, 대표이사 신분증과 도장, 법인명의 대리인 입찰시는 법인등기부등본, 법인인간증명서와 법인인감도장이 날인된 위임자, 대리인의 신분증, 도장이 필요하다.

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경․공매 투자의 키포인트(KEY-POINT)

경․공매는 빛과 그림자가 공존하는 투자법이다. 따라서 투자시기, 입지, 대상을 얼마나 제대로 선택했는가에 따라 성패가 좌우된다.  어떤 것들에 중점을 두고 살펴봐야 하는지 알아보자.

첫째, 경기동향 및 미래 예측력이다.

경공매에 있어 경기동향을 살핀다는 것은 매우 중요한 부분이다. 앞서 부동산 싸이클을 이용한 대략적인 흐름을 살펴보았다. 좀 구체적으로 짚어보자.

국제통화기금(IMF)는 올해 세계경제 성장률이 종전 4.1%에서 3.9%로 낮췄다. 내년의 세계 경제성장률도 종전 3.9%에서 3.7%로 하향 조정했다. 전반적으로 둔화되는 추세란 것을 알 수 있다. 내년도 세계경제성장률 전망치가 하락하면서 디플레이션 국면(경기 침제-물가, 자산가치 하락 수반)에 대한 가능성도 완전히 배제할수는 없게 되었다. 하지만 비록 더디다해도 2010년 이후에는 경기가 다시 되살아 날수 있다는 전망을 주목해보자. 돌발변수가 없다면 외환위기 때와 같은 최악의 국면은 피할수 있다는 말이다.

둘째, 부동산정책의 점검이다.

국내부동산의 움직임은 정책의 영향을 많이 받는 만큼 부동산정책을 살펴보는 것은 매우 중요한 부분이다. 현재 정부는 내수시장을 살리고 일자리창출을 위해 건설경기를 살리는 방향으로 정책을 펼 확률이 높다. 이는 생각보다 글로벌경기가 더 이상 악화만 되지 않는다면, 부동산투자 환경이나 시장 분위기가 그리 나쁘게 전개될 가능성이 높지 않다는 뜻이다.  따라서 일각에서 우려하는 부동산 자산버블붕과 같은 시나리오는 기우에 그칠 가능성이 높다. 국민은행자료를 살펴보자. 1987년부터 현재까지 주택가격상승률은 연간 4.3% 수준이고 담보대출비율(LTV)이 37%에 불과하다.  이는 시중의 부동산자산버블 경고가 얼마나 과장되었다는 것을 뒷받침해주는 통계이다. 특히, 지방대도시의 경우는 미분양해소 및 주택경기를 안정시키기 위해 임대사업자의 세제완화등 규제를 풀기도 하였다. 이에따라 지방에서의 매입임대사업자를 희망하는 사람이라면 경·공매에 활용해보는 것은 어떨까.

셋째, 입지분석이다.

부동산투자에 있어 입지선택은 투자성패의 70%이상을 좌우할 만큼 중요하다. 실제 수도권과 대도시의 주택시장의 경우 지역적 차별화 내지 양극화현상이 점차 심해졌다. 앞으로도 이런 추세가 지속될 것으로 예상된다. 주택수요는 그대로인데 전체 주택물량이 많아진다는 것은 인기지역과 비인기지역의 차별화를 심화시키는 요인이다. 이미 전국주택보급률 평균이 107%에 달하는데다, 소득증가에 따라 고급주택과 저급주택간에 선호도 차이가 점점 벌어지고 있음에 기인한다고 보여진다.

게다가 MB정부가 끝나는 2012년경의 주택시장은 제2기 신도시와 뉴타운, 재건축, 재개발 지역 분양 및 입주물량이 크게 늘어나는 시기이다. 얼마전 정부가 발표한 주택 5백만호 공급계획도 변수이다. 그런 만큼 지금과는 부동산 투자환경이 크게 달라질 것으로 예상된다. 부동산 공급물량이 늘어나는 가운데 차별화 현상도 더욱 거세질 전망이란 점이다. 요컨대 현재가치 대비 얼마나 싼 값에 구입하느냐도 관건이지만, 수익률은 미래의 투자가치에 달린 것이므로 미래가치 또한 중시여겨야 한다는 말이다.

