서울에는 2억이하 투자가능한 소형빌라가 밀집한 지역은 대략적으로 서울 강북구, 도봉구, 강서구, 구로구, 은평구 등입니다.
빌라를 투자할때 노후도, 채광, 향, 층, 주차장, 역세권여부, 상업시설인접 등 고려할 사항이 많이 있습니다.
경매로 나온 은평구 소형빌라 답사를 통해 빌라투자시 주의점과 투자가치 판단기준에 도움이 되는 내용을 아래에 기술합니다.
참고로.경매물건은 권리분석을 잘 확인하여야 합니다. 본 내용은 면책조건으로 올려드립니다.
본건은 은평구 응암동 6호선 응암역도보 6분거리에 위치한 소형다세대로, 감정가 1억5천에서 1회 유찰되어 1억2천만원에 시작하는 물건으로, 전용면적이 15평, 대지가 7.46평인 1991년도 빌라입니다.
답사할때 비바람이 쏱아져 우산이 휘어져 우산 하나 버렸습니다. ㅎㅎㅎ
직접가보니, 남향빌라에" 앞 빌라와 어느정도 이격거리가 있어서 채광은 괜찮겠구나" 라는 생각이 들었습니다.
아래 사진을 1을 보아도, 본건 202호가 앞 빌라와 어느정도 이격거리를 가진것을 알 수 있습니다.
빌라외관을 보니, 구 빌라이지만, 견고하게 지어진것으로 보였고, 뒤쪽 빌라와도 어느정도 이격거리를 가지고 있어 채광은 전반적으로 보통이었습니다.
[사진1]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25411A43563E8BB108)
사진2를 보면, 본건이 6호선 응암역에서 도보5-6분 거리인 것을 알 수있고, 주변에 은평초와 신진고가 위치하며, 신진고 상부우측에 이마트가 위치한 것을 알 수 있습니다. 즉, 역세권 빌라입니다.
6호선 응암역 주변에는 불광천이 흐르고, 도보/자전거도로 등이 형성되어 운동할 수 있게 금 정비가 잘되어 있었습니다.
[사진2]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/245DE043563E8BB20B)
본건에 도착해보니, 한문으로 빌라이름이 있네요^^ 비가오는 날에도 주변이 그리 어두워 보이지않아 햇빛이 드는 날씨라면 채광은 괜찮을 거라는 판단이 드네요.
빌라는 채광이 좋아여 월세놓기도 좋고, 팔기도 좋습니다.
구빌라는 신축빌라에 비해 노후도가 높아, 발코니 페인트비용, 보일러 교채, 도배,장판 등 일단 수리비를 예상하고 매입하는 것이 좋습니다.
수리비용이나 수리에 신경이 쓰이는 분은 신축빌라나 2002년이후에 지어진 빌라를 투자하는 경우, 비교적 수리문제나 수리비용을 줄일 수 있습니다.
매매잘되는 빌라는 대부분 2005년이후 바람직하게는 2008년 이후 신축빌라가 내외부 상태가 좋아 매매가 수월하며 전세를 높게 받을 수 있고, 월세 놓기도 수월합니다.
[사진3]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2753EF43563E8BB30F)
사진4를 참조하여 보면, 본건의 문을 나타내는 사진으로 빌라의 생산연도? 를 알 수있는 단순한 문양의 철문입니다.
[사진4]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25448B43563E8BB408)
사진5는 내부사진이며, 내부의 상태는 보통입니다.
[사진5]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25719343563E8BB50E)
사진6은 본건의 구조를 나타내며, 본건이 남향방향으로 배치되고, 내부구조도에서 방2개 거실이 형성된 빌라인 것을 알 수있습니다.
그런대, 본건의 발코니[배란다]의 방향은 서향이네요. 즉, 서향쪽으로 발코니를 배치하여 거실과 주방이 서향채광을 받도록 하였습니다.
