청약 통장 필요 없는 ‘아파텔’ 인기라는데… 실평수 작고 가격 상승 둔감 주의를

[김영준]

# 다음달 결혼을 앞둔 직장인 정 모 씨(34)는 최근 직장(광화문)과 가까운 은평구 내 아파트의 전세를 알아보다 3억원이 훌쩍 넘는 전세가에 좌절감을 느꼈다. 어차피 많은 대출을 받을 바에 수도권에서라도 내 집 마련에 나서야겠다고 결심한 정 씨는 은평구와 경계를 접하고 있는 경기도 삼송 주택지구 쪽으로 눈을 돌리게 됐다.

정 씨와 만난 공인중개사는 아파트 전세가와 비슷한 가격(3억원 후반대)에 매수할 수 있는 한 역세권 아파텔을 추천했다. 직접 집을 둘러본 정 씨는 신축인 데다 주변에 상가도 많고 교통도 편리한 아파텔이 마음에 들어 첫 신혼집으로 아파텔을 선택하기로 했다.

분양시장에서 ‘아파텔’이 재조명되고 있다. 이름 그대로 아파트와 오피스텔의 장점을 합친 상품인 데다가 최근 청약 문턱이 높아지면서 청약통장이 필요 없다는 이점 때문에 수요가 점차 증가하는 추세다. 최근 분양하는 아파텔을 보면 방 2~3개, 거실과 주방 등을 갖춰 아파트와 비슷한 구조를 가진 경우가 많다.

주로 전용면적 60~85㎡로 구성되고 역세권에 위치하며 빌트인 옵션도 훌륭한 편이다. 아파트 값이 하루가 멀다 하고 치솟으면서 아파텔은 내 집 마련 자금이 부족한 신혼부부 등 젊은 층 사이에서 아파트의 대체제로 떠오르고 있다. 공간 효율이 높은 평면 설계에 대단지로 지어지는 경우도 많아 비싼 관리비도 줄어드는 등 단점이 점차 보완되고 있는 상황이라 인기는 지속될 것으로 보인다.

최근 분양에 나선 아파텔 단지들은 일반 아파트와 별반 다르지 않은 평면설계를 선보이고 있다. 맞통풍이 가능한 특화 평면은 물론, 알파룸, 드레스룸, 팬트리 등의 설계가 적용되기도 한다. 뿐만 아니라 세대 내 IoT, ICT 등의 기술이 접목된 첨단시스템이 설치돼 편리한 생활을 누릴 수 있고, 상업시설이 함께 배치되는 복합단지로 지어지는 경우도 많아 단지 내에서 쇼핑, 여가생활 등을 즐길 수 있다. 그렇다면 신혼부부의 ‘첫 집’으로 가성비가 뛰어난 아파텔을 고민 없이 선택해도 될까?

▶아파트 vs 오피스텔

‘아파텔’ 너의 정체는?

‘아파텔’은 말 그대로 아파트와 닮은 오피스텔이란 의미로 만들어진 신조어다. 엄밀히 말해 건축법상 아파텔이란 용어는 없으며 아파트와 비슷한 구조와 기능을 갖춘 ‘주거용 오피스텔’에 아파텔이라는 마케팅용 ‘애칭’을 붙인 것으로 이해하면 된다. 이 때문에 일각에선 소비자들이 일반 아파트와 혼동할 우려가 있다며 아파텔이란 명칭을 쓰지 못하게 해야 한다는 주장도 있다.

그렇다면 아파텔이 일반 주거용 오피스텔과 다른 점은 무엇일까? 시중에서 말하는 아파텔은 보통 전용면적 59㎡, 84㎡로 일반적으로 오피스텔 하면 떠올리는 원룸형이나 투룸형 오피스텔과 구분된다. 최근엔 대규모 아파트 단지와 비슷하게 놀이터, 어린이집 등 커뮤니티 시설을 단지 안에 갖춰 3~4인 가족이 살기 편하게 조성된 아파텔이 늘고 있다.