그리고 주택의 유형에 따른 선호도의 변화도 짚어보자.

단독세대의 급증과 계층별 소득격차 확대로 월세시장 비중이 19%정도에 이르고 있다. 이는 강남권등 소득수준이 높은 일부 지역을 제외하고는 중소형주택에 대한 선호도증가를 예측하게 해준다. 이것은 역세권등에 위치한 소형주택임대사업을 향후 유망하게 바라볼수 있게 만드는 이유가 아닐까.

넷째, 권리분석이다.

아무리 입지가 뛰어난 지역에 위치한 물건이라도 권리분석이 잘못된 경우라면 자칫 손실로 이어 질수 밖에 없다. 따라서 권리분석요령을 숙지하고 있어야 함은 두말할 나위가 없다.

공매물건의 경우는 경매보다 안전하다지만 물건하자를 캠코측이 책임지지는 않는다는 점을 인식하고 있어야 한다. 유입자산과 수탁자산인 경우 모든 권리가 말소로 권리상의 하자가 없다지만, 행정상의 규제와 공부상의 차이점에 대한 현황등은 스스로 확인해야 한다. 즉 공매도 경매와 마찬가지로 현장조사와 공적장부등 관련 서류 조사를 철저히 해야 한다. 특히 압류재산의 경우는 명도책임은 매수자에게 있기 때문에 경매물건과 마찬가지로 권리분석은 필수 절차라는 의미이다.

권리분석을 올바르게 하는 방법 3가지

올바른 권리분석의 방법을 구체적으로 알아보자.

첫째, 공적장부를 꼼꼼하게 살피는 것은 기본이다.

경매로 나온 물건의 등기부등본, 토지대장,

건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 개별공시지가확인서,지적도 등의 공적장부를 조사해야 한다.

둘째, 권리분석(임차인분석등)이 필요하다.

경매에 있어 현장을 확인을 통해 공적장부를 통해 알 수 없는 것들을 확인해야 한다. 공적장부는 우선 인터넷을 통해 열람 및 발급이 가능하다. 먼저 법원에 비치된 경매물건 명세서를 검토해야 한다.

우선 물건의 일치 여부, 등기상 나타나지 않은 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부)를 살펴보자. 특히, 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 대지권미등기 부동산, 예고등기가 된 부동산, 선순위가등기가 기재된 부동산, 숨어있는 대항력 있는 임차인(임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)이 있는지는 집중 점검대상이다. 예컨대 임차인의 보증금은 법원의 배당으로 해결되는지, 별도로 낙찰자가 물어주어야 하는지 등을 민사집행법과 임대차보호법을 바탕으로 판단해야 한다.

토지의 경우는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도 등을 확인할 수 있다. 이를 통해 대상지역이 그린벨트인지 보존녹지지역인지 등의 토지이용 및 개발제한이 있는지를 따져볼 필요가 있다. 그리고 임야(산지)인 경우 진입로가 있는지, 분묘기지권이 설정되어 있는지 등도 검토대상이다.

만일 큰 하자가 있을 경우에는 매수를 포기하거나 2번 이상 유찰된 낮은 가격으로 매수하는 것이 유리한지를 여러 방법으로 따져봐야 한다.

*유치권이 신고된 부동산이란 공사대금을 미처 다 받지 못한 공사 또는 인테리어업자가 해당 물건을 유치, 점유한 것으로 이것이 선의 유치로 밝혀질 경우는 낙찰자가 그 공사대금 전액을 대신 물어주어야 하므로 주의해야 한다.