서향채광을 확인하기 위해 빌라 뒤쪽으로 돌아가서보니, 서향채광측 발코니가 도로폭4M이상인 도로에 있어 채광인 무리가 없어 보였습니다. 구빌라이지만 전반적으로 그럭 저럭 괜찮다는 생각을 가지게 되었습니다.
[사진6]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/233B3A43563E8BB50C)
사진7는 본건의 서향쪽 발코니 방향에서 찍은 사진으로, 에어컨 실외기가 있는 쪽의 배란다가 본건이며 발코니가 넓게 형성되고, 옆건물과의 이격거리가 넓어 채광은 괜찮아 보였습니다.
구빌라는 누수, 채광불량, 수리부분이 많이 있을 수 있습니다.
그래서 여러분이 구빌라투자할 때는 안에 들어가봐서 채광/누수/결로/화장실/보일러상태 등 수리할부분이 어느 정도 있는지 확인하는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.
[사진7]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2708E443563E8BB735)
사진8은 서울 은평구 응암동 태영쉐르빌로, 감정가 15300만원에 시작하는 물건이며, 전용면적11.96평, 대지6.84평인 신축소형빌라입니다.
사진9를 참조하여 설명하면, 본건은 6호선 응암역과 역촌역에서 도보10분내에 위치하며, 본건의 도보5분거리에 이마트가 인접하고, 우측으로 영락중학교, 좌측으로 은명초와 신진고가 위치합니다.
역시 2011년도에 준공된 빌라라서 일단 비깔이 구빌라와 확연히 틀립니다*^^ 깨끛해보이고, 주차장도 잘 되어 있었습니다.
[사진8]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2145D03F563E8E5606)
사진9에서, 본건은 금호어울림아파트 뒤쪽에 위치하며,간간히 신축빌라 공사현장이 보였습니다.
본건은 평지에 완경사가 있는곳에 위치해 있었고,
본건의 위쪽에 푸르지오아파트와 센트레빌 아파트가 있고, 지도상으로 보아 본건은 3호선 녹번역과도 도보10분정도면 갈 수 있다는 생각이 들었습니다.
응암동은 백련산로 위쪽의 주택지역은 산과 가까워 공기는 좋을 지 몰라도 언덕에 위치에 도보 이동성이 좋지 않고 자가용이 아니면 교통이 불편한 것이 사실입니다.
통상, 고지대에 있는 빌라는 투자수요가 적고, 월세가 늣게나가고 잘 안팔리는 문제가 발생하므로 빌라투자시 평지에 위치한 역세권 빌라를 투자하는 것이 좋습니다.
[사진9]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/224C023F563E8E570A)
사진10은 본건의 구조도를 나타내는 사진으로, 1층에 3가구가 있습니다.
아래 호별배치도를 보면 201호는 3가구중 정면좌측에 위치하며, 남향과 동향을 받는, 즉, 남동향 빌라로 판단됩니다.
내부는 방2개와 거실/주방 화장실로 이용중이며, 방2개와 거실이 남동향을 받고 있어 채광이 괜찮아 보입니다.
2010년이후의 빌라는 대부분 발코니부분을 확장형으로 터서 공사를 하므로, 등기된 전용면적이 15평인데 발코니 확장을 했다면 전용면적은 17평이 될 수 도 있습니다. 이 면적 17평을 실평수[실전용면적]이라고 합니다.
발코니를 확장하여 빌라를 지으면 당연히 전용면적은 최소1-3평정도 커집니다. 공간 활용도는 커지지만, 주부들의 빨래공간?까지 다 확장하여 건조대를 놓을 수없는 빌라는 인기가 별로 없습니다.
그래서 신축빌라를 매입할때 방3개, 2-3층, 발코니가 앞뒤로 있는 것이 제일 좋고, 한쪽이라도 배란다가 넓게 형성된 것이 투자가치가 높습니다.
[사진10]
[사진![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/274A2A3F563E8E5806)
사진11은 본건의 전경사진이며, 본건은 5층중 2층입니다.
건물의 층수를 눈으로 세어보니, 5층입니다. 이때 1층이 주차장에 되겠지요.