예를 들어 삼송역 인근에 위치한 ‘e편한세상시티삼송’은 웬만한 아파트 단지보다 규모가 더 크기 때문에 실제로 가보면 오피스텔이란 느낌을 받기 어렵다. 지난해 4월 입주를 완료한 이편한세상시티삼송(588실)과 지난 2월 입주를 시작한 이편한세상시티삼송2차(918실), 이달 입주 예정인 이편한세상시티삼송3차(1424실)까지 약 3000실 규모의 대규모 단지다.

대림 산업은 단지 1·2층을 중심으로 독서실, 피트니스센터, 맘스카페, 키즈카페, 시니어카페 등의 풍부한 커뮤니티 시설을 마련해 입주민들의 생활 편의성을 높일 계획이다. 이 정도 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 오피스텔이라면 생활이 아파트 단지와 크게 다르다고 말하기 어려울 것이다.

▷아파텔의 장점 ① 아파트보다 가격이 싸다

일단 아파텔은 아파트보다 가격 부담이 덜하다. 평형 자체가 작기 때문에 분양가 총액은 중대형 아파트보다 저렴해 투자 장벽이 낮다. 지역마다 다르긴 하지만 일반적으로 아파트 전세가에도 미치지 못하는 금액으로 분양 받거나 매수가 가능하다.

예를 들어 삼송역 인근 오피스텔의 경우 이편한세상시티삼송이나 힐스테이트삼송역과 같은 신축 아파텔의 매매가가 전용 84㎡ 기준 4억원 초중반대로 형성되어 있다. 이는 인근 아파트 중 대장주로 꼽히는 삼송2차아이파크 전용 84㎡ 전세가(4억원 초반대)와 비슷하다. 참고로 삼송2차아이파크의 동일 면적 매매가는 6억원 중반대수준이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “전용 50~60㎡대, 혹은 85㎡ 미만의 아파텔은 대체로 아파트보다 3.3㎡당 분양가가 저렴하고 평면 구성이 아파트 못지않아 신혼부부나 1자녀 가구 등 소가족에 인기”라며 “내집마련을 고려하고 있는 실수요자라면 아파텔에도 관심을 가져볼 만하다”고 설명했다.

▷아파텔의 장점 ② 청약통장이 필요 없다

아파트와 달리 아파텔은 오피스텔이기 때문에 청약통장이 필요 없다는 점도 진입장벽을 낮추는 요인이다. 쉽게 말해 아파텔은 청약 신청금만 내면 누구나 바로 청약할 수 있다. 또 최근 강화된 부동산 규제의 영향을 받지 않아 이미 주택을 보유한 사람도 청약을 신청할 수 있어 실수요자뿐 아니라 임대수익을 노리는 투자자에게도 인기가 높다. 실제 아파텔의 인기는 청약경쟁률로 증명됐다. 올해 2월 공급된 ‘신중동역 랜드마크 푸르지오 시티’ 아파텔의 전용 84㎡형 중 하나는 무려 1451대 1의 경쟁률을 기록한 것.

인천 송도국제도시에서 분양한 ‘호반써밋 송도(조감도)’의 아파텔 역시 최고 18.5대1의 경쟁률을 보였다. 송도지역에 이미 공급된 아파트와 오피스텔 물량이 많다는 우려와 각종 규제가 많은 시장 상황 속에서도 선방했다는 평가다.

▷아파텔의 장점 ③ 입지가 뛰어나다

주거용지에 공급되는 아파트와 달리 아파텔은 주로 상업용지에 들어서는 만큼 지하철역이나 광역 교통망이 가까운 자리에 위치해 있고 상권도 발달한 경우가 많다. 예를 들어 삼송역 인근에 지어지고 있는 힐스테이트삼송역은 지하철 3호선 삼송역이 지하로 바로 연결돼 있어 지하철 이용이 편리하다. 인근 삼송더샵도 지하철과 5분 거리에 위치해 있으며 주변에 대형마트, 쇼핑몰, 영화관, 워터파크 등을 갖춘 ‘스타필드 고양’과 농협 하나로클럽, 롯데아울렛, 이케아 2호점 등 대형 유통점이 다수 위치해 있다.