그런데 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재된 경우는 판단여부가 매우 모호해진다. 특히 초보자의 경우는 대부분 확인조차 해보지 않고 포기하기도 한다. 하지만 이처럼 모호한 표현의 유치권등이 경매함정이 있는 물건의 집중적인 권리분석을 통해 오히려 낮은 경쟁률 속에서 높은 수익을 얻는 역발상도 고려해볼 수 있다.

예컨대 건축주와 건물주 등 이해관계인들이 사전 공모하여 경매를 방해한 뒤 자기들이 싼 가격에 쉽게 낙찰을 받고자 하는 가짜유치권도 많다. 무조건 포기하기보다는 응찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 허위유치권인지 아닌지, 허위로 판명날 경우 이 사실을 입증할 방법이 있는지를 알아봐야 한다. 만일 허위로 판명이 날 경우 사기나 경매방해죄가 될 수 있으므로 사전 협상을 통해 이를 해결한다면 경매투자수익률을 극대화할 수도 있다.

그리고 실질적으로 인테리어업자가 유치권을 행사한다 해도 걸림돌이 많다. 공사대금을 받을 때까지 해당 물건의 점유(유치)를 계속해야 하며, 공사대금을 받지 못한 영수증과 세금계산서등 관련 자료를 제대로 구비하여야 하므로 이런 것들이 쉽지만은 않다. 설령 모든 요건을 충족시켜도 유치권의 청구금액을 법정에서 다 인정받기도 힘들고, 낙찰자와 합의 과정도 필요하므로 유치권자와 서로 득이 되는 수순에서 합의하여 지혜로운 해법을 찾아낼 수도 있다.

*법정지상권의 경우는 토지를 낙찰받았다고 해도 토지 위에 있는 건물을 마음대로 철가하지 못해 낭패를 당할 수 있다. 물론 토지사용료를 정기적으로 받을 수 있다.

*대지권미등기 부동산이란 낙찰후 대지권이 낙찰자에게 귀속되지만, 추후 미비사항이 해소되어야만 대지사용권까지 얻을 수 있게 된다. 따라서 대지권을 줄 수 있는 조합이나 대지권소유자에게 문의 후 낙찰을 받아야 한다.

*예고등기는 가등기와 비슷한 효력을 지닌다.

 낙찰을 받았어도 전 소유자나 이해관계인이 원인무효취소소송을 할 경우 어려움에 빠질 수 있다.

*선순위가등기도 마찬가지이다. 낙찰을 받아 등기를 해도 소유권이전이 원인 무효가 되어버린다.

*선순위 전세권도 주의해야 한다. 경매로 낙찰됐다 하더라도 법원에서 직권말소를 하지 않아 낙찰자가 그대로 인수해야 한다. 낙찰자는 전세권자에게 존속기간까지 해당부동산에서 전세권자가 거주할 수 있게 권리를 보장과 추후 전세금을 반환해야 한다.

하지만 선순위전세권이라 하더라도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다. 선순위 전세권자가 직접 경매신청을 했거나 또는 전세권자가 법원에 별도의 배당요구를 해 배당을 받을 경우이다. 이러한 경우에는 낙찰자에게는 선순위의 전세권이라도 인수 되지 않으므로 오히려 경매투자 수익률을 높여주기도 한다.

셋째, 물건 및 가격분석이 필요하다.

사전지식과 경험이 많지 않은 상태에서 경매에 참가하여 감정가만을 믿고 실거래가격보다 높은 가격으로 응찰하는 경우가 종종 생긴다. 이를 나중에 깨닫고는 포기함으로서 입찰보증금을 몰수당하는 사례도 발생한다. 이런 실수를 피하기 위해선 실거래 가격을 포함한 주변지역 현황 등을 촘촘히 따져보아야 한다.

토지의 경우는 단순히 주변지역의 가격만을 살필 것이 아니라 경계, 면적, 경사도, 토질, 수목상태, 투자목적 여부등을 잘 따져보아야 한다. 주거용부동산에 비해 환금성이 떨어지는데다, 주변의 개발계획여부나 재료, 토지의 모양과 면적등에 따라 가격차이가 크게 나기 때문이다.