그럼! 2층은요? 사진좌측하단에 파킹된 하얀색용달 위층이 본건2층 물건입니다.
딱봐도~ 건물이 앞건물과 이격거리가 넓어 채광이 좋아보이고, 주차장이 넓어보입니다.
[사진11]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2576293F563E8E5941)
사진12의 본건의 확대사진이며, 좌측 주차장위집이 본건입니다.
본건의 전면부에는 4개의 창이 보입니다.
좌측부터-우측으로 1 방창문 2 욕실창문 3거실배란다 4방창문이 되겠습니다.
소형 3[쓰리]베이 구조로 방과 거실에 채광이 충분히 들어오리라 판단됩니다.
[사진12]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/242E9D3F563E8E590B)
아래 사진은 본건의 확대사진이며 본건은 대리석으로 깔끔하게 마감되어 깨끗한 상태인 것을 알 수 있습니다.
[사진13]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/24693B3F563E8E5A0C)
[사진14] 본건은 좌측면의 채광을 살펴보니, 구조도에서 다용도실로 표시된 부분의 창도 채광이 좋아 보였으며, 이 다용도실에 보일러가 위치합니다.
보일러 환기구는 보통 둥그런모양으로 외부로 돌출되어 있습니다. 그 곳이 보통 다용도실이 되며, 일반적으로 다용도실은 주방의 좌 또는 우측에 배치됩니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/236F413F563E8E5B0D)
아래 사진은 서울 은평구 녹번동에 위치한 감정가 2억, 전용면적19.37평, 대지8.34평인 빌라로 3호선 녹번역과 6호선 역촌역이 도보8분내에 위치하며, 이마트가 도보5분거리에 위치한 방3개 화장실1개인 역세권 빌라입니다.
[사진15]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26274134563E8FF506)
아래사진에서 본건은 6호선 역촌역과 녹번초 근처에 위치함을 알 수 있고, 본건 바로 위에 은평구청, 녹번 근린공원, 녹초공원 등 공원이 인접하여 생활여건은 쾌적하다고 판단됩니다.
[사진16]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/276BCD34563E8FF70C)
사진17은 본건의 구조도이며, 방2개, 거실겸방1개, 화장실1개로 이루어진 1994년도 빌라이며, 외관을 직사각형 석조로 마감한 빌라로 구조는 보통입니다.
[사진17]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2725F734563E8FF812)
사진18은 본건의 우측면을 본 사진으로, 본건은 총4층 중 3층물건으로, ,아래에 붉은색 주차금지용물품을 기준으로 위쪽으로 3층에 위치하고 있습니다.
사진의 우측 하단부를 보면, 본건과 인접도로폭이 쾌넓어보이죠^^ 이렇게 이격거리가 넓어야 채광이 좋습니다.
그러나 빌라는 앞뒤로 방이 배치되죠? 앞만 트이면 뭐합니까?
뒤도 트여있어야 전체적으로 채광이 좋은 빌라가 되는 것입니다.
[사진18]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2304AA34563E8FF813)
아래사진은 본건의 정면부를 확대하여 찍은 사진으로, 투명사각형으로 표시된 부분이 본건입니다.
[사진19]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/22235234563E8FF90E)
아래사진은 본건의 뒤쪽, 후면부의 채광을 확인하기 위해 찍은 사진이며, 투명사각형부분이 본건 3층이며 뒤쪽건물과 거리가 어느정도 떨어져있는 것을 알 수 있습니다.
이 정도면 그럭 저럭 괞찮은 빌라라고 판단되었습니다.
보통 빌라는 1M의 이격거리만 있어서 건축이 가능하며, 이 기준으로 지어졌기때문에 빌라의 한쪽은 채광이 좋아도, 반대쪽은 옆건물과 인접하여 채광이 나쁜 단점이 있으므로 빌라투자시 채광을 잘 확인하여야합니다.
[사진20]
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27221434563E8FFA0E)
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