     

▷아파텔의 단점 ① 34평인데 왜 이리 좁지?

오피스텔은 일반적으로 같은 면적의 아파트에 비해 주택면적이 30~40㎡ 적다고 봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 발코니가 없기 때문에 확장이 불가능하다.

지난 2015년 한화건설이 경기도 고양시 일산에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린’의 아파트와 오피스텔을 비교해보자. 이 단지 전용면적 84㎡A 아파트의 경우 발코니 40.92㎡(12.4평)가 서비스 공간으로 주어진다. 물론 이 면적을 확장하려면 756만원을 추가로 내야 하지만 그만큼 집이 넓어지는 셈이다. 반면 오피스텔 전용면적 84㎡A의 경우 주거공간 크기는 같지만 발코니가 없어 그만큼 집이 작을 수밖에 없다. 일반적으로 전용면적 59㎡ 아파트들이 발코니를 확장하면 오피스텔 84㎡와 비슷한 면적이라고 이해하면 쉽다.

오피스텔은 발코니 확장을 할 수 없어 빨래 건조 공간도 따로 마련하기 힘들다. 전용면적이 같은데도 아파트가 오피스텔보다 분양가가 높은 이유는 여기에 있다. 이외에도 일반적으로 아파트 단지에 비해 주차 공간이 부족하며 녹지나 놀이터, 조경 시설도 열악한 경우가 많다.

▷아파텔의 단점 ② 관리비가 비싸다

일반적으로 오피스텔의 전용률은 아파트보다 크게 낮다. 아파트 분양가는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로, 오피스텔은 계약면적(주거전용+주거공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 책정한다.

주차장과 관리실 등 기타공용면적을 분양가에 포함시키면 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 낮아진다. 통상 아파트 전용률은 70~80%지만 오피스텔인 아파텔은 50~60%에 머무른다. 예컨대 전용률이 80%인 아파트 전용 84㎡형은 공급면적이 105㎡, 전용률이 50%인 오피스텔 전용 84㎡형은 공급면적이 168㎡다. 실제 공급면적 대비 전용면적이 매우 작다는 의미다.

근데 문제는 관리비는 통상 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 책정된다는 점이다. 전용면적이 같은(84㎡) 아파트와 오피스텔이 있고 두 집 모두 기본 관리비가 ㎡당 월 1200원 수준이라고 가정해보자. 공급면적을 곱하면 아파트 기본 관리비는 월 12만6000원, 오피스텔 기본 관리비는 월 20만1600원이 된다. 전용률 차이만큼 오피스텔 관리비가 비싼 셈이다.

▷아파텔의 단점 ③ 왜 가격이 안 오르지?

아파텔은 아파트에 비해 시세 차익에 대한 기대치를 낮추는 편이 좋다. 오피스텔은 매매 시 세금 부담률이 아파트보다 높기 때문에 한 번 거래할 때마다 구매자의 세금 부담만큼 기대 차익이 감소한다고 이해하면 쉽다.

우선 취득세가 4%다. 지방교육세, 농어촌특별세 등을 포함하면 4.6%다. 반면 아파트는 취득세가 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하는 1.1%(지방교육세 0.1%), 85㎠ 초과는 1.3%(농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%)다. 예컨대 매매가가 같은 1억원이라면 오피스텔은 460만원, 아파트는 110만원을 세금으로 낸다. 아파텔 취득세가 아파트의 4배 이상인 셈이다.

예외사례로 임대주택사업자로 등록한 투자자가 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔을 분양받을 경우는 취득세를 면제받을 수 있다. 재산세도 60㎡ 이하인 경우 50% 감면받을 수 있다. 임대사업자로 등록하면 종합부동산세도 합산에서 배제된다. 또 업무용 오피스텔이냐 주거용 오피스텔이냐에 따라 부동산중개수수료, 월세세액공제 가능여부도 달라지므로 주의해야 한다.

