부동산 상속세 및 증여세 절세 방법
경제불황이 계속되면서 노후와 자산관리에 대한 고민이 깊어지셨을것 같습니다.
세금은 공부해도 끝이 없고 절세할 수 있는 방법도 아주 다양해서 잘 알아보지 않는다면 손해보는것은 아주 쉬운일입니다.
부동산 상속세 및 증여세 절세 방법에 대해 각자의 조건에 맞는 부분을 꼼꼼하게 잘 알아보시길 바랍니다.
개인 부동산, 상속세 및 증여세법상 재산평가 방법으로 절세하다
앞에서 사례로 든 자산가 A씨가 사망할 경우, 그가 보유하고 있던 부동산은 상속재산이 된다. 부동산의 종류는 아파트, 주택, 토지, 상업용 건물 등이 있을 수 있다. 이처럼 종류가 다양한 부동산을 어떻게 평가 하여 상속세를 계산하는지 알아보자.
먼저 상속세법 제60조에 따르면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가평가를 원칙으로 한다. 시가는 평가기준일 전 6개 (증여재산 의 경우 3개월)부터 평가기간 이내의 신고일까지를 평가기간으로 보도록 하여 신고일 이후에 발생하는 매매사례가액은 제외하도록 하였다.
시가는 평가기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말한다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는
해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 평가하게 되는데 다음과 같다. 유사 매매사례가 존재하지 않는 대부분의 토지, 상업용 건물은 개별공시지가 또는 기준시가 고시가액으로 상속재산을 평가하게 된다.
단, 아파트의 경우에는 국토교통부에 매매사례가액이 대부분 존재 하게 되므로 유사물건 매매사례가액을 시가로 본다. 상속·증여 재산을 시가 또는 보충적 시가(기준시가)로 평가하더라도 당해 재산에 대하여 저당권 등이 설정되어 있거나 임대차계약이 설정된 경우에는 비교평가해야 한다.
임대업 법인전환 시 타당성 검토
개인 부동산 임대업자가 법인으로 전환하는 경우, 부동산의 평가액이 지분가치 평가로 전환되기 때문에 지분가치를 조절하여 절세할 수 있다는 장점이 있다. 또한 지분가치의 유상감자를 통하여 투자를 위한 현금을 확보할 수 있다는 장점 때문에 부동산 법인전환이 개인 부동산 임대업자 사이에서 상당히 유행하고 있다
법인전환에 따른 감정평가로 인한 비상장주식 가치의 상승
개인 부동산을 법인으로 전환하는 경우 조세특례제한법상 현물출자에 의한 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 당장 양도소득세를 내지 않고 법인이 해당 부동산을 매각하는 경우 양도소득세를 납부하게 된다. 단, 현물출자 시 감정평가를하여 현물출자 과정을 거치게 되므로 개인 부동산 보유 시 기준시가로 상속·증여 행위를 하는 것보다 불리하게 작용할 수 있다
부동산 80% 이상 임대법인의 비상장주식 평가는 순자산가치로만 적용
상속세 및 증여세법(상증법) 시행령 제54조에 따르면, 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가한다.
다만, 부동 산 과다보유법인의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을각각 2와 3으로 한다. 과거에는 이러한 규정을 이용하여 개인 부동산 임대업을 법인으로 전환하여 월임대료를 조절함으로써 지분가치를 낮추는 방법을 사용 하기도 했었다. 하지만 2012년 2월 세법이 개정되어 부동산 임대(80%이상) 법인은 순자산가치로만 평가하도록 되어 있다. 따라서 순이익 가치로 가중평균할 수 없기에 절세 효과가 없어진다.
50% 이상 지분의 양도 및 증여 시 양도소득세 과세
조세특례제한법 제32조에 의하여 현물출자로 인한 법인설립 후 5년 이내에 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우와 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상 을 처분하는 경우에는 사유발생일이 속하는 사업연도에 이월과세된 양도소득세를 납부하여야 한다.
한편, 유권해석에서는 법인전환에 따른 양도소득세 이월과세를 받은 자가 법인전환 후 5년 이내에 지분의 50% 이상을 자녀에게 증여한 경우에도 이월과세받은 양도소득세를 납부하여야 하도록 하고 있다
(부동산납세-86, 2013.10.14). 또한 부동산 비율이 50% 이상이면서 특수관계자의 지분을 포함해 50% 이상 소유하고 있는 법인이 발행주식총수의 50% 이상을 처분하는 경우에도 부동산 양도와 동일한 누진세 율(6~38%)이 적용된다.
따라서 개인 임대업을 법인으로 전환하여 자녀에게 매매 형식으로 지분을 이전하는 방식은 50% 미만에서만 유효 하게 되었다. 한편, 지분의 매매 시 자녀가 취득하는 지분 취득자금에 대한 자금출처조사도 대비하여야 한다.
개인 부동산 임대업의 법인전환 시 장점과 단점
개인 부동산 임대업을 하는 경우 임대소득에 대해서는 누진세율 (6~38%)로 소득세를 납부하여야 하나, 법인으로 전환하게 되면 법인 소득에 대해 1억 원 이하는 10%, 2억 원 초과분은 22%의 법인세만 내면 된다. 물론 회사에 유보된 이익이 배당으로 처분될 때에는 배당소 득세가 과세되지만, 개인과 달리 배당시기를조절할 수가 있다.
또한 법인이 현물출자를 할 경우에는 감정평가를 받아 동 가액이 법인사업자가 취득하는 가액으로 인정받게 되면 일부 자본을 향후 인출 하게 되더라도 높아진 취득가액(=감자가액)으로 감자대가를 가져가게 되므로 배당소득세를 줄일 수 있는 장점도 있다. 그러나 상속 및 증여 평가의 측면에서는 개인 부동산 자산을 법인전환 시 감정가액으로 현물출자하기 때문에 불리하다고 할 수 있다.
#그린하우스