이밖에도 숨은 비용여부도 체크해 보아야 한다. 예컨대, 아파트등 경매로 낙찰받은 부동산의 경우 미납관리비에 대한 공용부분의 체납관리비나, 내부가 파손되었을 경우  낙찰자의 부담이기 때문이다.

경․공매, 어디에 무엇을 집중 공략할까

첫째, 국가 정책의 방향에 부합하거나 규제가 완화되는 대상을 노려라

MB실용정부는 취임전부터 도심재개발, 수도권규제와화 그리고 지방의 균형발전을 추구하는 정책비전을 일관성있게 발표했다. 특히 도심 재개발 내지 도시재생사업과 관련, 향후 재건축단지가 새로운 주자로 부각될 여지가 많다. 이를테면, 재건축에 대한 대폭적인 규제완화가 예상되는 개포주공, 고덕주공, 압구정 현대,

대치은마, 잠실 주공5단지, 신천장미아파트등 강남권 재건축단지가 경·공매투자대상으로 유망해진 셈이다.

둘째, 서울지역은 5대 테마가 존재하는 뉴타운, 재건축, 역세권, 한강변, 준공업지구가 주목대상이다. 예컨대, 뉴타운으로 선정될 가능성이 높은 은평대조, 녹번, 응암지구와 송파 삼전, 석촌, 방이지구, 중구 신당, 장충동의 연립, 다세대주택등의 물건이 나온다면 주의 깊게 살펴보자.

지방거주자의 경우는 울산, 거제, 군산 등 산업인구가 몰려있고 일자리가 늘고 인구가 증가하는 지역등에 관심을 가져볼만 하다.

요약하면, 향후 10년간은 송도, 영종도, 옹진, 청라, 마곡, 김포, 강화, 파주 등 서울과 수도권 부동산에 집중하는 게 좋다

셋째, 토지시장도 경,공매를 통해 접근할 지역이 많다.

이용개발이 가능한 지역과 그렇지 않은 지역으로의 차별화가 예상된다. 따라서 용산등 도심권의 나대지, 인천. 평택.군산등 경제자유구역 주변, 송파, 하남, 광주, 용인, 화성, 안성, 천안 등제2경부고속도로 예정지, 서남해안등 개발호재가 확실한 지역으로 압축하는 전략이 유리해 보인다.

넷째, 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑몰등 상업용 부동산의 경우는 자통법, FTA 등의 영향으로 선진외국처럼 리츠나 부동산펀드자산운용업체들이 대형 쇼핑몰이나 오피스 빌딩, 호텔등이 강세를 보일 것으로 예상된다. 즉 고정적 배당수익을 챙기는 형태로 변화할 게 분명하므로 이들 대상으로 공동투자방식으로 접근하는 것도 권할만 하다.

다섯째,  이밖에도 관심을 가질만한 지역 혹은 상품은 다음과 같다.

-역세권 연립, 다세대, 다가구등 임대용 소형주택

-준공업지역 인근 근린상가, 주택

-재래시장인근 근린상가, 연립, 다세대,다가구주택

-영등포,구로, 금천,구의, 분당, 일산, 평촌, 산본 과 수원. 안양. 용인등 수도권 대   도시의 오피스텔,

-수도권 전용(공장, 산업단지, 테마파크)가능한 농지, 임야, 그린벨트, 군사시설보호구역해제예정지 (파주, 검단, 화성, 평택, 안성, 이천, 천안, 아산, 음성, 진천 등)

-거제,남해,하동,여수등 선(SUN)벨트, 서남해안 서산,태안관광레저지구 토지 및 섬

경․공매 투자시 주의사항은 없나

첫째, 진행절차를 숙지이다.

초보자라면 전문가의 도움을 받거나 대학부설, 각종 언론사 및 백화점 등에서 주최하는  강의를 수강한 후 경험이 많은 사람의 도움을 받아 실전 경험을 쌓아야 한다.