사정이 이렇다 보니 아파텔 매매가격은 인접한 아파트에 못 미치는 경우가 많다. 같은 입지에서 아파트와 오피스텔 시세가 크게 벌어지는 것이다. “돈을 더 보태서 아파트를 살걸 그랬나” 하는 후회를 몇 년 뒤에 하게 될 수도 있다.

     

▶분양 앞둔 주요 아파텔 단지들

오는 2021년 3월 입주 예정인 ‘천안아산역 THE LIV’는 KTX, SRT 천안아산역 이용이 편리한 역세권 아파텔 단지다. 생활편의시설은 이마트 펜타포트점, 이마트 트레이더스, 롯데마트, CGV 천안펜타포트점, 갤러리아백화점 센터시티점, 천안시청 등이 있다. 교육환경으로는 연화초, 설화중고교가 도보통학이 가능한 거리에 있으며, 아주나 유치원, 연화초 병설유치원, 선문대학교 아산캠퍼스와 나사렛대학교에 인접해 있다.

KTX, SRT 천안아산역과 인근에 국·도비를 포함 총 320억여원을 투입하여 약 16만7438㎡ 면적의 충남스타트업파크 C-station 조성사업을 계획하고 있다. 인근 아파트 및 오피스텔 등 정주여건도 탁월하여 선순환 창업 생태계 조성의 최적지가 될 것으로 기대되고 있다.

인천 미추홀구 일원에서 효성건설이 분양하는 아파텔 ‘인천 효성해링턴타워 인하’는 지하 7층, 지상 32층, 전용면적 25∼84㎡ 총 628실의 중소형 위주로 구성된다. 인근 CGV, 소극장, 미디어센터, 학산문화원 등의 문화시설이 조성돼 있으며 대형마트와 물텀벙특화음식거리가 인접해 있다. 단지 바로 옆 인천보훈병원이 위치해있고, 병원과 에스컬레이터로 연결돼 병원 관계자들을 수요로 확보하기 최적의 조건을 갖췄다. 화재 시 안전을 위해 건물 13층에 대피공간을 마련했고, 주차 공간을 681대 확보해 1실 1주차가 가능하므로 주차편의성도 보장된다.

▶실거주로는 OK, 투자는 신중해야

결론적으로 아파텔은 좋은 입지와 편의성 등을 고려할 때 아파트 가격이 부담스러운 신혼부부들이 비교적 뛰어난 가성비에 내집 마련을 할 수 있는 유용한 방법이라고 볼 수 있다. 최근 아파텔은 대단지로 지어지는 경우가 많기 때문에 단점으로 지적받던 관리비도 차츰 낮아지고 있으며, 아파트 못지않은 커뮤니티 시설과 훌륭한 빌트인 옵션을 제공하는 경우도 많아 실거주 만족도 측면에서는 큰 부족함이 없을 것이다.

단 아파트와 달리 많은 세금이 붙기 때문에 큰 시세차익을 기대하거나 빠른 현금화가 어렵다는 점, 상업지구에 위치하기 때문에 술집 등 유해시설이 인근에 들어설 수 있다는 점 등은 충분히 고려해 봐야 한다. 장기간 거주할 경우 자녀를 위한 주변 학군 등도 반드시 점검해야 할 대상이다.

투자를 목적으로 매수하는 경우라면 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 받으면서 초역세권 등 직장인 부부 수요가 많은 입지의 아파텔을 선택해 월세 수입을 노리는 것을 추천할 만하다. 단 최근 신도시 위주로 오피스텔 공급이 포화 상태에 이르렀다는 지적도 있기 때문에 교통과 주변 일자리 수요 등을 신중히 고려해 투자처를 선정해야 할 것이다.

자료원:매일경제 2019. 7. 7