이때 경매컨설팅업체를 이용할 경우는 검증된 업체의 이용은 매우 중요한 부분이다. 간혹 낙찰가격을 얼마 써내라고 하고는 가짜 입찰자들을 통해 가까스로 낙찰받은 것으로 위장해 컨설팅수수료를 챙기는 사기수법이 발생하기도 한다.

둘째, 시간과 자금계획을 여유롭게 잡아야 한다.

경매물건은 채무불이행 관계로 나오는 것이다. 채무자가 중간에 빚을 갚거나 이자를 주는 등의 방법으로 채권자와 합의가 되면 경매일정이 연기되거나 취하가 되어버릴 수 있다. 입찰이 성공시에는 가급적 명도를 빠르게 하는 게 요령이다.

낙찰후 소유권이 이전되었다고 해도 배당받지 못한 세입자나, 이해관계인이 부동산을 무단점유하는 경우 해당부동산의 권리 행사에 상당기간 제약을 받을 수 있다. 또 고의로 점유부동산의 내부를 훼손하는 경우도 있다. 따라서 최소한 명도까지 6개월 정도의 기간을 두고 자금조달등 투자계획서를 짜는 것이 정석이다. 경락잔금대출을 이용한다고 해도 투기과열지구 내에서 주택 추가 구입시 대출이 용이하지 않다. 게다가 고가주택은 DTI( 총부채상환비율)도 적용되므로 단기시세차익만을 고려한 막연한 자금계획으로 접근하는 것은 금물이다.

셋째, 입찰무효 여부를 잘 따져야 한다.

조그마한 실수로 입찰이 무효가 되는 경우도 많다. 입찰가격을 제대로 기재하지 않은 경우, 입찰가격을 정정한 경우, 입찰가격이 최저가격에 미달한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우등이다. 이때 입찰표의 금액은 한번 적으면 수정할 수가 없다. 수정할 때는 새 입찰표 용지를 받아 다시 기재해야 한다.

넷째, 전·답등 토지매입시 농지취득자격증명취득 여부를 잘 살펴야 한다.

경매등에서 전, 답, 과수원 등 농지를 매수하였을 경우 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매각허가가 나지 않는다.

다섯째, 법원의 경매 처리기준을 사전에 확인해야 한다.

경매가 열리는 법원마다 경매 처리기준이 조금씩 차이가 있어 간혹 혼선을 불러일으킨다. 예컨대 입찰개시 시각, 재매각 입찰보증금 액수, 농지취득자격증명 미제출에 따른 입찰보증금 반환여부및 소유권이전등기 등의 정리시기의 차이가 있다. 따라서 사전에 이를 잘 알아보고 경매에 참가하는게 필요하다.

여섯째, 세금관계를 제대로 고려하여야 한다.

세법에서는 경·공매로 취득한 주택의 경우, 일반취득과 동일하게 취급한다. 따라서 단기 차익을 노리고 낙찰받은 경우라면 비과세여부및 양도세중과세 대상의 여부를 잘 따져봐야 한다. 낙찰가액기준으로 취등록세를 따진다.

이때 경·공매로 부동산을 낙찰을 받아 이익을 얻고 되파는 경우가 빈번하다면 부동산매매업으로 등록하는 것이 유리하다. 매매차액에 대해 양도소득세보다 저렴한 사업소득으로 과세를 받는데다, 사무실 유지비나 이자비용, 차량유지비 등 각종비용을 사업영위에 따른 경비처리할 수 있어 유용하다.

참고로 9.1 부동산세제개편안에서 수도권 3년보유 2년거주요건 대상지역에 대해 3년보유및 실거주 3년,

 지방의 경우는 3년 보유 2년거주로 비과세 여건을 강화시켰다. 

 1가구1주택자의 양도세비과세기준을 6억원에서 9억원으로 상향시켜 현재 시행중이며, 주택중과세 예외대상을 확대하였다. 수도권은 기준시가 1억원이하, 지방광역시는 3억원 이하이다.  

[윤사장 (114기)]

잘 보았습니다 ^^ 감사요~~~